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#2081 Re : Copropriétés forcées » Copropriétaire "dysfonctionnel" » 21-10-2015 12:42:31

Informatiser les votes  ? et puis quoi encore ?
Des propriétaires qui ne sont même pas capable de se déplacer une fois par an pour participer à l'AG de leur patrimoine immobilier (souvent ce que l'on possède de plus cher  et ils ne peuvent pas leur consacrer quelques heures ?)...
Ce sont souvent les premiers à râler de ce qui se passe (ou plutôt ne se passe pas) dans leur immeuble mais prennent bien garde de ne s'engager en rien !

Avec le vote électronique, ils pourront emm... le monde tout en restant dans leur fauteuil  !

Je trouve que pour voter, il faut participer au débat...  (éventuellement au minimum participer en remettant sa procuration  wink   )

#2082 Re : Législations régionales » Erreur dans le logiciel de calcul des impôts ou dans la loi ??? » 20-10-2015 20:59:29

GT a écrit :

@max11

"Lors du calcul de l'IR : dans la version avec 1000 €, il vous reste des RI sur lesquels on peut imputer vos intérêts du code 3146 et déduire vos IR (2.145,19 - 199,77)"

Voudriez-vous avoir la gentillesse d'expliquer dans le détail la fixation des différents montants figurant dans les réductions régionales I et II repris dans le calcul de l'imposition ? Le montant déclaré au code 3152 pour un montant de 3210,20 € n'a pas été intégré ds le calcul de l'impôt. Pourquoi ?
Merci

Désolé, j'en suis incapable ! La matière est trop complexe (pour moi) et dépends de nombreuses informations (région, quel type de contrat, date, conditions du crédit,...).
Pour les calculs et les optimisations, je me base sur mon logiciel de calcul d'impôts et je suis bien obligé de lui faire confiance (même s'il indique toujours qu'il existe encore des inconnues dans certaines interprétations qui seront faites par l'administration des finances... release du 24.09.2015... mad  )
Même des "pointures fiscales" étaient très mal à l'aise pour expliquer les règles et optimisations du calcul de l'impôt lors de conférences professionnelles.

Il est probable que dans le cas soumis, les plafonds de réductions ont été atteint avec la case 3146.

Désolé de ne pas pouvoir être aussi précis et documenté que vos interventions...

#2083 Re : Législations régionales » Erreur dans le logiciel de calcul des impôts ou dans la loi ??? » 20-10-2015 20:59:29

grmff a écrit :

Je n'ai rien compris à l'explication.

IF? qu'est-ce que c'est?
IR? Qu'est-ce que c'est?

Je sens que je vais aussi faire des simulations (quoi que j'ai de toute façon des revenus immobiliers...)

Désolé pour les abréviations mal expliquées wink
IF = Impôts Fédéraux  (autres habitations)
IR = Impôts Régionaux  (habitation propre)
RI = Revenus Immobiliers

#2084 Re : Législations régionales » Erreur dans le logiciel de calcul des impôts ou dans la loi ??? » 20-10-2015 20:59:29

Vive la régionalisation... et les revenus immobiliers  (RI)
Les intérêts en 1146 & 2146 sont déductibles de l'impôt fédéral (IF)  pour les biens hors habitation propre.
Le code 3146 = intérêts déductibles de l'impôt régional (IR) pour habitation propre (et report sur les autres RI s'il en reste).

On commence par le IF : avec 1000 €, il vous reste 1.707,60 + 2.707,60 de RI (sur lesquels ont va pouvoir déduire les intérêts du code 3146 et déduire l'IR)
==>  IF = 18.496,12 + 1.560,40
Avec 6000 €, vous apurez tout vos RI dés le calcul de l'IF ==>  IF = 17.640,70 + 731,16 €  ==>  donc logique IF < avec 6000 € d'intérêts

Lors du calcul de l'IR : dans la version avec 1000 €, il vous reste des RI sur lesquels on peut imputer vos intérêts du code 3146 et déduire vos IR (2.145,19 - 199,77)
Dans la version avec 6000 €, vous n'avez plus de RI et les intérêts ne se déduisent que des RI ==> pas de réduction sur vos IR (3.683,25 - 89,04)
Les intérêts déclarés en 3146 ne servent donc à rien pour le 2ème calcul...

