Bonjour,

Je dirais qu'au vu du peu d'informations fournie, seule "madame soleil" va pouvoir vous aidé  Avec un peu de psychologie ou plutôt de logique, elle vous répondra qu'après dix années, qu'il soit possible que le bien ai doubler de valeur.

Mais pour êtres plus précis, il serait utile de nous communiqué plus d'informations. Si vous souhaitez juste savoir si Bruxelles à eu à subir un crash immobilier sur ces dix dernières années, non...

Quartier ?
Immeuble de rapport où maison unifamiliale ?
Nombre d'unité ?
Revenu locatif ?
Etat locatif ?
Mise en conformité faites où à prévoir ?

Bonne continuation,

Bonjour,

Pour vous répondre précisément, je devrais déterminer quel est votre profil d'investisseur. Ne le connaissant pas, je vais répondre comme si j'était en situation d'achat, que les informations me seraient communiquées par téléphone ou e-mail et qu'après mon raisonnement décris ci-dessous, je n'aurais besoins que de quelques minutes pour juste voir le quartier et la façade de l'immeuble, sans nécessairement à avoir à visiter l'intérieur de l'immeuble en question. Chaque investisseur à ses propres critères et méthodes. Je part toujours du principe que tout sera à refaire (trop de changement de réglementations ces dix dernières années, et très peu d'immeuble sont réglementaire à Bruxelles) Et surtout n'ayez pas peur de faire des offres à un prix inférieur !

Pour ma part, seul l'immeuble avec les studios pourrait être intéressant après négociation. Ne soyez pas trop pressé, la bonne affaire est très souvent celle que l'ont négocie très bien au départ. La valorisation que vous en ferez plus tard par un choix stratégique dans le choix de vos travaux où en ciblant bien vos locataires ne sera qu'un boni.

Si je ne rejoint pas du tout l'avis de "Francis" sur le choix de l'immeuble, je peut admettre que la charge de travail pourra être plus importante au départ (travaux) sur les studios. La demande pour les studio est tellement forte que je ne pense pas que cela représente vraiment une grosse gestion supplémentaire par rapport aux appartements 1ch.

Deux information essentielle pourrait annuler tout mon raisonnement repris ci-dessous: Vous mentionner à côté de vos revenus locatif "pas de charges", cela signifie t-il que c'est un loyer charges incluses, au forfait mais inclus dans le loyer où charges individuelles privatives ? Dans la mesure où depuis dix années, les loyers ont été multiplié par deux mais le coût des charges par cinq, vous comprenez l'importance de cette information. Les compteurs eau, gaz et électricité sont-il déjà individuel et en suffisance pour les 5 logements de l'immeuble ?

Donc, sur base des informations communiquée et pour autant que vos chiffres prévisionnel pour les travaux tiennent la route, l'immeuble avec les studios aura un rendement BRUT de +- 6,8%, alors que l'immeuble 1ch sera à +- 6% BRUT !

Un studio vide c'est 20% de perte et un logement 1ch c'est 30% de revenu locatif en moins! A votre avis, quel sera l'avis de la banque ? Celle-ci enlèvera déjà d'office 20% de vos revenus locatif dans sont calcul de rentabilité. Donc vos studios se positionnent mieux, tant en terme de risque que de rendement.

Mon avis = rendement trop faible à 340.000, à moins que vous ayez la possibilité de valoriser vos revenus locatif au delà des chiffres annoncés (meilleurs travaux qui vous permettrons un loyer de 50 EUR supplémentaire par logement) Selon votre profil d'investisseur (disponibilité financière, capacité de négociation, négociation sans intermédiaire, offre possible sans condition etc...) une offre entre 250 et 300.000 me semble correct. Pour un premier achat, viser la partie supérieur de la tranche de prix suggérée n'est pas une erreur, mais certainement pas à 340.000 ! Que vous restera-t-il en rendement NET ! Seulement si je devrais envisager une offre au delà de 250.000, la visite de l'intérieur de l'immeuble me serait indispensable car j'aurais à devoir "gratter" sur des postes, probablement travaux, mais aucunement sur mon rendement escompté ! Je fais partie de ces investisseurs qui veulent vivre aujourd'hui de leurs revenus locatifs et non après 65 ans ! 

