Ayant déposé plainte à l'IPI dès 1997 contre mon premier syndic, avec des copropriétaires de quatre autres ACP gérées par ce dernier, aucune plainte n'a abouti et ce syndic est toujours stagiaire ...depuis avril 1999.
Un record IPI .

Ne respectant pas la quasi totalité des règles déontologiques, ne respectant pas les statuts et la loi, j'ignore ce qu'il faut encore faire pour être sanctionné par l'IPI.

Il est vrai que ce syndic était habile et savait "mouiller" qui il fallait pour ne pas être inquiété !!!

Je peux vous assurer que les pratiques de ce syndic étaient suivies avec intérêt par les syndics de ce coin de Bruxelles et qu'en l'absence de sanctions, ils savent aujourd'hui jusqu'où ils peuvent aller trop loin et j'en fais les frais avec son successeur.

Merci l'IPI.

Je suis tombé de Charybde en Scylla.

Faisant une synthèse de tout ce qui se dit sur les forums de copropriété de Pim, voici mes réflexions concernant les propositions de modification de la loi de 1994, tout en laissant aux juristes le soin de la rédaction du texte de loi.

1. Je pense que tout le monde (ou presque) reconnaît que les gros problèmes que connaissent les copropriétaires sont les conséquences de la cogestion illégale du syndic et du conseil de gérance, ceux que nous avons appelés le « couple infernal ».

2. Nous sommes aussi d’accord pour reconnaître que les assemblées sont (souvent) manipulées, et en déduisons alors que les syndics utilisent des techniques de manipulation des masses pour faire passer leurs projets.

3. Nous sommes d’accord pour dénoncer l’absentéisme croissant des copropriétaires lors des AG et le nombre croissant de procurations majoritairement remises aux membres du conseil de gérance.

4. Nous dénonçons aussi que les ordres du jour sont imprécis, souvent sibyllins, et ne correspondent pas aux points réellement votés.

5. Nous sommes encore d’accord pour dire que les PV d’AG, lorsqu’ils sont rédigés par le syndic, ne sont pas (toujours) objectifs.

6. Nous dénonçons aussi que des travaux non indispensables sont parfois effectués et que personne ne connaît réellement l’état du bâtiment …qui est aussi notre immeuble et nous dénonçons aussi que des travaux indispensables sont reportés par manque de fonds.

7. Nous sommes nombreux à dénoncer la difficulté des divers recours (IPI, conciliation, citation, requête, Justice de paix, première instance) envers le syndic (celui qui gère de fait l’immeuble), à la fois organe et mandataire, mais aussi personne physique ou personne morale, ou encore agréé IPI ou simple employé d’une personne morale.

8. Curieusement, alors qu’une majorité d’intervenants copropriétaires dénoncent l’inutilité du conseil de gérance (voir même sa nuisance), les intervenants syndics appellent à l’indispensabilité de celui-ci pour pouvoir bien gérer, surtout dans les grandes copropriétés.

9. Nous dénonçons tous l’absence de toute information relative à la gestion de notre bien et en particulier l’absence de documents permettant d’assister de manière constructive à l’AG et non être mis devant le fait accompli de décisions déjà prises par le syndic …et le CdG.

10. Nous sommes unanimes à reconnaître que chaque syndic établit sa comptabilité selon ses propres règles et sans respect d’un PCMN et que ces comptabilité, qui s’apparentent davantage à des comptes de ménagères, sont en plus non transparentes.

Mes propositions sont les suivantes :

1.    puisqu’il sera illusoire de supprimer le conseil de gérance, je propose que la loi le laisse « facultatif », même pour les gros immeubles, mais son rôle, à défaut de pouvoir baliser les limites quant à l’ « assistance du syndic », de ne lui laisser que la seule mission de contrôler le syndic, càd veiller à ce que ce dernier exécute correctement les décisions d’AG et celles prévues par la loi sans toutefois outrepasser celles-ci. Qu’en aucun cas, même en présence d’un CdG, le syndic n’a le droit de refuser à un CP l’accès à TOUS les documents de l’ACP au motif que le CdG a déjà contrôlé. S’il existe, il faut aussi responsabiliser ses membres quant aux conséquences de rapports trop complaisants à l’égard du syndic.

