De manière générale, il me semble que ces assurances couvrent les situations dans lesquelles le syndic est considéré comme responsable vis-à-vis de tiers (p.ex. par la justice), mais sans que le syndic n'ait commis de faute professionnellement inadmissible ou délibérée (comme par exemple le détournement de fonds).

Sauf erreur de ma part, ces contrats assurent la personne ou la société du syndic, pas l'ACP.

Je rajouterais pour ces deux points :  la liste des mouvements permettant de comprendre l'évolution de ces deux fonds depuis la fin de l'exercice précédent (apports et utilisations), ainsi que la ventilation de ces deux fonds par CP.

Luc,

Je ne retrouve pas trace de certaines de vos affirmations ci-dessous dans les textes cités, après lecture rapide. Pourriez-vous préciser ?
Je pense bien comprendre la logique "provisions liées à un budget détaillé et régularisation en fin d'exercice", mais j'aimerais savoir sur quelles bases elle serait obligatoire pour les copropriétés de plus de 20 lots.

Je lis que l'inventaire (donc la comptabilité) doit se faire au moins une fois par an, pas que la comptabilité est annuelle.

Sur quelle base peut-on affirmer qu'un décompte trimestriel n'est pas conforme à la loi, qu'il y ait eu ou pas vote concernant un montant de provisions ?

Je ne trouve aucune prescription de forme pour les budgets à voter (ni même de référence au terme "budget", mis à part dans le CC Art 577 §4 18°).
L'AR cité prescrit des critères de forme uniquement pour l'inventaire, pas pour des budgets. Donc, sur quelle base "par compte comptable" ?
Même en supposant l'utilisation d'un budget détaillé par compte comptable, sur base de quel texte le syndic devrait-il se limiter aux montants repris dans le budget si ce qu'il réclame est réel et doit être payé par l'ACP ?
P. ex. si un poste du budget a été fort sous-estimé (et par ailleurs voté par l'AG), p.ex. un budget "électricité" soumis à l'augmentation de la TVA en cours d'exercice ?

Sur base de quel texte "après le vote" ? Quel est le rapport entre "différence par rapport au budget" et "exactitude de la comptabilité" ?

Selon l'art 577-5 §1 du code civil, l'ACP acquiert la personnalité juridique lorsque l'indivision existe et lorsque l'acte de base et le RC sont transcrits auprès du conservateur des hypothèques.

Dans ces conditions, l'ACP est une personne morale, pas une personne physique.

Les ACP enregistrées auprès de la BCE apparaissent sur le site de la BCE comme des personnes morales (PM) de forme juridique "association de copropriétaires".

Non, en juillet 2015.
En relisant mes notes prises suite à cet entretien, le seul doute qui me reste est "où sont ses honoraires dans l'estimation ?".

L'estimation complète était je le rappelle :
Coût total = x heures à 100 EUR/h HTVA (préparation du texte) + 300 EUR TTC (pour droits d'enregistrement, d'écriture, de transcription).

Je lui ai indiqué que nos statuts actuels étaient composés de ~10 p. pour l'AB, de ~15 p. pour le RC, et d'un ROI (irrelevant ici).
Il a pris ces chiffres comme estimation du volume des statuts futurs.

Il a qualifié la somme de 300 EUR TTC de "débours", et a indiqué que ceux-ci n'étaient pas soumis à la TVA.
Ce qui me fait penser que les honoraires de 37 à 370 EUR pour modification d'acte de base ne sont pas inclus dans ce montant (et ce contrairement à ce que j'ai supposé dans un de mes derniers messages). En effet, ces honoraires sont soumis à la TVA.
Je pense donc maintenant qu'il a implicitement inclus ses honoraires dans le tarif horaire de préparation des documents, pour simplifier l'explication.

