J'espère que vous avez demandé la résolution du bail aux torts du locataire...

A mon avis, vous êtes tranquille. Si l'état des lieux a été signé et les clés remises, il n'y a pas à s'en faire.

Ce n'est certes jamais gai de recevoir un courrier d'avocat, mais il ne faut pas s'en faire pour les termes qui peuvent sembler injurieux au commun des mortel. (parce que pour les avocats et autres juges, il y a eux, détenteurs du vrai savoir, et le commun des mortels... )

Pour ce qui est du dernier mois de loyer, je présume que le proprio vous avais donné son accord parce que l'autre locataire était d'accord de le couvrir. Si le nouveau locataire a fait faux bond... il est quelque part logique que l'accord ne tienne plus. Je trouve cela bizarre qu'on voie en dernière minute que l'autre locataire ne vienne pas, mais...

Perso, je n'ai jamais que des accords écrits, basés sur des contrats, avec garantie versée. Je peux pas juger de ce qu'il s'est vraiment passé pour vous. A priori, le mois est dû.

Nous avons essayé. Mais ils ne sont pas fichus de les passer en machine à la fin de l'année. De plus, on en récupère que la moitié... dans un sale état.

Bref, j'ai abandonné. Certains matelas sont fichus en 2 ans (et alors intégralement facturés aux étudiants à la sortie)
Certains autres matelas ont 12 ans et sont encore bons (dixit les étudiants après signature de l'état des lieux de sortie, et donc sans risque pour eux de dire que ce sont de foutus matelas...)

Pour le reste, je dois dire que j'ai pas mal adapté ce que font les agences. Je ne pense pas que quoi que ce soit soit illégal, comme le mentionne très bien SNP. Les agences demandent la garantie sur leur compte, la taxe est remise à charge du locataire par les agences,...

Pour ce qui est du calcul des intérêts sur la garantie, ils seraient trop fastidieux à calculer... Certains restent un an, d'autres deux, d'autres 3 et demi... J'ai donc opté pour ne pas en donner. C'est mentionné comme tel au contrat. Limite? Certes... mais légal. Mes locataires étudiants comprennent que cela fait partie du package.

Ce qui me fait dire que je suis dans le bon? Mes anciens locataires me disent encore bonjour les années suivantes...

Dégats locatifs:
Cela va encore dans l'ensemble... Les peintures, je repeins quand je rachete... et c'est tout. Le mobilier tient relativement bien. Je n'ai jamais remplacé le mobilier depuis le début de mon aventure (13 ans déjà)

Peinture et travaux:
Si ils veulent repeindre, je paye la peinture (j'amène ma peinture, mes pinceaux, mes rouleaux, le tape, les mélangeur...)

Si ils veulent un nouveau revêtement de sol, je le paye après l'avoir choisi avec eux. Je ne paye pas la main d'oeuvre, mais tous les matériaux: lampes, serrures, bloques fenêtre, micro-onde, ...

Dégats locatifs:
A part pour les matelas pour lesquels je n'ai as encore de solution, les dégats sont limités. En moyenne sur 2005-2006, 25€ par chambre sont retenus sur la garantie locative. Généralement, c'est parce qu'ils ne suivent pas les instructions que je leur donne, ou qu'ils sont négligents.

Dans les conneries, il y a les matelas sur lesquels ils ne mettent pas toujours de protège-matelas. Les matelas avec protège-matelas restent neufs, et les autres sont foutus en 2 ans (un côté par an...)

Outre les matelas, il y a les meubles qu'ils nettoyent avec le coté agressif de l'éponge à vaisselle. Pas faute de leur dire pourtant...

Dans les petits communautaires où je me trouve seul proprio, je loue à des groupes qui se connaissent. Les tarifs sont supérieurs, et les dégats et tracas inférieurs.

Ailleurs, je loue la chambre. (A LLN, dans un commu de 12 chambres, il peut y avoir 12 prorpios... Bonjour les accords pour les rénovations des communs...)

En cas d'expulsion, la procédure est aussi lourde, oui. Mais je n'ai jamais dû le faire... Croyez-en mon expérience. L'assurance est totalement inutile en ce cas.

A LLN, il y a une taxe de 90€. Toujours mise à charge du locataire.

Là, je n'en sais rien. J'avoue ne pas connaître le cas de Gembloux. Mais certains considèrent que le fait de séparer un logement en deux ne transforme pas réellement le logement.

