Aucun problème pour sous-traiter la compta, pour autant que le syndic (pro ou bénévole) reste responsable à 100% pour la compta envers l'ACP.
Mon ex-syndic l'a fait depuis 2009, je crois (même logiciel qu'avant). Cela a nettement amélioré la qualité technique, mais la qualité fonctionnelle est resté comme avant (mauvaise imputations, dépenses indues, ... ).

1. Avez-vous donné le quitus annuel?
2. Avez-vous un commissaire aux comptes?
3. Donne-t-il un rapport annuel par écrit?
4. Avez-vous un décompte annuel par écrit remis avec ou avant l'invitation?
5. Il y a-t-il un CP qui conteste actuellement les comptes (= procédure en cours devant le Juge).

Si oui pour les questions 1 à 4, alors j'espère que c'est oui pour la 5ème question. Si non il faut consulter un avocat.

Il faudra au moins un jugement en civil, avant que la RC du syndic va peut-être payer ... .

Les frais qui ne peuvent pas être prouvés.

En fait ceux qui font partie de l'honoraire forfaitaire d'un syndic.

N'oublions pas que le fisc ajoute les frais administratifs forfaitaires, que certains syndics demandent, a son revenu, s'il est contrôlé.

Normalement le permis a été diffusé par les soins du syndic à tous les copropriétaires des 24 lots privatifs (4 appartements et 20 emplacements) ET joint à l'acte de base endéans les 4 mois de son octroi.

Ce permis commence en principe avec le texte: "Le permis  d'envoronnement est accordé ....  pour l'exploitation d'un immeuble à appartements ...  et comprenant les installations reprise ci-dessus."

Est-ce votre permis reprend le même texte?

Si non, quel est le texte exact en omettant les noms et autres identification ?

PS En lisant la réponse de l'ABSA, je crois aussi que c'est une charge commune à  charge (pro rata) des 24, sauf si les statuts prévoient autre chose. Ce qui aurait dû être fait à la première AG après l'octroi du permis.

L'argent fait partie (depuis au moins des mois) des milliards qui vont passer du fédéral aux régions ... . Il existe sans que nous devons payer plus de taxes.

@pimpob

J'ai mis en location comme bailleur trois fois un logement. Une fois j'ai du aller en justice (le locataire ne payait plus, parce qu'il avait sous estimé les charges). Le deux autres fois j'ai en fait agit comme votre bailleur.

Votre réaction par contre prouve qu'il y a une confusion entre la loi et un contrat.

La loi impose le cadre du contrat, mais pas le contrat lui-même. C'est le système imposé par la révolution française.

Par contre l'Angleterre n'a pas connu ce type de révolution, la base de leur système est resté féodal (le Roi est propriétaire de tout)et ils n'ont pas  de Constitution. Il faut donc chaque fois dans le système anglo-saxon, un contrat détaillé, puisque le cadre général d'un Code Civil n'existe pas.

La problématique est qu'on veut que tout soit décrite dans le contrat (système anglo-saxon), mais on travaille dans le cadre d'un Code Civil, qui impose en fait des contrats succincts.

Quand au honoraire du syndic: sont selon moi à charge du locataire dans le contextes du "bon père de famille".

En effet les frais supplémentaire d'occupation, comparé aux frais si le logement restait vide. Ces derniers frais sont en principe inclus forfaitairement dans le loyer. 40% du montant brut du loyer sont en principe des frais de ce type, selon le fisc.

Pour obtenir un diplôme il faut généralement obtenir au moins 60% des points.

Pour atteindre le niveau d'excellence il faut atteindre au moins 80%.

Il est pratiquement impossible et irréaliste d'atteindre le niveau de 100%.

Pour moi le forum de PIM atteint pratiquement toujours le niveau de 60%, et dépasse assez souvent le niveau de 80% (grâce à gof et autres ..).

On peut mettre l'accent sur les différences et généraliser (= toujours arrondir vers 100% ou 0%). Ce qui revient à refuser le débat.

Je suis par nature un "go-between". J'essaie de synchroniser la communication avec mes interlocuteurs, on échange nos opinions et on essaie de se convaincre mutuellement avec respect pour l'autre.

Dans le contexte de mon ACP j'ai à faire avec des gens qui ont une sémantique très propre à eux, soutenu par des AI et des avocats.

Ce qui leur fait refuser le dialogue avec ce qu'ils considèrent une "minorité".

Et on me décrit comme un dictateur parce que je veux imposer qu'on doit permettre qu'une minorité participe aux débats lors des AG. Cette opinion m'a encore été confirmé hier par un CP du groupe "majoritaire".

Ce que j'ai écrit ci-devant va leur permettre à dire, en suivant leur sémantique, que j'ai dit moi-même que je suis un dictateur, sans signaler le contexte dans lequel je l'ai dit.

Depuis 2003 je constate sur le forum de PIM (et ses prédécesseurs) que cette manière de refuser le débat est très classique dans d'autres ACP, tous dominés par un petit groupe de CP (et aidé par un AI).

J'ai quitté différents forums, mais je suis resté sur PIM (et un autre N), parce que la qualité de ce forum dépasse nettement les 60%. J'y apprends des choses en débattant.

Il est un fait que parfois le débat est rendu difficile suite à un refus d'écouter.

Mais ce dernier temps beaucoup de participants ont compris que le dialogue est la seule façon d'arriver à atteindre son bût dans 99% des cas (selon la juge Brandon). Dans 1% des cas il faut selon elle sévir sèchement.

Ce que PIM a su faire depuis le début de ce forum avec détermination et diplomatie, dans le respect de tous. Ce qui prouve qu'il a les qualités de manager, requis pour l'AI au moins dés la fin du calendrier Maya.

SI le point se trouve sur l'ordre du jour.

Le point lui-même ne doit pas se trouver annuellement sur l'OJ. C'est un point facultatif.

L'AG a la faculté de postposer toute décision concernant le quitus en fin de mandat à une AG ultérieure et exiger un rapport écrit. Mais à cette AG les CP doivent prendre position.

En effet suivant le Code Civil un mandataire (le syndic) doit donner rapport à la fin de son mandat et son mandant (l'AG) doit se décider (quitus ou action en dédommagement).

Je constate que PÏM a répondu. Sa réponse est claire et précise (comme toujours).

Votre problème est que l'AG de votre phase ne peut prendre AUCUNE décision sans que cette décision est approuvé par l'AG de l'ACP principale.

Sans rentrer dans le détails, j'indique qu'avant le 01.09.2010 cette AG pouvait êter constitué par les syndics des ACP partielles, maintenant plus.

La centaine des CP doit donc y être invités. Vous devez donc participer à DEUX AG. Une le 16/1, et une 1 à 3 mois plus tard, organisée par l'ACP principale, qui prendra les décisions réelles.

Les articles du CC qui vous intéressent dans ce contexte:

Attention, le cas se complique, mais je n'ai pas le temps à approfondir maintenant.

UN acte de base = UNE ACP principale (et dans votre cas 8 ACP secondaires SASN personnalité juridique).

La seule AG qui peut selon moi valablement décider est l'AG de l'ACP principale, qui devrait exister, dès la vente d'un appartement d'un des 8 phases, et au moins depuis le 01.09.2010.