Incroyable? Vous le croyez?
La situation était chez moi pire, jusque l'arrivée d'un syndic judiciaire cette année.

Qu'en dit le commissaire aux comptes?

Correct, mais il est instructif de demander au syndic une copie du contrat actuel entre l'ACP et cette firme. Surprises garanties.

Une autre citation, venant d’un site officiel français :

Source : Pourquoi les citoyens doivent-ils respecter les lois ?

Suggestion de pas préliminaires avant d'aller en justice:
1. Demander conseil à un avocat pour les points 2 à 4. L’avocat doit être de préférence un médiateur. Je vois actuellement un en action dans une ACP voisine avec des résultats réels. Dans votre ACP il faut professionnaliser la gestion et faire comprendre qu’il faut être riche pour bricoler. Le prix de la coordination des statuts est moins cher pour l’ACP qu’une action en justice d’un CP.
2. pour le balcon: demander à l'assureur (pas au courtier) quelle risque il assure concernant le balcon, vu que l'état précaire du balcon est connue.
3. demander au CP-syndic une copie de son assurance RC comme syndic (payé par l'ACP ou non).
4. requête pour remplacer le syndic (Art. 577-8 §7 CC)
5. citation pour rénover d’urgence le balcon (je présume pour les points 2 à 4 que la PV en parle déjà du problème balcons), nommer un syndic judiciaire, metteer, poursuivre en RC le syndic actuel en RC civil (et pénal s'il y a des blessés quand le balcon tombe), ... .

Si vous vendez en 2014 l’appartement, sans que le problème balcons est mentionné dans un PV de 2013 ou 2014, l’acheteur pourrait se retourner contre vous. Un balcon est au moins, partiellement une partie commune.

Mon expérience est que ce sont justement ces points 3°, 4° et 5° qui forment la base d’un cogérance classique, interdite depuis 1995.

En effet elle permet à toute « ‘majorité » de changer les règles comme elle veut et quand elle veut, sans devoir tenir compte de l’opinion de ceux qui ne donnent pas une procuration au pouvoir en place.

Pour mémoire je rappelle le contenu de ces dispositions actuelles, avec un exemple un peu limite si on laisse jouer par défaut (manque de coordination) l’Art. 577-14 CC :

Donc on obligera toute les ACP d’avoir un système automatisée de vote comme au parlement, puisque le droit commun (= celui des corps constituées comme le parlement, …) est d’application par la voie de l’Art. 577-14 CC.

Donc le candidat-syndic devra remettre sa candidature au syndic en place au moins 40 jours avant l’élection par l’AG, en y joignant tous les documents jugé nécessaires selon le syndic en place, qui les affichera dans le couloir à l'intérieur ou les diffusera toutes à tous les CP (droit commun). Le syndic en place enverra ensuite sa candidature, qui est par hasard un peu moins cher et/ou favorise le pouvoir en place et ses sympathisants.

Tous les AG se tiendront donc au mois d’octobre, quand l’année parlementaire débute (droit commun).

Cett proposition d'écarter les points 3°, 4° et 5° des statuts va probablement semer plus la pagaille qu'avant 1995 ....

Plus concret et réaliste: on veut donc en revenir que le règlement d’ordre intérieur reprend tous ces dispositions statutaires et qu'elle soit écrite, délibéré, voté et diffusé comme suit :

Vous croyez vraiment que ces ROI sont actuellement mis à jour ? Qu’ils sont consultable sur place ? C'est simple: cherchez la plaquette à l'entrée de l'immeuble. Si vous le trouvez, cherchez la place ou le ROI est consultable

Quelle est la sanction pour l'ACP ? Nulle ?

Donc on n’applique que le 4° élément virtuelle mais réelle des statuts :

la tradition orale telle qu’interprétée par le pouvoir en place.

