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#3861 Re : Copropriétés forcées » procuration A.G. » 11-01-2010 08:30:55
(...)
N'importe qui peut être mandataire, copropriétaire ou non. Seul le syndic ne peut pas être mandataire. Le président du conseil de gérance peut donc également être mandataire.
(...)
Vous oubliez d'autres personnes qui ne peuvent pas particper au vote ...
Relisez l'article 577-6 du Code Civil en entier.
#3862 Re : Copropriétés forcées » Loi sur copropriété: dépôt proposition de loi Hamal & Nyssens » 22-07-2010 06:16:55
(...) Je ne vois pas ce qui l'interdirais dans la loi actuelle (...).
Je crois que les articles suivants du CC, lu ensemble, l'interdisent (et je crois que Gof me donnera raison):
Art. 577-6. (...)
§ 6. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.
(...)
Art. 577-7. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion;
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle;
d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs;
e] de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
§ 2. En cas destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorités à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée.
Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.
§ 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.
Art. 577-14. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> Les dispositions de la présente section sont impératives.
En résumé: l'organe qui a les pouvoirs résiduaires (= ceux qui ne sont pas attribués par la loi) est l'organe qui est souverain au sein de l'entreprise (sociéték, association, civile, commerciale, ...).
Pour l'ACP c'est l'AG, qui est souverain envers les autres organes.
Mais un organe souverain ne l'est pas envers des tiers (= hors l'entreprise), si non cette entreprise ne devait pas appliquer les lois belges, ... . Elle serait au-dessus de la loi et on ne pourrait pas le citer devant le Juge de Paix pour que l'ACP applique le Code Civil.
Elle ne peut pas déléguer de façon générale, mais elle peut déléguer de façon explicite.
Prenons un cas très concret:
Elle peut donner délégation pour citer un CP, qui a enfreint les statuts (par exemple il met du linge sur les terrasses si les statuts l'interdisent), mais elle ne peut pas donner mandat à citer tout le mode qui enfreint cette règle.
Naturellement on doit attaquer cette décision de l'AG dans les trois mois. Ce qui est rarement le cas. On croit à ce moment que cette décision sera opposé à d'autres.
La proposition de loi en discussion veut détailler cette "zone grise" et décrire dans quel cas l'AG peut explicitement déléguer à des membres de l'organe de contrôle, mais spécifie très bien que ces membres seront entièrement responsable (donc pas le syndic) pour l'exécution de ces tâches très explicites et de courte durée (moins qu'un an).
#3863 Re : Copropriétés forcées » Loi sur copropriété: dépôt proposition de loi Hamal & Nyssens » 22-07-2010 06:16:55
Bonjour et bonne année,
Je serais bref pour ma 1ère réponse de cette année.
réponse à totocane
Le conseil de copropriété n'est que l'observateur désigné par l'ACP.
NON. Contrôler n'est pas la même chose qu'observer.
Il fait rapport des "lacunes du syndic" lors de l'AG.
NON. "Lacunes" est un mot négatif. Il faut être constructif.
Il se charge au besoin de trouver un autre syndic.
NON. C'est le droit de chaque CP de proposer et de comparer lui-même.
Comment ne pas acheter un chat dans un sac ?
Résumé: votre CdC est potentiellement une source de problèmes.
#3864 Re : Copropriétés forcées » Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter » 02-01-2010 10:23:19
Syndic et (bientôt) conseil de copropriété constituent les deux éléments moteurs d'une copropriété.
Il est parfois difficile d'accorder les violons mais c'est pourtant une condition indispensable pour que le conseil de copropriété devienne réellement un ensemble pouvant travailler dans l'intérêt des copropriétaires.
Le syndic a ses caractérisques, ni bonnes, ni mauvaises mais réelles.
Il ne faut pas prendre les canards sauvages pour des enfants du bon dieu mais les canards sauvages font partie de notre quotidien alors que les enfants du bon dieu ne sont que des mirages.
