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#1981 Re : Locations et baux » Rupture de bail commercial 9 ans, que devra payer le locataire » 23-12-2023 23:58:20
Le bail standard est un bail de 9 ans.
Le bail de Pim (version 2023) prévoit une possibilité pour le locataire de mettre fin au bail à chaque triennat moyennant préavis de 6 mois. (Art 2: Durée - pt b) C'est un droit prévu au Code Civil, en tout cas pour la version wallonie (puisque le bail est une matière régionalisée...)
Le bail prévoit également qu'en cas de rupture fautive, le locataire sera redevable d'une indemnité de 6 mois. Mais en cas d'usage de son droit de mettre fin au bail, il n'y a pas de rupture fautive, et donc pas droit à l'indemnité prévue à l'Art 12 "Résiliation au torts du preneur". Le preneur n'est pas en tort, il utilise son droit de mettre fin au bail.
Dès lors, votre locataire peut mettre fin au bail pour fin septembre 2024 (puis que commencé en octobre 2021) sans indemnité
Mais il peut aussi se mettre en défaut, demander une rupture fautive, et vous payer une indemnité de 6 mois de loyer et partir de suite...
#1982 Re : Copropriétés forcées » Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics » 12-10-2024 18:36:16
De mon expérience, les propriétaires préfèrent généralement ne pas avoir un fonds de réserve excessif dans les mains du syndic. Trop de syndic sont partis avec la caisse, et rien dans la loi ou les règles bancaires ne permet de sécuriser un fonds de réserve, le syndic étant seul maître de sa gestion et n'ayant pas le droit de déléguer ses pouvoirs.
En outre, les propriétaires ne voient pas à aussi long terme. A tort peut-être. Mais peut-être à raison. Certains estiment qu'ils sont plus capables que le syndic de faire fructifier leur patrimoine financier, ou que c'est idiot de laisser du pognon sur un biesse compte épargne.
D'autres n'envisagent pas de rester propriétaire pour les 30 prochaines années. D'autres encore préféreront passer par un crédit pour les copropriétés, qui lissera les frais et évacuera le problème du manque de finances de certains propriétaires.
Alors, un budget à 20 ou 30 ans, cela n'a pas beaucoup de sens
#1983 Re : Copropriétés forcées » Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics » 12-10-2024 18:36:16
Je n'ai pas vu ce concept de budget pour 5-10-20-30 ans dans la loi sur le rôle du syndic. Ce qui s'en rapproche le plus est ceci, bien loin de la précision que vous lui donnez...
Art. 3.89. Syndic (...)
§ 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé (...)
16° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.
#1984 Re : Locations et baux » Rupture de bail commercial 9 ans, que devra payer le locataire » 23-12-2023 23:58:20
Si on parle d'indemnité, c'est généralement en plus du loyer qui est dû jusqu'à la fin du préavis.
Attention que la fin d'un bail commercial doit être constatée par un notaire ou par un juge de paix.
#1985 Re : Locations et baux » Mes petites statistiques... » 08-03-2026 09:25:20
Il fait gris. J'ai eu deux semaines avec pas mal d'appel, parce que j'ai reloué plusieurs biens. Mais ils sont loués, et mon cerveau tourne en rond. J'ai pas envie de me lancer dans les indexations que je dois faire, vu leur complexité avec leur formules à la noix, les indexations à 50% ou à 75%.
Bref, je me livre à quelques statistiques, qui pourront intéresser les candidats investisseurs. J'ai toujours dit qu'il y avait plus de boulot avec des studios qu'avec des apparts deux chambres. Alors, j'ai complété mes stats habituelles, non pas sur les baux de moins d'un an, entre un et 3 ans, et plus de 3 ans, mais sur l'âge moyen et l'âge médian des baux, en mois:
Sur l'ensemble: 48 / 32
Sur les studios: 40 / 30
Sur les appart 1ch: 61 / 28
Sur les apparts 2ch et plus: 70 / 63
A noter que l'ensemble reprend plus que les 3 stats suivantes, parce qu'il y a des logements atypiques qui ne rentre pas réellement dans les catégories simples.
Au vu de ces chiffres, on peut confirmer l'évidence: on reste plus longtemps dans un appart 2 chambres ou plus que dans un studio. Presque deux fois plus longtemps.
Cela implique deux fois moins de visites, baux, états des lieux, rénovations entre deux locataires, locataires casse-pied qu'on met dehors,...
Pour ce qui est des actions en justice, c'est à voir. Mais globalement, cela me semble valable aussi.