Ce n'est pas un bug mais une incohérence de la régionalisation (partielle) de l'imposition sur l'immobilier (mais "exact" par rapport au code).
(comme le surplus d'intérêts que l'on ne pouvait déduire avant si on n'avait pas des RI suffisants...)

Par contre, vous n'êtes jamais obligé de déclarer vos charges déductibles. Vous pouvez donc très bien limité votre déclaration en 1146 pour optimiser le résultat.

#2085 Re : Copropriétés forcées » Un copropriétaire souhaite son décompte pour un mois suite sortie locataire » 15-10-2015 16:30:11

Votre mandat de syndic, c'est de gérer les charges de la copropriété pas de chaque lot privatif.
Vous n'avez aucune obligation de lui fournir un décompte des charges d'octobre, ni de ventiler les frais de chauffage en fonction d'un changement de locataire.

#2086 Re : Copropriétés forcées » Modification de la manière de payer les provisions pour charges » 25-10-2015 20:08:05

Si les contrats existent déjà, les reprendre dans un budget n'y changera rien...  Quelle maitrise y voyez-vous ?

Il faut vérifier chaque contrat individuellement, son évolution, le service qui y est indiqué, le prix, les suppléments, ....  Tout cela ne se trouve pas dans un budget !
Par contre, vous trouverez de nombreux éléments dans l'analyse des dépenses des 3-5 dernières années par rapport aux contrats et leur contenu.

Si vous voulez discuter des contrats, il vaudrait mieux un point spécifique plutôt que de noyer cela dans un point "Budget". Cela se prépare comme sujet de discussions, plus que la présentation "légale" du budget.
Il faut proposer des cahiers des charges, rassembler différentes offres sur cette base, les comparer dans leur contenu et prix, ... Et, à mon avis, voter contrat par contrat tout en n'oubliant pas la question des contrats en cours et leurs échéances....  On est très loin du vote d'un budget...

#2087 Re : Copropriétés forcées » Modification de la manière de payer les provisions pour charges » 25-10-2015 20:08:05

ninifel a écrit :

Tout ces détails devrait être inclus dans les adaptations des statuts ?

Dois-je comprendre que les notaires mettent  les statuts en conformité en supprimant la facturation par décompte de charges échues  ?

Pourquoi le ferait-il  ? 
Il n'est pas interdit de tenir et fournir des comptes et décomptes chaque trimestre.

Au contraire de Dash, je trouve même que c'est là le bon sens pour la plus saine et transparente des gestions.
Je préfère recevoir les charges des 3 mois écoulés plutôt que devoir attendre un an (voir plus quand les comptes annuels se font attendre...)


Je trouve que cela n'a aucun sens cette gestion par budget dans le cadre d'une copropriété : le mazout augmente, vous faite quoi ? on supprime la dernière livraison de mazout pour rester dans le budget ?   On a un 4ème débouchage à faire dans l'immeuble mais le budget petits travaux de maintenance est épuisé, on convoque une AG ou on reporte le débouchage à l'an prochain  ?   
ça me fait penser à l'administration et les absurdités du genre on fait voler les F16 en fin de mois (ou trimestre je ne sais plus) car le budget n'est pas épuisé ou on commande des stocks de papiers inutiles pour être certains de garder le même budget l'an prochain. Récemment, j'ai entendu (j'espère que c'est une blague mais ça avait l'air sérieux) qu'un bureau de police n'avait plus le droit de commander du papier wc car le budget était épuisé....

