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#2301 Re : Copropriétés forcées » Décisions dans le PV AG » 20-01-2014 13:16:40
Une décision d'un petit aménagement #installation d'un répulsif à pigeons) concernant un lot. Le nom du locataire de ce lot est stipulé.
Cette installation doit être installée dans tous les lots, qui se trouvent dans les mêmes conditions objectives. Une solution équitable joue la balle, et pas l’homme.
Citer le nom d’une tierce personne dans ce cadre sans qu’il est membre de l’AG, comme un locataire, est en plus probablement diffamatoire. L’intéressé peut déposer une plainte pénale contre celui qui a proposé ce point, ainsi que l’ACP qui l’a voté. Comme il n’y a pas de PV décisionnel, c’est probablement seulement le syndic qui est pénalement responsable.
Cette décision me paraît donc abusive, puisqu’elle rompt l'équilibre entre les CP.
#2302 Re : Copropriétés forcées » Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)? » 20-11-2019 15:46:21
Laurencebxl,
Il vous faut obligatoirement un syndic. Il vous faut obligatoirement tenir une ag annuelle et des comptes conformes à la réglementation. Il faut que l'ACP soit enregistrée à la Banque-Carrefour (c'est simple et gratuit) sinon il sera impossible d'ouvrir un compte au nom de l'ACP à la banque. Même si la situation de la copropriété est simple et à moins qu'un cp ait le temps et les compétences minimales requises (ce qui ne semble déjà pas être le cas chez vous), je choisirais de nommer un syndic pro, qui ne devrait pas vous coûter très cher dans ce cas-ci et vous permettrait en principe de dormir tranquille.
Il n'est en effet pas exclu qu'il soit nécessaire de faire des travaux aux parties communes, de régler un litige avec un fournisseur, de régler un sinistre etc. Il est préférable que quelqu'un de compétent s'en occupe. Je sais qu'avoir le titre de syndic professionnel n'est pas une garantie de compétence, mais le risque de trouver un bon syndic n'est pas nul (le risque 0 n'existe pas, comme tout le monde le sait).
Grmff a raison il ne faut pas avoir un syndic pro, vu à court terme (un an).
Mais étant donné le contexte de votre ACP à moyen terme (chaudière) et long terme (isolation du toit), je suis d’accord avec l’avis de tempura.
L’honoraire de 125 EUR/mois pour votre copropriété de 4 appartements ne me parait pas exagéré. Demandez ses tarifs pour 2, 6, 8, 10 et 20 appartements du même type que le vôtre. Demandez quels frais supplémentaires il demande. Vous allez comprendre.
En plus je crois que l’inscription à la BCE est probablement faite, comme grmff l’a déjà indiqué. Vérifiez cela à la page suivante : BCE : Recherche par adresse.
Finalement je crois que votre copropriété devra faire face à des dépenses extraordinaires suite au plan 2020 imposé ET contrôlé par l’Europe. Votre copropriété devra isoler son toit, ses façades et le sol. Cela coutera, diminuera vos dépenses de chauffage et est nécessaire pour diminuer l’émission de CO dans notre atmosphère bruxellois.
Pour éviter que vous soyez roulé dans la farine sans syndic, il faudra avoir un pro pour vous conseiller à l’avance.
#2303 Re : Copropriétés forcées » Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)? » 20-11-2019 15:46:21
Mais c'est loin d'être insurmontable. Ne lisez pas trop les intervention de Luc. Elles sont certes correctes, mais il se trouve dans des bateaux de plusieurs centaines d'appartements avec un historique de syndic véreux et de propriétaires qui ne le sont pas moins.. Rien à voir avec votre situation.
Rien à voir avec le situation d'autres ACP?
Vous êtes vraiment vraiment certain?
Les CP de mon ACP ne sont pas véreux, mais ils ont été roulé dans la farine par 1% de leur groupe, assisté par des "pro", très « pro » pour protéger leurs intérêts, mais très « amateur » pour protéger les intérêts de l’ACP.
Les syndics de mon ACP n'étaient/sont pas tous véreux, loin de là. Mais ceux qui ne l'étaient pas ont été bloqués efficacement par ce groupe de 1% de CP, en exerçant un contrôle social abusif, aidé par une masse de procurations, des « contacts » au sein des organismes de contrôle, des « amalgames » de toute sorte, comme celui que « tous les syndics sont des fraudeurs ».
