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#241 Re : Copropriétés forcées » nouveau syndic » 28-04-2011 09:06:48
Je connais beaucoup d'immeubles autour de chez moi où le syndic (pro) n'affiche pas ses coordonnées. Il y en a un qui a indiqué "cet immeuble est géré par ..." avec une adresse qu'il a quittée il y a 2 ans (il est très très connu).
Je crois savoir pourquoi ces syndics (pro) n'affichent rien. C'est tout simplement parce qu'ils font de la co-gérance : ils ont un conseil de copropriété qui fait tout, suit tout, épie tout (souvent des retraités).
#242 Re : Copropriétés forcées » Fausses factures ? » 19-05-2011 10:29:39
Donc vous avez bien vérifié ?
Sur ces factures figurent :
- faux numéro de TVA
- faux numéro BCE.
Ces paiements du syndic portent un nom : escroquerie.
#243 Re : Copropriétés forcées » frais d'avocat /AG contre proprio » 14-04-2011 17:51:44
Saxo/Rexou, le retour...
Cette intervention, je suppose, n'émane pas d'un ancien journaliste mais plutôt de quelqu'un qui aurait une certaine propension à détourner les regards des vraies questions posées, ce qui, je le crains, n'apporte strictement rien au débat.
#244 Re : Copropriétés forcées » frais d'avocat /AG contre proprio » 14-04-2011 17:51:44
troubles de voisinage
votre attitude n'est pas irréprochable
vous ne dites rien de la nature de ces troubles.
Pas très journalistique ni juridique ce commentaire glacial !
#245 Re : Copropriétés forcées » Problème voisinage » 12-04-2011 14:21:56
Et que vous reprochait-on ?
#246 Re : Copropriétés forcées » Un syndic judiciaire est-il considéré comme successeur du syndic révoq » 30-03-2011 17:29:02
Votre réel problème, c'est donc l'inventaire des archives parce que vous redoutez des "pertes" entre le syndic déboulonné, le syndic judiciaire et le nouveau syndic.
Vous avez raison.
1/ Renseignez-vous pour savoir si l'un et l'autre ne sont pas liés. Et dans ce cas, avertissez tout le monde.
2/ Veillez à un constat (huissier ?) et à un inventaire.
#247 Re : Copropriétés forcées » Un syndic judiciaire est-il considéré comme successeur du syndic révoq » 30-03-2011 17:29:02
Syndic judiciaire = syndic précédent mauvais syndic (carence, fautes, etc.)
Et vous vous demandez encore si vous ne luis laisseriez pas vos archives, à ce syndic tellement mauvais que le juge l'a destitué ?
#248 Re : Copropriétés forcées » Qui doit payer les travaux de mise en conformité de l'ascenseur » 30-03-2011 21:12:53
ça frise la mauvaise foi !
le règlement de copropriété est tout ce qu'il y a de plus clair sur l'absence de participation des gens du 1er et - qui plus est - sur la justification de cette absence de participation :
les appartements du 2,3 et 4 étages étant seuls desservis par l'ascenseur , supporteront seuls tous les frais de consommation d'électricité d'entretien de réparation et eventuellemnt de renouvellement relatifs à cet ascenseur et ce en proportion de leurs quotités
Évidemment, ça ne fait pas l'affaire des propriétaires des 2e, 3e et 4e étage. Mais ça, comme d'aucuns l'ont défendu de façon péremptoire sur ce forum : fallait pas acheter un appartement de ce type !
#249 Re : Copropriétés forcées » Syndic non agréé IPI » 08-03-2011 11:50:54
Vous oubliez le "relatifs à la mission qui lui a été confiée".... ce qui change tout!
Vous avez raison, et c'est d'autant plus vrai en cas de réélection .
#250 Re : Copropriétés forcées » Syndic non agréé IPI » 08-03-2011 11:50:54
Il me semble que OUI, un CP peut voter pour sa propre nomination.
Il peut lui être demandé de sortir afin de permettre aux autres CP de débattre plus librement. Il pourrait refuser, mais comme Grmff, je ne voterais alors pas pour lui.
En cas de réélection, à mon sens c'est pareil. Il peut voter. Le vote ne concerne pas la mission qui lui a été confiée, mais la reconduction de cette mission.