Si une loi devait réglementer cette question, cela devrait être dans le sens d'une obligation de fournir des décomptes chaque trimestre. Là, vous feriez un grand pas dans la transparence et la connaissance de ce qui se passe dans votre acp. Plutôt que de vous battre seul contre cette demande de recevoir des budgets...
Tous les budgets que j'ai vu dans les acp sont toujours fait sur base des dépenses de l'année précédente avec une correction de x%. Quel est l'intérêt de ce type d'informations  ?      (même en France, j'ai vu que les budgets se font comme cela sur les deux prochains exercices.... ridicule)

La comparaison des dépenses des 3 ou 5 derniers exercices, voilà une information pertinente et une analyse pouvant être intéressante.
Un budget des travaux à prévoir dans les 1 à 5 prochaines années (voir plus mais souvent aléatoire dans un immeuble) est aussi un document intéressant pour savoir analyser les priorités et les besoins en fonds de réserve des années à venir....
Mais un budget sur les charges ordinaires... je n'y vois aucun intérêt. Il suffit de regarder la synthèse des charges de l'année précédente pour se faire une idée.

#2088 Re : Copropriétés forcées » Contrat syndic et activite de celui ci ? » 02-10-2015 12:48:29

C'est exactement ce que vous faites....  Vous prenez votre exemple malheureux et/ou difficile en Belgique pour généraliser que rien n'est bon dans la loi sur la copropriété en Belgique.  Vous pensez vraiment qu'on est tous assez fous pour rester dans ce monde si rien ne fonctionnait ?

Des associations existent en Belgique, elles organisent aussi des formations. Il existe toutes sortes d'aides possibles pour les copropriétaires..... Dont ce super forum sur lequel nous sommes....  tongue     je n'ai pas trouvé l'équivalent en France... si vous connaissez, je suis preneur....

En plus de 25 ans (je ne suis pas syndic), j'ai été confronté à une centaine de copropriétés pour une raison ou l'autre (privée ou professionnelle) et probablement deux dizaines de syndics différents. Jamais je n'ai fait appel à un avocat (je ne suis pas avocat non plus) ou l'IPI (non plus) ou un Juge de Paix (ben non...)  et jamais je n'ai eu l'impression d'être désarmé devant une situation donnée !  Et je n'ai même pas l'impression de "m'être jamais fait avoir"  par un syndic ou un copropriétaire  !
Mais des longues discussions et des compromis, ça, je ne les comptes plus....

#2089 Re : Copropriétés forcées » Contrat syndic et activite de celui ci ? » 02-10-2015 12:48:29

Et celui-ci pour illustrer la réponse sur les carabistouilles :  http://arc-copro.fr/documentation/abus- … urrence-du

La loi n'est pas encore effective qu'ils ont déjà trouvé comment la contourner...

#2090 Re : Copropriétés forcées » Contrat syndic et activite de celui ci ? » 02-10-2015 12:48:29

Le beau monde de la copropriété en France :  http://arc-copro.fr/documentation?title … remium=All

Il semblerait que les préfets ne soient pas si efficace que cela....   wink

#2091 Re : Copropriétés forcées » Contrat syndic et activite de celui ci ? » 02-10-2015 12:48:29

ninifel a écrit :

Oui Max, Il existe de grosses copropriétés en perdition pour diverses raisons - souvent avec un système de chauffage collectif - qui sont devenues un cas de mauvaise gestion déspéré, un casse-tête pour les maires et les pouvoirs public français. Mais c'est une minorité de copropriété sur le territoire français, car en général  les citoyens veillent à leurs intérêts à l'aide d'association de défense qui existent dans chaque région en France :
http://www.informationsrapidesdelacopro … re?start=1
Le problème du compte bancaire a été combattu il y a qq années déja par Mme Rosita Directrice de l'ANCC.fr, je ne sais pas où en est ce dossier
Mais vu que les Syndics IPI Belge me refusent les extraits bancaires je n'ai aucun avantage en pratique, dans mon cas.
Vu mon expérience, je préfère ce système français avec un Syndic qui est surveillé par un PREFET DE POLICE.
C'est +simple et efficace