Acheter des studios en lot à +- 88.000 EUR l'unité (rénové et F.N. payé), je trouve cela trop cher, vous devriez idéalement vous positionner à +- 20% en dessous du prix de vente à l'unité. Il n'est pas rare de trouver des studio sur Bruxelles, vendu à l'unité à +-80.000 EUR (après rénovation et F.N. payé), pour un rendement identique à celui que vous évoquer, mais avec les soucis de la copropriété en plus.

Au prix annoncé, il doit s'agir d'un vendeur qui veut le "beur et l'argent du beur" car sont prix de vente annoncé à pour base le prix qu'il obtiendrait pour une découpe à l'unité. Cela révèle assez fortement la situation du marché où les vendeurs veulent manger sur le bénéfice de l'acquéreur, qui lui aura à sa charge tout le travail pour le rénover et rentre attractif le rendement du bien. Il n'y a rien de plus agaçant lorsque l'ont me présente un bien de voir écrit "rendement possible". Pour un immeuble bâti, mon prix d'achat est toujours basé sur des données correspondant à une situation existante et non virtuelles, et ce que vous en ferez ne regarde pas le vendeur. 

Pour ma part j'ai autant de turn over sur les 1ch que les studios (Bxl Sud Ouest, proximité immédiate commerce et transport en commun) moins de dégâts mais les réparations sont très souvent supérieur à celles des studios. Louer entre 600 et 650 EUR, la stabilité des locataires dépendra de la stabilité du couple Plus stable chez les immigrés que chez les belges.

Studio loué entre 500 et 550 EUR dont 50% sont hyper stable (5 ans minimum), pour les 50 autres % cela bouge bien... (entre 6 mois et 2 ans). Vous aurez également deux fois plus de visite pour les logements avoisinent les 500 EUR qu'au delà de 600 EUR hors charges. L'autre avantage dans le cas ci-présent, est la taille de vos studios, qui font 40m2, c'est a dire qu'il permettent la domiciliation de 2 personnes selon le code du logement bruxellois (+de 28m2). Deux locataires et donc deux revenus éventuel et/ou deux cautions solidaires.

Ne pensez-vous pas que vous sous-estimiez le coût de vos rénovations ?

A vous de voir si vous êtes prêt

Bonne négociation ou recherche,

Remarque:

Je trouve que la session est désactivé trop rapidement.

Il m'est arrivé à deux reprises de préparer une réponse et qu'au moment de la valider, ont me demande une nouvelle identification (session expirer). Le problème est que mon texte à disparu ! Comme mes réponses sont faite entre divers autres travaux, j'ai perdu le fil de mes idées et je n'y répond plus,.... dommage

Bonne continuation,

Je part du principe que OUI, vous pouvez toujours reporter vos obligations sur un tiers, votre locataire en l'occurrence. Mais si celui-ci manque à ces obligations et qu'il devait y avoir un incident, ce sera toujours sur vous le responsable. La protection incendie des parties commune fait bien partie de la responsabilité du bailleur.

Si je peut admettre que pour le nettoyage des parties commune, vous déchargiez cela à la responsabilité des locataires, je n'en ferais pas de même concernant la sécurité de l'immeuble. De plus, la majorité de mes locataires enlèvent déjà les piles de leurs détecteurs de fumées, alors j'imagine ce qu'il en serait des détecteurs pour les parties communes.

Si l'entretien du détecteur de fumée est à charge du preneur dans sont logement, celui du palier est à charge du bailleur dans les parties communes

Bonsoir,

En tant que nouveau bailleurs, semble-t-il, vous gagneriez beaucoup de temps en souscrivant un abonnement au SNPC

Sur leur site, vous y trouverez quelques livres qui ont pour vocation de vulgariser la législation immobilière sur les baux à résidence principale.
http://www.snpc-nems.be.preview08.oxito … er=4&inc=6

Le ministère de la Justice à également éditer un document qui a la même vocation (mis régulièrement à jour) Je vous invite donc à en faire la lecture afin de réduire le champ de réponse de vos questions, qui nécessiterait de faire référence à de nombreux article de lois. Voici le lien pour le document: http://justice.belgium.be/fr/publicatio … editie.jsp

Après lecture, il sera beaucoup plus facile de répondre à vos questions, semble-t-il assez basique, et qui font apparaître une totale méconnaissance des droits et devoir de tout bailleur/preneur en la matière.

