Voici l'avis officiel du SNP concernant ce sujet:

Avis du SNP concernant la proposition de loi du Sénateur André Van Nieuwkerke, portant création de l’  « Institut des copropriétaires et syndics ».

La proposition, en bref.

La proposition du Sénateur André Van Nieuwkerke « entend principalement faire reconnaître et protéger la profession de syndic ainsi que mettre un terme aux pratiques abusives ». A cet effet, il est proposé d’instaurer un nouvel organisme déontologique, auquel seraient soumis exclusivement les syndics professionnels. L’Institut règle les conditions d’accès à la profession de syndic, la formation, la déontologie. Les représentants des associations de copropriétaires et d’organisations de consommateurs sont associés à la gestion de l’Institut, paritairement avec les représentants des syndics. Un système de médiation est instauré pour gérer « les plaintes opposant copropriétaires et syndics ». En outre, « le juge de paix peut retirer l’agrément » du syndic en cas de manquement à ses obligations.

L’avis du SNP.

Le SNP est très soucieux que les syndics d’immeubles à appartement exécutent correctement et ponctuellement leur mission, dans un contexte de transparence et de démocratie, au service de l’assemblée générale des copropriétaires qui est l’organe souverain de la copropriété.

C’est du reste l’un des principaux objectifs de la proposition de loi déposée par les députés Hamal, Nyssens et consorts qui a été inspirée notamment par le SNP.

Par ailleurs, le SNP estime que l’Institut des Professionnels de l’Immobilier (IPI) n’est pas encore, à ce jour, l’outil le plus performant pour assurer le respect de la déontologie et des bons usages par les syndics. Ceci tient notamment au fait qu’au sein de l’IPI les syndics sont minoritaires, de sorte qu’ils n’ont pas toujours disposé d’une attention suffisante des structures de cette institution. Cette situation est en train d’évoluer positivement mais il reste des progrès à faire.

Conscient de cette réalité que le SNP a collaboré à la mise sur pied d’un outil de « certification de qualité » pour les syndics d’immeubles, outil qui reste également perfectible.

Dans ce contexte, la proposition du Sénateur Van Nieuwkerke présente certes un intérêt, du moins quant à ses objectifs, que le SNP partage pleinement. Le SNP ne peut toutefois se rallier à la solution préconisée.

Cette position est motivée tout d’abord par des objections de principe.
L’idée même de créer une institution nouvelle, sui-generis, ne paraît pas de nature à régler adéquatement les problèmes décrits dans l’exposé des motifs de la proposition et dont le SNP reconnaît l’existence. A cette option, le SNP préfère celle d’un meilleur fonctionnement de l’IPI, et d’un renforcement de la représentation des syndics au sein de cette institution.
Par ailleurs, le SNP voit mal pourquoi la profession de syndic serait la seule à être organisée sur base d’une structure paritaire, alors que maintes autres professions de services sont gérées conformément à la loi organique en la matière, qui ne prévoit pas ce type de modalités. Cela n’enlève pas, néanmoins, l’intérêt d’instaurer des commissions de médiation, mais celles-ci devraient fonctionner sur base volontaire, en dehors de l’Institut dont relèvent les syndics.
Le caractère « paritaire » semble d’ailleurs difficile à mettre en œuvre car si l’on peut concevoir que tous les membres d’une profession soient tenus de s’affilier à l’institution qui les organise, ce n’est pas aussi clair en ce qui concerne les simples citoyens qui ont la qualité de copropriétaires. On peut du reste se demander quels sont les critères permettant de démontrer la représentativité des organisations de copropriétaires, et aussi comment on justifie la présence, au sein de l’Institut dont la création est préconisée, des organisations de consommateurs.

La proposition, dans son état actuel, suscite également des objections précises, notamment (liste non exhaustive) :

-    L’obligation pour toutes les copropriétés de plus de 6 lots de se doter d’un syndic professionnel ; selon le SNP, cette contrainte est excessive et contre productrice car les petites copropriétés n’intéressent pas les syndics qui sont contraints d’y pratiquer des honoraires trop élevés ;

-    La compétence attribuée au Juge de paix de retirer l’agrément des syndics est difficile à intégrer dans notre système juridique : il s’agit d’un mélange des genres (procédure judiciaire et disciplinaire) que le SNP ne peut cautionner. Par ailleurs, la seule sanction prévue est le retrait pur et simple de l’agrément ce qui manque de nuances.

-    L’incompatibilité de la profession de syndic avec toutes les autres professions paraît injustifiée, même s’il faut prévenir les conflits d’intérêt en interdisant le cumul d’activités au sein d’une même copropriété. Il semble encore plus inadéquat d’interdire au syndic d’être en même temps copropriétaire !