2.    la loi doit impérativement interdire au syndic de présider les assemblées générales sous peine de nullité de celles-ci. S’il n’y a pas de candidat, il n’y aura pas d’AG.    TANT PIS. De toute manière le syndic a l’obligation de faire exécuter les travaux urgents et indispensables, donc il n’y a rien à craindre pour les responsabilités de l’ACP.

3.    exiger qu’un minimum de 50% de tous les CP soient présents (et non seulement représentés) pour valider une AG, même une seconde et interdire qu’il y ait plus de 20% de procurations. Je pense que ce sera la SEULE manière de conscientiser les CP à la gestion de leur immeuble et augmenter le taux de participation.

4.    les ordres du jour devraient reprendre les termes exacts qui seront repris sur les bulletins de vote ainsi que les majorités à obtenir pour valider la décision. Toute dérogation à cette règle annulera la décision prise (en cas de contestation en justice). Interdire les votes à main levée (non identifiables) .

5.    interdire au syndic d’être le secrétaire de l’AG et de rédiger le PV. Choisir un CP non membre du conseil de gérance. Le secrétaire aura l’obligation de mentionner toutes les remarques faites par un CP. En cas de dérogation à cette règle le PV sera considéré comme non probant. Le PV devra aussi mentionner le nombre de présents et représentés ainsi que la liste des mandants et leurs mandataires.

6.    la loi devrait inclure les points relatifs à la charte de qualité du SNP, notamment l’obligation d’établir un rapport technique du bâtiment reprenant tous les travaux effectués depuis sont origine.
             a.    La loi devrait rendre obligatoire le fonds de réserve
             b.    La loi devrait rendre obligatoire la budgétisation de ces travaux (cfr charte SNP) par l’élaboration d’un plan d’épargne de ces travaux
             c.    En cas de manquement (impossibilité d’exécuter les travaux par manque de fonds), rendre le syndic responsable via son assurance RC

7.    le syndic doit obligatoirement être une personne physique et agréée IPI (relation intuitu personnae), le syndic ne peut plus être une personne morale. Cela aura automatiquement une répercussion sur les gros bureaux de syndics qui, très justement, font si peur à la plupart d’entre nous.

8.    si le conseil de gérance a l’interdiction d’assister le syndic dans sa gestion, les syndics professionnels seront contraints de gérer moins d’immeubles, ce qui mettra fin au développement des gros bureaux de syndics. Le fait que ce soient précisément des syndics qui défendent l’existence des conseils de gérance est la preuve que sans CdG ils ne pourraient pas gérer…des gros immeubles et surtout pas autant.

9.    hormis le fait que le syndic devrait être contraint de fournir un minimum d’informations aux copropriétaires (devis (minimum trois et avant l’AG), contrats, rapports d’experts, convention du syndic, etc…) à l’époque de l’internet, la loi devrait obliger les syndics a utiliser ce media comme outil de gestion et mettre TOUS les documents à disposition des copropriétaires qui possèdent cet outil. Un password limiterait l’accès aux seuls CP de l’ACP. A nouveau, s’inspirer de la charte de qualité SNP.

10.    bien évidemment, imposer des règles comptables.

Vous aurez remarqué que je faisais référence à la charte de qualité SNP.
Cette charte contient de très bonne obligations, ce que je conteste violemment est sa mise en application puisque le SNP ne peut garantir que les syndics qui y souscrivent la respectent.

L’engagement des syndics à respecter cette charte n’est qu’un engagement sur l’honneur.

Quant à forcer les CP à participer aux assemblées générales, je vous relaterai mon expérience en tant que membre d’un club nautique situé en Hollande, à 150 km de mon domicile.

Inscrit comme « membre de passage » à un tarif supérieur à celui de membre effectif du club j’ai été invité à l’assemblée générale statutaire du club. J’ai signalé au Président du club, qu’habitant à 150 km du club, je n’avais pas envie de faire un AR de 300 km sur ma soirée.
Cette absence signifiait mon refus d’adhérer comme membre effectif du club avec sa conséquence financière. L’année suivante, j’ai participé à l’assemblée générale du club et suis devenu membre effectif. Cette réunion consistait à obliger les membres à se rencontrer pour mieux se connaître et ce n’est pas une mauvaise chose.