Croquette,
vous faite un amalgame de deux choses: la réalité et la loi.
Vous demandez que la loi ne soit pas appliqué et qu'on se soumet à la réalité que dans certains cas des groupes de personnes se sont accaparé d'un marché juteux.
En suivant votre raisonnement on n'aurait jamais interdit à 100% de fumer dans des lieux publics en Irlande il y a quelques années. Les Irlandais n'ont pas dit: la réalité est qu'on fume, donc on ne peut pas l'interdire.
Vous dites: la réalité est qu'on n'applique pas la loi", donc ... acceptons ce fait. Admettez vous qu'on prend des choses appartenant à vous?
Acceptez vous que quelqu'un prend 100 EUR se trouvant dans votre portefeuille?
Accepteriez vous que l'ACP vous facture 100 EUR plus chère parce que on ne peut pas avoir une firme sans payer des commissions sécrètes aux intervenants concernées. Je ne le crois pas. Mais c'est à quoi votre raisonnement va mener et mène déjà dans certains ACP.
Je veux seulement dire que votre raisonnement est finalement un raisonnement d'abdication, populiste et en soi antidémocratique.
Vous dites que les deux moteurs de l'ACP sont le syndic et la CdG/CdC.
Là vous mettez la souveraineté de l'AG dans la poubelle.
Il n'y a qu'un moteur: l'AG.
Pour votre question initiale dans ce sujet: le moteur à le droit indéniable à voir chaque pièce de l'ACP.
S'il y a deux moteurs, un d'eux a le droit indéniable d'appeler la loi à la rescousse contre l'autre moteur. C'est la réalité.
Le droit d'accès aux pièces est un droit indéniable de tous les membres de l'AG, sans aucune exception, s'ils sont "le moteur" de l'ACP.
Le CdG/CdC est un organe de contrôle pas plus ni moins.
Le syndic de l'ACP est un organe d'exécution des décisions de l'AG pas plus ni moins.
Ce contrôle ne peut se faire qu'après exécution des décisions de l'AG ou ne peut constater que la décision n'a pas été exécuté.
Accepter "la réalité" ne va conduire au fait que les copropriétaires ne vont plus rien avoir à dire concernant leur propriété.
Vous abdiquez comme une autruche.
Vous donnez en fait votre propriété à d'autres.
Des problèmes, il ne faut pas les nier, mais les résoudre correctement.
Mais ceux qui croient que Darwin a prouvé vers 1850 que la supposition "The Survival of the Strongest" est correct, vont constater finalement qu'en fait quelque chose d'autre a été prouvé par Darwin. Je cite une partie d’un texte de Darwin, traduit et publié sur Wikipedia:
Sa théorie est exposée de façon simple dans l'introduction :
« Comme il naît beaucoup plus d'individus de chaque espèce qu'il n'en peut survivre, et que, par conséquent, il se produit souvent une lutte pour la vie, il s'ensuit que tout être, s'il varie, même légèrement, d'une manière qui lui est profitable, dans les conditions complexes et quelquefois variables de la vie, aura une meilleure chance pour survivre et ainsi se retrouvera choisi d'une façon naturelle. En raison du principe dominant de l'hérédité, toute variété ainsi choisie aura tendance à se multiplier sous sa forme nouvelle et modifiée. »
Vous dites que la variation d’ACP avec DEUX moteurs (le syndic et le CdG/CdC), en fait la variante Québécoise, a le plus de chances de survivre.
Mais d’autres disent que la variation d’ACP avec UN moteur (l’AG), en fait la variante Suisse de la démocratie de base, a le plus de chance de survivre.
Ici la survie est à définir comme la conservation correcte (des fonctions initiales de base) de l’immeuble à appartements, géré par une association dans le contexte de la copropriété forcée.
Une direction de DEUX mène toujours à la catastrophe.
Les Suisses ont prouvé que leur démocratie de base (l'assemblée des membres prend les décisions) à su continuer, depuis le 5ème siècle je crois, et à su s’adapter, lentement mais sûrement.
