Après ma visite sur place, je constate que l'appartement est presque vide.
Après discussion avec les locataires, il me semble que tout est clair et que les engagements vont être respectés.
De plus, le loyer (du mois passé) a été payé entre-temps.

Dans le pire des cas, je pense ne pas avoir besoin de la justice pour régler les litiges, ce qui fait une bonne dose de stress en moins.
En effet, un des locataires vient de se domicilier tout récemment dans un immeuble voisin (donc il a déménagé),  et le deuxième n'est peut être pas en situation régulière, et n'est pas domicilié dans mon futur ex-bien.

De ce fait, je compte bien récupérer les lieux "par moi-même" en temps venu.
Que ce soit pour le propriétaire ou pour le locataire, la police ou le juge "ne pourront pas nous aider dans cette affaire".

merci pour vos conseils

, Avez vous indexé le loyer ? Si non, faites le immédiatement, car depuis 2003, l'augmentation risque d'être assez significative, ce qui pourrait l'encourager à quitter les lieux.

En cas de retard de payement du loyer, exigez les intérêts légaux.
Est il en ordre de payement à ce jour ? Si non --> requête.

Avez vous demandé le certificat d'entretien annuel du chauffe eau, à effectuer par le locataire ? Il ne l'a pas fait-->requête

Il est en principe prevu dans le bail que le locataire doit souscrire à une assurance habitation. Il ne l'a pas fait -->requête.

En principe, la commune devrait pouvoir vous remettre la liste de toutes les personnes résidant à l'adresse. Si refus, essayer de demander la chose à un supérieur, montrez lui votre bail et s'il faut, expliquer lui les raisons de votre demande.

Vous êtes tenu à effectuer certains travaux, faute de quoi l'état et la sécurité du bâtiment pourrait être engagée. Gestion du bien en bon père de famille non respectée.
Fuites d'eau non réparées, toit à reparer car menace de s'écrouler, etc... Et l'on vous interdit de pénétrer dans les lieux afin que vous puissiez faire votre devoir de propriétaire. Voilà peut être des éléments qui pourraient obliger le juge à prendre ses responsabilités.
Va t il prendre le risque d'avoir un accident sur la conscience ? Maison surpeuplée, sécurité du bâtiment engagée, locataires non assurés, ...

Voici donc plusieurs pistes sur lesquelles vous pourriez éventuellement attaquer afin de récupérer la jouissance de votre bien.

Présentez vous devant le juge de paix avec un maximum de preuves (dont  recommandés) et d'éléments afin de solidifier votre dossier.

A votre place j'irais voir un juriste (comme le snp), qui pourront vous conseiller au mieux et vous aider à remplir votre requête de la façon la plus complète possible.

Non, j'ai peu d'expérience (et beaucoup de mauvaises) dans cette tâche qui consiste à choisir le locataire idéal.
Vous avez entièrement raison de procéder ainsi.

Comme je dois justement me rendre sur place demain, je vais en profiter pour voir s'il y a bien du déménagement dans l'air.

En ce qui concerne les loyers impayés, c'est toujours le même refrain: "on va payer" mais les dates auxquelles ils se sont engagés sont continuellement reportées.
Peut être un signe de départ imminent: en effet, les fins de bail sont souvent synonymes de derniers loyers impayés.

Le bail n'est pas enregistré (je pense pas obligatoire pour court terme)

Oui, grossiere erreur et neglieance de ma part: lors de leur entrée, ils m ont demandé d'attendre de récupérer celle de leur ancien appartement, pour la constituer. Comme j etais fort occupé par le boulot et départ en vacances, j'ai accepté et reporter cette tâche pour la rentrée.
Septembre-octobre, ils n'ont toujours pas constitué la garantie et ils m'annoncent qu'ils quittent les lieux pour fin novembre. Ca m'arrange fortement car je veut vendre et cela m'évite un vide locatif le temps de vendre. Tant que le loyer était payé, je n'ai pas plus insisté avec la garantie.

Aucune clause particulière, bail classique du snp.
Seulement par la suite un document rédigé par moi-même et contresigné stipulant que les parties mettent fin au bail pour le 31/11/2013.

Il est ecrit dans le compromis que le bien doit est libre d'occupation pour le jour de l'acte. De plus, je me suis engagé verbarlement avec l'acquéreur pour qu'il en ai pleine jouissance le jour de l'acte. Il était un peu frileux sur ce point (les locataires), donc j'ai voulu le rassurer.

Sur place habite un des 2 preneurs et une deuxième personne aux études.
Les preneurs ont un deuxième exemplaire de cette résiliation amiable.

La vente (acte) devrait avoir lieu dans le courant du mois d'avril (au plus tard le 30 avril d'après le compromis).

Pour être sur, je leur ai dit de libérer les lieux pour le 31 mars.
J'espère que ce sera fait, si pas il me resterais encore 30 jours pour essayer de régler cela.
Et même encore 1 mois de plus avant que je dépasse le délai maximum de 4 mois (soit le 31 mai).
Cependant, j'aimerais vendre au plus vite.

en effet,il ne faut pas s attendre à un miracle, le temps d'obtenir une date d'audience, on sera déjà en avril, et pas sur que le juge me donne raison.
En fait, l'idée de requête, c'était aussi un moyen de faire pression pour qu'ils tiennent leur engagement de quitter les lieux, et de payer le loyer.

Si je comprends bien, la justice ne pourra pas m'aider dans cette affaire, et nous devrons régler cela entre hommes, à chacun de respecter ses engagements.
Ceci dit peut etre qu'ils respecteront leur engagement de quitter les lieux, mais en attendant 2 mois de loyers restent impayés, donc dans ce cas j'aurais peut être intérêt à déposer la requête une fois qu'ils ont quitté les lieux.

Merci pour vos conseils.

De plus, quand le locataire ne paye plus son loyer, il ne payera plus les charges. Et qui doit avancer les provisions ? Le propriétaire.
loyers impayés + charges impayées + surplus consommation au décompte annuel = de quoi faire faillite.

Tellement plus pratique quand chaque locataire a ses propres compteurs, avec ses propres abonnements et toutes les factures à son nom.
Malheureusement, une bonne partie des immeubles sont à chauffage collectif.

-Si bail 1 an, mettre fin au bail (il s agit d'un bail de combien de temps ?)

-requête immédiate en justice de paix

-Indexer leur loyer, augmenter leurs charges, exiger tous les intérêts de retard

En bref, leur mettre la pression au maximum pour qu'ils quittent les lieux, j'ai déjà eu cette expérience, et cela m'a coûté un os.
Soyez certains que l'an prochain le décompte annuel aura doublé, qu' ils n'arriverons toujours pas à rembourser ne fut ce qu'une infime partie de leur dette, qui aura tellement augmentée qu'ils ne payeront plus rien, plus de loyer, plus de charges, afin de mettre de côté pour leur futur déménagement.

Ne perdez pas une seule seconde et formulez bien votre requête.

Peut être pourriez-vous remettre les plans au bureau de l'urbanisme, ou aux propriétaires des bâtiments en question.