Actuellement je suis de très près trois ACP (7, 9 et 44 appartements). Ils ont tous un CP qui joue/jouait au « grand chef ». Le résultat est le même type de méthodes et problèmes que chez moi.
#2304 Re : Copropriétés forcées » Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)? » 20-11-2019 15:46:21
Comptabilité simplifiée sur une feuille de bloc ou une feuille excel. Pas de formalisme.
Une fois par an, on divise les frais par 4 et on envoie la note.Par contre, une AG par an, voir votre acte de base pour la date, avec acceptation des comptes et décharge au syndic.
Un strict minimum de formalisme est exigée. Entre autres cette comptabilité simplifiée doit comprendre au moins les 7 points détaillés dans l'Art. 577-8 §4. Un commissaire aux comptes doit exister et remettre un rapport annuel avant l’envoi du décompte aux CP.
#2305 Re : Copropriétés forcées » Modification Mode répartition des charges » 15-01-2014 12:44:24
LauraZ,
(...)
Vous vous méprenez sur le fonctionnement réel de la copropriété.Le conseil de copropriété représente une bonne part des propriétaires, et a le soutien en général de la majorité de la copropriété. Si le conseil de copropriété demande de mettre un point à l'ordre du jour, et si le conseil de copropriété demande une modification de la répartition, le syndic sait qu'il aura le support de l'AG, et que la motion passera.
C'est comme cela que se prennent la majorité des décisions. L'AG ne fait souvent qu'entériner officiellement les décisions prises au préalable. (et je sais que cela en fait hurler certains...)
C'est comme cela que se prenaient dans le passé les décisions (= à partir de 1924 jusqu'à 1993). On appelait cette méthode la cogérance. Mais c’est en fait une méthode démocratique du style oligarchique.
Vu les « anomalies » (constatés par exemple lors de faillîtes d’ETRIMO et AMELINCKX dans les années 70/80) la loi de 1994 a voulu instaurer une démocratie représentative au sein de la copropriété. Comme cette loi était trop mal interprété et nécessitait trop de procès pour faire appliquer des principes élémentaires , clairs mais succincts, la loi de 2010 a de fait intégré cette jurisprudence.
Maintenant (depuis 1994/2010) il est clair que ce type de décision oligarchique en arrière-chambre n’est plus valable.
En plus la délimitation enter la responsabilité du syndic et celle de l’AG est beaucoup plus nette. Il ne peut plus se cacher derrière le conseil. Un syndic qui s’appuie sur une « décision/avis » d’un conseil de copropriété peut avoir des surprises financiers. Mais aussi les membres du conseil s’ils l’admettent.
Ceci étant dit, une erreur peut toujours être corrigée. Il suffit de remettre le point à l'ordre du jour, et de demander une correction des comptes suite à la découverte d'une erreur matérielle indiscutable: l'inexistence des compteurs des bureaux. Ne pas oublier que le syndic ne peut pas refuser de mettre un point à l'ordre du jour.
Une correction des comptes ne peut se faire que sous des conditions très strictes, qui demandent entre autres l’intervention d’un expert-comptable externe depuis le 01.01.2013 ou un jugement. En effet dans votre cas « l’erreur matérielle indiscutable » est beaucoup plus qu’une « erreur simple ».
Si l'AG refuse la modification, il vous restera à aller en justice contre la décision, qui sera inique. Et vous aurez gain de cause.
Ayant connaissance d’un cas similaire, le CP concerné a obtenu raison chez le juge, mais sans effet rétroactif.
Je vous conseille donc à écrire une lettre recommandée à l’ACP ET une lettre recommandée au syndic, dans laquelle vous demandez de corriger les comptes depuis le début du fait « anormal ».
L’ACP devra le faire dès la date de vos deux recommandés, mais peut le faire dès le début. Dans cette lettre vous demandez de restaurer la méthode statutaire.
Une copie de votre lettre devrait être remis par vous (courrier simple) au commissaire aux comptes, ainsi qu’au membres du conseil de copropriété (constat de exécution incorrecte des statuts).
Le conseil de copropriété doit mettre une synthèse de votre lettre, sans aucun commentaire ni avis, dans leur rapport semestriel suivant. Si non leur responsabilité est engagée.
Le commissaire aux comptes doit vérifier si les dépenses contestées se basent sur un disposition des statuts ou sur une décision explicite de l’AG. Et mettre son constat explicitement dans son rapport.