En conclusion, le SNP réitère son souhait de voir l’IPI améliorer son fonctionnement afin de remplir pleinement son rôle à l’égard des syndics, en se départant d’éventuels réflexes corporatistes.
Dans ce but, il serait éventuellement souhaitable qu’une concertation soit instaurée entre les parties intéressées, pour améliorer la loi organique en vertu de laquelle les différentes professions sont organisées : en effet, les réserves formulés à l’égard de l’IPI peuvent sans doute être adressés aussi aux autres Instituts professionnels. Certaines idées contenues dans la présente proposition de loi pourraient être reprises à ce niveau.

D’autre part, le SNP continue à croire à son action de certification des syndics, sans se cacher pour autant que l’organisation actuelle peut être améliorée. Il estime en effet qu’un organisme professionnel et une structure privée de certification peuvent coexister.

Il me semble qu'à priori il faut éviter de parler de contribution alimentaire et tenter de congédier l'occupant des lieux dans les meilleurs conditions. Il pourra invoquer cet argument de lui-même et il sera temps alors d'ergoter sur l'état de nécessité etc...
L'idéal serait de pouvoir considérer l'occupation actuelle comme une occupation précaire et dès lors de demander la libération du bien sans délai (éventuellement concéder un "délai de grâce").
Bien sûr, cette interprétation peut être contestée mais vous verrez bien. L'important est de ne pas procéder comme pour un bail: pas de "congé" mais une demande de libérer les lieux. Pas de délai de préavis mais un délai octroyé à titre gracieux, pour raison "humaine".
En cas d'action en justice, pas de requête mais une assignation pour occupation sans titre ni droit.

S'il s'avère finalement qu'il s'agit bien d'un bail dont le locataire est dispensé du paiement du loyer (ce qui est tout autre chose qu'une location qui serait concédée sans loyer et qui n'est plus une location), donc s'il n'y a pas eu novation, il s'agit alors d'un bail de 9 ans et les règles de ce dernier sont d'application. Mais vous pouvez alors réclamer que le loyer soit à nouveau payé!!!

En effet, la proposition de loi, qui est le résultat de travaux menés au sein du SNP, sous la houlette d'Olivier Hamal  et par l'équipe de Madame Nyssens, et qui est soutenue en outre par des députés PS, Ecolo, CD&V, VLD et Groen, sera examinée tout au long de janvier et fera l'objet de larges auditions.
Le but de la proposition est de favoriser un meilleur fonctionnement des copropriétés, même si nous savons que la loi ne peut résoudre tous les problèmes.
Le SNP ne doute pas que d'intéressantes propositions d'amendements soient introduites et nourrissent utilement la réflexion.

Non, cela ne tient pas la route, en tout cas pour des logements autres que les petits logements occupés par des personnes défavorisées. Ces loyers là ont augmenté plus que les autres et cela continue peut-être là où la pénurie est la plus criante, précisément parce que la demande a augmenté du fait de la précarité croissante et de la pression démographique étrangère. Et aussi parce que ces locataires là sont souvent plus "risqués" que les autres et que les propriétaires provisionnenent des pertes prévisibles. Et puis aussi parce que c'est dans ce segment que l'on trouve les marchands de sommeil, dont le comportement ne se justifie tout simplement pas.

Pour tous les autres loyers on constate un tassement, voire une baisse. Le raisonnement de la Cour ne tient donc pas et je pense que cette juridiction s'en moque du reste: on ne peut pas croire qu'ils y croient. Il faut bien qu'ils donnent une apparence de motivation à ce qui est en fait une prise de position purement politique. 

CE DERNIER COMMENTAIRE N'ENGAGE QUE BEATRICE LALOUX ET NON LE SNP 

De plus, l'argumentation de la Cour constitutionnelle fait abstraction des autres dettes éventuelles des locataires, arriérés de loyers et de charge notamment. C'est n'importe quoi!!!!

Je ne connais pas le contrat-type de Pim (mais je suis certaine qu'il est excellent).
Néanmoins, je puis vous dire que vous pouvez prévoir une durée de 18 mois. A la fin, si aucune des deux parties ne donne un congé trois mois avant l'échéance, ce contrat deviendra un bail de 9 ans dont les 18 premiers mois sont écoulés. la réglementation applicable changera assez radicalement puisqu'il ne s'agira plus d'un bail de courte durée mais d'un bail de 9 ans (qui est la règle dans le système actuel du bail de résidence principale)

Le locataire doit assurer ses "risques locatifs", c'est à dire sa responsabilité civile en cas de dommage causé à l'immeuble dont il serait responsable (notamment l'incendie), et le contenu du logement, soit ses propres biens.