Rien changer avec le motif que cela à toujours été comme cela, est très dangereux et en fait néfaste.
Mais j'en suis conscient que c'est la réalité que des autruches existent. D'où ma réponse.
Les prémisses de Darwin s'appliquent aussi sur les intervenants de la copropriété (syndic, comptables, ... ) et les copropriétaires eux-mêmes.
La fonction de syndic ne pourra survivre que s'il s'adopte aux normes éthiques du XXIème siècle.
J'ai appris que même l'IPI a compris qu'il faut faire quelque chose avec le mélange des intérêts entre le régisseur et le syndic professionnel, après qu'un cas, qui a lésé gravement (on parle +100.000 EUR) le intérêts des +100 copropriétaires et +50 bailleurs leur a été soumis par quelqu'un du SNP.
Ce cas a été traité en séance publique le 22.12.2009. Décision fin février je crois.
#3865 Re : Copropriétés forcées » Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter » 02-01-2010 10:23:19
(...)
Je ne pense cependant pas partager le point de vue de Luc, pour qui la disposition serait automatiquement opposable au syndic.
Elle ne faut, au contraire, naître aucune obligation de faire dans le chef de ce dernier, si ce n'est de manière médiate, c'est-à-dire par une décision de l'AG ou par contrat entre l'ACP et le syndic.
Contrairement à ce qu'affirme Luc, les statuts de l'ACP sont opposables au locataire.
(...)
Gof,
En fait vous me mettez des mots dans ma bouche que je n'ai pas dit ni écrit.
Dans ce cas précis, si j'ai bien compris, aucune décision de l'AG de l'ACP définit de quelle manière l'Art. 1728ter sera exécuté par le syndic de l'ACP au nom de l'ACP vis à vis des locataires/bailleurs qui en demandent l'application.
Tout le problème ressort de cela. On ne peut pas défendre devant le Juge qu'on n'a pas donné accès aux pièces parce qu'on na pas définit la manière ni qui devra payer les frais.
C'est ce fait (et les conséquences de ce fait) que j'ai détaillé dans ma réponse.
En plus je note en marge que le syndic de l'ACP exécute les décisions de l'ACP. Il ne peut être appelé par un tiers (y compris un CP) qu'indirectement dans la cause, si sa responsabilité personnelle est en cause. Seul l'ACP lui-même peut directement mettre sa responsabilité en cause. Envers le locataire/bailleur elle n'est pas en cause selon moi, mais elle est peut-être en cause envers l'ACP ayant "oublié" à proposer les mesures d'exécution de l'article 1728ter et les intégrer dans le règlement de copropriété.
PS Ceci pour vous permettre à atteindre le cap des 1000 avant 2010. Normalement j'aurais répondu en 2010.
#3866 Re : Copropriétés forcées » Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter » 02-01-2010 10:23:19
(...) suis entré dans le salon CP (...)
Exact, mais je me permet quand d'écrire ce qui suit dans ce salon qui n'est pas pire ni mieux que la situation réelle dans les copropriétés forcées.
Mes meilleurs voeux pour 2010, à vous et à tous, les copropriétaires, les intervenants de la copropriété et mais aussi et surtout les syndics professionnels de l'ACP, qui ont finalement compris que le temps du gestionnaire de l'immeuble de la loi de 1924 est passé.
#3867 Re : Copropriétés forcées » Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter » 02-01-2010 10:23:19
(...)
Inutiles de vous dire que dans les 2 cas, il y a un commissaire-aux-comptes, les comptes ont été approuvés par l'AG et décharge a été donnée au Syndic.
L'AG et le commissaire aux comptes sont des organes de l'ACP. Leurs décisions/avis ne peuvent être opposé à un tiers, qui n'appartient pas à l'ACP, que par la loi. Dans ce cas l'Art. 1728ter est d'application.
En plus l'AG n'approuve pas les comptes individuels des copropriétaires, dont les frais à charge du locataire font partie.