#1986 Re : Locations et baux » précompte immobilier - ristourne pour le locataire ? » 20-12-2023 17:58:11
Le système des réductions de précompte immobilier existe depuis des années. Bien avant la régionalisation. Les montants sont restés les même aussi... sans indexation depuis des années (125€ par enfant, pour autant qu'il y ait deux enfants au moins)
Bruxelles a régionalisé l'enrôlement du précompte avant la Wallonie. C'est cependant fait pour la Wallonie, et en Wallonie, le locataire peut parfaitement faire la demande de réduction du précompte: Voyez ici
En pratique néanmoins, il est nécessaire de connaître la matrice cadastrale. C'est donc compliqué sans l'AER du propriétaire...
En Wallonie, ils ont gardé le système ancien qui permet de réclamer la réduction avec effet rétroactif de 5 ans.
En Wallonie, tant le locataire que le propriétaire peut faire les démarches.
Voici le lien vers le site de la Région Wallonne
Il vous faut votre carte d'identité, le numéro de division cadastrale, le numéro de groupement cadastral (tous les deux sur l'AER du précompte), le numéro national du locataire, les numéros nationaux des enfants.
Comme bailleur, vous devez savoir s'ils sont à charge, s'ils sont handicapés (à plus de 66% - la réduction est doublée), s'ils sont en garde alternée, si une pension alimentaire est déduite pour l'enfant.
Il y a possibilité d'obtenir des réductions également pour les parents et autres personnes à charge
Il faut se connecter sur le système avec sa carte d'identité.
Quand on a toutes les info, c'est très simple et pas trop mal fait.
#1987 Re : Locations et baux » Requete JP et locataire en prison » 20-12-2023 12:39:18
Si vous savez à quelle prison il se trouve, vous pouvez lui écrire à la prison et demander à régler le problème de manière plus rapide que la justice. Si il est de bonne volonté, cela pourrait aller. Sinon... Parfois, avec l'agent de quartier, il est possible de savoir à quelle prison il faut lui écrire...
Pour ma part, je sais qu'une personne en prison ne peut être radiée d'office. Il est possible de transférer son domicile à la prison, si la prison l'accepte... En clair, ce n'est pas évident.
Le prisonnier garde son droit au domicile tant qu'il n'y a pas de jugement, d'expulsion par voie d'huissier ou de règlement amiable.
A votre place, je n'hésite pas à lancer la procédure judiciaire en justice de paix, et je me garde bien de rajouter quoi que ce soit si le locataire n'est pas là où s'il n'est pas représenté. Et en parallèmle, je tente de le contacter à la prison, ou via sa famille s'il en a, afin de régler le problème amiablement.
S'il est en prison pour peu de temps, il est possible que tout se règle, et qu'il ai besoin de son logement à la sortie...
#1988 Re : Locations et baux » Mes petites statistiques... » 08-03-2026 09:25:20
Aujjourd'hui, j'enlève une annonce de location d'un studio meublé postée le 15. Elle sera donc restée 5 jours sur Marketplace. Le compteur de visite de l'annonce est à 4500 visites, j'ai eu 54 messages, essentiellement du genre "Est-ce disponible?", quelques uns plus construits, 5 visites programmées (j'ai fixé un jour précis, avec des heures précises, et j'ai donc refusé quelques rendez-vous...), donc 4 qui sont venus et 3 qui le voulaient.
J'ai également reçu deux ou trois messages très dénigrant, pratiquement d'insultes. Et ça, c'est une première. Il est vrai que les photos n'étaient pas extraordinaires, mais est-ce une raison pour envoyer des insultes?
Il est à noter que cette annonce était publiée uniquement sur "Marketplace", et sur aucun des groupes de recherches de logement. En publiant sur ces groupes, il est fort à parier que j'aurais eu beaucoup plus de visite de l'annonce encore. Mais avec 4500 visites, pourquoi en faire plus?
En comparaison, j'ai mis quelques brols à vendre à 10€ sur marketplace, et les annonces ont eu entre 3 et 5 visites, jusqu'à ce que je mette aussi les annonces dans des groupes "spécialisés". J'ai à présent de 8 à 30 clics. C'est 6x plus, mais toujours pas brillant...
#1989 Et vous trouvez cela drôle ? » En cas d'incendie, prenez l'escalier! » 19-12-2023 19:17:00
- grmff
- Réponses : 0
En cas d'incendie, prenez l'escalier!
#1990 Re : Divers (hors achat/location) » Il faut construire 32.000 logements par an... » 19-12-2023 13:35:06
Que recouvrent ces frais administratifs qui à Bruxelles, s’élèvent PARFOIS jusqu’à 50% du prix total du bien ?
Les dividendes intercalaires. Je connais.
Où trouver la définition d'intérêts intercalaires ?
J'ai dit ce que j'entendais par intérêts intercalaires: les intérêts du capital bloqué entre le début du projet et la fin.
Si le terrain représente 30% du coût du projet, et qu'il faut 3 ans à 8% pour obtenir le permis et la fin des recours, cela fait un supplement de 24% de "coût administratif".
