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#21 Re : Copropriétés forcées » le vérificateur aux comptes » 23-11-2025 10:37:39
au bout de 25 ans (1/4 de siècle), il y a comme qui dirait un petit air de complicité, il me semble !
En quoi donc ? vous ne savez rien de mon attitude vis-à-vis de ces faits.
Je vois que quand vous avez une idée vous vous y tenez fermement !
#22 Re : Locations et baux » pas de bail ni de loyer » 20-01-2010 17:12:04
Il importe de savoir à qui appartient la maison, tant au niveau de la nue-propriété qu'au niveau de l'usufruit.
Connaissez-vous ces notions?
Normalement, dans le cas de la maison familiale, elle appartient aux deux parents. Et au décès du père, les enfants hérite de la NUE-PROPRIETE de la quote part du père, et la mère hérite la l'USUFRUIT du père.
La mère possède l'USUFRUIT: elle a donc le droit d'occuper ou de louer. Les enfants ont généralement juste le droit d'attendre...
ou de convertir cet usufruit en rente viagère ? (sauf erreur).
#23 Re : Copropriétés forcées » le vérificateur aux comptes » 23-11-2025 10:37:39
Avons-nous intérêt à avoir des gestions à la bonne franquette (que curieux semble préconiser)
Rien dans ce que j'ai écrit ne permet cette déduction.
Je vous invite très amicalement à faire une exégèse rigoureuse du texte, vous n'y trouverai que la relation de faits.
#24 Re : Copropriétés forcées » le vérificateur aux comptes » 23-11-2025 10:37:39
Aucune réponse aux 6 cas de figure de Grmff (sinon que c'est "complexe").
Avez-vous remis un rapport de contrôle aux copriétaires ?
Ceci n'est pas une réponse à votre question mais un témoignage
en 25 zns je n'ai pas reçu un seul rapport du vérificateur aux comptes, pourtant il y a eu des erreurs. Certaines flagrantes style erreur dans les additions ont été vues et corrigées avant l'AG, d'autres ont été découvertes fortuitement pendant l'AG
#25 Re : Informations en vrac... » créer mon agence immobilière » 12-01-2010 14:47:34
Et plutôt deux fois qu'une...
vous avez tout compris !
#26 Re : Informations en vrac... » créer mon agence immobilière » 12-01-2010 14:47:34
C'est certes un peu court. Voilà pourquoi je le renvoie sur un site de comptable où la réponse ne le sera pas moins. Ce sera quelque chose du style: "on ne répond pas à des questions aussi complexe sur un forum. Consultez un professionnel svp"
Ceci étant dit, on a le choix entre
1. ne pas répondre
2. faire une réponse courte
3. faire une réponse de 150 pages
4. critiquer ceux qui font une réponse courte tout en appliquant le n°1...
Il faut bien illustrer ce que l'on dit !
#27 Re : Informations en vrac... » créer mon agence immobilière » 12-01-2010 14:47:34
Pour faire une agence immobilière, il ne faut rien: une bagnole, un téléphone et du temps. Et s'inscrire en indépendant personne physique
Pour faire une agence sous la forme d'une société, l'idéal est souvent une sprl. Si vous êtes seul, capital minimum de 12.400€. Si vous êtes deux, un total de 6200€.
Ceci étant dit, le mieux serait peut-être de contacter un comptable, ou de poster votre rêve sur becompta.be
" 
c'est un peu court, jeune homme !"
#28 Re : Copropriétés forcées » procuration A.G. » 11-01-2010 08:30:55
Citation :Pour ce qui est de la légalité du cumul entre ces 3 casquettes, c'est comme pour le reste : on s'arrange pour que la loi paraisse être respectée.
J'ai été syndic pro de copropriété dont j'étais copropriétaire, j'ai acheté à certains copropriétaires, j'ai loué pour certains copropriétaires.Et la loi était respectée. Sans paraître.
Vous sous-entendez qu'un syndic qui est aussi propriétaire, agent immobilier et régisseur a de grande chance que la loi ne fait que paraître respectée.