Il me semble qu'il serait parfaitement illogique et antidémocratique d'exclure ce CP candidat de la décision.
Je n'arrive pas à comprendre ces raisonnements.
La loi est pourtant claire comme de l'eau de roche :
1. ne peut participer
2. personnellement
3. ou par procuration
4. aux délibérations
5. et aux votes
L'idée, on l'a tous bien compris, c'est de ne pas influencer les votes ni ce qui a précédé ces votes, à savoir les délibérations.
Bref, permettre à tout le monde d'exercer ses droits démocratiques.
#251 Re : Copropriétés forcées » Présidence d'une AG » 05-03-2011 17:27:51
Ce rôle m'incombe maintenant.
Je n'ai aucune envie d'assumer cette tâche.
Avec la nouvelle loi, peut-on m'obliger ou m'imposer
d'être présidente de l'AG ?
mamiloup
Je vous conseille vivement de relire la loi. La gérontocratie n'a jamais été à l'honneur dans ce pays.
En outre, de mémoire de copropriétaire, jamais personne n'a été obligé de faire quoi que ce soit. Dans votre état d'esprit, ne vous mettez pas en tête, non plus, de devenir commissaire aux comptes sous peine d'endosser de lourdes responsabilités notamment financières. Là aussi, je vous conseille vivement de relire la loi.
#252 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
A ce jour, on ne sait même pas combien il y a d'ACP, combien il y a de syndics bénévoles, combien sont professionnels immobiliers agréés IPI, combien sont syndics-avocats, syndics-comptables, etc.
Exact. De la pifométrie pure.
Alors extrapoler et chiffrer à 5 % le nombre de pommes pourries...
#253 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
Mon pif. ..., expérimenté en pifométrie expérimento-nasale, poilu, renifleur et juste à 95%.
Hreusement qu'il n'existe pas de diplôme en pifométrie (enfin, jusqu'à présent).
#254 Re : Copropriétés forcées » Syndic et autres questions » 04-02-2011 17:28:09
je voudrais savoir si en suite de la dernière loi de juin 2010, un copropriétaire faisant partie d'une copropriété de plus de 20 lots à encore la possibilité de devenir le syndic.
Merci de votre réponse
Bien entendu que oui.
Pourquoi en serait-il autrement ?
#255 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
Votre organisme IPI revendique des règles monopolistiques légales et va en justice contre une copropriété, contre les notaires, contre un agent immobilier hollandais...
Et puis vous dites tout à coup : l'AG est souveraine, autrement dit on se fout des règles légales.
Votre discours est assez incompréhensible.
Mais de toute façon, peu importe, la Cour tranchera puisque l'affaire est en justice.
#256 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
Les comptables et les réviseurs sont des gens très compétents.
En passant des heures à comprendre ce qu'était une copropriété (les heures, facturées, bien sûr...) .
Vos explications suscitent 2 réflexions :
Vous ne semblez pas faire la différence entre comptable et expert comptable. Un peu comme si vous confondiez les infirmiers et les médecins.
Si votre comptabilité avait suivi des normes, vous auriez facilité l'audit.
Mais curieusement, il n'existe à ce jour aucune norme de comptabilité dans les copropriétés sauf les règles basiques minimales de l'art. 577-8 17° et bien sûr l'art. 70 de votre déontologie.
#257 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
Pour ceux qui toisent les réviseurs d'entreprise en les traitant d'incapables, voici quelques informations tirées du site du ministère de l'économie.
De toute manière, le débat est stérile puisque la Justice est saisie.
[i]Pour pouvoir exercer la profession de réviseur d’entreprise, vous devez d’abord suivre un stage organisé par l’Institut des Réviseurs d’Entreprises.
Ce stage dure au moins trois ans. Un tiers du stage doit être effectué en Belgique, les deux autres tiers peuvent être suivis dans un autre Etat membre de l’UE ou dans un pays tiers mais dans ce dernier cas, jusqu’à maximum un tiers de la durée.
Pour être admis au stage, les candidats doivent être titulaires d’un diplôme de master conformément aux décrets de la Communauté française et de la Communauté flamande. Une fois par an, un examen d’admission est organisé en rapport avec 19 branches pour lesquelles des dispenses peuvent être obtenues.
