Trois syndics qui se trompent !  cela sort de la moyenne statistiquement.

La compréhension de la comptabilité présentée par certains syndics nécessite parfois une tournure d'esprit particulière.  C'est pourquoi j'essaie de présenter les comptes simplement.

J'ai connu il y a quelques années un copropriétaire qui n'était jamais d'accord avec les décomptes et contestait mes compétences mathématiques en pleine AG (notamment).  Après avoir tenté à plusieurs reprises de lui expliquer par le détail, et en remettant tout à plat, j'ai fini par déposer les armes et à ne plus lui répondre par le détail.  Il conteste encore en AG mais , comme il est connu, on passe tranquillement aux votes et tout passe à chaque fois.

Il est impossible sur base du peu d'éléments fournis de se faire une idée réelle du problème mais il faut aussi parfois envisager que l'on est soi-meme dans l'erreur et ne pas systématiquement penser que les autres ont tort. 
Attention, je ne met pas vos aptitudes en doute ni ne défends systématiquement les syndics.

La notion d’avenant ou de nouveau bail n’intervient pas ici, à mon avis, du moins pour ce qui est de la preuve des éventuels dégâts locatifs. 
En effet, avant le 1/1/1984 (et après le 1/1/74) une mention au bail dans laquelle le preneur reconnaît un parfait état locatif était parfaitement légale et à cette époque, contrairement à maintenant, c’était le locataire qui avait le plus d’intérêt à l’établissement d’un état des lieux d’entrée en présence d’une telle clause au bail. 
La charge de la preuve (d'un plus mauvais état à l'entrée) incombe ici au locataire.

Dès lors, dans le cas présent, on doit considérer que le preneur a reçu les lieux en parfait état locatif sauf les 4 remarques formulées dans la lettre.

@ PimMyHouze, si le syndic vous a envoyé le décompte cela veut dire qu'il a recu le courier du syndic et donc qu'il aurait du faire la répartition entre vos charges et celles de votre prédécesseur.  Vous lui avez peut-être aussi communiqué la date de l'acte et les relevés des compteurs !
à défaut de relevés valables, un décompte au "prorata temporis" est la solution la plus simple.

Voyez également votre notaire, il avait l'obligation légale d'interroger le syndic sur l'état des dettes, etc, de la copropriété et du propriétaire vendeur !

En tout état de cause vous n'êtes redevables que des charges à partir de la date de l'acte, sauf exception.

Bien vérifier l'acte de base car parfois, toute l'installation y compris le parlophone est partie commune, j'ai le cas dans un immeuble dont je suis syndic.

Assurez vous de tout faire dans les règles et d'établir de manière indiscutable les différentes indemnités dont ils sont redevables: indemnité de rupture de bail, indemnité compensatoire pour les dégâts locatifs, loyers dus, etc.   Faites leur signer un document dans lequels ils reconnaissent devoir ces montants et leur plan de paiement.

Comme curieux, essayer de relouer au plus tôt, c'est également l'intérêt de vos locataires car si vous louez avant la fin du préavis, ils ne doivent pas de loyer dès le début de la nouvelle location, contrairement à l'indemnité de rupture qui reste due.

Comme votre bien est "haut de game", je suppose le loyer assez élevés et de la aussi que vos locataires ont des revenus supérieurs au minimum saisissable.  Au cas ou ils ne paieraient pas, envoyer le huissier.

Première remarque pour le bilan : un bilan est toujours en équilibre, ce sont les différents postes de ce bilan qu’il faut contrôler et dans lesquels des « chipotages » peuvent se constater.

Deuxièmement.  Quel a été l’explication du syndic mais aussi des vérificateurs des comptes ? 

Troisièmement.  L’erreur matérielle est toujours possible.  Il m’est arrivé d’envoyer, par erreur, un mauvais document en annexe au décompte de charges à tous les copropriétaires.  J’ai rectifié le coup par l’envoi du bon document et de mes excuses.  L’erreur est humaine, il faut l’accepter de tout le monde et la reconnaître quand elle est sienne.

Pour ce qui est du contrôle d’une comptabilité de copropriété, c’est assez simple mais j’ai un peu simplifié aussi.
La comptabilité comporte 2 volets ; le premier comporte les factures, leur paiement, les sommes dues par les copropriétaires et leur paiement, le second est la répartition des charges entre les différents copropriétaires.
Pour le premier, le contrôle est de voir si tout ce qui devait être payé l’a bien été et uniquement ce qui devait être payé.  On peut ajouter le contrôle des mouvements banque (pour éviter que les avoirs servent d’autres comptes) et le contrôle des factures de travaux par rapport aux décisions prisent en ag.
Pour le second, les clés de répartition doivent être respectées et c’est tout.

C’est simple et peut être facilement et rapidement vérifié si les différents documents sont clairs et explicites. 
Il ne faut pas être expert fiscal, ni même universitaire pour effectuer ce contrôle mais disposer d’un peu de temps et ne pas être brouillé avec les chiffres et la logique.  Les comptabilités effectuées par les comptables, suivants les normes « comptables », sont parfois et même souvent peu explicites pour un néophyte, et même obscure. 

La répartition des charges est tellement différentes d’un immeuble à l’autre que le recours au tableur excel est souvent la seule solution.

Pour les arrondis d’ »ordinateur », même en calculant à la main, on ne peut les éviter et il faut donc les faire apparaître quelque part dans le bilan.

Parfois je me dis que je ne suis pas trop mauvais syndic à lire les interventions de certains.  Je vais constituer une asbl pour octroyer des diplomes de géomètre syndic de 1ère classe et évidement, je serai le premier (et peut-être unique) lauréat.  ((..... je vais me faire flinguer par snp, absa, test-achats, ipi, etc., etc.)

C'est le problème de votre propriétaire. 

Si vous avez signé un bail débutant à telle date, il faut que l'appartement sous soit confié à cette date (pour autan que la garantie soit constituée, le bail signé, etc.) 

Si l'appartement n'est pas dégagé , propre, etc pour votre entrée, tentez un arrangement avec votre proprio ou menacez le d'une rupture de bail à ses tords si l'état de l'appartement est trop .....

Pour éviter un malentendu, c'est évidement de l'humour.  J'apprécie trop les interventions d'Absa pour lui vouloir du mal, enfin ...je crois !

Pour ce qui est de l'intérêt de l'IPI, vous n'êtes pas le seul à vous interroger, moi aussi depuis pas mal d’années et encore maintenant quant je vois ce que certains agents immobiliers disent ou font, (pas ceux qui fréquentent ce forum évidemment sinon je n’y resterais pas)
Je viens d’avoir encore la preuve que les cours de l’infac et le statut de AI stagiaire n’évite pas de dire des âneries.

L’IPI sanctionne bien quelques membres, mais il reste encore bcp de brebis galeuses.

En complément à un précédente intervention ci-dessous, je connais des agence immobilières appartenant réellement à des personnes dépourvues de tout accès à la profession et fonctionnant au vu et au su de tout le monde (un prête-nom agrée à l’IPI officialise cela)  Et cette agence n’est pas mauvaise par rapport à des tas d’autres.  Je fais régulièrement des visites de biens en vente ou en location et reste stupéfait par ce que certains osent raconter à leur client potentiel (mais c’est vrai aussi que le client est le propriétaire !)  par exemple : les superficies explosent !