C'est une glissade sur laquelle je ne vous suivrai pas. Parce que c'est aussi une insulte à tous les syndic qui font le job correctement et honnêtement.
Et c'est une demande implicite que les syndic ne puisse plus être multi-casquette. Hors, de très nombreux syndic ne sont pas rentables s'il ne sont pas multicasquette. Sans cette diversification, ils ont le choix: ils ferment, ou ils augmentent leur prix (sans augmenter la qualité)
S'ils ferment, les prix augmenteront, et les syndic qui resteront sont les grands groupes. Personnellement, je ne crois pas à la formule "grands groupes impersonnels, avec un personnel variable qui n'a pas le temps pour les gens"
Et vous?
Grmff,
svpl, laissez mes phrases dans le contexte de ce fil de discussion.
Il était, est tjs pour moi, question de situations que vous qualifiez vous même d'illégales.
Je n'ai fait qu'expliciter une situation-type qui favorise l'installation d'un rapport d'infliuence (au bénéfice du syndic) entre syndic et copropriétaires.
Je le répète il n'est vraiment pas facile de ramer à contre-courant quand vous arrivez dans une copropriété dans laquelle ce rapport d'influence existe et par exemple le syndic sollicite (et reçoit !) des mandats en blanc.
Je n'ai cité personne, ni fait allusion à la pratique de qqn sur le forum.
Et n'oubliez pas qu'il faut un ensemble de conditions pour que les relations d'influence en question puissent ses développer. Il faut que les caractéristiques des copropriétaires le permetttent.
Les 3 casquettes : dans la propriété à laquelle je me réfère, je n'ai jamais vu expliquer formellement par ex que le syndic également propriétaire ne pouvait pas voter sur sa gestion, etc...
Donc pas de glissade, pas d'insultte pour les syndics dans leur ensemble ni pour votre pratique passée mais en revanche un souvenir de lassitude engendré par ces constatations ainsi que par la réputation de "mauvais coucheur" que l'on ne manque pas d'attribuer à celui qui veut faire changer les choses.
Les grands groupes, j'ai expérimenté que le gestionnaire d'un de mes biens qui s'est affilié à un grand groupe, travaille actuellement exactement de la même manière qu'avant son afffiliation.
Bonne soirée et bonne année (sans arrère-pensée)
#29 Re : Copropriétés forcées » procuration A.G. » 11-01-2010 08:30:55
Je n'ai pas de solution pour les "mandats en blanc".
etc...
Quand j'étais professionnel, je refusais de les accepter.
etc...
Hors, le mandat donné au syndic est illégal et nul. .
Que ce soit illégal, ce n'est pas cela qui effraye certains, du moment que les apparences peuvent faire paraître les choses comme tout à fait légales.
Il est bien difficile d'aller contre les habitudes mises en place ou contre les manières de faire de proffessionnels quand les copropriétaires sont des personnes relativement modestes et d'âge mûr.
Ce sont des personnes qui vont habiter là +/- 20 ou 25 ans. Ce qu'elles veulent : "habiter un apartement soigné et sans souci". Alors, le syndic qui est aussi l'agent immobilier qui leur a vendu l'appartement et qui est aussi copropriétaire, est dans les faits, réellement en position de force.
Pour ce qui est de la légalité du cumul entre ces 3 casquettes, c'est comme pour le reste : on s'arrange pour que la loi paraisse être respectée.
#30 Re : Locations et baux » visite des huissiers » 11-01-2010 19:19:34
donc en résumé :
généralement cela se passe en plusieurs temps ; 3 bien souvent (même si ce n'est pas une valse)
1° un pli détaillant la dette ;
2° un rappel peu explicite qu'un courier a été déposé, parfois une simple demie-feuille A4 plieé en deux, sans enveloppe, voire sans date ;
3° la saisie
ET IL PEUT S"ECOULER¨PAS MAL DE TEMPS entre le dépôt des messages et la saisie (un an et peut-être plus).
Alors ne soyez pas trop certain qu'il ne vous arrivera pas un jour, la surprise de rentrer chez vous et de trouver la porte forcée et des meubles et objets marqués par un huissier.