Vous pouvez tout à fait décider de commun accord de mettre fin au bail actuel. Cela se fait par un document signé par le bailleur et le locataire actuel. Ensuite, vous signez un nouveau contrat avec le nouveau locataire.
En ce qui concerne la garantie locative, elle peut rester au nom du locataire actuel en précisant qu'elle garantit le nouveau bail mais je vous conseille de la mettre au nom de la nouvelle locataire, c'est plus clair! De même, il faut que les locataires se mettent en rapport avec la compagnie d'assurances pour régulariser la situation.

Reste la question de l'état des lieux. Je vous conseille de préciser dans le nouveau bail que l'état des lieux qui a été fait au début du bail actuel reste valable. Si vous n'avez pas fait d'état des lieux, ou qu'il n'est pas suffisamment détaillé, c'est l'occasion, je vous conseille vivement d'en faire faire un, de préférence par expert, c'est à votre avantage! Il faudrait dans ce cas régler la question des éventuels dégâts locatifs que vous constateriez maintenant. Evidemment, s'il n'y a pas d'état des lieux ou qu'il est mal fait, les dégâts seront par définition difficiles à prouver!

Oui, si votre plus-value est négative, il n'y a pas d'indemnité à payer!

Cela veut dire que la disposition ne s'applique qu'à défaut de clause contraire dans le bail

Oui cette disposition est valable puisque l'article 9 de la loi n'est que supplétif. C'est la disposition du bail qui doit être retenue.

Régime mis en place par l'article 9 de la loi. (Il s'agit d'un article supplétif, autrement dit, il est possible de prévoir dans le bail un autre système).

Le bailleur ne peut exiger la suppression des travaux au départ du preneur (= travaux régulièrement exécutés en vertu du droit qui lui est reconnu par la loi sur le bail commercial).

En revanche il peut s'opposer à ce que le preneur exerce son droit d'enlèvement des travaux.

Si, lors de son départ, le preneur laisse les transformations en l'étaét, soit d'initiative soit à la demande du bailleur, ce dernier est tenu d'une indemnité.

Cette indemnité a pour objet de rembourser au locataire tout ou partie de l'investissement qu'il a effectué....

L'indemnité consiste
- soit dans le remcoursement de la valeur des matériaux et de coût de la main d'oeuvre
- soit dans le paiement de la plus-value dont bénéficie l'immeuble

L'option entre ces deux modes de calcul appartient au bailleur.

(voir notamment l'ouvrage de Bernard Louveaux sur le bail commercial, pp. 215 sqq).

Je crois que ceci est typiquement une situation pour laquelle il n'y a pas de vraiment bonne solution, chacune d'elles comportant des avantages et inconvénients.
Il est certain que dans l'état actuel de la législation, le mieux est que les baux prennent cours le 1er d'un mois.
Evidemment, cela pose tous les problèmes qui ont été évoqués ci-avant (ou bien on tronque le bail d'une partie de mois ou bien on commence une occupation avant la date de début de bail ce qui crée une insécurité juridique pour la période en question.
Peut-être pourrait-on décider de faire commencer le bail le 1er du mois suivant tout en prévoyant une occupation précaire avec indemnité d'occupation pour la période du mois précédent où le locataire est déjà dans les lieux...
Ne pas oublier, dans ce cas-là, de faire commencer l'assurance dès le début de l'occupation!

Erik a raison de poser la question de la forme sous laquelle la garantie a été déposée.
En effet, il est tout à fait possible de constituer légalement une garantie de 3 mois:
- ou bien sous forme de garantie bancaire reconstituée progressivement par le locataire
- ou bien sous forme de blocage de valeurs mobilières (bons d'assurance, obligations, bons de caisse...) au lieu d'une somme d'argent.

Si la garantie de 3 mois a été simplement bloquée sur un compte sous forme d'espèces, vous pouvez à tout moment exiger que le 3ème mois vous soit restitué.
Vous pourriez également, après avoir demandé officiellement cette restitution et si cette demande n'est pas suivie d'effet, prévenir par écrit le bailleur  que vous allez vous abstentir de payer un mois de loyer et que cela se compensera avec le 3ème mois de garantie versé indûment. Je doute qu'un juge de paix qui serait saisi de la contestation ne vous donne pas raison d'agir de la sorte. Evidemment, cela n'aura pas un très bon effet sur votre relation avec le bailleur et ce dernier ne sera guère enclin de vous donner satisfaction sur quoi que ce soit, par la suite, s'il n'y est pas légalement tenu...

Je voudrais aussi attirer votre attention sur le fait que 3 mois de garantie, compte tenu de la valeur d'un logement et des risques pris par le bailleur en le confiant à un locataire (qu'il ne connaît pas et dont il ne peut que présumer la bonne foi, la solvabilité et le comportement adéquat), ce n'est vraiment pas énorme...