Pour respecter la charte il faut signaler à tous les copropriétaires cette labellisation.

Il me semble que l'internet est un des moyens d'information !

Mais pourquoi cette question ?

Vous ne l'avez pas mentionnée ?   

Il s'agit d'une information publiée sur Internet, voici le lien:

http://www.boursorama.com/infos/actuali … ws=3893724

Cas n°2

Je livre à votre réflexion un document qui m’a été communiqué par un copropriétaire et que j’ai lu en public le 9 mai 2006 lors de la conférence du SNP sur la copropriété à l’ULB, pour mettre en évidence les difficultés rencontrées par les copropriétaires et qui proviennent essentiellement de la toute-puissance du conseil de gérance et de la complaisance des syndics.

Il s’agit du courrier d’un syndic « remercié » à son successeur dans une petite ACP de Bruxelles.

Que faut-il faire pour que de tels cas, qui ne sont pas isolés, ne se reproduisent plus ?

Extraits :

Cher confrère,
…
Nous vous félicitons pour votre nomination en tant que syndic, et vous formulons tous nos voeux de succès pour assumer les trop nombreux litiges ouverts entre copropriétaires. Espérant que vous parviendrez à établir enfin la paix dans cette petite communauté.

Il est pour nous consternant de lire la liste des fautes dites « graves» énumérées par Monsieur X en sa qualité de Président du conseil de gérance…A moins qu’il n’admette qu’en 12 ans de bonne gestion par la s,a.Y (ancien syndic) toujours et systématiquement félicitée par la majorité au pouvoir Monsieur X et son conseil de gérance a agité TOUTES les ficelles du pouvoir.

Il est enfin étonnant de lire que Monsieur X (président du CdG), dans sa présentation des faits, oublie sciemment de préciser qu’aussitôt après la tenue de l’Assemblée Générale Statutaire son jusqu’alors estimé syndic, Monsieur Z (gérant de la s.a. Y, ancien syndic), n’a plus pu supporter la pression du conseil de gérance, ainsi que ses manipulations machiavéliques destinée à entretenir méchamment la haine viscérale qui règne entre les membres du conseil de gérance (soutenus par une majorité absente, silencieuse et mal informée) contre les époux ***.

Il est enfin intéressant, mais surtout regrettable et désolant; de constater à quel point le conseil de gérance a retourné sa veste depuis que Monsieur Z (gérant de la s.a. Y, ancien syndic) dépense prioritairement son énergie pour imposer, sinon la paix, au moins des rapports loyaux et honnêtes entre les copropriétaires pour que cesse enfin l’escalade des procès et la prolifération des frais y relatifs …Tout cela pour en arriver à une situation inversée : Majorité contre Y (la s.a. Y, ancien syndic) et les époux **** dubitatifs , mais POUR (l’ancien syndic)!!!
…
Enfin, que la copropriété se rassure, ni Monsieur Z (gérant de la sa Y, ancien syndic) ni la s.a. Y ne désirent empêcher et moins encore interdire à Maître W (le nouvel avocat de l’ACP) d’intervenir pour la copropriété ****.
Au contraire de Y (la s.a. Y) qui n’a fait que perdre temps, argent et énergie dans de sempiternels débats litigieux, la situation est toute autre pour Me W qui peut, quant à lui, défendre un dossier « vache à lait ».

Ce qui nous importe, c’est de garder la conscience tranquille pour être resté honnête.

Au passage, notez, cher confrère, que nous serions bien incapables de vous établir un listing des dépenses de l’année 2002. Et pour cause, tout se gère au QG situé au 4ème étage …(de l’immeuble, càd chez le président du CdG) y compris les paiements !

Comprenez qu’il est facile de démontrer que nous avons été manipulés durant tant d’années sans pouvoir dire quoi que ce soit SINON --> BUITEN !!!!

