curieux a écrit :
1° : pourquoi AUCUN copropriétaire n'a-t-il, d'après le récit, pas même posé une question ?
Et je suppose que les changements de syndic ont été votés en AG.
D'où provient l'asymétrie d'implication, d'intérêt, "d'audace".   Les moyens d'ordre intellectuel, financier, social,  de personnalité, etc ...  sont-ils si différents ?
Ce n'est  pas le règne de la terreur quand même ?

2° : qu'est-ce qui fait que ce récit soit "publié" maintenant et ici ?  Quelle est la position du narrateur ?

Pourquoi personne n'a posé, ou osé poser, de questions est précisément la question que nous nous posons tous ?

Je précise que j'ai apporté une correction au récit en mettant en italique les propos du syndic E repris dans son PV.

S'agit-il de techniques de manipulation de foule, comme l'a dit Luc ?

S'agit-il du règne de la terreur ? Oui, dans de nombreux cas par la perte d'avantages octroyés par les cogestionnaires en cas de "contestation" de la gestion.

J'ai remarqué que la devise dans les grosses ACP était "Moi, couillon, NON, mais TOUS couillons, OUI" pour ne pas sortir du lot !

Il serait certainement judicieux qu'une étude sociologique analyse les comportements des copropriétaires, notamment en AG .

Je peux vous dire que les 7 cas que je vais relater, mais laissez moi un peu de temps, attestent d'une absence totale de transparence de la gestion par le syndic et d'un pouvoir autoritaire du conseil de gérance.

Il faut admettre que les contrôles réalisés au cours du mandat du syndic B par les vérificateurs aux comptes entre 1997 et 2000 ont été inefficaces puisque c’est le syndic C qui constata qu’il y avait des montants injustifiés pour un montant de 8.988 € imputés en charges communes, alors que les contrôleurs avaient donné le quitus au syndic B pour une partie des sommes injustifiées.

Voilà qui devrait conscientiser les copropriétaires à ne pas faire totale confiance aux contrôleurs qui contrôlent, mais contrôlent QUOI.

Comment expliquer l’attitude de l’ACP qui, sans être au courant, lance citation, obtient un jugement favorable et renonce ensuite, sans savoir pourquoi et sans chercher à savoir pourquoi, à poursuivre la procédure ?

Est-ce l’intérêt commun de renoncer à vouloir récupérer une créance de 10.000 €

Peut-on déduire de cette affaire que le syndic, organe de l’ACP, en accord avec 2 membres du CdG (organe de l’ACP) a défendu les intérêts de l’ACP ?

Dans les faits, le syndic E donne quitus au syndic B.
Ne faut-il pas voir dans cette attitude un « arrangement » entre syndics ?

De quelle prérogative disposait-il pour aller à l’encontre de ce jugement ?
De plus, son attitude de ne pas rendre compte en détail des arguments retenus pour décider de clôturer le dossier est contraire au principe que tout mandataire doit rendre compte de son mandat.

En effet: que signifient les propos du syndic E « sans aller plus loin dans les détails qui pourraient être utilisés contre la copropriété » j'ai décidé de cloturer ce dossier ?

Quel a été le rôle de l’avocat dit « de l’ACP », en fait l’avocat du syndic C qui, lui, n’a pas jugé que l’action était partiellement injustifiée ?

S’agissait-il simplement d’un règlement de comptes entre syndics, sur le compte de l’ACP, puisqu’il faut signaler qu’il y avait de gros problèmes relationnels entre les syndics B et C dans une autre ACP ?

Voilà à quoi peuvent servir les fonds communs !

Dans tous les cas que j'ai connus, ces avocats se sont comportés en exécutants serviles de leur client...le syndic et le conseil de gérance, alors qu'ils ont une déontologie.

Enfin, je réponds à votre question à mon sujet, en vous invitant à relire toutes mes interventions sur le forum de PIM depuis décembre 2004 pour comprendre mon parcours de copropriétaire.

Je suis un copropriétaire "banalisé", comme l'a dit Luc, dans le sens que je n'ai aucun mandat dans l'ACP, mais vous semblez ne pas accepter ce terme "banalisé" car je ne suis effectivement pas un copropriétaire "mouton" comme des syndics et le conseil de gérance aimeraient qu'ils soient (tous).

Quant au choix de ce forum pour publier ce récit, il faut reconnaître la qualité de ce forum qui laisse l'opportunité à chacun de s'exprimer.

Pourquoi maintenant ?

Parce qu'une proposition de modification de la loi de 1994 vient d'être déposée par la sénatrice Nyssens et que ce texte doit encore être amendé.

Les cas que je vais décrire montrent les dangers réels d'un pouvoir étendu, confié au conseil de gérance, car il y a confiscation du pouvoir de copropriétaire.

Je précise que le cas n°1 ne se passe pas dans mon ACP.

P.S.  Et vous, Curieux, quelle est votre position, copropriétaire, membre d'un conseil de gérance, syndic pro ou bénévole.

Je suggérerais à PIM, pour une meilleure compréhension des interventions, que figure, sous le pseudo, la qualité de l'intervenant...en lieu et place du très sympathique qualificatif, redondant puisque le nombre d'interventions renseigne sur l'assiduité de l'intervenant.

En relisant l'historique du cas n° 1, je crois qu'une oligarchie existe au sein de cette ACP.

Il en ressort que l'ACP a limogé un syndic C, qui a obtenu la condamnation du syndic B, et ensuite D, pour finalement après quelques mois avoir un syndic  E qui veut proposer ce que le pouvoir en place veut. Est-ce les syndics C,D et E ont été mis en compétition à l'AG 2003?

