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#2641 Copropriétés forcées » Canada (BC): Nouvelle règlementation en copropriété » 29-06-2012 09:03:32
- luc
- Réponses : 0
Pour ceux qui s'intéressent comment d'autres régions informent les CP de la valeur réelle de leur appartement:
Colombie-Britanique : Nouvelle réglementation en copropriété
Le rapport de dépréciation est peut-être une solution pour rendre les CP conscient des travaux à prévoir.
#2642 Re : Copropriétés forcées » Quel est le rôle du syndic lorsqu’il y a inondation ? » 28-06-2012 23:14:58
(..° La réception des parties communes doit être diligentée par le représentant de l'ACP... cad le syndic. Vérifiez ce qui est stipulé à cet égard dans votre acte d'achat (je suppose achat sous loi Breyne).
Selon une jurisprudence ce n'est pas le syndic qui doit diligenter, mais les CP individuellement.
Motif: l'ACP n'est pas le propriétaire des parties communes et ne peut pas disposer des parties communes. La réception est une acte de disposition ... .
#2643 Re : Copropriétés forcées » Et si on régionalisait aussi la copropriété ? » 24-06-2012 12:34:24
(...) «Attention, cependant, à ne pas faire de comparaison hâtive, met en garde Yves Van Ermen. La France doit faire face à des problèmes d'une toute autre échelle que ce que nous connaissons en Belgique.» De fait, outre-Quiévrain, un grand nombre de copropriétés ont été construites dans les années 1950 à 1980. Et parmi elles, on relève une frange importante d'immeubles étageant des centaines d'appartements. Soit un paysage de grands complexes vieillissants aux antipodes du nôtre, où «90% des copropriétés comptent moins de 10 appartements», précise-t-il. Et d'ajouter que «la situation y est autrement plus grave que chez nous. Les prémisses de cette crise française de la copropriété remontent d'ailleurs au tournant des années 1980-90.» (...)
Aujourd'hui de retour d'un séjour à Paris, je confirme l'opinion de l'ABSA.
#2644 Re : Divers (hors achat/location) » Interdiction de revente de l'électricité avec bénéfice ? » 20-07-2012 15:09:39
Oui, nous sommes d'accord sur ce point. Toutefois, comme dis dans ma question d'entrée, il revend avec bénéfice !!
Au bénéfice de qui?
#2645 Re : Copropriétés forcées » infiltrations dans un garage en sous-sol. Syndic réticent à intervenir » 21-06-2012 18:36:59
Une décision peut-être urgente, mais pas relever de compétence du syndic.
Elle est de la compétence du syndic quand c'est une mesure conservatoire (remplacer à l'identique un moteur cassé) ou provisoire (mettre une bâche sur un toit enlevé par le vent).
En tout cas le syndic doit faire rapport à l'AG des mesures qu'il a prises et en demander explicitement décharge. Ce rapport devra, s'il veut pouvoir se défendre devant un juge en cas de contestation, être écrit dès que le montant de la facture dépasse 375 EUR.
Il y a jurisprudence où un syndic, qui n'a rien fait (ni prendre des mesures provisoires ou conservatoires, ni convoquer une AGE) c'est vu condamner à payer les travaux lui-même. Fait mentionné par un assesseur juridique de l'IPI lors d'une journée d'étude du CNIC à Anvers cette année.
#2646 Re : Divers (hors achat/location) » Date de convocation » 16-06-2012 10:03:28
L'Art. 577-6, §3, 4ème alinéa CC prévoit depuis le 01.09.2010:
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Cette disposition a remplacé en principe d'office les dispositions contraires de vos statuts.
Mais la définition des jours francs comprend le fait, quand le période des 15 jours francs se termine un dimanche, qu'elle est prolongé d'un jour.
Donc la formule de vos statuts reste valable, puisqu'elle donne le même résultat ou un délai plus long.
#2647 Re : Copropriétés forcées » Problème syndic absent » 16-06-2012 16:55:46
Je crois que M. X est en fait le promoteur, qui a fait l'acte de base devant un notaire (à vérifier) et qui a nommé sa société comme syndic.
Correct?
#2648 Re : Copropriétés forcées » proposition de syndic » 12-06-2012 12:21:00
Un AI peut toujours déposer une plainte contre un autre AI à l'IPI. C'est son droit démocratique.
Mais dans ce cas la libre concurrence permet à chaque AI de communiquer son offre à celui qu'il veut, s'il fait cela à ses frais. Donc la plainte risque fortement d'être rejetée.
#2649 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité Bailleur Vs ACP » 08-06-2012 09:08:47
Le syndic dit que je suis responsable pour mes locataires vis-à-vis de l’ACP, j’ai contacté un avocat qui dit que c’set vrai uniquement si c’est explicitement marqué dans le Règlement d’Ordre Intérieur.
Ce sont les statuts (acte de base, RDC, ROI) qui définissent les règles au sein de la copropriété et surtout dans ce cas le RDC qui est déterminante.
J’ai vérifié le ROI et il n’y a rien à ce sujet.
C’est selon moi au syndic d’exiger (après jugement) à mes locataires les sommes dues et ce en directe.
C'est au représentant de l'ACP (= le syndic) d'exiger à vous de rembourser.
Si vous refusez c'est à l'AG de décider de lancer une procédure judiciaire. Si vous êtes condamné, vous pouvez imputer ces frais aux locataires. Vous pouvez forcer (à vos frais) les locataires à être présent comme partie forcée dans cette procédure.