Une décision « globale » est depuis 1994 interdite. Ce qui veut concrètement dire (jugement de 2002 en ma possession) qu’une approbation de comptes n’approuve pas explicitement les « nouveaux » règles de répartition des dépenses. Ils ne sont approuvées que s’ils ont été votées avant l’approbation des comptes, dans un point spécifique et explicite.
La loi de 2010 a simplifié les choses. Il ne faut plus pour tout aller en justice. La méthode décrite ci-devant permet de le régler avec un minimum de frais si les mandataires de l’ACP agissent dans l’intérêt de l’ACP. S’ils ont un agenda caché, alors vous allez devoir aller en justice. Mais ils risquent gros, puisque le loi de 2010 peut avoir des conséquences financiers importants pour eux.
#2306 Re : Copropriétés forcées » Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012) » 18-03-2016 08:03:20
En fait, je suis complètement d'accord avec vous: la complexité de la loi va faire disparaître les petits cabinets, qui sont généralement les seuls à réaliser un travail de proximité et qui sont corrects. La complexité de la loi est donc un gros désavantage pour les copropriétaires.
Vous généralisez trop. Il y a de "grands" cabinets qui sont et fonctionnent comme des syndics de proximité. Mais ils sont moins connus, puisqu’ils n’ont pas de problèmes structurels.
La « complexité » de la loi est un désavantage pour ces syndics professionnels qui travaillent comme des amateurs, mais un avantage pour des vrais professionnels. Eux savent être au service de la copropriété, demander moins d’honoraires et en même temps avoir un meilleur rendement.
#2307 Re : Copropriétés forcées » Petit achat, sur quel fond ? » 12-01-2014 07:17:49
On peut selon moi faire le parallèle entre "fonds de roulement" et "budget dépenses courantes" ainsi que "fonds de réserve" et "budget extraordinaires"
Pas on peut, mais on doit ...
En plus il faut avoir un compte à vue par fonds.
Art. 577-8. § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
(…)
En application du point 4 le syndic peut lancer des travaux sans autorisation de l’AG. J’ai déjà vu remplacer des chaudières sur base de cet article pour plus que 60.000 EUR.
Mais cette liberté énorme du syndic est plus que tempérée par deux faits :
1. Il doit justifier sa décision d’utiliser le point 4 d‘urgence et au plus tard lors de l’AG suivant (ce que le syndic de la chaudière a fait) ;
2. Si l’AG ne confirme pas sa décision, il doit rembourser tous les frais et les mettre à sa charge ;
Se justifier devant le CdC (ou faire les travaux avec l’accord du CdC) ne suffit pas. Tout au plus peut-il le signaler. C’est au CdC de reprendre ce fait sur son rapport semestriel sans donner son avis, pas plus ni moins. Puisque le syndic n’utilise pas l’argent des membres du CdC, mais l’argent de tous les copropriétaires dont il est le représentant (et pas le CdC).
En application du point 5, le CP doit payer les provisions pour ce fonds directement sur le compte bancaires de ce fonds.
Le syndic doit utiliser ce compte pour payer les factures. Le syndic doit rester dans le cadre du budget extraordinaire s’il utilise l’argent sur le fonds de réserve. Le syndic doit justifier annuellement l’utilisation du fonds de réserve par voie d’un décompte annuel bien séparé, mais intégré dans le décompte annuel. Ce n’est pas au commissaire aux comptes de faire le rapport de l’utilisation de cet argent. C’est au syndic de le faire. Ceci sans aucun doute depuis le 01.01.2013.
Chaque CP peut exiger une délibération et vote séparé sur chaque poste des comptes annuels, préalable au vote global. Ceci en déposant une motion lors de l’AG ET d’en avoir mis le syndic au courant au moins 8 jours avant l’AG.
Ce principe démocratique de pouvoir délibérer point par point sur l’utilisation concrète de son argent (Ex : le Boston Tea Party de 1776 ) impose en fait que le décompte annuel soit diffusé au moins un mois avant l’AG, comme prévue dans la plupart des statuts d’avant 1995. Le rapport du commissaire aux comptes se base sur cette version et ne doit être disponible qu’au moment de l’invitation.
Si le CP prouve son cas après le 2éme, 3ème , 4éme, …. poste, l’AG va vite ou rejeter ou postposer le point « approbation des comptes annuels » en constituant un comité ad hoc pour faire un rapport à l’AG.
