Une clause du bail qui précise les teintes (les plafonds doivent être peints de ton blanc, par exemple) 100% d’accord mais pas une description des lieux (tous les plafonds sont peints de ton blanc en parfait état, par exemple) et cela que cette description soit plus ou moins détaillée.  Il y a une différence appréciable entre les 2 !

C’est exact que la loi n’impose pas l’usage systématique d’un état des lieux, et c’est regrettable.

C’est exact que le recours à un expert n’est pas obligatoire, je ne l’ai jamais prétendu, ni d’ailleurs le recours à un agent immobilier , ni l’affiliation au SNP , et pourtant tellement de soucis auraient pu être évités par certains en se faisant assister par des pros.   Par contre, la loi prévoit le recours à un expert désigné par le juge de paix si aucun accord entre les parties n’existe.

L’article 1731 est précis et confus, mais il me semble que son application est sans ambiguïté si on tient compte de l’évolution de la législation qui va dans le sens d’une protection accrue du locataire.  Je pense entre autre au renversement de la preuve, à la suppression des clauses de style et à l’obligation, s’il y a état des lieux, qu’il soit détaillé.  ( pour rappel et exemple, si l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas un élément des lieux loués (le moquette de la chambre) on ne peut réclamer aucun dégât (brûlures, déchirure etc) pour cet élément. (à utiliser avec précaution toutefois)
Art 1731§1 «  S’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit. »
Ces « voies de droit » ne sont pas des clauses du bail décrivant l’état dans lequel se trouve la chose louée autrement à quoi servaient les évolutions légales successives.

Pour ce qui est du montant réclamé à Skinsoccer, difficile de répondre avec précision sans connaître le détail des surfaces etc… Pour l’indemnité suite à une repeinture d’une teinte différente, on estime généralement que s’il faut 2 couches pour revenir à la teinte d’origine, seule la couche de finition est réduite de la vétusté, pas la première couche.  Généralement les peintures communes s’amortissent en 6 ans.  Seules les peintures de haute qualité sur des supports de même peuvent s’amortir en une plus longue période.  La durée de 9 ans est sans raison légale et dans certains cas l’amortissement se fait sur 4 ou 5 ans…  Pour l’absence de mention de teinte, s’en référés aux messages précédents.

Pour les stores, s’ils sont repris à l’état des lieux « ne remontant pas », on pourrait les considérer comme sans valeur donc pouvant être retirés et jetés.  Dans le cas contraire on déduit également une vétusté sur base de l’age et de la durée d’amortissement.

En conclusion, pour Skinsoccer et pour son propriétaire, un état des lieux détaillé aurait simplifié et clarifié la chose.  Dans le cas présent, en justice ce sera la bouteille à encre.

Suivant la législation actuelle, une clause du bail de type « le preneur reconnaît avoir reçu les lieux en parfait état, ou entièrement remis à neuf » est inopérante et n’a aucune valeur.  Le législateur a voulu protéger les locataires d’un bail qu’on leur ferait signer rapidement sur un coin de cheminée sans leur laisser le temps de lire ou sous la pression de ne pas se voir accepter comme locataires.
Par analogie, toute description des lieux quant à son état et à celui de son équipement est à rejeter.
Le recours à un état des lieux d’entrée est donc primordial pour le propriétaire et que celui-ci soit précis et parfaitement rédigé est de l’intérêt tant du locataire que du propriétaire.  Et je ne prêche pas pour ma chapelle,   ou un peu quant même.

Rien n’empêche par contre d’indiquer par exemple, que les menuiseries intérieures peuvent être repeintes par le locataire mais suivant telle teinte et tel type de peinture etc…

Les plans peuvent généralement se trouver à l'administration communale mais il arrive qu'on ne les trouve plus, qu'ils n'ont jamais existés etc...

Et comme écrivent Pim et Grmff, pour vendre par appartements il faut un acte de base et donc des plans.  L'administration communale demande les plans pour vérifier si le bâtiment répond à certaines normes pour être divisé en appartement.

Donc, adressez vous à la commune pour trouver les plans et si vous ne les trouvez pas, chargez un géomètre de les refaire.  Téléphonez  au 02/73*.**.** (je masque mon n° avant que Pim ne le fasse  )

ah zut alors, je vais devoir recommencer mes explications.
Mais plus tard because boulot...

Il me semble toutefois qu'il y a eu des jugements considérant l'interdiction de possession de petits animaux de compagnies (petits chiens et chats) comme contraire aux droits de l'homme ( et de la femme ). evidemment 2 dogues allemands dans un studio de 25 m² ou un petit crocodile , ce n'est pas la même chose.

