La semaine dernière, les taux de référence chez ING ont baissé. Cette même semaine, le taux de la BCE montait.

Les taux font du yoyo depuis des mois. Il y a eu certes des minima historiques cette année. Mais entre 4.05 fixe 20 ans en juin dernier et 4.25 aujourd'hui, cela fait des cacahuettes de différence (11 euros/mois de différence par 100.000€ empruntés.)

A moyen terme, les taux devraient remonter légèrement. Mais pas de quoi fouetter un chat.

La conséquence est que les prix devraient s'arrêter de monter un court temps au moins, voire connaître un tassement.

Mais la conjoncture et le type de marché envisagé aura une importance plus grande que la faible hausse des taux. L'effet psychologique sera plus grand que la hausse des taux:
perte de confiance -> report des projet -> baisse de la demande -> baisse des prix.

On retrouve en tout cas ce phénomène dans les très baux biens autour de la capitale: allongement du temps de vente, baisse des prix.
Certains marchés atteingnent dependant des pointes, et je conseille même à mes clients de vendre maintenant s'ils envisage de vendre dans les 5 ans qui viennent. Les causes sont inverses: demande élevée depuis plusieurs années, offre nulle, et prix à la hausse.

Mais, même si les arbres ne montent pas jusqu'au ciel, même si je conseille à mes clients de vendre maintenant plutôt que dans les 5 ans qui viennent, je continue à investir.

J'ai beau m'appeler Madame Soleil, je ne suis pas crédule au point de croire tout ce que je dis...

Il le savait...

A mon sens, pour faire casser le bail, vous devrez passer en justice. Premier pas à faire: la conciliation. C'est gratuit, rapide et efficace si chacun est de bonne volonté.

Remarques: ce n'est pas malhonnête de sous-louer pour plus cher. C'est juste malin...si c'est légal. Le bail le prévoit-il?

Perso, je n'ai ni assurance, ni soucis avec des locataires. Mais chacun fait ce qu'il veut...

Pour calculer le rendement locatif, il faut avoir une bonne idée du marché locatif. Comment connaître le marché? Visiter des apparts en temps que candidat locataire pour des biens du même type que celui que vous visez, faire parler le proprio après s'être présenté/démasqué, visiter des apparts proposés par des agents, interroger les agents,...

Et puis, bien avoir à l'esprit qu'il existe différents type de biens: villa grand standing pour expatrié, villa, maison, maisonette, appartement de standing, appart 1-2-3ch,  studio, chambre pour cpas, meublé, kots, immeuble de rapport, commerce, restaurant, fonds de commerce,...

Chacun de ces biens attirera un public différent, avec un mode de mise en location différent, une durée potentielle différente, une gestion différente, un taux de problème différent,...

Par exemple, un kot d'étudiant dans un quartier d'étudiant aura une rotation rapide (annuelle) mais un taux de perte de loyer faible. Le loyer n'est pas gras non plus, et cela réparti d'autant le risque locatif.

Par contre, un kot de pas étudiant attirera les cpas, étrangers en situation irrégulière, loueur de boîte-à-lettre, des gens qui ne save pas payer, pas se conduire, pas avoir de solution de rechange,...

Une villa de standing à Waterloo attirera des expats, qui payeront bien cher. Pour autant que le marché ne se tasse pas. Pour autant que la villa soit assez luxueuse. Pour autant que vous vous pliiez aux 4 volontés du candidat. Pour autant que vous mettiez l'affaire entre les mains du bon agent. Et pour autant que vous ayez les nerfs assez solides pour changer tous les 2-3 ans avec un risque locatif régulier de plusieurs mois sur un gros loyer...

Une fois que vous savez ce que vous cherchez, la catégorie de risque qui est la vôtre, et que vous avez analysé le marché locatif, visitez beaucoup et souvent. A force, vous connaîtrez le prix au premier abord, et vous pourrez vous décider vite afin que les vraies affaires ne vous passent pas sous le nez, et que vous ne payez pas un prix exhorbitant pour quelque chose de banal.

C'est pas gras, mais c'est tout ce que j'ai trouvé actuellement. Je continue à gratter...

Pour ce qui est de la transformation d'une maison unifamiliale en kot, il existe une certaine jurisprudence dans le cas de Louvain-la-Neuve.

Certains proprios ont effectivement transformé leur maison en kot. Poursuivis, ils ont dû faire marche arrière. Les maisons sont actuellement redevenues des maisons unifamiliales. On ne parle pas d'une ou deux maisons, mais presque de quartiers complets...

Courage!

A mon sens, la loi est imérative, sauf si cela est mentionné dans le bail initial.

Peso, je sépare tous mes investissements:
un invest = 1PH+1SRD+1assurance...
Pas de mélange, c'est mieux.

Si la question est d'évaluer à l'amiable les dégâts, le plus simple est sans doute de faire appel à un expert immobilier.