#2308 Re : Copropriétés forcées » Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012) » 18-03-2016 08:03:20
Grmff,
Probablement sur votre demande (par voie de télépathie 
) l’amendement N° 3 été ajoutée au projet de loi :
“§ 8. Les obligations d’exercice en société visées au § 1er, alinéa 3 et de contrôle des comptes par un commissaire visées au § 5/1 ne s’appliquent pas aux syndics qui gèrent moins de 300 lots. Le Roi peut abaisser ce seuil, le cas échéant jusqu’à deux lots.”
Ce qui n’est pas clair pour moi :
- 300 lots en tout par syndic ?
- Ou un syndic doit travailler par firme s’il veut gérer une ÄCP avec moins que 300 lots.
Exemple concret : mon ACP compte (selon le cadastre) 248 lots d’appartements, 217 lots de garages et je crois 260 lots de caves sans quotités. Mon ACP a donc 725 lots, dont 465 lots avec quotités
#2309 Re : Copropriétés forcées » Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012) » 18-03-2016 08:03:20
Luc,
Décidément, je ne vous comprendrai jamais.
Vous vous félicitez de cette nouvelle loi, et vous constatez que les petits cabinets de proximité vont disparaître au profit des grands groupes.
Et vous terminez par "Les seuls cabinets corrects sont des cabinets de proximité".
En fait, je suis complètement d'accord avec vous: la complexité de la loi va faire disparaître les petits cabinets, qui sont généralement les seuls à réaliser un travail de proximité et qui sont corrects. La complexité de la loi est donc un gros désavantage pour les copropriétaires.
Je crois que vous faites un amalgame.
Le cadre de ce forum ne permet pas de m'expliquer plus en détail, mais je vais le faire dans les semaines qui viennent. Je vous donnerai en PB le lien vers mon article, qui sera disponible sur internet. Le contexte de mon ACP m’oblige de toute façon à l’écrire.
Cet article a été promis dans le contexte du plan « CNIC – Quo Vadis – 2007-2014 » quand j’étais encore administrateur au CNIC. Mais j’ai donné ma démission quand je m’apercevais fin 2012 de la présence de taupes au sein du CNIC. J’ai quitté le CNIC, mais les taupes aussi, puisqu’ils voulaient seulement empêcher la publication de cet article.
La loi n’est complexe que quand on la lit par les lunettes de la loi de 1924 et les traditions. Elle ne l’est pas quand on la lit par les lunettes du Code Civil actuel.
L’agent immobilier que j’ai parlé hier est en fait quelqu’un qui n’a connu que la loi de 1994 et la déontologie de 2006. Il s’est rendu compte qu’il fallait étudier. Il l’a fait. Et maintenant il a une méthode simple qui lui permet d’avoir un cabinet professionnel et rentable.
Un autre agent immobilier, qui est syndic depuis 1965, donc avec 50 années d’expérience, me dit la même chose.
Je comprends qu’il est dur de changer d’habitudes, mais c’est faisable ET rentable.
#2310 Re : Copropriétés forcées » Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012) » 18-03-2016 08:03:20
Le risque de la proposition est que le syndic encourage l'AG à déléguer la vérification des comptes au réviseur du syndic et donc choisi par le syndic ...
Exact, mais:
1. Le contrôleur contrôlé = mélange d’intérêts = décision abusive, …
2. N’oublions pas le principe de base : « on a le syndic qu’on mérite ».
C’est à l’AG à s’imposer.
Le vérificateur n’aura pas énormément de travail, si l’AG impose par la voie des statuts les données à fournir par le syndic, et si le conseil de copropriété fait le suivi mensuel des « dépenses autorisés » correctement (comparer budget – décision AG – la dépense).
• Vérificateur = contrôle technique (en principe par coup de sonde)
• Conseil de copropriété = contrôle fonctionnel (= budget à court, moyen et long terme)
En plus le syndic devra diffuser les comptes annuels dès que son reviseur dépose son rapport annuel. Plus question d’un va et vient des comptes entre le comptable et le commissaire aux comptes, jusque le comptable arrive à déposer une comptabilité en ordre. Cela prend parfois neuf mois … .
Ce qui imposera au syndic de tenir sa comptabilité tous les jours (comme par hasard prévue par la loi depuis 1975 …). Mais c’est un fait cela sera un désavantage aux agents immobiliers qui font tout.