Le stage doit comprendre chaque année mille heures de missions révisorales.
(...)
L’indépendance du réviseur est une des conditions principales pour le bon exercice des missions de révision. Plusieurs conditions relatives à l’indépendance sont dès lors définies par la loi.
(...)
Les actionnaires d’un cabinet de révision et les membres de l’organe de gestion de ce cabinet de révision ou des personnes liées n’interviennent pas dans l’exécution d’un contrôle légal des comptes ou d’une autre mission révisorale d’une façon pouvant compromettre l’indépendance et l’objectivité du réviseur d’entreprises qui effectue ce contrôle légal des comptes ou cette mission révisorale pour le compte de ce cabinet de révision.
(...)
Sans préjudice des normes internationales d’audit approuvées par un instrument législatif de la Commission européenne (procédure de « comitologie »), le Conseil formule les normes et recommandations pour la bonne exécution de la profession de réviseur d’entreprises.
(...)
Etc. Etc.
http://statbel.fgov.be/fr/entreprises/vie_entreprise/Creer/Conditions/Professions_liberales/Professions_comptables_fiscales/reviseurs/index.jsp
#258 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
Personnellement, je pense qu’un syndic pour contrôler les comptes d’ACP tout comme un géomètre pour contrôler la mission d’un géomètre n’est pas toujours la meilleure solution.
Il faut que la personne en charge de cette mission puisse garantir de pouvoir adopter une attitude objective par rapport aux attentes des copropriétaires et ce sans aucune extrapolation personnelle et éviter d’être influencé par ses propres origines et ses propres techniques et par les systèmes mis en place par le syndic audité.
C’est la raison pour laquelle, j’avantagerai toujours un Copropriétaire bénévole, disponible, motivé ( saine motivation) et ayant une parfaite connaissance de l’ ACP avec son historique.
Le texte suivant aura donc donc recueillir tous les suffrages :
« L'assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert-comptable externe ou réviseur d'entreprises.
Lorsque le vérificateur aux comptes est un copropriétaire, ses obligations et ses compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »
Hélas, ce ne fut pas le cas. On se demande bien pourquoi.
En tout cas, il faut arrêter de dénigrer la profession d'expert comptable, surtout de la part des immobiliers.
#259 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
cela a coûté: 3000€. Et je vous dit pas à quel point j'ai dû expliquer ce qu'était une copropriété, une répartition, une quotité, une part locataire, un fonds de réserve, un fonds de roulement,...
Bref, les syndics sont bon marché et les experts comptables des imbéciles.
Monsieur le Syndic, vous êtes le Phénix des hôtes de ces bois.
#260 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
une piste bien belge sur lien
Citation :L'article 12 insère un nouvel article 577-8/2. Il y est question de « verificateur van de rekeningen ». Cette expression n'est pas correcte en néerlandais. Elle doit être remplacée par le terme « commissaris ».
Merci pour ce lien !
Si j'ai bien lu, l'amendement n° 68 était on ne peut plus clair, il respectait loi sur l'expertise comptable et - surtout - il donnait aux copropriétaires la garantie que s'ils choisissaient de ne pas confier le contrôle des comptes à un des leurs mais optaient pour un contrôle des comptes extérieur, ce contrôle serait professionnellement certifié puisque l'expert comptable est légalement responsable de son contrôle :
« L'assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert-comptable externe ou réviseur d'entreprises.
Lorsque le vérificateur aux comptes est un copropriétaire, ses obligations et ses compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »
Et puis, deux autres amendements sont venus tout embrouiller :
l'amendement n° 30 qui prétexte que «la notion d'expert n'est, en soi, pas une catégorie juridique existante» et le sous-amendement n° 118 qui remplace « vérificateur» par « commissaire .
Voilà comment on travaille.
L'amendement n° 68 a été rejeté.
Les amendements n°s 30 et 118 ont été adoptés !
Qui en est satisfait ????
Où est la garantie professionnelle ????
Demain, vous allez avoir des syndics qui vont contrôler les comptes de leurs confrères.
Pourquoi pas ?
Ou le plombier du coin puisque la notion d'expert n'est pas en soi une catégorie juridique.
Pourquoi pas ?
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