#31 Re : Locations et baux » visite des huissiers » 11-01-2010 19:19:34
Suis pas tout à fait sûr que je laisserais entrer chez moi un huissier pour quelque chose qui ne me concerne pas !
s'il ne prend pas en compte que vous êtes totalement étranger à l'affaire, l'huissier reviendra avec la police et un serrurier.
S'il veut entrer, il entrera. Ca ne sert rien de ne pas ouvrir.
Généralement ils ont précédemment déposé dans la boîte aux letres un (deux) avis invitant au paiement.
La seule manière d'éviter la saisie est : d'avoir de la chance, à savoir :
1° que la somme réclamée ne soit pas trop importante (tout est relatif) ;
2° avoir à la maison assez d'argent liquide pour payer ladite somme.
Bien entendu après il reste à agir pour récupérer l'argent si possible.
#32 Re : Ventes et achats » Vente publique: tout change au premier janvier 2010 » 23-12-2009 00:22:00
- ....
- moins cher puisque la pub doit se faire moins longtemps
On verra s'ils diminuent leur honoraires
Ce serait logique : moins d'affiches à imprimer, de panneaux à louer ...
Donc moins de travail et de revenus pour certains qui devront s'adapter.
Mais si pour les ventes publiques, certains restent aussi peu dynamiques qu'actuellement, je ne sais pas s'il y aura le moindre gaïn
#33 Re : Locations et baux » Frais de mise en location: à charge du preneur? » 15-12-2009 23:01:40
Citation : CC Art. 1728ter. § 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
Puis-je proposer un contrat avec des charges de mise en location forfaitaire d'un mois de loyer?
Je présume qu'il se trouvera bien quelqu'un pour vous dire qu'il s'agit de charges périodiques répétitives, avec la même périodicité que le loyer.
#34 Re : Divers (hors achat/location) » Constat sur un immeuble privé avant travaux publics » 10-12-2009 18:16:32
Je reçois un constat fait à la demande d'une entreprise de travaux publics qui va faire des travaux dans la rue de mon immeuble.
Ils ont mandaté un "géomètre" pour faire un constat de l'état de ma façade. Ce constat a été fait sans que je sois présent, de manière unilatérale, sans m'en informer.
Le constat est plus que succint, et écrit de telle manière à ce que tout soit vétuste et en mauvais état. Histoire de m'empêcher de réclamer si ils font des dégats, je suppose...
Très généreusement, ils me laissent 3 jours à dater de la réception de ce constat pour faire mes remarques...
Qu'en penser?
N'est-ce pas une situation de négociation entre particulier donc ne peut pas être unilatéral ?
A tout le moins (s'il s'git de missions publiques) des délais plus importants (cfr litiges avec les administration) sont je suppose prévus.
#35 Re : Copropriétés forcées » Mise en conformité de l'ascenseur et Acte de Base » 09-12-2009 23:41:43
Bonjour.
Dans l'Acte de Base de notre bâtiment, il est stipulé au poste de répartition des charges et recettes communes que :
"les frais concernant les ascenseurs, tels que l'entretien, le renouvellement, les abonnements et autres frais généralement quelconques, à la charge des propriétaires des apartements en proportion des dix-millièmes dont ils sont propriétaires, mais à l'exclusion du propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée".
C'est relativemnt clair.
jurisprudence constante est que celui qui n'a pas l'usage du service n'a pas à en supporter le coût: chauffage dans les garage quand répartition au millième, ascenseur du rez quand on n'a ni cave ni garage accessible par cet ascenseur
Je ne suis pas si sûr que cela soit si clair que ça.
Quelues questions
L'appartement du rez a-t-il un garage, une cave ?
si oui, Ces deux surfaces ont-elles des "millimèes" associés ?
Comment traite-t-on la répartition des autres frais ?
Si l'immeuble est suffisament récent, n'y a-a-t-il pas eu une quelconcque modification de la répartition des millièmes par rapport aux documentds originaux ? et qui plus est, sans que tous les propriétaires l'aient avalisée ?
