Je pense que vous pouvez demander la rupture du bail à ses torts en justice de paix. Les troubles de voisinage dont elle est responsable témoignent qu'elle n'occupe pas le bien en bon père de famille, chose qui fait partie des devoirs d'un locataire.

Le mieux est de vous faire votre idée par vous-même, en gérant seul dans un premier temps, puis pourquoi pas en déléguant une partie à une agence. Après vous verrez que la gestion s'apprend en pratiquant et s'ajuste en fonction de son expérience et des aléas.
Un porte-feuille immobilier évolue avec le temps. Rien ne vous empêche de commencer avec des biens offrant plus de rentabilité mais moins de tranquillité niveau gestion quitte à remanier votre portefeuille plus tard dans des biens plus tranquilles niveau gestion mais offrant moins de rendement. C'est ce que je fais : étant jeune, je m'axe pour l'instant sur des biens offrant un beau rendement. Dans 20 ans, je n'achèterai surement plus de studios ou de petits logements mais plutôt des appartements 1-2-3 chambres, voire peut-être du neuf ou mettrai tout dans la brique papier pour ne plus avoir de gestion locative à assumer. A voir en fonction !

Je trouve ce jugement... pas juste. Vous subissez une perte pour devoir remettre le bien en location, refaire des visites ,etc... et aussi la période pendant laquelle il a été retiré du marché. Les locataires ont signé un bail et se sont engagés. Bref, je trouve que vous auriez dû avoir une compensation.

Ne jamais dire plus que nécessaire à son banquier

En général en immobilier, plus le rendement est élevé et plus la gestion est chronophage. Un immeuble avec des studios/kots pour étudiants ou personnes précarisées vous demandera plus de temps à consacrer à la gestion à cause de la rotation plus importante des locataires impliquant rafraichissements, remises en location, rénovations, ... mais aussi des problèmes à gérer liés à la précarité de certains locataires : retard de paiement, envoi de rappels, conciliation, négociation, justice, etc... Les petites surfaces se louent plus cher au m2, vous en tirez donc un meilleur rendement, mais avec la gestion et la prise de risque qui va avec. On a rien sans rien...

Un immeuble avec des appartements une ou deux chambres vous demandera moins de temps à consacrer car vous aurez une clientèle de locataire plus stable (couple avec/sans enfant) qui louera souvent pour plusieurs années et vous pourrez sélectionner des locataires solvables (couple ayant tous les deux des emplois). Votre rendement sera moindre qu'avec des petites surfaces mais vous aurez plus de tranquillité.

Le neuf vous demandera également peu en gestion. En principe, vous êtes tranquilles pour une longue période avant de faire des rénovations et votre bien est aux dernières normes techniques et de sécurité. Mais son prix (très) élevé vous donnera un rendement faible en contrepartie de la faible gestion qui l'accompagne. L'ancien vous permet de faire réellement des affaires intéressantes et d'obtenir un rendement plus élevé. Mais l'ancien nécessitera plus de rénovations, d'entretien et donc plus de gestion. Evidemment entre le flambant neuf et le pourri où tout est à refaire, il existe toute une panoplie de biens qui permettre de faire un compromis entre le temps consacré à la gestion et le rendement.

Si vous déléguez la gestion courante à une agence ou un gestionnaire immobilier, vous aurez moins de temps à consacrer à la gestion mais votre rendement sera diminué de la commission que votre gestionnaire prendra.

Il faudrait voir si le SNPC a tenté quelque chose dans ce sens-là.

Je pense qu'il est vraiment nécessaire que les choses se clarifient et apportent plus de sécurité juridique. Personnellement, je n'investirais pas de la même façon selon que les revenus immobiliers qui découlent de mes investissements soient taxés en IPP comme revenus immobiliers ou taxés comme revenus divers/professionnels ou encore à l'ISOC si investissements faits en société. Je pense qu'un investisseur qui investit en privé le fait car son investissement est optimisé pour une taxation des revenus immobiliers en tant que revenus immobiliers. Si ces revenus sont requalifiés, son investissement ne sera plus optimisé... Si d'avance il savait que ces revenus seraient considérés comme des revenus professionnels ou divers, il aurait plus que probablement investi autrement pour optimiser son investissement par rapport à ce type de taxation.

Du coup, va-t-on en venir à devoir prendre contact avec son bureau compétent en matière de taxation avant d'acheter un bien de rapport afin de savoir si l'opération envisagée reste dans le cadre d'une gestion normale d'un patrimoine privé, impliquant une taxation des loyers comme revenus immobiliers, ou si cela en sort et que les revenus doivent être taxés comme revenus professionnels ?

Voici encore quelques exemples d'arrêts de cour d'appel en 2018 :
Source : https://www.cbc.be/private-banking/fr/a … s-pro.html

Avant de faire votre offre, demandez au vendeur : une copie du bail en cours, de l'enregistrement de ce dernier, une copie de l'était des lieux d'entrée, une copie de la garantie locative ainsi qu'une preuve des paiements des 6 derniers mois de loyer (extrait de compte bancaire par ex). Sur base de tout cela, vous pourrez prendre votre décision de mettre ou non une offre.

En achetant le bien, vous devenez le bailleur et vous êtes donc soumis aux droits et obligations du bailleur. Si plus tard vous voulez donner congé au(x) locataire(s) pour travaux/occupation personnelle, vous devrez le faire en respectant les dispositions légales en matière de durée de préavis.

A noter aussi que bien qu'un locataire soit considéré comme "bon payeur" sur base de son historique, on est jamais à l'abris d'un changement de situation (ex : locataire qui perd son emploi et ne sait plus payer, etc...). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Petite piste également, si vous financez l'achat par emprunt, il possible de négocier avec le créancier un paiement différé du remboursement du capital pendant une période donnée. Au cours de cette période, vous ne payez que des intérêts. Une fois cette période écoulée, vous payez intérêts + amortissements du capital. Cela pourrait vous permettre d'alléger vos remboursement avant d'emménager, si vous avez des craintes sur le bon encaissement des loyers.

Personnellement,
Si un acquéreur est intéressé, qu'il estime sa visite nécessaire ou non, qu'il estime avoir les infos dont il a besoin ou non, qu'il délègue tout ça à un intermédiaire ou non, je lui demande de me remettre une offre écrite valablement à m'envoyer par mail (ou courrier postal). Si j'accepte son offre, la suite se fera devant notaire pour le compromis et l'acte authentique. Pas question que je me rende à un RDV à 300 km de chez moi avec des gens que je n'ai jamais vu pour "négocier".

Ca pue l'arnaque du dessous de table en noir avec fausses coupures pour plumer le vendeur...

Mea culpa, je n'avais pas encore lu les réponses suivantes