Je n'ai jamais eu besoin d'une association pour présenter et défendre ma position dans une copropriété. Je parle calmement et poliment avec les autres copropriétaires, avec le syndic, avec les avocats,.... et on décide de la meilleure solution pour la copropriété (même si c'est le contraire de ce que je voulais au départ...).
Mais j'essaie aussi d'être raisonnable dans mes demandes au syndic (en n'oubliant pas que pour lui c'est un job)  et dans le respect de l'acte de base.

Les rares fois où j'entends des interventions d'associations (ça existe aussi en Belgique...), j'ai l'impression qu'elles sont plus là pour défendre leur membre à tous prix et tenter d'en recruter en oubliant que, parfois, le membre a tord dans son point de vue....Mais ce ne serait pas commercial de le lui dire....

Mais j'ai probablement toujours eu la chance de ne jamais tomber sur le même type de problème (ou de syndic ?) que vous....
Par exemple, on ne m'a jamais refusé de consulter des extraits de comptes bancaires lors de contrôle des comptes.... Comment approuver des comptes sans avoir accès à ces documents essentiels....

#2092 Re : Copropriétés forcées » Définir la mission du Commissaire aux comptes. » 02-10-2015 20:15:47

ninifel a écrit :

A ce sujet 'tite demande pour Rexou ( je crois)  :

http://www.const-court.be/public/f/2011/2011-187f.pdf ( 13 pages)

Du pragmatisme à la Belge !

A qui profite ?

Voilà un bel exemple des conneries législatives en copropriétés  avec cette manie de tout légiférer avec un bazooka pour tuer une mouche !
Sans réfléchir, ceux qui ont fait notre belle loi de la copropriété (ironique...) ce sont dit que ce serait bien de faire le maximum de liens avec le monde des sociétés (des grandes et très grandes, même pas les simples PME).
Les comptes des sociétés sont contrôlées par des "commissaires aux comptes"  qui est une profession réglementée réservée aux Réviseur d'entreprises...
Mais le titre sonne bien et on va l'utiliser dans la loi. Peut-être avec une idée derrière la tête d'obliger un jour les acp à faire appel aux réviseurs (??? officiellement non mais qui sait la vérité....)....
Mais le législateur n'a pas voulu réserver la mission aux réviseurs (heureusement, vu les prix pratiqués ce seraient devenu un des postes les plus chers des petites & moyennes acp)  ==>  du coup, les réviseurs ne sont pas content : on leur pique leur beau titre mais on ne leur donne pas ce magnifique cadeau de prendre le monopole du contrôle des acp....
Heureusement que les juges n'ont pas suivi la plainte de l'IRE....

L'acp qui veut engager un réviseur le peut mais celle qui veut nommer un propriétaire, un comptable ou un boulanger le peut aussi.... 
Pas certain qu'un réviseur stagiaire peu motivé (qui le cabinet va t'il désigner pour contrôler une petite acp ?)  serait plus efficace qu'un boulanger sérieux dans sa mission....  Par contre, la note d'honoraires entre les deux....

#2093 Re : Copropriétés forcées » Contrat syndic et activite de celui ci ? » 02-10-2015 12:48:29

ninifel a écrit :

Bonjour Max, je suis française et  j'ai vécu dans plusieurs copropriétés en France pendant plusieurs décennies, ainsi que mes amis. En France. Jamais , jamais jamais l'un de nous n'a été tracassé par un conflit de copropriété au point de prendre le Code Civil pour bible de référence. :
1. LE Syndic français est sous le contrôle  du PREFET de Police de la republique Française du département, c'est le Prefet qui délivre ou refuse l'agrément du PROFESSIONNEL.
Grâce à cette différence france-Belgique, le professionnel français a un intérêt personnel à agir  sérieusement ....sans carabistouilles !