Il s'agit, non pas d'un exercice de syle, mais d'un exemple vécu.
#36 Re : Divers (hors achat/location) » voisinage : présence de chiens » 17-12-2009 12:17:13
On partagera les tonnes de chocolat en retard que nous avons à baffrer...
oh les gros gourmands !
Si ça ne tient qu'à moi, ce sera, des dizaines de tonnes.
Plus sérieusement :
C'est la raison pour laquelle je rejoins Grmff: commencer par prendre contact avec ces personnes, si vous les rencontrez en rue par exemple, pour leur faire part de votre problème sans trop d'agressivité. Ce pourrait être bien plus productif que des échanges de recommandés et l'escalade subséquente
Nous leur avons déjà dit mais sans "discussion" que nous n'apprécions pas les escapades de leur chien que nous devons alors ramener chez eux.
Nous apprécions d'autant moins ces escapades que vit chez nous une oersonne qui see déplace avec une béquille.
Merci pour les réponses
#37 Re : Locations et baux » Refuser un locataire fumeur? » 03-12-2009 00:30:32
Il est bien entendu interdit de fumer dans les parties communes des immeubles. Cette interdiction est générale et il n'y a pas besoin de le préciser: c'est la loi!
La question, c'est de savoir si on peut interdire à un locataire de fumer chez lui, voire même d'être fumeur tout court.
j'avais écrit : "peut-être suffit-il d'attendre..."
#38 Re : Locations et baux » sans electicité.Merci chers experts pour votre aide .. » 03-12-2009 11:50:56
A t'on le droit d'imposer un bail commun* de 3 ans entre 3 etudiants etrangers, ceci bien sur en les liant par la clause " solidaire et indivisible" , en prenant soins de prendre 6 mois de caution, correspondant aux 3 mois de préavis/congés , et 3 mois d'indemnité (comme indiqué dans la loi belge pour les bail court et longue durée, si l'appartement est quitté durant la première année)?
Peut on considérer la situation de la question précédente comme un abus, puisque elle ignore toute les disposition prévues par les kot étudiants?
J'ai cru comprendre que ces 3 jeunes filles se connaissaient et avaient décidé de louer ensemble un logement familial qui n'est pas du tout prévu pour des étudants. Elles signent donc un bail correspondant à un bail non étudiant.
Je ne sais pas si les clauses du bail, en ce qui concerne les garanties, sont légales où pas mais dans un cas pareil il me semble que le(a) propriétaire n'a pas beaucoup de choix. Ou bien elle refuse purement et simplement de louer à ces jeunes, qui ne présentent aucun gage de solvabilité et de stabilité ou bien elle prend le risque de leur louer et introduit un maximum de clauses pour limiter le risque d'insolvabilité et autre liés à cette location.
#39 Re : Divers (hors achat/location) » Taux de TVA » 04-12-2009 07:53:22
A Stilo
Question de vocabulaire:
Maitre de l'ouvrage: vous, le propriétaire, qui commandez les travaux.
Entrepreneur: le professionnel qui effectue les travaux.
A quel titre commandez-vous des travayx importants et de base dans un logement dont vous n'êtes pas propriétaire ?
et vous faites appel à un entrepreneur qui est le proprétaire de l'immeuble ?
#40 Re : Locations et baux » Refuser un locataire fumeur? » 03-12-2009 00:30:32
Citation :Aux États-Unis, l'organisme gouvernemental subventionnant les logements à prix réduits incite depuis l'an dernier les propriétaires de logements à interdire la cigarette, à tout le moins pour les nouveaux locataires. Une cinquantaine de grands propriétaires nationaux ont déjà adopté la politique. Deux villes voisines de San Francisco, Belmont et Richmond, interdisent la cigarette dans tous les édifices à appartements, qu'il s'agisse de location ou de copropriétés.
Serait-ce possible en Belgique aussi?
réponse très partielle : y a l'interdiction de fumer dans les lieux publics.
Les parties communes des buildings sont considérés comme lieux publics donc interdiction d'y fumer.
Peut-être suffit il d'attendre ...
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