Vous pouvez refuser de vendre.

Mais nul n'est tenu de rester en indivision, en sorte qu'à défaut d'accord, l'immeuble pourra être adjugé en vente publique judiciaire.

Je suis de l'avis de Baxter. Ou bien il s'agit d'un bail commercial, et vos explications vont totalement à l'encontre de la législation qui s'y applique, ou bien il s'agit d'un autre type de bail (bureaux par exemple).

Champ d'application de la loi loi :

Quel est exactement l'objet de la location (commerce, bureaux, dépôt, ...) ?

Ce n'est pas tout à fait cela.

L'acheteur, qui est en principe tiers à tout contrat conclu par des tiers, est, en cas de baux enregistrés, ainsi qu'en présence d'un bail de résidence principale du preneur, pourtant subrogé aux droits et obligations du vendeur, dans une mesure plus ou moins importante, selon que le bail est ou non enregistré.

La subrogation s'opère en fait par l'effet de la loi. Elle reste donc une exception de taille au principe général ci-avant exposé de la relativité des contrats.

Les effets de la subrogation n'étant pas fixés par la loi, la jurisprudence a dû en préciser les contours au fil du temps. Sur quelles obligations du bailleur primitif porte-t-elle ? Dans quelle mesure ? etc.

Exemple très concret d'application : la garantie locative constituée entre les mains du bailleur primitif. Que se passe-t-il si cette garantie n'a pas été transmise à l'acheteur ? Ce dernier doit-il tout de même la débourser au locataire sortant ou est-ce le bailleur primitif qui reste tenu ?

Il faut garder à l'esprit que l'acquéreur est tiers au bail et que ce dernier ne lui est, en principe, pas opposable. Il y a cependant de grandes dérogations à ce principe.

Si le bail de résidence principale est enregistré, l'acheteur est purement et simplement subrogé au bailleur primitif.

Si le bail n'est pas enregistré et que le locataire occupe les lieux, qui lui servent de résidence principale, depuis moins de six mois, le bail est inopposable à l'acheteur. Cela a pour conséquence que si le contrat de vente ne prévoit pas de clause d'entretien de bail, l'acheteur peut considérer le locataire comme un occupant sans titre ni droit.

Passé le délai de six mois, l'acheteur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur primitif, étant entendu qu'il peut mettre fin au bail pour différents motifs, notamment son occupation personnelle. Le délai de préavis est ramené à trois mois, si le congé est donné dans les trois mois de l'acte authentique de vente.

Une controverse doctrinale subsiste quant au fait de savoir si en présence d'un bail de courte durée, la faculté de résiliation anticipée est donnée à l'acheteur. Plusieurs auteurs sont de cet avis. La doctrine majoritaire estime cependant que tel n'est pas le cas, à tort à mon sens.

article 1724 du Code civil :

Il s'agit toutefois d'une disposition de droit supplétif, en sorte que le bail peut y déroger, ce qui est habituellement le cas. C'est-à-dire que beaucoup de baux précisent qu'aucune indemnité n'est due, même si les travaux durent plus de 40 jours.

Par ailleurs, les travaux de mise en conformité sont obligatoires et à mon avis de droit public, en sorte qu'il faut nécessairement les assimiler à de grosses réparations.

Enfin, il me semble extrêmement difficile de reprocher à un bailleur de faire ce type de travaux, sauf s'il le fait dans l'intention de nuire son locataire (dont le bail viendrait par exemple à échéance quelques semaines plus tard, et encore).

Quelle est la nature des droits que vous avez acquis en rente viagère ?

Je vous trouve tous assez pessimiste.

D'abord, le bailleur n'est pas sans-le-sou, puisqu'il est propriétaire de son immeuble. Les voies de saisie, c'est pas fait pour les chiens. C'est fou le nombre de gens qui trouvent des sous après qu'un huissier ait sonné à leur porte.

Ensuite, il existe une législation contraignante au niveau des exigences en matière de sécurité, de salubrité et d'habitabilité des biens objets de baux de résidence principale. Elle est relativement strictement appliquée par la jurisprudence.

