Comment en est-on arrivé à ce couple infernal ?

Début de réponse :

L'avocate Corinne Mostin, qui a traité nombre d'affaires où la copropriété avait mal tourné, déclare que la loi de 1994 s'est contentée, pour l'essentiel, de codifier les pratiques en vigueur. Elle aurait, toutefois, «rationalisé» la prise de décision et réduit le rôle des conseils de gérance pour n'en faire que de simples organes de suivi. «Certaines personnes n'ont pas bien saisi le changement et n'ont aucune intention de renoncer à l'autorité dont elles jouissent», affirme-t-elle. «Elles ne sont pas habituées à soumettre chaque décision à l'assemblée générale.»

Traduit de : The Bulletin, hebdomadaire de la communauté anglophone de Belgique, 18 mai 2006

Voici ce qu'avait publié l'IPI soi-même.
Comment en est-on venu à ce couple infernal ?????

En l'absence de toute réglementation le concernant, le conseil de gérance s'appropriait [notez le terme, très violent] jusqu'il y a peu un certain nombre de tâches importantes. La loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant le Code civil en matière de copropriété (en vigueur depuis le 1er août 1995) a mis fin à ces pratiques. Conformément à cette nouvelle loi, la "seule" tâche qui incombe encore au conseil de gérance consiste à assister le syndic et à exercer un contrôle sur sa gestion.

Le conseil de gérance assiste le syndic en émettant des avis. Il joue, en d'autres termes, le rôle de caisse de résonance des copropriétaires. Dans la mesure où les propositions et remarques du conseil de gérance servent l'intérêt général de l'immeuble et ne sont pas contraires à la loi et/ou aux statuts, le syndic en tiendra compte.

Toutefois, le syndic reste seul responsable de sa gestion (art. 577-8 § 5 CC).

Outre son rôle de conseil, le conseil de gérance exerce également un contrôle sur la gestion du syndic. En sa qualité d'observateur privilégié, il peut être considéré comme chien de garde de l'assemblée générale. Il vérifie comment et dans quel délai le syndic exécute ses missions. Cela ne signifie pas pour autant qu'il doit suivre à la trace les moindres faits et gestes du syndic dans le cadre de ses activités. Le but est simplement que le conseil de gérance fasse rapport aux membres de l'assemblée générale.

En aucun cas, le conseil de gérance ne peut s'octroyer des compétences attribuées exclusivement au syndic ou à l'assemblée générale. Puisque le conseil de gérance doit contrôler le syndic, les membres du conseil de gérance ne peuvent exercer aucune activité de syndic (même partiellement) : en effet, le contrôlé ne peut être en même temps le contrôleur ! Ainsi, la double signature pour les opérations sur le compte de la copropriété a dorénavant perdu tout sens, puisque seul le syndic est compétent pour administrer les fonds de l'association des copropriétaires (art. 577-8 § 4, 5° CC).

Ces conseils de gérance qu'un certain "lobby" veut transformer en conseil d'administration...

Avec Sabena, vous y étiez déjà, d'après les infos. d'hier.

Le réviseur et les moutons achetés pour contrecarrer les syndicalistes en plus.

Oui. Et j'en ai un autre (curieusement, il vient aussi de Flandre) :

"Het is niet mogelijk om de uitoefening van de wettelijke bevoegdheden door de syndicus afhankelijk te stellen van een voorafgaande goedkeuring door de raad
van beheer (zie: H. VANDENBERGHE, a.w., a.p.; zie ook: R. TiMMERMANS, "De dangerous liaison tussen de syndicus en de raad van beheer", T. App. 1999/4, 1).

A fortiori kan de uitoefening van de hogervermelde wettelijke bevoegdheid van de algemene vergadering - die het hoogste orgaan is - niet afhankelijk worden gemaakt van of op enigerlei wijze worden beperkt door het functioneren van zo'n raad van bestuur of raad van voorzitters.

TRADUCTION :

"Il n'est pas possible de faire dépendre les compétences légales du syndic et a fortiori de l'assemblée générale de l'approbation d'un conseil de gérance. (voir : H. VANDENBERGHE, et aussi R. Timmermans dans (trad.)  "Les liaisons dangereuses entre le syndic et le conseil de gérance"

"A fortiori, l'exercice des compétences légales de l'assemblée générale - organe le plus élevé - ne peut être rendu tributaire ou limité d'une quelconque manière par le fonctionnement d'un tel conseil de gérance ou conseil de présidents.

---
Et je possède aussi des témoignages de syndics, notamment celui-ci qui fait partie des gros syndics bruxellois :

"je suis syndic et fermement opposé au fait que certains conseils de gérance imposent tout et n'importe quoi au syndic, qui, lui seul, est finalement le seul responsable de décisions qu'il ne souhaite pas toujours prendre. Et comme tout le monde sait ce qui se passe avec un syndic qui refuse de suivre un conseil de gérance....."

Refuser de suivre le conseil de gérance, c'est : buiten !

Càd. : DEHORS et ouste, un coup de pied au derrière !

Un syndic faible, incompétent, paresseux (ou corrompu), c'est le couple infernal qui se met en route, au préjudice des copropriétaires.