Bonne lecture,

P.S. Réponse faite en mon et n'engagent aucunement les modérateurs

Bonjour,

Vous pouvez effectué une simulation de refinancement sur ce site:
http://www.guide-epargne.be/epargner/re … prunt.html

Difficile d'avoir une comparaison objective et exploitable des taux octroyé à l'un où à l'autres, les variantes et les profils d'investisseurs sont trop nombreux. De plus, les éléments informel à devoir communiquer seront vu par beaucoup, comme étant privé et de nature  confidentielle, et qui n'ont donc pas lieu d'apparaître sur un forum public.

Pour ma part,

avec la même banque je descendrais à 3% à ce jour (Immeuble de rapport, entre 15 et 20 ans), sans avoir fait le tour du marché.

Il faut au minimum 1% de différence avec votre taux actuel pour compenser les frais d'un refinancement.

Il n'est pas inutile de faire une simulation sur le coût d'une ASRD ailleurs, car celle qui sont imposé par la banque sont souvent excessivement chère et la diminution que pourra vous octroyer votre banque sur votre taux, sera récupérer en partie sur l'ASRD. Il peut parfois être tout aussi judicieux, lors d'un refinancement, d'y inclure le paiement de votre ASRD en prime unique.

Vous aurez bien souvent un meilleurs taux en dessous de 15 ans pour du rapport, et pour de nombreux investisseur la règle d'or est de conserver son "cash" et de jouer avec l'argent des banques.

Le choix de la durée du crédit dépend d'un investisseur à l'autre mais aussi de son âge. Mes premiers investissement étaient tous sur 20 ans

Bonne recherche,

Bonjour à tous,

Super travail, merci

Les points qui me "perturbe":
- Le fait que la page se positionne par défaut sur la réponse rapide me gène. Avant toute réponse, il me semble logique de d'abord prendre connaissance du contenu. (Encrage mal positionné, il devrait-être sur la dernière réponse)
- Mise en forme du texte non respectée, ce qui rend celui-ci (après validation) peu agréable à lire, voir "imbuvable". (l'aération du texte par des espace vide disparaissent après sa validation)

C'est tout pour le moment.

Bon travail,

Hydrobru / Vivaqua

Même avec un seul compteur, les consommations d'eau sont sans équivoque sur le nombre de personnes vivant dans la maison.

Bonne recherche,

Je confirme que dans certains quartier d'Anderlecht, c'est une plaie (souris et/ou rats)

J'ai deux de mes immeubles qui ont été infecté cette année. (immeuble rénové)

J'ai solutionné le problème des rats par la pose d'une dalle en béton armée sur le sol de la cave. Ces bestioles passent facilement au travers d'une dalle de béton non armée et remontent même par les décharges !

Quant aux souris, elles ont proliférer suite à la fermeture (faillite) d'un commerce au rez-de-chaussée (nourriture abondante abandonnées) et elles se sont propagées aux étages par une gaine technique ouverte durant la rénovation d'un logement. Fort heureusement, seuls trois logements sur 9 ont été touchés, mais cela à durer plusieurs mois pour tout éradiquer par une société spécialisée !

Cette dernière m'a informé l'invasion de souris et puce cet été sur tout Bruxelles. Ont estime au minimum deux rats pour un habitants sur Bruxelles et sont seul prédateur est le renard (protégé et qui prolifère également dans certains quartier de Bruxelles)

Mais à ce jour, ce n'est plus les rats ou les souris qui envahissent le plus Anderlecht, c'est les gitans ! Et malgré la sois-disant tolérance zéro de la police d'Anderlecht, ont va droit vers de nouvelles apparitions de "zones de non droit" comme ont connu certains quartier de Bruxelles dans les années 80 (quartier "Chicago" ou "cage aux ours")

Fort heureusement, les habitants et commerçants, devant l'ingérence flagrante de la commune où même de la police, commencent ENFIN à se mobiliser et les mois/années à venir promettent de belles pétitions et de belles joutes verbales au conseil communale !