Que l'ACP a oublié de spécifier qui va payer les frais de consultation, ne peut pas être utilisé pour interdire l'accès aux pièces par le locataire.
Si le locataire va devant le Juge je crois que l'ACP ET le bailleur risquent des astreintes. Pire si le bailleur cite le locataire devant le Juge pour non paiement des charges . Alors le bailleur risque en plus une indemnité de procédure téméraire et vexatoire.
#3868 Copropriétés forcées » Vente de parties communes pour en faire un parking en surface » 29-12-2009 16:07:52
- luc
- Réponses : 1
Bonjour,
Le sujet "Vente d'une zone commune" dans un autre salon s'avère très intéressant à suivre dans le contexte de la copropriété. Elle concerne la vente d'un terrain d'une copropriété pour en faire un parking.
Pour éviter que les informations se dispersent, je propose au modérateur de par exemple fermer ce sujet et d'envoyer les visiteurs au sujet "Vente d'une zone commune" dans le salon "Ventes et achats".
#3869 Re : Copropriétés forcées » vente d'une zone commune » 29-12-2009 15:50:14
Dès lors que toutes ces décisions sont prises aux majorités requises (4/5) et a fortiori si elles sont prises à l'unanimité, il ne devrait pas y avoir de problème me semble-t-il. Les recettes liées à la vente d'une partie des parties communes seront logiquement redistribuées au prorata des quotités ou portées au crédit des copropriétaires comme à valoir sur les provisions futures, voire même, si la décision en est prise, versées au fond de réserve dans les mêmes conditions...
Il faut néanmoins vérifier, si cette vente a lieu dans les 5 ans de la vente initiale du terrain comme partie commune aux copropriétaires, s'il n'y a pas lieu à taxation sur la plus-value éventuelle (déduction faite de l'investissement que vous allez consentir et en tenant compte de la dégressivité due à l'écoulement du temps)
Je crois que l'avis du SNP est valable si tous les copropriétaires peuvent agir de commun accord comme propriétaire du terrain en dehors de l'ACP, en application de la loi de 1924.
Mais je crois aussi que la loi actuelle (et même la future) obligent l'ACP (et ses organes) d'intervenir.
Il faut donc une décision unanime de tous les copropriétaires de tous les lots privatifs avec droit de vote (appartements, emplacements de voitures, ...) pour vendre des parties communes. Donc de fait aussi des banques en cas d'hypothèque sur au moins un lot privatif.
Faites gaffe au dernier des Mohicans, tel que le 47ème copropriétaire d'un seul lot privatif sur 10 appartements qui s'opposait à la vente d'une conciergerie je crois. Pour plus de détails voir Grmff (et sur ce forum).
Ne rèvez pas. La recette de cette vente (d'une parcelle de terrain ou des lots privatifs) doit être versé au fonds de réserve et ne peut pas être distribué aux copropriétaires, selon la loi de 1994.
Vérifiez si tous les charges du projet (y compris l'acte de base) seront payés par les acheteurs des nouveaux lots.
Faites aussi attention aux taxes dues. En résumé laisser faire une étude des besoins/impact par un expert expériencé, assisté par l'architecte, notaire, comptable et syndic de l'ACP.
Communiquez cette étude par écrit à tous les copropriètaires sans exception. Cette étude devrait expliquer tous les solutions possibles (y compris rien faire) ET pour chaque option leur rendement réaliste sur long terme, pour l'ACP, mais aussi pour les différents groupes concernés.
Cela coûte mais évitera certainement différentes surprises très désagréables et irréparables plus tard.
Le plus grand obstacle est pour moi qu'on veut faire un nouveau acte de base. Attention qu'on n'y glisse pas d'autres "petits" changements dedans.
Il est fort probable que juridiquement les Finances vont le considérer comme une nouvelle copropriété, avec tous ses conséquences fiscales assez lourdes. Demandez donc, sur base de l'étude préalable, officiellement l'avis des Finances. Elle sera en princiep contraignant pour eux si vous restez dans le cadre de cette étude.