Dans ce sens la loi va concentrer la fonction de syndic pro dans un plus petit nombre de firmes. Le cabinet de l’agent immobilier verra diminuer nettement son chiffre d’affaires « copropriété », mais le cabinet de syndic spécialisée (petit ou grand) verra son chiffre d’affaires augmenter, s’il arrive à structurer son travail. Il aura un rendement supérieur. Si non il coulera dans les 2 à 4 ans.
Je viens aujourd’hui encore par hasard de rencontrer un syndic pro, que je ne connaissais pas.
Le bon syndic existe. On n’en parle pas, puisqu’il n’y a pas de problèmes graves dans ses ACP :
- il la doigté de travailler avec des CP un peu difficiles.
- Il sait que 50% ont raison, mais ne savent pas exprimer leur problème.
- Il sait qu’un appartement sur 200 posera des problèmes et en a tenue compte dans son honoraire fixe
- Il demande un minimum de frais extraordinaires, puisqu’il maitrise son métier.
- Il est proactif et méthodique, ce qui lui permet à diminuer ses frais de cabinet.
Le facteur commun : ils sont tous des syndics de proximité (leurs ACP se trouvent dans un rayon d’une dizaine de km autour son cabinet, ou 10 minutes en voiture, …).
#2311 Copropriétés forcées » Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012) » 18-03-2016 08:03:20
- luc
- Réponses : 24
La proposition de loi 53K2129 est actuellement discuté au sein de la commission de justice de la Chambre.
Commentaire
Cette proposition veut améliorer le contrôle financier au sein des grandes ACP ét grands syndics, en instaurant un vrai contrôle interne de la comptabilité des syndics. Et fait disparaitre la confusion actuelle entre le contrôle interne (à charge de la firme du syndic) et le contrôle externe (à charge de l’ACP).
#2312 Re : Copropriétés forcées » Délai pour recevoir le rapport de l'AG extraordinaire » 07-01-2014 10:44:23
La période de 30 jours n’est pas suspendu par les vacances de Noel. Le document doit exister à la clôture de l’AGE du 02.12.2013.
Actions suggérés :
1. 07.01.2014 : Lettre très court de constat de non-réception du PV de l’AG. Envoi de ce constat par recommandé à l’ACP, par recommandé au syndic (son adresse tel que renseigné sur le site de l’IPI), ainsi qu’une copie par lettre normale/email aux membres individuel du CdC.
2. 15.01.2014 : Si pas encore reçu, plainte contre ce syndic à l’IPI avec votre lettre en annexe, pour non-exécution de l’article 1 de sa déontologie (obligation d’exécuter loyalement les lois belges).
3. 22.01.2014: mise en demeure pour le point 1. Y ajouter que la rétention de ce PV pourrait avoir comme résultat que tous les décisions de l'AG seront rendues irréguliers. Demande de venir consulter le registre des PV des décisions de l’AG. Fixez-vous même le jour, mais au moins 15 jours plus tard.
4. 08.02.2014 : vérifiez sur place l’existence du PV et son ajout dans le registre. Faites des photos (ou laissez-vous accompagner par un huissier -frais 250 à 300 EUR). Confirmez vos constats (y compris une impression des photos) par lettre au syndic.
Si pas de PV dans le registre = les décisions de l’AGE ne sont pas opposables à des tiers
#2313 Re : Copropriétés forcées » Délai pour recevoir le rapport de l'AG extraordinaire » 07-01-2014 10:44:23
Syndic pro ou bénévole?
Conseil de copropriété ou non?
#2314 Re : Copropriétés forcées » Modification Mode répartition des charges » 15-01-2014 12:44:24
Citation :Si l'AG refuse la modification, il vous restera à aller en justice contre la décision, qui sera inique. Et vous aurez gain de cause.
En effet, vous disposez d'un délai de 4 mois après l'AG pour ester en justice si vous estimez qu'une décision prise lors de l'AG vous porte préjudice. Vous devrez prouver:
- le préjudice
- que vous avez voté contre cette décision
Attention, on peut avoir un préjudice, mais pas obtenir gain de cause:
La disposition du Code Civil, est:
Art. 577-9, § 2.
Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.
Vous devez donc prouver:
1. que vous avez voté contre
2. que cette décision était irrégulière et/ou frauduleuse et/ou abusive.
Le contrôle du juge est un contrôle marginal. Ce n’est pas un « appel ».
Si la convocation/quorum était irrégulière tous les décisions de l’AG concernée risquent d’être annulés. Un élément aggravant est toujours le manque d’information/transparence/loyauté/respect/impartialité au moment de l’invitation par le syndic.