Suggestion

Que tout changement de statuts soit publié dans le annexes du Moniteur.
Dans la cas d'un acte authentique les référence de l’acte chez du conservateur des hypothèques suffirait (donc pas reprendre le texte intégrale). La déposition par le syndic de ces données suffirait.
Pour les autres textes la signature du syndic suffirait, naturellement après que l'AR mentionnée à l'Art. 577-8 §2/1 a été publié.
Cout : moins qu’un invitation d’AG.

NON.

acte authentique = notaire. L'enregistrement et la transcription sont deux des éléments d'un acte authentique.

Grmff,

Deux mots (enregistrement et transcription) ont une signification et finalité différente.

Les confondre est naturellement une source d’erreurs. La loi du 02.06.2010 ne prévoit pas qu’en cas d‘application de l’Art 19 §2 l’acte sous seing privé doit être enregistré. Mais il ne l'interdit pas non plus. La loi n'interdira jamais des dépenses inutiles.

En effet cette dépense de 50 EUR est inutile et superflue. Le tarif est 50 EUR par page. Si vous aurez insisté ils auraient mis leur cachet sur chaque page, mais cela aurait couté 50 EUR par page. Vous râlez parce qu’ils ont limité votre dépense inutile à 50 EUR ? Vous devriez les féliciter d'avoir limité vos dépenses à 50 EUR.

Enregistrement d’un acte

eJuris.be: L'enregistrement au bureau de l'enregistremenl (extrait ci-après)

Transcription chez le conservateur des hypothèques

La transcription de l'acte au bureau des hypothèques (lisez le dernier paragraphe)

Commentaire

En effet cela défoule de râler, mais ce n’est pas efficace selon moi.

Le rendement de vos 50 EUR est que vous avez une preuve que vous avez déposez un document avant le 31/8.

Cela devrait aller de pair avec un envoi sous recommandé à tous les CP (sous forme d‘une invitation à l’AG). En effet vous n’avez aucune preuve, opposable en justice, d’avoir transmis le texte de la coordination aux CP. Si non le rendement de vos 50 EUR est nul.

Vous direz que tous les CP ont demandé de recevoir les invitations par lettre simple. C’est bien, mais quel est votre preuve juridique d’envoi aux CP ? Cela ne peut être que le recommandé (+ 5 EUR x nombre CP), la signification par huissier (+50 EUR x nombre CP) ou un acte notarié (+500 EUR).

PS Par le même type d’oubli de lire les mots, avant de réagir dans un autre contexte (l’Art. 577-2 CC) j’ai déjà quelques semaines un travail supplémentaire, mais en fait parfaitement évitable si un autre héritier avait consulté la notaire avant de se lancer dans quelque chose. Les dégâts causés sont un peu plus que 50 EUR.

Un petit détail qui a son importance.

Les listes IPI des agents immobiliers, syndics, tant titulaires que stagiaires, .. sont des base de données qui sont secondaires vis-à-vis de la BCE, suite à la simplification administrative.

On communique une fois un changement et l’État (BCE, IPI, …)  fait le reste. Le consommateur, … retrouve toute les données sur une place (Search Public du BCE). Le lien vers les données de l’entreprise (personne naturelle ou morale) à l’IPI sera reprise dans la rubrique « Autorisations »

Il en ressort que personne ne pourra être agrée par l’IPI, que s’il est correctement repris à la BCE.

Une activité économique, telle que syndic professionnel ou agent immobilier, ne peut être exercée que par une personne, qui est enregistrée à la BCE comme une entreprise active avec le statut de personne morale ou personne physique et au moins un établissement.

En réalité (j’ai des exemples concrets) il y a des JP qui acceptent une requête sans avocat, mais en se limitant à la carence du syndic. Donc pas d'exigences envers l'ACP.

= constate la carence dans le contexte de l’Art. 577-8 §4 et demande son remplacement.

Demander en plus que le syndic provisoire, nommé par le juge, tienne d’urgence une AG pour nommer un syndic conventionnel, après avoir fait un « état de la situation » et pris les mesures d’urgence nécessaires sur base de l’Art. 5777-8 §4 4° CC.