Je n'ai donc pas votre expérience avec les syndics français. La mienne est beaucoup plus limitée et plus récente.
Par contre, cela fait plus de 25 ans que je côtoie le monde des copropriétés en Belgique et mes nombreuses expériences (directes ou indirectes) sont bien meilleures ici que sur mes 3-4 ans de participations en France.

De ce que j'ai lu sur le net mais aussi dans les contrats & pv d'AG et entendu dans les réunions auxquelles j'ai participé (je ne parle même pas des reportages effrayants diffusés récemment à la télé),  les carabistouilles  (je ne pensais pas que ce mot était connu en France wink ) sont légalisées en France. C'est comme cela que les syndics profitent "honteusement" des copropriétés avec la bénédiction des copropriétaires  ("c'est la loi, on n'a pas le choix").

Par exemple, ce qui m'a le plus marqué à ma première approche, c'est l'autorisation d'un compte bancaire collectif (un compte pour toutes les acp)  au nom du syndic et sous sa seule surveillance.
Comment vérifier des comptes quand on n'a pas accès au compte bancaire et, en plus, avec cette habitude hallucinante de paiement par chèque pratiquement généralisée, comment savoir que les chèques reçus sont bien comptabilisé dans la bonne copropriété....
Vous seriez surprise du nombre de personnes qui paient deux fois leurs charges et qui ne s'en aperçoivent que quand on leur dit.... Avec le système français, c'est directement dans la poche du syndic en attendant de voir si quelqu'un les réclame....

Une nouvelle loi devrait supprimer cette possibilité mais j'ai déjà des infos sur des syndics qui cherchent des solutions pour contourner cette interdiction...

#2094 Re : Copropriétés forcées » Contrat syndic et activite de celui ci ? » 02-10-2015 12:48:29

Dans tout ce que j'ai lu sur les lois françaises de copropriétés (voir immobilier), je n'ai jamais rien relevé en me disant "Tiens, ce serait bien comme loi chez nous..."

Je ne sais pas à quoi vous pensez en faisant votre remarque, quel loi vous manque dans notre code ?

Notre loi permet encore une certaine liberté (de moins en moins malheureusement à cause de ces nouvelles habitudes de voter tout et n'importe quoi...) dans la gestion de son patrimoine personnel.
Mais les copropriétaires oublient souvent qu'ils sont dans une copropriété avec des droits et devoirs pour chacun, des implications personnelles nécessaire mais pour le bien commun, un syndic dont ce n'est pas un loisir mais le métier (il doit gagner sa rémunération avec les acp), des règles de respects et de savoir vivre,...
Bien sûr il y a des mauvais syndics & des mauvais copropriétaires mais ils ne sont que très minoritaires et il est toujours possible de soit les changer, soit en changer...

#2095 Re : Copropriétés forcées » Contrat syndic et activite de celui ci ? » 02-10-2015 12:48:29

On parle de prestations comprises dans le prix de base : nombre de visites comprises (1, 2, 3... par an) dans le contrat.
ça ne veut pas dire qu'on impose des visites, des jours et heures précis, ni une présence dans l'immeuble pour rencontrer tous les propriétaires qui le désirent.

Je crois que même en Belgique le syndic ne facture pas chacun de ses passages à l'immeuble et qu'il doit passer un certain nombre de fois dans tous ses immeubles. Que ce soit contractuel ou pas....

Ce qu'impose la France et que je ne connais pas en BE, c'est la rédaction d'un rapport (si ça a été convenu...) et la présence du CDC (si ça a été convenu...). Je vois immédiatement les abus que cela va générer en imposant ce type de brol  !!!
Les honos vont augmenter pour couvrir ses visites "obligatoires" et les rapports types qui en suivront...