#2315 Re : Copropriétés forcées » AG convoquée par les copropriétaires » 05-01-2014 15:41:41
luc a écrit :Cet envoi se fait de préférence aux frais de l’ACP en DEUX envois (un pour l’ACP et un pour le syndic).
Pas clair.
En tout cas, je n'ai pas compris.
Vous explicitez ?
L’Art. 577-8, §4, 6° du Code Civil a été complémenté par la loi du 22.05.2012 avec la phrase suivante:
Sous réserve de dispositions contraires dans le présent chapitre, la correspondance recommandée est, à peine de nullité, adressée au domicile, ou à défaut, à la résidence ou au siège social du syndic et au siège de l'association des copropriétaires.
Donc tout recommandé envoyé seulement au syndic ou l’ACP est nul, sauf s’il est envoyé aux deux en même temps.
#2316 Re : Copropriétés forcées » Compte bancaire pour co-propriété » 05-01-2014 14:29:51
Citation :Je suppose que la difficulté sera d’ouvrir le compte au nom de l'association des copropriétaires
Absolument pas.
Il faudra probablement fournir la preuve que l'ACP a élu Mr X en tant que syndic.
Il y a des banques qui sont pour le moment encore plus souple avec certains syndics. Jusqu’au moment qu’ils devront solidairement payer les pots cassés.
Un compte bancaire au nom de la personne morale « ACP » s’ouvre (ou est repris) sans problèmes en donnant à la banque, tenant compte de la simplification administrative :
1. Une copie de l’inscription à la banque carrefour de l’ACP (1 à 2 pages)
2. Le PV de l’AG qui désigne le syndic, en l’identifiant correctement (si personne morale : en indiquant son N° BCE).
3. Si le syndic est une personne morale (voir point 2): une copie des statuts coordonnés se sa firme ou seulement la référence de publication intégrale au Moniteur si cette firme veut utiliser les avantages de la simplification administrative.
4. Si le syndic est une personne morale : une copie de la nomination par cette firme (voir point 3) de la personne qui représente la firme du syndic (& preuve de publication au Moniteur)
5. Une copie de la carte d’identité de la personne qui est syndic ou représente le syndic (voir point 4 ou 2)
Cette procédure est fait en personne par la personne du point 5. Seulement les points 1, 2 et 5 si le syndic est une personne physique.
#2317 Re : Copropriétés forcées » AG convoquée par les copropriétaires » 05-01-2014 15:41:41
(....) Parce que le syndic fait partie de l'AG. (...)
Pas comme membre avec droit de vote ou de délibération. Mais en principe il fait le PV.
C'est à l'AG de désigner en cas d’absence son remplaçant au sein des membres présents, la personne, qui fait le PV.
Cette personne, ou le président/secrétaire, devra transmette le PV au syndic pour l'inscrire dans le registre des décisions de l'AG ET pour exécuter les décisions de l'AG. Cet envoi se fait de préférence aux frais de l’ACP en DEUX envois (un pour l’ACP et un pour le syndic).
#2318 Re : Informations en vrac... » IPI, à propos » 02-01-2014 19:48:29
luc a écrit :L’IPI sera donc toujours au courant dès qu’une enquête, même confidentielle est mené contre un agent immobilier. Et comme l’IPI doit/peut avertir l’AI concerné, …
Vous refaites un procès d'intention.
Il est normal que l'Ipi veille au respect des règles déontologiques par ses membres. Et eux seuls.
« Eux seuls » ? J'ai plusieurs lettres de l'IPI qui attestent le contraire, dont une datée du 23.12.2013.
Le souci avec la non-publication de l'AR - et je ne vois pas l'intérêt de l'IPI à le freiner (…)
Vous avez raison, c’est dans l’intérêt primaire de l’IPI que cette liste soit disponible pour leurs services.
Cette liste peut-être fournie par le SPF Économie – Division « BCE » dans le cadre de la simplification administrative, instaurée pour diminuer la charge de travail des firmes et indépendants.
Voir pour plus d’info BCE – Services pour l´Administration - Extraits
Mais lisez surtout en diagonale le formulaire Demande d´accès aux données de la BCE. La transparence exigé par ce formulaire est peut-être un pas trop loin pour l‘IPI. Je me trompe ?