Un petit élément à titre d'exemple:
Si la copropriété se situe dans le région Bruxelloise, une enquête publique sera nécessaire, avec tous ses conséquences possibles.
#3870 Re : Copropriétés forcées » immeuble neuf » 14-01-2010 22:30:42
Citation :Le représentant de l'AG est le syndic, qui n'est pas le gestionnaire, mais seulement son délégué
Je ne comprends cette phrase. Le syndic est le représentant de l'ACP en tant que mandataire des intérêts de l'ACP
Qu'entendez-vous par cette phrase?
Le gestionnaire de l'immeuble est l'ACP.
Le mandataire et représentant de l'ACP est le syndic de l'ACP.
Donc tous les décisions, sauf ceux qui sont urgents ET provisoires, sont prises par l'AG. En plus l'AG doit approuver l'urgence ET l'exécution provisoire à la séance suivante, si non les frais sont à charge du syndic.
En d'autres mots: l'AG est souverain, et a le dernier mot envers ses mandataires, mais les décisions de l'AG doivent être prises dans un contexte légal.
#3871 Re : Copropriétés forcées » immeuble neuf » 14-01-2010 22:30:42
@virago
Quand même de petites nuances:
- L'administrateur de l'immeuble est et reste le promoteur tant qu'aucun appartement n'est vendu et puis l'assemblée des copropriétaires (inclus le promoteur tant que des lots privatifs ne sont pas vendus). Le représentant de l'AG est le syndic, qui n'est pas le gestionnaire, mais seulement son délégué
- Le fait qu'un "conseil de gérance" existait avant la première AG indique que ce CdG n'est pas impartial ni peut prétendre d'avoir le mandat de l'AG pour contrôler le syndic. C'est en fait un groupe qui est mandaté par le promoteur et qui ne peut pas faire partie d'aucun CdG et similaire avant au moins la réception provisoire et au maximum dix années après.
- Les membres de ce conseil de gérance sont en fait des conseillers du promoteur à lui aider de gérer l'immeuble sans trop de problèmes lors des premiers 10 ans de l'existence de l'immeuble.
Exemple concret:
On bricole fréquemment surtout les premiers 10 ans avec l'électricité des communs pour donner de petits avantages à des copropriétaires isolés, et puis après 20 ou 30 ans on constate que l'installation est devenu un château de cartes et qu'on devrait renouveler toute l'installation.
Cas réel, mais certainement pas unique:
On m'a passé une photo d'une boîte à fusibles des parties communes d'un immeuble à apapartements (avec des ascenseurs, un parking sousterrain, des caves sur 2 ètages, ...) qui est "un peu" différente de celle décrite sur un autre site immobilier Belge.
Cette installation date d'avant 1985, mais a été "rénové/bricolé" plus tard à plusieurs reprises et tombe ainsi sous le coup de la réglementation assez stricte de la sécurité d’incendie de 2003.
Voulez vous résider dans un immeuble à appartements au moment qu’une installation semblable saute et est à l’origine d’un incendie ?
Non ?
Alors faites inspecter votre installation électrique par un professionnel qui travaille comme un professionnel.
Mais les copropriétés de ce type ont assez souvent l’avantage « avantageuse suivant certains » d’avoir un conseil de gérance désigné de fait par le syndic professionnel lors de la grande messe annuelle.
Conclusion générale :
Soyez certain que vos mandataires (syndic, membres du conseil de gérance, commissaire aux comptes, …) n’ont aucun mélange d’intérêts avec le promoteur ou entre eux .
Les normes éthiques du XXème siècle ne sont plus ceux du XXIème siècle.
#3872 Re : Copropriétés forcées » réception définitive » 24-12-2009 17:54:00
Il est peut-être utile de lire le fichier suivant de deux pages, édité par un organisme réputé:
Bonnes fêtes à tous (sans exception aucune) ...