#1991 Re : Divers (hors achat/location) » Il faut construire 32.000 logements par an... » 19-12-2023 13:35:06
Pour ma part, je suis persuadé qu'il y a les intérêts intercalaires des sommes bloquées par le délai entre le début d'un projet, et la vente de celui-ci. Un permis qui met deux ans à être donné par une administration tatillonne, peu clair, trop lente ou par une procédure de recours des plus incertaines, cela coûte des sous.en intérêts intercalaires. Sans doute pas 50%, mais cela y contribue, c'est une certitude.
#1992 Divers (hors achat/location) » Il faut construire 32.000 logements par an... » 19-12-2023 13:35:06
- grmff
- Réponses : 6
https://www.7sur7.be/belgique/la-belgiq … ~a864d532/
J'aime beaucoup le chiffre de 50% de frais administratifs dans le coût... grosse marge de réduction de coût possible
#1993 Re : Locations et baux » Bail commercial - loyer non payé - taxation » 19-12-2023 17:17:07
Et comme dit GT, le fisc va prendre le plus grand montant entre les loyers et autres réellement perçu et le montant basé sur le RC.
On peut mettre O comme RC si le bien est vide (non meublé, non occupé), mais pas si le bien est occupé sans loyer payé.
Moralité: il vaut mieux un bien vide qu'un bien occupé gratuitement.
#1994 Re : Ventes et achats » Nouvelle garantie locative suite à une vente » 17-12-2023 10:16:32
Chokotoff a écrit :grmff a écrit :Chokotoff a écrit :Avec ING dans la phrase, on ne part déjà pas gagnant
Je ne partage pas du tout cette opinion. Mais pas du tout.
Toute règle a ses exceptions
J'ai lu que chez ING on ne partait pas gagnant
Vous confondez avec GB Carrefour, où ils prétendent que "je rentre gagnant" 
#1995 Re : Locations et baux » Bail commercial - loyer non payé - taxation » 19-12-2023 17:17:07
Ce sont les montants réellement payés qui comptent.
#1996 Locations et baux » Et si on avait 62% d'inflation, que deviendraient les loyers? » 16-12-2023 15:54:26
- grmff
- Réponses : 0
Ce cas n'est pas hypothétique. Certains pays ont une hyper inflation qui se chiffre en milliers de pourcent. Voire en dizaine de milliers de pourcent...
En Turquie, avec une inflation de 62%, même la gouverneure de la banque centrale doit retourner vivre chez ses parents parce qu'elle ne trouve plus de logement abordable...
https://www.7sur7.be/monde/linflation-o … ~aebcd142/
Amusant? Je ne sais pas...
#1997 Re : Copropriétés forcées » Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics » 12-10-2024 18:36:16
G.B. Mentionne simplement qu'un propriétaire lambda ne serait pas capable de gérer les plans de travaux et leur financement, contrairement à un syndic pro qui en serait forcément plus capable... selon lui.
Et j'émets des doutes sur cette affirmation toute théorique.
#1998 Re : Ventes et achats » Affaire à saisir ou pas ? Besoin d’avis svp… » 16-12-2023 18:57:56
Désolé du retard à la réponse. Je ne comprends pas comment vous pouvez recevoir un loyer de 1200€ pour les deux appartements, et vivre dans l'un des deux...
Si vous revendez les deux appartements, vous devrez rembourser la banque du solde du crédit, le "solde restant dû", ainsi qu'une indemnité de 3 mois d'intérêts
Si votre but est d'acheter l'immeuble, voyez si vous ne pouvez pas faire un transfert d'hypothèque. Parlez-en avec votre banque. Cela vous permettrait de garder le taux. Ce serait d'autant plus possible si vos deux appartements ne font pas partie de l'hypothèque, mais que seuls les appartements de vos parents en font partie.
#1999 Re : Ventes et achats » Taxation sur la plus-value revente dans les 3 ans » 16-12-2023 17:40:28
Les additionnels communaux dépendent de la commune où vous résidez. Vous pourrez trouver ce montant sur internet, ou pour les derniers exercices, sur votre dernier AER.. Comptez entre 5 et 9%. C'est ce qui se rajoute à votre impôt. Par 5 à 9% de la plus value, mais 5 à 9% de l'impôt calculé de 9505€ ci-dessus.
Note supplémentaire: si vous ne pouvez pas mettre les matériaux dans vos frais, la facture de l'architecte peut être mise dans les frais d'achat.
#2000 Re : Ventes et achats » Nouvelle garantie locative suite à une vente » 17-12-2023 10:16:32
Vente du bien
"En cas de changement de propriétaire en cours de bail, veuillez fournir la preuve du transfert des droits de propriété (acte de vente complet ou attestation du notaire mentionnant le transfert de la garantie locative)."
Il me semblerait logique que les notaire prévoient ce genre de chose en standard, et qu'ils prévoient une attestation standard pour les banques.
Mais tant quand ce n'est pas une obligation légale, les notaires ne le feront pas....
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