Z
Administrateur-délégué

P.S. Les ponctuations, surlignages, etc  sont dans le texte

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Les propos de Tintin vont dans le sens de ce que j'ai dit précédemment concernant ce forum et la relation d'une assemblée générale par Marianne correspond en tous points au déroulement des AG de mon ACP depuis 10 ans et au compte-rendu de la dernière AG .

Le syndic a fait applaudir les membres du CdG et des vérificateurs aux comptes...comme le faisait le syndic précédent jusqu'au moment où le CdG a décidé de le virer, ainsi que l'avocat dit "de copropriété", en invoquant alors les griefs que nous formulions depuis 8 ans.

Aujourd'hui, on joue exactement la même pièce, mais avec d'autres acteurs (syndic + avocat).

Si je peux apporter mon expérience personnelle à ce sujet, je vous (re)dirai que nous étions un groupe minoritaire (8/102) à vouloir changer de syndic pour des raisons que j'ai déjà explicitées dans un autre sujet sur Pim.be

Faire appel à des candidats pour obtenir un devis, c'est bien, mais lorsque ce candidat vous demande au nom de qui vous lui demandez cette offre, si vous n'êtes pas membre du CdG ou ne représentez pas une majorité, c'est pas la peine de dépenser votre énergie dans cette démarche, vous n'obtiendrez aucune candidature...et d'autant plus si vous avez l'honnêteté de décrire la raison exacte de votre démarche !!
Je l'ai vécu.

Grmff a raison de dire que même si le mandat du syndic a expiré, celui-ci reste syndic jusqu'à la nomination du suivant.

En conclusion, un syndic qui sent le vent tourner et pressent sa révocation lors de la prochaine AG a tout intérêt à tarder à organiser une AG à la date prévue afin de prolonger son mandat.

Il ne reste donc que la Justice, comme je l'ai exprimenté moi-même.

Une requête devant le Juge de paix coûte 27 € et vous n'êtes pas obligé de faire appel à un avocat. Il faut cependant mettre l'ancien syndic à la cause.

Tintin se demande qui payera ce syndic provisoire.
Si vous argumentez bien votre requête pour démontrer les carences du syndic, vous demandez qu'il soit pris en charge par l'ACP.

Bien sûr, cela ne sera pas aussi simple que l'art. 577-8 §7 le dit: En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire. Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.

Soit l'affaire est simple, absence du syndic pour maladie par ex ou dépassement de mandat, et l'audience d'introduction sera suffisante pour convaincre le Juge, soit le syndic se défendra des carences invoquées et il y aura dépôt de conclusions.

Il se peut aussi que pour retarder la procédure, le syndic mette l'ACP à la cause, ce qui fut notre cas.

L'avocat de l'ACP, en fait celui du syndic, défendait que nous étions les SEULS (ma femme et moi) à contester le syndic.

Les conclusions de l'avocat du syndic se sont limitées à approuver celles de l'avocat de l'ACP !!

S'il y a 3 parties en cause, le délai sera long puisqu'il y a 3 fois un mois entre le dépôt des conclusions et ensuite 3 fois 15 jours pour des additionnelles et encore 3 fois 15 jours pour des conclusions de synthèses...etc.

Nous avions volontairement limité la mission du syndic provisoire à l'organisation d'une AG chargée de désigner un nouveau syndic et aux affaires courantes.

Après un an exactement, nous avons obtenu un syndic provisoire a charge de l'ACP !

Pas facile, mais on a quand même gagné ...sans avocat !!

Tout ceci pour dire que si vous n'avez pas un mandat ou une majorité derrière vous, vous êtes condamnés à vivre avec votre syndic actuel...sauf J.Paix

En juin 2006, sur un autre forum PIM

Grmff a écrit

Date : 20/06/2006 à 09h26
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Quelque stats (pour que de l'Histoire on en retienne le cour)

11 posteurs de plus de 100 messages:
Colet 173
Francis 412
Giannigianni 511
Grmff 1500
Immorp 191
Jacq: 196
Kaplan 134 (tiens, on ne l'entend plus, celui-là)
Luc 249 (idem...)
Mac 99 (pareil)
SNP 320
Pim (tiens il est revenu celui-là...)
Zitoun 154
... qui font à eux 11 un total de 5300 messages.