#3873 Re : Copropriétés forcées » sortie de secours ?! » 23-12-2009 01:47:38
Bonsoir,
J'ai trouvé sur un document, traitant de la sécurité d'incendie dans les immeubles à appartement et émanant d'un Ministère, les textes suivants:
La présente annexe est applicable à tous les bâtiments moyens
pour lesquels la demande de permis de bâtir est introduite après le 31 décembre 1997.
Les sorties donnent accès à l’extérieur ou à un autre compartiment.
La longueur des chemins d'évacuation en cul-de-sac ne peut dépasser 15 m.
Le parcours à l'air libre est exclu du calcul de ces distances.
La largeur utile des chemins d'évacuation, des coursives et de leurs portes d'accès, de sortie ou de passage est supérieure ou égale à la largeur utile requise (cfr annexe 1 "Terminologie"). Elle est de 0,80 m au
moins pour les chemins d'évacuation et les portes, et de 0,60 m au moins pour les coursives.Sur le parcours des chemins d'évacuation, les portes ne peuvent comporter de verrouillage empêchant leur utilisation dans le sens de l'évacuation.
Un immeuble d'appartements à 5 niveaux est en principe un bâtiment moyen (= le niveau le plus haut n'est pas un niveau d'évacuation mais une échelle des pompiers peut l'atteindre).
Comme le document en ma possession est daté (2003) je ne sais pas qu'il est encore d'application, mais je crois que les nouveaux normes ne sont certainement pas moins strictes.
@christophe: si vous me contactez par MP, alors je vous envoie le texte complet, dès que je suis certain qu'il est encore d'actualité (en principe pas avant jeudi). Il est impossible de le citer, vu la complexité technique du texte et sa longueur (+2 MB), mais avec le texte complet il devient lisible.
Vérifiez la date du permis d'urbanisme (avant le 31.12.1997 ou pas ?). Probablement avant. Si c'est le cas j'ai un autre document ... qui date aussi de 2003.
#3874 Re : Copropriétés forcées » division d'un appartement en cabinets médicaux » 22-12-2009 12:36:25
Affirmatif, il faut un permis d'urbanisme (ET enquête publique) dans le cas de changement de destination, si la partie "cabinet" concerne plus que 40% de la surface d'au moins un appartement privatif.
Si vous me contactez par mail privé je vous envoie une photo d'une affiche d'enquête publique concernant un cas similaire (un appartement transformé à 100% dans un cabinet sans travaux nécessaires ET sans l'autorisation préalable de l'AG).
Ce cas concerne la région bruxelloise. Ils ont édité un brochure qui est disponible sur leur site, mais je ne sais plus où. Cette brochure est disponible au service d'urbanisme de votre commune.
#3875 Re : Copropriétés forcées » réception définitive » 24-12-2009 17:54:00
(...)
Le syndic se révèle peu persuasif pour contraindre le promoteur à terminer les travaux : le conseil de copropriété dispose-t-il d'un poids suffisant pour l'y contraindre en allant éventuellement jusqu'à l'imposition d'une astreinte si les travaux se prolongeaient ?
Eléments particuliers du problème, le syndic est le principal agent immobilier du promoteur et son mandat viendra bientôt à terme (5 ans).
Croquette,
Votre cas est un cas très très classique d'un soupçon d'un mélange d'intérêts. Le conseil de gérance peut dans son rapport annuel (ou dans un rapport spécial) émettre un avis concret aux copropriétaires.
Ils peuvent exiger du syndic qu'il diffuse ce rapport aux frais de l'ACP immédiatement à tous les CP. S'il ne le fait pas il donne lui-même une preuve de soupçon de mélange d'intérêts.
Ayant été dans un cas similaire que vous dans les années 80, je ne peut que constater que tous les problème actuels dans mon ACP ont des racines très directs dans la réception provisoire/définitive un peu douteuse dans mon ACP.
Mon promoteur était un de 5 grands de ce temps, qui a fait faillite fin des années 80 (Ce fait est à l'origine directe de la loi de 1994).