#2650 Re : Copropriétés forcées » déduction fiscale pour sécurisation immeuble » 06-06-2012 17:12:36
Documents à remettre au Fisc pour être à 100% certain:
1. Facture fournisseur de 2011 (copie)
2. Calcul par vous du pro rata
3. Liste des factures (la page sur laquelle la facture est reprise avec le N° de rubrique)
4. Preuve de paiement de cette facture en 2011 par l’ACP
5. Extrait de votre compte individuel qui mentionne tant les avances payées en 2012 et le solde à rembourser, que les montants imputées par rubrique (ainsi que le prorata).
Les documents 2 à 5 peuvent être remplacés par un seul document du syndic
- qui calcule votre pro rata
- qui certifie que la facture du fournisseur a été payée par l'ACP (copie de l’extrait bancaire)
- qui certifie que vous n’avez aucune dette envers l’ACP en date du 31.12.2011, en ce qui concerne le paiement des travaux mentionnés sur la facture
#2651 Re : Copropriétés forcées » Indemnités Assurance » 06-06-2012 08:18:57
Ou bien la porte est une partie commune et l'ACP répare dans le cadre de sa mission de conservation des parties communes.
Ou bien la porte est une partie privative et l'ACP transfère l'indemnité obtenue au CP du magasin.
#2652 Re : Copropriétés forcées » châssis » 06-06-2012 19:23:59
(..)
En supposant que la majorité de la copropriété accepte en pvc, doit on demander l'autorisation à l'urbanisme sachant que 1 ou 2 appartements ne seront pas changés ?
Oui, mais la commune imposera probablement le même type de matériel (pvc, bois, ...) pour tous.
#2653 Re : Copropriétés forcées » châssis » 06-06-2012 19:23:59
(...) Par contre, l'AG ne peut pas vous imposer de changer de châssis (s'il ne tombent pas tout seuls...)
Depuis le 01.09.2010 c'est possible d'imposer des travaux privatifs, moyennant quelques conditions techniques et/ou économiques.
Art. 577-7 CC
§ 1.
L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
(...)
e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.
(...)
Une infiltration des eaux est possible entre le partie commune (la terrasse) et la partie privative( (les châssis). Quand ces travaux se font séparément il est toujours difficile de déterminer plus tard qui est à l'origine de l'infiltration.
Il est donc techniquement préférable pour faire les travaux en même temps.
Pour des motifs esthétiques il est préférable de faire les travaux pour tous.
La majorité à obtenir est de 75%, mais à Anderlecht le Juge a imposé il y a quelque années des travaux de ce type (un bien immobilier de 20 étages et une douzaine de colonnes d'appartements)
#2654 Re : Copropriétés forcées » Utilisation abusive des communs par un cabinet d'avocats » 29-05-2012 18:25:39
Un couple d'avocats a racheté les 2 lots pour le transformer en un seul: leur cabinet.
Questions à poser:
1. le propriétaire a-t-il obtenu un permis d'urbanisme pour en faire un bureau d'avocats? Cette demande a-t-il reçu un avis positif de l'AG?
2. l'ACP a-t-il mis dans le règlement de copropriété les conditions d'usage des parties communes par les visiteurs d'un bureau, ... ?
3. les charges de ce lot ont-ils été adapté à l'usage réel des communs par les visiteurs? Ex: pro rata plus haut pour les frais de nettoyage.
4. est-ce la sécurité est assuré en cas d'incendie? Constat à faire par les pompiers sur demande du syndic ...
#2655 Copropriétés forcées » Comptabilité - Commission de la Justice du 23.05.2012 » 28-05-2012 10:49:14
- luc
- Réponses : 0
Le CNIC a publié in extenso sur son site, le texte intégral des questions orales et la réponse du Ministre de la Justice du 23.05.2012, quand à l'AR concernant la comptabilité des ACP de 20 Appt et plus (Art. 577-8 § 4 17° CC).
Vu la longueur (4 pages) et vu le fait que des parties des textes n'ont pas été traduits, je n'ai pas reproduit le texte intégral sur ce forum.
Voir ici.
Mais aussi Comptabilité - Commission de la Justice du 17.05.2011 quand à l'évolution.
#2656 Re : Copropriétés forcées » Sortir les poubelles » 25-05-2012 11:46:31
La sortie des poubelles est à la base une obligation qui incombe à chaque occupant. (...)
Lisez le règlement de police de la commune de cette ACP.
Et le permis d'urbanisme du bâtiment.
#2657 Re : Copropriétés forcées » Sortir les poubelles » 25-05-2012 11:46:31
Je crois que la sortie des poubelles est une tâche de l'ACP. Surtout si un local est prévue à cet effet.
La politique d'autruche aide à court terme, mais pas à long terme.
Si l'ACP est situé dans la région Bruxelloise, cela va se faire sentir dès au plus tard 2015.
#2658 Re : Copropriétés forcées » déduction fiscale pour sécurisation immeuble » 06-06-2012 17:12:36
1) pro rata de sa participation
2) repris dans le règlement de copropriété, si le RdC est à jour. Si non c'est le Far West pour l'obtenir avant le 30.06.2012.
3) voir 1)
4) non. C'est une dépense à charge du propriétaire/bailleur.
#2659 Re : Copropriétés forcées » demission syndic » 18-05-2012 10:44:34
Sauf blocage persistant, (...)
Qui va déterminer que c'est le cas?
(...) Mais hélas, notre société préfère semble-il accuser celui qui construit avec bon sens et récompenser celui qui détruit sur base des failles de la loi...
Oui, mais je préfère cela, comparé au loi de la jungle et du plus fort.
#2660 Re : Copropriétés forcées » demission syndic » 18-05-2012 10:44:34
Je suppose que dans le cas où ce président reçoit le 'dossier', il devient syndic de fait pour les actes conservatoires et donc doit convoquer une AG pour nommer un syndic.
NON, il ne devient pas syndic, mais seulement "gardien des archives". Pour convoquer l'AG il faut dans ce cas faire nommer un syndic provisoire par le Juge.
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