Faites cela simplement : envoyez un courrier à votre propriétaire, relatant votre accord quant à votre départ anticipé.
Indiquez qu'il a marqué son d'accord pour laisser tomber l'indemnité de départ, moyennant le fait que vous puissiez retrouver un locataire qui prendra le relai.
Ce locataire sera bien sûr choisir à sa convenance (là-dessus, vous ne pouvez rien y faire : il peut refuser sans se justifier).

Ce sera déjà ça.

Pour le reste, je suis de l'avis de Grmf ! Sauf peut-être pour l'interdiction d'un fumeur, que je pense illégale aussi.

Et je suis d'un avis tout à fait opposé à ceci :

Il est parfaitement légal d'inclure dans un bail l'obligation de remettre en peinture (éventuellement en indiquant le type et la marque de la peinture, la couleur, ...).
Ca a déjà été discuté, et quelqu'un (GT probablement) avait posté une décision de justice qui allait en ce sens pour appuyer la conclusion.

Et c'est une sortie de secours alors ?

Ce point-ci m'interpelle.
Je croyais que le nouveau propriétaire était tenu de continuer les baux en cours, qu'ils soient enregistrés ou non. En tant qu'acquéreur, je ne vois pas pourquoi ça ne lui serait pas opposable.

C'est là toute la différence, et là ce que le tribunal lui reproche. Pas le fait de discriminer.
(De plus, ça n'est pas une règle immuable dans les banques non plus).

Pour info, j'ai un jeune avocat comme locataire... et lors du renouvellement du bail, j'ai pu constater qu'il ne connaissait pas bien sa matière...
Il est très pointilleux, un peu pénible pour rien... mais dans l'ensemble c'est un bon locataire : qui paye à temps, qui entretient correctement l'appartement, qui l'assure comme il faut, qui est respectueux des autres, ...

Je ne peux pas être sûr pour la domiciliation.
Si vous vous inscrivez, la commune vous domiciliera. Après, si le propriétaire n'est pas content, je ne peux qu'imaginer une démarche au tribunal (vu que rien n'est prévu au bail). Je vois mal ce qu'il pourrait défendre sur le fond, mais je ne connais pas de cas similaires et donc pas leurs conclusions non plus.

Pour le décompte demandé : s'il ne répond pas, vous ne payez pas, tout simplement. Il est obligé de vous fournir un décompte. Ce serait trop facile de réclamer de l'argent sans que vous puissiez vérifier que ça corresponde à des données réelles.

Je pense que cela est plus nuancé.
- la provision pour les charges indique qu'elle couvre plusieurs éléments, mais pas ceux qui vous intéresse ici.
- l'entretien des parties communes peut être à charge des locataires, mais peut aussi être géré par eux. Je ne suis même pas sûr qu'il soit plus fréquent qu'un propriétaire s'en charge que l'inverse. Mais quoiqu'il en soit, cela doit faire l'objet d'un accord. Ici il n'y en a pas, et je trouve l'argument plutôt défendable.

Pour la domiciliation, je suis de l'avis de Libra, mais il est par contre légal de prévoir dans un bail un loyer augmenté si la personne se domicilie. (Si par contre rien n'est prévu...)

Pour vous répondre, les charges d'entretien sont par défaut à charge du locataire dans leur toute grande majorité (= l'utilisateur, donc celui qui doit entretenir).
C'est toujours le cas (du moins aucun cas contraire ne me vient en tête) quand ce sont des charges d'entretien régulières (max /année): chaudière, boiler, nettoyage, action contre le calcaire, graissage, vidage des gouttières, curage citerne eau de pluie, ...
Ce n'est pas le cas pour des entretiens plus globaux au bâtiment : menuiseries extérieures, rejointage cheminée, etc.

... Tout cela, sauf si le bail le prévoit autrement.

Le fait que ça soit un bail d'étudiant n'y change rien. C'est uniquement que, dans le cas général, un propriétaire qui loue à des étudiants préfère prendre cela à sa charge - et l'inclure normalement dans le loyer - afin d'être sûr que ça soit fait. Un étudiant n'étant pas souvent très bon gestionnaire, et peut-être aussi encore peu responsable.

Si votre propriétaire a pris cela à sa charge, il faut alors voir comment c'est réparti.
Si rien n'est indiqué (ce qui semble être le cas), c'est logiquement à votre charge - mais aussi de votre droit de le faire vous-même. Il faut alors un constat d'un manque d'entretien, qui aurait forcé le propriétaire à s'en occuper et répercuter les frais engendrés.

Cela n'avait jamais été abordé avant entre vous !?

Cela dit, ça peut être dans votre intérêt de faire un avenant au bail pour l'y inclure en tant que preneur solidaire...