Un des problèmes qui n'a pas été constaté dans mon ACP (qui était géré à ce moment sous le statut de la co-gérance) comme il faut est maintenant directement à l'origine de travaux d'une valeur 6.000 EUR par appartement et occasionné des frais indirects d'une même ordre de grandeur.
Sans la suppression de la cogérance en 1995 on n'aurait jamais connu les "petits" causes qui sont à l'origine de nos problèmes actuels, mais qui sont aussi à l'origine d'un revenu certain pour certains intervenants professionnels dans mon ACP.
Ce derniers ont plus d'intérêts d'avoir des travaux de rénovation à faire que des travaux d'entretien, puisque le montant des travaux se multiplie de fait par 10.
Comme les membres d'un CdG sont aussi copropriétaire ils peuvent demander au syndic de tenir une AG avec un ordre du jour spécifique. S'ils ne réussissent pas (ou ne veulent pas) faire signer cette demande par au moins 20% des quotités, alors le syndic n'est pas obligé à convoquer cette AG, mais aggrave son cas si le Juge intervient.
En marge je vous signale que les membres d'un CdC ne doivent plus être CP, dès que le projet de loi est voté. Ce qui diminue leur champ d'action, vu que le projet de loi n'a pas prévu que le CdC puisse mettre des points à l'ordre du jour (ce qui est le cas en France).
Aussi en marge il parait que l'IPI a finalement décidé de traiter ces cas de mélange d'intérêts, mais il a fallu un vrai parcours de combattant à persuader l'IPI a traiter ces cas. Chapeau pour les copropriétaires et leurs conseillers qui y sont arrivé. Ils ont l'argent, les connaissances, la persévérance qui faut avoir dans ces cas. Certains syndics les appellent des emmerdeurs. Il est un fait qu'ils ont empêché de "tourner en rond", ce qui n'est pas évident à faire, et ainsi emmerdé certains personnes qui préfèrent de travailler dans l'obscur et pas dans la transparence.
N'oublions pas que le projet de loi actuel a pour but d'augmenter la transparence.
En plus il est fort probable qu'ils vont maintenant "acquitter" au lieu de "classer sans suite", sous la bannière du corporatisme. D'autres plaintes similaires, mais plus graves, sont déjà dans le "pipeline".
Finalement le projet de constituer un tribunal disciplinaire pour traiter les plaintes contre des juges et similaires a pris son premier cap important ce mois-ci. Le projet de loi qui le concerne sera traité par le parlement dans les semaines qui viennent.
Mon conseil en résumé: cherchez d'abord d'urgence un autre syndic.
#3876 Re : Locations et baux » Motifs d'insalubrité: l'administration dépasse les règles » 11-01-2010 09:57:32
Gof,
Merci pour votre explication. Je n’étais pas certain que cette loi de 1991 s’applique dans le cas cité par Grmff (Région Wallonne) et je n’avais pas le temps de faire des recherches la semaine passée.
En fait j’utilise cette technique avec un rendement certain dans la région Bruxelloise (région et communes).
Je voudrais ajouter que la publicité dans le cas des aspects environnementaux est un peu différente et plus rigide (pas d’accès dans certaines phases du dossier).
Et que l’accès, en cas de violation possible de la vie privé de tiers, procédure pénale en cours, etc. …, n’est possible, mais pas impossible, que sous certaines conditions.
#3877 Re : Locations et baux » Motifs d'insalubrité: l'administration dépasse les règles » 11-01-2010 09:57:32
@mamiloup
Quand je vois citer un roman incomplet, publié après la mort de son auteur, à coté d’un livre pseudo-scientifique, qui n’applique pas les règles élémentaires de la critique scientifique et qui en plus traite d’un problème socio-économique, je ne peux m’empêcher d’intervenir.
En effet le Ministre de l’Économie Q a rendu le mot « kafka » très populaire. Voir le site officiel [url=http://www.kafka.be/showpage.php?iPageID=41&sLangCode=FR]Point de Contact Kafka
[/url]
Mais la tendance populiste existe de coller l’étiquette « kafka » sur tout, sans faire de la distinction.
