Cher Luc,

Je vous taquinais évidemment. Au contraire, j'apprécie beaucoup vos interventions. Ce n'est jamais qu'en confrontant ses idées que l'on peut évoluer dans son point de vue.

Ce que vous avez appris sur le caractère impératif d'une norme vous amène-t-il à considérer autrement le souhait qu'expriment d'aucuns de voir certaines normes en matière de copropriétés renseignées comme d'ordre public, ou contraire ce caractère impératif est-il à lui seul suffisant pour poursuivre l'objectif ?

Francis vous donne un excellent conseil en vous invitant à y aller progressivement. Mais si une solution amiable ne peut être dégagée, voici une piste possible :

Sauf le cas du bail de rénovation,

L'arrêté d'exécution précise les choses suivantes :

Dès lors que le non respect est assorti de sanctions, entre autres pénales, il est généralement considéré que ces dispositions relèvent de l'ordre public belge.

L'attitude des juges est à ce jour encore partagée. Les uns estiment que cela emporte la nullité du contrat, à tout le moins si le locataire le réclame, les autres estiment que cela oblige le bailleur à réaliser les travaux nécessaires, du moins si cela est possible.

Au besoin, vous pouvez également saisir le Service d'inspection régional qui peut effectuer une visite de contrôle et dispose de moyens de contrainte envers le bailleur.

Mais la solution négociée reste sans doute la meilleure.

Rêve-je ? Luc est d'accord ...

Le mieux reste effectivement de "torcher" au mieux ses contrats. Mais comme le monde n'est pas parfait, le Code civil a prévu des règles d'interprétation des conventions. Ces règles figurent dans un ordre de raisonnement logique. Référez-vous aux articles 1156 et suivants d Code, ci-après succintement résumées.

Il convient avant toute chose de rechercher quelle était l'intention commune des parties au contrat, au moment de sa conclusion il s'entend.

Ici, il est évident que l'intention était de faire dépendre la vente d'un événement futur et incertain. Mais les circonstances de cet événement, l'obtention du prêt, ne sont pas décrites et les parties ne s'accordent pas aujourd'hui sur la portée exacte de la clause.

Une clause ne se lit pas non plus de manière isolée, mais doit être considérée au regard de la convention dans son entier, en sorte qu'elle obtient le meilleur effet utile possible.

Enfin, et c'est à mon sens la norme qui va s'appliquer au cas d'espèce, l'article 1162 précise que "Dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l'obligation."

L'on peut raisonnablement soutenir que la clause a été stipulée au profit de l'acheteur (stipuler = faire promettre). Il est vrai que la condition suspensive du prêt bénéficie au vendeur foncier aussi, en ce qu'elle le met à l'abri des conséquences fiscales d'une vente dissoute par impossibilité pour son débiteur de payer le prix convenu. Mais c'est pourtant au regard de cette obligation du paiement du prix que le stipulation existe au profit de l'acheteur.

La clause pourrait donc s'interpréter en votre faveur, en ce que vous avez l'obligation d'admettre la résolution de la vente ab initio, si l'acheteur n'obtenait pas son prêt.

Un acheteur qui agit en bon père de famille, de manière normalement avisée, prudente et diligente, précise clairement qu'il doit doit obtenir un prêt couvrant non seulement le prix, mais également une partie, voire la totalité des frais d'achat. Dans le cas contraire, il commettrait au mon sens une faute contractuelle.

N'a-t-il d'ailleurs pas payé d'acompte (montant qui est déductible du coût total de l'opération afin de déterminer le montant du prêt maximum nécessaire) ?

Enfin, la dernière question à laquelle il convient de répondre, est de savoir si le jeu en vaut la chandelle, si en vous obstinant à vouloir poursuivre la vente, vous ne risquez pas de perdre du temps, de l'énervement et de l'argent (parce qu'il n'est pas certain à 100 % que vous obtiendrez gain de cause et, le cas échéant, que vous obtiendrez le paiement du prix,  sachant qu'entre-temps, le fisc pourrait de réquisitionner son dû).

Dans l'hypothèse d'un cautionnement conventionnel (par opposition à légal ou judiciaire), à l'exclusion (probable) d'un cautionnement à titre gratuit au sens des articles 2043bis et suivants, et à condition que le cautionnement n'est pas intuitu personae, la caution oblige en effet ses héritiers.

Mais le créancier, informé du décès de la caution, à l'obligation de solliciter ces héritiers dans un délai rapproché. A défaut, son attitude est considérée comme fautive. Le dommage qui en résulte est réparé en nature, c'est-à-dire par l'extinction du cautionnement (Cass., 27 avril 1962, Bruxelles, 9 mars 1998).

Le seul avantage du chocolat virtuel est que cela évite les crises de foie. 

Bien à vous,

Ah en effet, celui qui ne demande rien n'a rien ...

Vous savez ce que je pense de cette dangereuse dérive. Si l'on appliquait ceci par exemple à a la matière du bail, sans nul doute que d'aucuns crieraient, à juste titre, au scandale et de l'atteinte à leur droit de propriété.

Votre approche est ingénieuse, mais je crains qu'elle soit vaine.

La loi est impérative et ne laisse, dès lors, pas beaucoup de marge de manœuvre.

L'on ne "provisionne" pas une faute, ce à quoi sert par contre une garantie. Il s'en suit que si un litige naissait à propos de votre "provision", celle-ci ne manquera pas, dans le meilleur des cas, d'être interprétée comme une garantie locative, voire, dans une analyse moins favorable, comme ... une provision, laquelle ne couvre pas l'exécution fautive du contrat, comme par exemple les dégradations au bien loué.

C'est bien le preneur qui dispose du choix (art. 10, § 1, al.2)

Elle est réputée non écrite, la loi étant impérative (donc elle s'impose au contrat nonobstant toute stipulation contraire).

Un accord mettant fin au bail ne doit pas être constaté par devant le juge de paix ou par acte authentique, sauf dans le cas d'un bail commercial (art. 3).

La convention peut être rédigée de manière simple, à condition que la volonté de mettre fin au bail de commun accord y figure clairement.

Genre :