Donc au final, compte tenu de tout ce qui précède, je parie que l'estimation devrait se formuler plus précisément comme suit :

Coût total =
x heures à 100 EUR/h HTVA (préparation du texte par l'étude du notaire)
+ [37 à 370 EUR HTVA] d'honoraires du notaire
+ ~300 EUR TTC (pour droits d'enregistrement 50 EUR/acte, d'écriture 50 EUR/acte, de transcription 10,70 x ~15 EUR).

Ce que j'essaierai de vérifier avec lui si j'en ai l'occasion.

Oui, j'ai vu merci. Votre réponse précédente m'a fait changer d'avis ! Vive les statuts unilingues.

OK, merci Luc, c'est donc notaire contre notaire. Je tenterai de confronter le mien si j'en ai l'occasion.

Pour info, concernant les DROITS DE TRANSCRIPTION, voir l'article suivant concernant les salaires des conservateurs des hypothèques :

http://www.legalworld.be/legalworld/con … gType=2060

De manière optimiste, le texte me fait estimer un salaire de 5,01 EUR/acte pour un document dématérialisé envoyé par courriel.
De manière pessimiste, le texte me pousse à y rajouter un montant de 10,70 EUR/page A4.

Je mets donc en doute le montant de 50 EUR/page avancé précédemment par un intervenant.

Par ailleurs, j'en viens également à penser que les HONORAIRES DU NOTAIRE pourraient bien également être compris dans cette estimation de 300 EUR TTC. Dans l'article suivant de 2006, on voit que les honoraires pour modification de statuts d'une ASBL étaient de maximum 100 EUR. Bien que ça ne prouve rien, celà me semble être une opération de nature comparable à la modification des statuts d'une ACP.

http://www.lalibre.be/economie/libre-en … 6db9ae80f4

POUR RESUMER mes derniers messages :

En l'absence de références complémentaires de la part d'autres intervenants, j'estimerai crédible l'estimation de 300 EUR TTC donnée par le notaire (bien que pas certaine du tout en raison de la complexité des textes et l'expérience des autres intervenants) :

- Enregistrement : droit fixe général en RBC : 50 EUR/acte
- Ecriture : acte notarié : 50 EUR/acte
- Transcription : dématérialisé : 5,01 EUR/acte
- Honoraires notaire : passation d'acte : le reste, soit max. 195 EUR.

Par précaution, je tiendrai compte d'un total de 600 EUR TTC, au cas où un montant de 10,70 EUR/page A4 devait être dû, pour nos statuts estimés à 25 pages A4.

Pour info, en ce qui concerne les DROITS D'ECRITURE, voir le CODE DES DROITS ET TAXES DIVERS :

http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/docu … ighlighted

Dans le cas présent, il me semble que s'appliquent :
- l'article 3 (50 EUR/acte)
- ou peut-être l'article 4 (95 EUR/acte) si l'ACP devait être assimilée à une société pour les droits d'écriture.

Oui, mais par ailleurs, il s'agit uniquement de trois droits différents, rien d'autre. Donc peut-être pas si peu que celà ?
Entretemps, j'ai trouvé que dans un autre domaine, les droits de transcriptions sont calculés à la page. Nous estimons nos statuts futurs à 25 pages (AB + RC, pas ROI).

Huit. Mais je doute que ce soit un paramètre pour ce coût-ci. Il s'agit de traiter un ou deux documents.

Oui.
Peut-être est-il utile de préciser que ce chiffre fait partie d'une estimation plus large :
Coût total = coût d'adaptation des textes faits par l'étude du notaire (x heures à 100 EUR/h HTVA) + enregistrement des textes (300 EUR).
Donc, les textes modifiés seraient connus du notaire puisque c'est lui qui les établirait, et donc il n'y a aucune vérification complémentaire incluse dans les 300 EUR.
Dans l'exemple de Panchito, peut-être pourrait-on imaginer que le notaire doive revoir attentivement le texte qui lui est soumis avant enregistrement, car celui-ci a été préparé par une société tierce, donc X heures-notaire en plus ?