Exemple concret : un propriétaire d’un Porsche 911 va trouver « kafkaïen » le fait qu’on ne peut pas rouler à vitesse maximale d’une voiture sur les autoroutes belges et qu’on doit se limiter à parfois 30% de la vitesse maximale.
@tous
Vu l’état d’avancement d’un procès en cours avec des ramifications assez complexes, dont je suis la partie attaqué et dont un des intervenants sur ce forum est un des représentants de la partie attaquante, je dois me taire suivant les règles de ce forum et la Nétiquette
Ce que je ferai par sujet dès que la partie adversaire se manifeste dans un sujet à laquelle je participe et tant que le Juge n’a pas jugé (c’est prévu pour en principe 2010).
Mais dans un sujet similaire un « contestataire » a ce mois-ci obtenu raison pour un procès qui a débuté en 2002. Actuellement les conséquences dramatiques de ce jugement, dû à une défense trop acharnée des intérêts privés d’un groupe majoritaire de copropriétaires par l’ACP, déferlent sur cette ACP wallonne. Simplifié: leur comptabilité, mélangé avec celle d'une asbl, et la décharge du syndic, bénévole mais rémunéré à beaucoup plus que 1000 EUR/an, sont rejetés à partir de 2002 !!
@grmff
Votre question légitime sait être correctement répondue.
Je crois que vous avez raison, vu vos intérêts privés.
Mais qu’aussi la personne morale "l’administration" a raison vu ses intérêts privés.
C'est à l'administration de prouver que l'intérêt public est en cause.
Ce conflit peut-être réglé si vous suivez un parcours de combattant, similaire à celui d’un copropriétaire, communément appelé «contestataire» par un groupe assez grand de syndics professionnels. Lisez attentivement le sujet "Que faire" dans le salon copropriété.
#3878 Re : Locations et baux » Après la location, toujours le juge de paix? » 17-12-2009 12:14:32
Un locataire est parti en me laissant une belle ardoise. Nous avons signé un accord, il ne conteste pas la dette. Il m'a signé un relevé de compte "Pour accord"
La somme dépasse 3000euros.
Si on se réfère à la somme, il me semble que c'est tribunal de première instance (plus de 50.000fb).
Si on se réfère à l'origine de la dette, il me semble que c'est de la compétence du tribunal de paix.A votre avis?
L'avis du Code Judiciaire est:
Art. 591. Le juge de paix connaît, quel que soit le montant de la demande:
1° des contestations relatives aux louages d'immeubles et des demandes connexes qui naîtraient de la location d'un fonds de commerce; des demandes en payement d'indemnités d'occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu'elles soient ou non la suite d'une convention; de toutes contestations relatives à l'exercice du droit de preemption reconnu aux preneurs de biens ruraux;
2° des contestations ayant pour objet l'usage, la jouissance, l'entretien, la conservation ou l'administration du bien commun en cas de copropriété;
(...)
#3879 Re : Locations et baux » Motifs d'insalubrité: l'administration dépasse les règles » 11-01-2010 09:57:32
#3880 Re : Copropriétés forcées » Syndic et licenciement : recours? » 15-12-2009 17:58:05
Pas si le mandat a été donné au conseil de gérance...
Généralement, lors de la première AG, le syndic présente des comptes avec ses factures intermédiaire, et il propose la continuité pour 3 ou 5 ans.
Avec cela, vous êtes informés des caractéristiques principales de son contrat.
Mais quand un mandat n'a pas été donné par l'AG, quand le contrat mentionne qu'il y a un mandat de l'AG pour un groupe de personnes, etc ...
Et quand ce groupe représente le groupe des 30% de CP qui ont proposé le nouveau syndic et voté pour lui lors de l'AG (= 55% des CP présent).
Et quand seulement une personne de ce groupe est en possession du contrat, proposé et accepté seulement par ce groupe de 30%.
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