En marge : le SPF Finances aura en principe enregistré tous les copropriétés forcées et vérifié dès que le recensement de 2010 aura été traité par le SPF Intérieur. Ce qui serait le cas depuis quelques mois. Donc un lien avec d’autres bases de données par la voie du BCE devient techniquement possible.
Pourquoi, Cher Luc, laisser entendre que ce serait l'IPI qui freine ?
Qui freine ?
Alors que la publication de l’AR qui aurait déjà être la fin 2010 ? On est déjà 2014. Je sais, sur base de ma participation dans un groupe de travail 2010-2012, que la SPF Justice ne freine pas et que le SPF Économie avait trouvé une solution aux problèmes technique évidentes.
Qui freine ? Alors que l’IPI propose à son ministre de tutelle une solution qui n’évoque pas cet AR, imposé par le Code Civil, ni le fait que la procédure proposée par l’IPI est contraire à la simplification administrative, imposé à juste titre par un ministre de la même tendance politique pour simplifier le travail des indépendants, dont les firmes des syndics.
En marge, il n’est pas nécessaire qu’un AI ou sa firme fourni toute un série d’informations à une instance publique, comme l’IPI. La mention du N° BCE devrait être suffisante.
Vous êtes un lobbyer efficace: pourquoi ne faites-vous pas pression pour que cette grosse transparence s'installe enfin ?
Ce qui est en cours.
#2319 Re : Informations en vrac... » IPI, à propos » 02-01-2014 19:48:29
luc a écrit :L'AR donnera la méthode d'inscription d'un syndic (pro ou non) de l’ACP au BCE, mais l’IPI n’a pas insisté pour que cet AR soit publié.
Vous faites un procès d'intention.
Vraiment?
Avez-vous accès à un document interne de l'IPI qui affirment le contraire?
Citez un texte public (donc accessible à tous) dans lequel un mandataire de l'IPI insiste chez le Ministre compétent pour publier ce texte.
Les textes des groupes de travail, auxquels j'ai participé, sont conforme à ce que j'ai écrit.
#2320 Re : Informations en vrac... » IPI, à propos » 02-01-2014 19:48:29
LauraZ a écrit :
Ou peut-on obtenir la liste des immeubles gérés par un même syndic?Pour ce qui est de la liste des copropriétés gérées par un syndic, un arrêté royal fixant la procédure d’inscription, dans la BCE, du nom du syndic en regard de chaque ACP, devait être pris sur la base de la loi de 2010 sur la copropriété, mais on attend toujours…
L'AR donnera la méthode d'inscription d'un syndic (pro ou non) de l’ACP au BCE, mais l’IPI n’a pas insisté pour que cet AR soit publié.
L’IPI a probablement préféré une méthode par laquelle la liste des ACP soit gérée et contrôlée par eux (voir la loi du statut des agents immobiliers d'application à partir du 01.09.2013), l’IPI étant un service public qui, selon leurs dires (voir leur site ) est un service de protection des consommateurs. Donc aussi pour les clients forcés des syndic professionnels.
Un organisme comme l’IPI, n’a « probablement » pas suffisamment d’indépendance envers un des parties (les syndics professionnels) pour pouvoir agir comme service de protection de l’autre partie (les copropriétaires forcés).
Cette liste « IPI » des ACP ne sera accessible qu'aux mandataires de l’IPI , mais ne sera pas accessible à la police ni à la justice, que moyennant l’intervention d’un juge d’instruction, en possession d’une plainte spécifique, dirigé contre un agent immobilier spécifique, ou un mandataire de l’IPI.
L’IPI sera donc toujours au courant dès qu’une enquête, même confidentielle est mené contre un agent immobilier. Et comme l’IPI doit/peut avertir l’AI concerné, …
La base des données du BCE est actuellement accessible comme suit :
1. Pour tout le monde en utilisant le BCE Public Search (pour plus d’info voir: [http://economie.fgov.be/fr/entreprises/BCE/SerPub/PuS/]public search[/url]:
a. par entreprise (= ACP, ACP principale, ACP partielle avec personnalité juridique ou société de syndic)
b. par établissement (= ACP partielle sans personnalité morale ou agence de syndic)
c. par l’adresse d’un immeuble
2. Pour les entreprises actives à fin de consulter leurs propres données dans la BCE par BCE Private search
3. Pour les autorités, administrations, services ou autre instance à l'aide d’une série d’outils, regroupés sur la page internet suivante : Services BCE de l’administration.
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