Accuser un syndic de fautes graves est très facile pour un CG. Mieux que le syndic ils savent jouer sur les émotions pour obtenir gain de cause. Le syndic est faible puisque, s'il sait prouver qu'il a raison, il doit continuer à travailler avec ce même CG.

La frontière entre une oligarchie et une démocratie est parfois floue. Mais certains éléments sont toujours pertinents pour faire la différence. Qui a accès à l'information en est un. On est en présence d'une oligarchie quand l'information n'est pas disponible/accessible à tous les CP au moins 8 huit jours avant l'AG (disons au moment de l'envoi de l'invitation).

Voilà un bien vieux sujet qui est abordé dans le Forum. Mon étonnement rejoint celui de Marianne.

Les syndics professionnels travaillent, en grande majorité, non assujetti à la TVA depuis 1995.
....

Les Belges n'aiment pas les taxes et si la loi les en exempte, il ne faut pas chercher plus loin.

Pim a écrit:

Et le raisonnement spécieux de Cassenoisette, relevé avec pertinence par Curieux, ne laisse rien augurer de bon en matière de démocratie...

Baxter a écrit:

C'est Berlusconi qui dirige cette ACP ?

Cassenoisette avait écrit dans un article paru dans une revue spécialisée en 2001:

Mais afin de permettre au lecteur de percevoir la distinction que j'opère entre une valeur revendiquée et un valeur d'action, je raconterai une histoire vécue dans ce magnifique pays, maudit des dieux (Cette expression peut paraître trop forte à certains, mais je l'emploie en analogie avec le silence de Dieu à Auschwitz), le pays des milles collines.
Il était 17 heures trente. Nous quittions le parc de l'Akagera et l'idée me prit de rejoindre Kigali par de petites routes à travers les collines rwandaises. Sous l'équateur, le soleil se couche vers 18 heures et l'obscurité tombe rapidement. Nous roulions en évitant bosses, trous, dos d'ânes, et autres obstacles. Petit à petit l'inquiétude monta car le soleil commençait à disparaître à l'horizon.
Je m'arrêtai et demandai à un brave homme le long de la route avec multes gestes : "Kigali par là ?". Il me répondit: "Yego". Parfait. J'ai roulé encore quelques minutes et je n'étais pas rassuré car le soleil se couche à l'ouest et il se trouvait toujours derrière moi. J'étais donc en droit de supposer que je roulais vers l'Ouganda d'Idi Amin Dada. Je m'arrêtai encore une fois et je posai la même question à un autre brave homme se déhanchant le long de la route "Kigali par là ?". "Yego" répondit-il. Je repris la route. Les dernières clartés apparaissaient encore toujours derrière moi. Ma femme commençait à s'inquiéter de plus en plus. Il fallait décider assez rapidement. Je m'arrêtai à nouveau et je demandai prudemment (buhoro-buhoro, dit-on en kinyarwanda) à un troisième homme: "Kigali, par là ou par là ?". Il me répondit: "Je n'sais pas, Monsieur". Je le pris avec moi en voiture; il me montra spontanément la bonne direction jusqu'à la grande route. Je le remerciai et lui offris un "cadeau" pour son service. Conclusions:  (a) lorsque nous posons une question, nous y répondons souvent nous-mêmes et donc notre question n'appelle que l'approbation ou le silence; (b) la valeur d'une parole se révèle dans l'action qui la réalise. "Uvuyehe? Sinziiyomvuye. ("D'où viens-tu? Je ne sais pas d'où je viens".) (expression rwandaise!)

La loi sur le  volontariat ne peut s’appliquer aux syndics bénévoles qui en acceptant cette fonction doivent aussi en accepter les risques et  s’assurer personnellement et pas faire payer les primes par les autres.
….

curieux a écrit : luc a écrit :

Ma proposition était de permettre à tous d'en commander en groupe.

Et vous ne savez pas proposer ça à l'ensemble des copropriétaires ? en AG ou autrement ?

Non. Le syndic refuse de mettre mes points à l'OJ. Je n'ai pas à m'immiscer dans son travail. Il est le professionnel avec 150 ACP et 3000 appartements. Il le sait mieux que moi ce qu'il doit faire (selon lui et le CG).

Et je n'ai eu droit à la parole pendant l'AG que depuis cette année, après des années que j'ai été hué et ridiculisé par une petite minorité de CP. Mais je continue à être hué, ... par ce groupe d'opposants.

Autrement? Je suis en justice pour tous les AG depuis 2004. Le syndic utilise tous les astuces pour déférer les jugements et désinforme les CP. Je refuse à répondre à leurs lettres ouvertes par une lettre ouverte. Cela ne résout rien.

Absolumment, je confirme que mon exemple est calculé sur 12% (1000 euros par mois sur un bien de 100.000€ = 1% par mois = 12% par an)

Sur Bruxelles, on est plutôt à du 3 à 6%...

Mon prochain investissement, ce sera du 9.39% sur prix d'achat frais de notaire compris (et du 14.25% sur investissement personnel...)

Trop beau pour être vrai? Si c'était vrai, est-ce que tout le monde ne le ferait pas? Pourquoi? Ben parce que les gens ont dans la tête que c'est une gestion complexe, avec un risque important d'avoir un locataire mauvais payeur...

Bref, si tout le monde ne fait pas un investissement immobilier, c'est parce que cela ne convient pas à tous...