Pour le code wallon, par exemple, le logement collectif restera toujours un seul logement. Par exemple, un détecteur de fumée suffit pour un logement collectif (de mois de 80m2 en un seul niveau)

Perso, je sais comment je ferais... voir ci-dessous

Alors là, c'est effectivement ma spécialité...

Perso, j'utilise un bail simplifié. Les conditions sont les suivantes:
1. Bail de 12 mois
2. 1 bail par étudiant (appart 2chambres = 2 baux)
3. jouissance des communs
4. Interdiction de domicile car logement étudiant (important de justifier)
5. Bail de type court de une année, sans résiliation possible
6. Possibilité de remplacement par une autre personne, sous réserve d'acceptation (par moi et par les autres étudiants de l'appart)
7. Taxe communale à charge de l'étudiant
8. Mobilier à charge de l'étudiant, mentionné au contrat, et mentionné aux impôts comme revenus mobiliers (15% de la moitié du loyer de mobilier)
9. 2 mois de garantie à payer à la signature
10. Les parents ne signent que quand l'étudiant est mineur
11. Pas de différence entre les jolies et les moches...

Si un étudiant quitte en cours d'année, le loyer est néanmoins dû. En basse conjoncture, il arrive que le remplaçant paye moins que le locataire initial. La différence est à charge du locataire initial.

Chaque année, quelques étudiants résilient en cours de bail, et je complète avec des baux de type court. Certains mois ne sont pas loués, et sont alors payés par le locataire initial. Mon taux de perte est nul au niveau du loyer. Le taux de perte est négligeable pour le locataire.

Le nombre d'étudiant qui reste 6 mois est en augmentation, et avec Bologne, cela ne va pas s'améliorer.

Je prends toujours copie de la carte d'identité et d'étudiant.

Un locataire négligent restera un locataire négligent...

Le tout est de savoir si c'est un locataire négligent qui a les moyens de vous payer, si il n'est pas négligent mais a des difficultés pour joindre les deux bouts, ou si c'est les 2 à la fois.

Cas n°1: Négligence crasse
a. ne pas s'énerver
b. vérifier si votre contrat prévoit des indemnités en cas de payement en retard
c. ne pas s'énerver
d. rencontrer votre locataire avec un ordre permanent à lui faire signer. On peut établir un ordre permanent sur n'importe quel document. Le tout est de mentionner le n° de compte et les coordonnées. Lui faire signer, et le porter vous-même à la banque...
e. ne surtout pas perdre son calme
f. dès qu'il y a un retard par rapport à l'ordre permanent, le contacter. Certains locataires sont payés le 2. Inutile de leur demander de payer pour le 1... Il faut accepter d'être payé le 3. La plupart de mes locataires payent par ordre permanent. C'est visible quand on regarde les dates et communications... Si un locataire me paye le 7 en général, je prend mon téléphone le 10.
g. kipcoule
h. Avec un négligent, courrier simple avec 7 jour de retard, recommandé avec 15 jours de retard, téléphone après 21 jours de retard et conciliation le lendemain... Un courrier qui vient du tribunal, cela réveille un bon coup les négligents.

Cas n°2: difficile de joindre les deux bouts
La même procédure que ci-dessus s'applique, sauf pour ce qui est de l'ordre permanent: inutile de mettre un ordre permanent sur un compte vide.
Accepter un plan d'apurement de la dette. Exiger de la régularité ou de la communication. Et être strict si la communication est coupée.

Reste à voir si vous voulez faire un peu de social ou non. Chacun son style, chaque logement on public, et chacun ses moyens...

Cas n°3: Négligent qui ne joint pas les deux bouts:
Dehors! On ne peut faire du social contre le gré des gens...

Dans le cas d'un bail de type court, il n'y a pas de règles obligatoires imposées par le code civil.

Les règles mentionnées au contrat sont donc d'application. (bien entendu sous réserve qu'elle soient raisonnables et équilibrée entre locataire et propriétaire)

Les règles que vous mentionnez semblent raisonnables et équilibrées, donc valables.

Et qui devrait signer cet acte notarié, puisque certains propriétaires n'existent pas?

Quand perseverant écrit:

Je suis assez d'accord avec lui, mais je cherche des proprios qui en ont fait l'expérience