Je ne comprends pas très bien certains raisonnements ou alors je fais fausse route depuis des années et mon banquier aussi.
Tous les propriétaires ne sont pas des capitalistes mafieux qui recyclent leur argent tombé du camion.  Penser cela est faire preuve d’une malhonnêteté intellectuelle ou d’une totale méconnaissance du secteur immobilier.  Bien sur il y a de tels propriétaires, mais ils restent marginaux et disparaissent après quelques années.  Je me souviens de russes établis à Anvers et propriétaires de plusieurs appartements de standing à Bruxelles, le tout loué et gère par société de comptables +- occultes.  Après quelques années tous les appartements ont été revendus relativement à la sauvette et, à mon avis, avec une perte légère si l’on tient compte de tous les frais…mais le but n’était pas d’en faire un profit.
Quant au jeune couple qui achète un appartement pour le revendre 3 ans plutard pour acheter une maison, j’appelle cela de la spéculation et pas autre chose.  Espérer faire un profit en si peu de temps , avec l’amortissement des frais d’achat et du PH, est illusoire.  Les pro de l’immobilier capables de réaliser de telles affaires fructueuses à court terme et à coup sur sont très rares et pourtant ils ont un avantage indéniable sur le commun des acquéreurs.  Ils vivent le marché au jour le jour et sont en première ligne lorsque les biens sont proposés.  Je reste persuadé qu’à moyen et à long terme l’immobilier reste un investissement de qualité et très rentable, Pas sur 3 ans ou alors il faut se lancer dans la revente par appartement et là aussi les risques sont importants et les crashs courants.
Effectivement il reste toujours un risque mais bien moindre qu’avec d’autres investissements.  Je connais un agent immobilier qui, marre des briques, avait placé son argent dans Leernault et Hauspie…. Il s’en mord les doigts.
Je rencontre régulièrement, vu mon métier, des nouveaux propriétaires, le leur logement ou en placement, jeunes ou vieux, riches ou moins, et chacun d’entre eux est un cas différent et chaque achat de même.  Peu se plaignent après l’achat lorsqu’ils ont été bien conseillés et ont su garder la tête froide et ne pas tomber dans les modes…

Je découvre aussi les prix immobiliers dans d’autres pays et suis les évolutions.  Mais il n’est pas possible d’en déduire l’évolution des prix belges.  Il est déjà tellement difficile pour les experts de comparer des biens d’un quartier à l’autre et d’établir une courbe d’évolution.  Les statistiques publiées par qui que ce soit sont à prendre avec de telle réserve qu’elles ne servent en définitive à rien, si ce n’est parfois à justifier une valeur obtenue par d’autres méthodes.

En conclusion, la brique correctement négociée et gérée, restera mon investissement préféré.  Et tant pis pour les chevaux…qui ne resteront qu’une passion.

Il faut un délai de +- 3semaines pour obtenir une audience de conciliation et si le locataire ne vient pas, encore 3 semaines pour obtenir une nouvelle audience et avoir enfin un jugement, que le locataire soit la ou pas.  donc 3 semaines de perdues.

Personnellement, je suis contre toute censure dans un forum du moment que les messages ne tournent pas à l'injure, à la réplique bête et méchante, etc...
Le café du commerce, je connais pas, mais les conversations de salons de coifure oui...et c'est vrai que ce post est un peuparticulier.  On se croirait dans une discution du style "qui est le meilleur, anderlecht ou le standard ..." sans utiliser de données fiables mais sur base du prénom des joueurs, de l'age de leur grand-mère etc..

J'espère une baisse (petite) et pourtant je suis propriétaire bailleur de 13 appart et 2 commerces et je compte encore acheter...mais je n'y crois pas beaucoup, et c'est sur base de plus de 25 ans d'expertise immobilière.

Qui vivra, verra disait ma copine la truie.

Bonjour,
La plusvalue parcequ'un autre appartement possède une terrasse ! c'est du cinéma comique ou quoi?  L'appartement en question prend une plus value, pas les autres.

Ne pas oublier qu'outre un accord de la copropriété (voir la législation et surtout l'acte de base) il faut aussi un permis d'urbanisme (permis de bâtir) pour une telle modification .

Les quotités sont également à modifier et l'impact de la toiture-terrasse sur les charges et réparation doit être examiné avec soin.

Bref, une décision à ne pas prendre à la légère.