905 membres (dont pas mal qui n'ont jamais rien posté. J'ai jamais compris pourquoi les gens s'inscrivaient sans rien poster...)

1768 questionnements suivis de 9568 réponses. On pourrait croire que cela fait plein de réponses pour le même message. Mais en fait, les 11 posteurs fous font la moitié des messages. Sans compter que de nombreux messages ont été posté avant que l'enregistrement ne devienne obligatoire.

Donc, on a en moyenne, une question, plusieurs réponses... et tellement peu de feedback par la suite. Je suis même sûr que jamais Pim n'en a reçu de boîte de chocolat.

J'en profite donc pour remercier ceux qui viennent nous raconter la suite des histoires et nous faire profiter de leur bonnes ou mauvaises expériences.

Grmf!

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PIM a écrit
Date : 20/06/2006 à 10h12
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Amusantes ces stats.
- Je confirme n'avoir jamais reçu l'une des nombreuses boîtes de chocolat promises. Sinon, j'aurais partagé.

- Les inscrits qui ne postent rien: effectivement, c'est un mystère. Ils ont peut-être cru que pour pouvoir lire les messages, il fallait s'inscrire

- l'essentiel des messages sont des réponses émanant d'une dizaine d'habitués. C'est normal. C'est assez typique de la plupart des forums (de toutes sortes)

- On peut supposer (et espérer) que les gens n'ont pas tous les jours des problèmes différents en immobilier et qu'ils viennent donc ponctuellement dans ce forum avec un problème épisodique qui leur arrive.

- les forums consacrés à l'informatique reçoivent de leurs visiteurs des messages plus nombreux, car, en informatique, le couac arrive tous les jours...

- absence de feedback quand cela s'arrange : mwouais. Il y a tout de même de très nombreux "merci PIM" 
Sinon, effectivement, les posteurs fous ont une tâche ingrate. Mais, les passionnés, cela existe.

- quelques "posteurs fous" disparus: ce sont surtout quelques "spécialistes" de la copropriété, dont certains qui prenaient PIM pour leur cour de récréation.

Ils ont peut-être emporté leurs sacs de billes ailleurs...
Je n'en sais rien.

Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières s.a.
+32.2.343.59.59
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Je pense que PIM devait savoir en ouvrant un forum sur la copropriété que cela risquait de susciter des réactions (parfois) vives.

Certains viennent ici pour obtenir un renseignement, d'autres pour faire part de leur expérience, souvent plus malheureuse qu'heureuse, certains participent activement aux démarches en vue d'une modification de la loi, mais JAMAIS les intervenants de ce forum ne viennent ici pour y foutre le b...

Non PIM, nous ne considérons pas votre forum comme une "cour de récréation", nous ne venons pas ici pour chercher à nous défouler, encore moins pour y jouer aux billes.

J'espère que vous comprenez que certains intervenants luttent depuis de très nombreuses années en ayant l'impression de se battre contre des moulins à vent.

Il est normal qu'ils se posent la question du "POURQUOI" et essayent d'y répondre et qu'en l'absence de réponse la nervosité s'installe.

Certains sont allés en justice et ont été condamnés sur l'autel d'un soi-disant intérêt commun, parce que certains Juges ne peuvent pas encore admettre que l'on puisse avoir raison seul contre des majorités dignes de républiques bananières.

Il n'est pas normal d'obtenir des majorités de plus de 90%

Lorsque je lis des interventions sur les autres forums, je constate que les solutions données sont très simples. La preuve en est la brièveté des sujets traités.

Ici, et de nombreux cas le démontrent, il est rarement possible de suivre les conseils "simples" qui sont donnés.

Vous avez été le rédacteur de "Réflexions immobilières" et j'ai beaucoup apprécié vos articles.

Le ton que vous utilisiez à l'égard des dirigeants de l'IPI (de l'époque)n'était pas différent de celui qui est utilisé ici.

Et puis, il y a la météo...

comme disait ma grand-mère "Y doit y avoir du grrand vent...les béétes sont nerveuuuses" !

P.S.  Je n'ai pas pris les intervenants pour des bêtes !!