Par contre, il faut monter un dossier pour convaincre le juge du bien fondé de ses prétentions : photos, témoignages d'entrepreneurs, architectes ou autres professionnels du bâtiment, ...

Lorsque les choses sont prouvées d'emblée, il n'est pas rare que le juge condamne le bailleur à provisionner l'expert judiciaire.

Ne pas oublier non plus qu'il faut mettre en demeure le bailleur de remplir ses obligations dans un délai raisonnable = lettre recommandée à la poste avec tous les griefs avérés et non contestables et un délai pour la réparation de l'immeuble. L'intervention d'un avocat à ce stade peut s'avérer très utile et pourrait même éviter le procès.

@Luc,

J'ai vérifié.

Vous avez raison.

L'article 577-9 apporte également son lot de solutions :

Bienvenu sur ce site où vous trouverez plusieurs spécialistes de la copropriété.

Personnellement, j'aurais tendance à suivre l'avis qui ne vas pas dans le sens que vous voudrez et ce, pour les motifs suivants.

1) Soit l'on considère qu'il s'agit de travaux privatifs. Dans ce cas, les autres copropriétaires (CP) ne sont pas concernés et n'ont pas à en supporter une quote-part du coût.

L'hypothèse n'est pas tellement tirée par les cheveux, car le principe de la copropriété forcée repose sur un enchevêtrement de droits tantôt privatifs, tantôt indivis.

Ainsi, la terrasse d'un loft peut être aménagé sur un élément qui fait partie des parties communes (le toit), mais son revêtement, qui reste privatif.

Autre exemple : un mur porteur est un élément commun par essence. Ce n'est pas parce que vous plafonneriez ce mur, que ces travaux doivent être supportés par les autres CP.

2) S'il s'agit de travaux en copropriété, ce que je ne pense pas en l'occurrence, il faut qu'une majorité de copropriétaires se prononcent en faveur de ses travaux en assemblée générale.

Je crains fort pour vous que les deux autres CP n'y verront pas d'avantage et se prononceront donc contre ces travaux.

Dans ce cas, et même dans l'hypothèse où il ne s'agirait pas de travaux privatifs, cela ne vous empêcherait cependant pas de faire les travaux d'isolation que vous évoquez. L'art. 577-2 du Code civil précise en effet :

En application du paragraphe 10, vous pouvez donc vous passez de l'avis des autres CP, mais à condition de ne pas nuire à leurs droits (par exemple en isolant en dépit des règles de l'art, ce qui pourrait provoquer différents problèmes, comme l'apparition de parasites du bois).

Conclusion : Dans les deux hypothèses, partie privative ou partie commune, il est fort à parier que vous aurez de toute façon à supporter vous même le coût des travaux d'isolation.

Personnellement, je considère qu'il s'agit de travaux privatifs, mais ce n'est qu'un avis.

Cher Luc,

Votre analyse est intéressante, même si je n'ai pas tout à fait bien compris quel était son objectif.

Ceci dit, il me semble qu'il ne faut pas tout confondre.

Une circulaire n'a aucune valeur juridique pour le simple citoyen. Il s'agit d'une instruction de l'autorité publique à son administration.

Lorsque l'on est en présence de ces deux protagonistes, la circulaire reçoit un tout autre sens. Il s'agit alors d'une instruction de l'employeur au travailleur. Ce dernier est tenu par la circulaire, dans le cadre de l'exercice de sa profession publique.

J'estime par ailleurs qu'il ne faut pas non plus confondre l'importance d'un marché européen (en matière de travaux publics, le seuil n'est atteint qu'aux alentours de 4.800.000€ et des poussières)  avec celle d'une ACP.

Il me semble dès lors qu'une meilleure source de définition légale de conflits d'intérêts peut être trouvé dans le Code des sociétés, puisqu'une ACP rejoint davantage ce type de forme sociale, que celle d'une administration.