Oui, Marianne, il faut arrêter ces connivences du syndic avec le "conseil de gérance", véritable oligarchie avec laquelle le syndic constitue son gouvernement de l'ombre, au détriment de l'assemblée générale qui devient une farce.

Bravo Marianne, pour cette impeccable description de ce révoltant système infernal (que SNP, CNIC et autres veulent renforcer, à notre détriment).

Oui, comme l'impose d'ailleurs la loi :
le syndic doit être "seul responsable de sa gestion" - à plus forte raison s'il est professionnel, donc inscrit à l'IPI.

Comme en France !

La Cour d'Appel de Paris a sanctionné un syndic professionnel pour ne pas avoir informé l'assemblée générale du caractère discutable de la conformité de la décision avec le règlement de copropriété.

En sa qualité de professionnel de la gestion immobilière le syndic professionnel est tenu à une véritable obligation de conseil. Il doit attirer l'attention des copropriétaires sur le caractère illicite ou contraire au règlement de copropriété d'un projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale.

Dans un arrêt du 26 février 2004 la cour de Paris a jugé que le syndic était en faute de ne pas avoir attiré l'attention d'une assemblée sur l'illégalité d'une décision qu'elle se proposait de prendre.

Dans un arrêt de la même cour, en date du 22 septembre 2004, le syndic a été déclaré responsable de la faute commise en s'abstenant d'informer l'assemblée du risque d'annulation d'une décision.

Comme disait Tintin : je ne laisse pas les autres décider à ma place.

Au lieu de prononcer des verdicts, analysez ce que les victimes expliquent, et le problème sera solutionné.

Evidemment, si vous jugez avant d'analyser, et que vous ne saisissez toujours pas ce dont il s'agit, c'est à se demander si vos conseils sont judicieux, dans ce cas... et surtout, si vous allez réellement pouvoir admettre qu'il y a des problèmes-types dans les copropriétés - qu'il faut impérativement résoudre.

Alors ça, ce n'est plus du surréalisme à la Belge, c'est carrément du délire judiciaire !

67 % (en quotités) des copropriétaires ne sont pas d'accord avec les magouilles du couple infernal syndic-conseil de gérance.

Et que doivent-ils faire, ces majoritaires ?

Attaquer une ACP où ils sont majoritaires !

Avec tous les frais que ça induit, càd que ces majoritaires vont payer :
1) leur avocat
2) l'avocat du syndic - à hauteur de 67 % de la facture - lequel avocat reçoit ses instructions du syndic/conseil de gérance

On est soufflé !

Merci de votre réponse.

Mon syndic ne m'a strictement rien envoyé. Et il n'a parlé de rien du tout à l'AG qui vient d'avoir lieu.

Que penser ?

Il connaît tous les occupants ?

Il s'en fout ?

Quelle est la date limite pour l'envoi des formulaires ?

Je fais partie de ces nombreux copropriétaires souffrant d'un syndic-toutou au service d'un conseil-de-gérance qui flingue toute personne qui manifesterait des vélléités de savoir ce qui se fait avec son argent.

Quand je dis flinguer, c'est à dessein. Les manoeuvres d'intimidations sont là : dégradations de parties privatives (boîte aux lettres, compteur électrique, voiture, etc.), accusations reprises aussi bien par le syndic dans ses procès-verbaux que par l'avocat dans ses conclusions, etc.

J'ai pu constater que je ne suis absolument pas seul dans cette situation, bien au contraire. Je connais un copropriétaire, dans une autre copropriété, qui s'est carrément fait tabasser par son syndic. Evidemment, cette affaire est en justice.

A force d'actions en justice, j'ai pu moi-même comprendre qu'en effet, un syndic-toutou a besoin d'un conseil de gérance puisqu'il lui doit sa place. Tout simplement. S'il fait preuve d'indépendance, comme écrivait un syndic, c'est "buiten" !

Dans un quartier très très chic, le conseil-de-gérance a à sa tête un avocat. Mes amis l'appellent Monsieur 10 %.

Si ces conseils de gérance étaient aussi parfaits que des syndics semblent le prétendre ici, je ne vois absolument pas pourquoi le code de déontologie des syndics lui-même se trouve dans l'obligation de préciser que le syndic ne doit pas donner suite aux injonctions illégales du conseil de gérance.

Pourquoi cette précision ?

Au niveau de la comptabilité :
J'ai fait appel à plusieurs experts-comptables, membres de l'IEC : personne ne peut s'y retrouver dans cette "pseudo-comptabilité" parce que c'est tout simplement de la rigolade : même les additions ne tombent pas juste.

Alors, la comptabilité en partie double, ces syndics n'en ont rien à foutre. Ils sont couverts par leur conseil de gérance, voilà tout.

On me dit qu'il n'y a même pas de diplôme pour être syndic. Eh bien ça se voit.

Qu'avez-vous cherché, exactement ?

Les tarifs des agents immobiliers (prestataires de services soumis à la TVA)

Les tarifs des syndics (prestataires de services qui, dans le cadre de leur activité d'organe de l'ACP, ne sont pas soumis à la TVA, ceci en vertu de la 6e directive TVA, directive européenne qui a été transposée dans la législation belge comme elle l'a été dans la législation des 27 Etats membres de l'Union européenne).