#2096 Re : Copropriétés forcées » Comment gérer une copropriété ? Syndic d'immeubles ? » 02-10-2015 12:17:37

Le grand retour de Sarade (pour la question) et Pomme12 qui a toujours la réponse avec un lien vers un pro de la région....    devil

Une façon originale pour faire sa pub....    tongue

#2097 Re : Copropriétés forcées » Modification de la manière de payer les provisions pour charges » 25-10-2015 20:08:05

luc a écrit :

Je ne crois pas. D'abord la Code Civil dit:

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.

La comptabilité est donc annuelle, D'abord puisque le budget est annuelle et aussi parceque l'AR du 12.07.2012 l'impose.

Il peut demander par trimestre une  provision variable, mais le montant doit être voté à l'avance. Un décompte trimestériel n'est pas conforme à la loi.

Ma lecture de cet article : préparer des budgets prévisionnels....  Comment arriver à vos conclusions : appel de provisions fixes ou par trimestre variable mais sans dépasser chaque ligne du budget   ?
En quoi le fait d'envoyer un décompte trimestriel avec les charges réelles serait contraire à cet article de loi qui parle des budgets à présenter à l'AG  ?

#2098 Re : Copropriétés forcées » Contrat syndic et activite de celui ci ? » 02-10-2015 12:48:29

ninifel a écrit :

Panchito ce n'est pas tout à fait la demande. Je demande juste l'engagement contractuel à 1 visite officielle du Syndic annoncé à tous y compris les habitants et là on me dit non non et non....ça ne se fait pas ici me répond-t-on.

Vous me diriez oui si vous étiez Syndic IPI belge ?
Luc  j'ignore la réponse à l'excellent recadrage, merci.



Le syndic qui annonce qu'il sera (représenté) à l'immeuble chaque lundi de 14 à 15h vous facturera au moins 70 à 100 € par semaine pour cette présence... Vous êtes prêtes à payer votre syndic pour qu'il mette une personne derrière un bureau pendant une heure à l'immeuble ?

#2099 Re : Copropriétés forcées » Contrat syndic et activite de celui ci ? » 02-10-2015 12:48:29

ninifel a écrit :

En France on fait comme ça :
1. Un CP relai par allée qui recoit les plaintes des X résidents de son bloc....c'est ce CP relai qui va envoyer 1 courriel au Syndic ( le Syndic recoit 1 courriel)
2. Une date et heure de visite du Syndic à l'immeuble...pour que le Syndic voit de ses yeux la réalité

pourquoi c'est pas possible en Belgique ?

En France on fait comme ça : dans toutes les copropriétés ? En vertu de quelle disposition légale ou réglementaire ?J'EN SAIS RIEN ...j'ai vécu en copropriétés en france et j'ai pas eu à me poser de question car ça fonctionnait agréablement dans toutes les copropriété où j'ai vécu pendant 30 ans. Je perdais pas mon temps à cause de ça .............! Evidemment il n'y avait pas de chauffage colelctif, ça simplifiait les choses à gérer collectivement.

Une date et heure de visite du syndic à l'immeuble. En Belgique possible aussi si précisé dans le contrat du syndic.
ON ME REFUSE CETTE DEMANDE AU CONTRAT DU SYNDIC....

Je ne connais aucun immeuble belge où le syndic annonce un planning de visite du bâtiment ...qui a un témoignage contraire ?

Pour citer la France comme modèle dans le monde de la copropriété et des syndics, il ne faut pas y avoir vécu et/ou ne pas s'y intéresser...
Depuis que je suis impliqué dans ce monde à la française (un peu plus de 3 ans), je vais de surprises en surprises à chaque recherche, chaque lecture, chaque discussion, chaque réunion,....
Il m'est impossible de comprendre quelqu'un qui me dit que "c'est mieux en France"....

#2100 Re : PIM:Suggestions et nouveautés » Nouvelle version de Pim's Web... » 18-01-2016 09:58:53

Il semblerait qu'il y ait un problème pour changer son adresse de mail dans le profil....

L'écran est "bizarre" mais le changement d'adresse fonctionne   wink

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