Le texte légal cite la notion de "conjoint" et non de cohabitant. Les cohabitants de fait sont donc exclus de cette restriction. Vous pouvez bénéficier du taux de 6 % sur la 1/2 acquise en pleine propriété.

Bonjour,

C'est vrai qu'il existe un risque léger que le fisc s'interroge sur la provenance des fonds complémentaires, mais en tant qu'enfant unique, il est moins grand.
De toute façon, dans la mesure où il s'agit d'un prêt effectif, il n'y aura aucun problème si vous prenez la précaution d'effectuer le remboursement des mensualités en vous ménageant la preuve que chaque mensualité provient bien de fonds qui sont issus de votre patrimoine (revenus professionnels ou autres).

En premier lieu, la clause de tontine me semble mal rédigée. Depuis sa « renaissance », il y a 30 ans, elle peut être bien plus modalisée (valable un an, renouvelable, plus de conditions, etc..).  L’absence d’effet rétroactif stipulé me semble également inadéquat. L’un des intérêts (fiscal) d’une clause de tontine d’accroissement en usufruit (ou en pleine propriété) est justement de profiter de cet effet rétroactif pour présumer que le survivant a toujours bénéficié de cet usufruit.

Ensuite, la précision de la cohabitation légale me semble de nature à exclure l’application de la clause si aucune cohabitation légale n’existe au moment du décès.

Voici une petite présentation de la notion de cohabitation légale. Ceux qui souhaitent vivre ensemble avec une certaine sécurité juridique peuvent opter pour une cohabitation légale, faculté qui leur est octroyée depuis la loi du 23 novembre 1998 (article 1476 à 1479 du Code civil).  Leur volonté doit être constatée dans une déclaration écrite, remise à l’officier de l’état-civil de la commune dans laquelle le domicile retenu est situé. Cette déclaration légale, datée, doit clairement indiquer la volonté de vivre ensemble. La loi n’a pas imposé de limitation en matière sexuelle ou de liens de parenté. Des homosexuels, par exemple, ou un frère et une soeur peuvent bénéficier de ce régime. Il est à signaler que la cohabitation légale peut également prendre fin par une déclaration écrite commune à l’office de l’état-civil. Bien entendu, le décès d’un cohabitant (ou son mariage) entraîne le même effet.

Enfin, cette clause est devenue sans objet. Depuis la loi du 28 mars 2007, le cohabitant légal survivant bénéficie de l’usufruit de l’immeuble affecté durant la vie commune à la résidence
commune de la famille, ainsi que des meubles qui le garnissent (Article 745octies, § 1er du Code Civil). Cette attribution est octroyée quelque soient les héritiers avec lesquels il vient à la succession.

Bonjour,

Nous sommes en présence d'une nuisance olfactive, trouble de voisinage. C'est l'article 1382 du Code civil qui, dès lors, s'applique (en 2 mots, qui engendre un dommage paie). Mais il appartient d'apporter la preuve de la cause (tuyaux défectués suite à usure elle-même conséquente à un manque d'entretiedn ou de renouvellement), des effets (nuisance) et du lien de causalité entre les 2.

A ces conditions, les frais pour remédier à la nuisance seront à charge du voisin. Encore faut-il que ce lien de causalité soit-il juridiquement établi, ce qui semble malaisé en l'espèce.

Le mieux est d'entamer un dialogue avec le voisin pour lui montrer la nuisance engendrée. Celui-ci devrait contacter son assureur (les frais de remplacement de canalisation et de celle-ci ne seront pas supportés par sa compagnie, mais il existe une chance que les autres frais le soient).

Si ce n'est pas le cas, tous les frais de recherche et de réparation incombent au voisin une fois la preuve établie. Pour ces recherches, l'accès aux lieux ne peut être évité. Ce n'est pas, en droit, une servitude, mais du simple bon sens.

Il ne suffit pas de se retrouver en indivision avec un ou plusieurs tiers pour
que naisse automatiquement un régime de copropriété forcée qui nécessiterait d’être organisée. Lorsque le droit de propriété d’un bien immobilier appartient à plusieurs personnes, il est divisé. Cette indivision constitue une copropriété.
Lorsque des enfants héritent de la pleine propriété d’immeubles, ils rentrent en indivision. Mais rien ne leur interdit de les partager entre eux, chacun devenant alors seul propriétaire de son propre immeuble. Mais certains biens immobiliers, en raison même de leur nature, excluent ce partage. On dit qu’ils sont placés sous le régime de la copropriété forcée. Les immeubles à appartements en font partie. On imagine sans peine le préjudice que subiraient les copropriétaires s’il pouvait être procédé à tout moment au partage des parties communes afférentes à leur immeuble… Cette interdiction de partage est consacrée par le Code civil (article 577-2 § 9).
En conséquence, lorsqu’un immeuble est divisé en appartements occupés par des locataires mais qu’il appartient à une seule personne (physique ou morale), la loi du 30 juin 1994 ne s’applique pas d’autorité puisque le droit de propriété n’est pas divisé entre différentes personnes.

L’ Arrêté royal du 10 février 2009 qui modifie l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970, a été publié au Moniteur belge du 13 février 2009. Rétroactivement entré en vigueur le premier janvier 2009,  l’arrêté ne le restera que jusqu’au 31 décembre 2009. On y trouve notamment les conditions suivantes :

- la « faveur » fiscale ne s’applique que sur une base d’imposition totale cumulée de 50.000 euros (hors TVA). Le gain maximum est donc de 7.500 euros.
- une facture au moins a du être établie en 2009, même si tout ou partie des travaux remonte à l’année précédente.
- le maître d’ouvrage devra être domicilié dans le nouveau logement. Ce dernier ne peut avoir été occupé auparavant.
- la réduction s'applique également à la vente de nouveaux logements (par exemple sur plan ou d’appartements).
- les travaux doivent être exécutés et facturés par une personne enregistrée comme entrepreneur selon les critères légaux (articles 400 et 401 du Code des impôts sur les revenus).
- Le maître d’ouvrage doit introduire une déclaration auprès de son bureau de contrôle de TVA et en produire une copie à l’entrepreneur (3). Ce dernier est également tenu à accomplir certaines formalités, dont celle qui consiste à adresser une copie de la facture émise au taux de 6 % au bureau de contrôle de la TVA dont il dépend.
- le taux réduit n'est applicable qu’aux travaux directement affectés au logement. Sont par exemple exclus les travaux effectués à l’extérieur de l’habitation proprement dite (culture, jardinage, clôture, piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires …).
- le propriétaire doit élire domicile dans les lieux pour une durée minimale de 5 années.
Si durant cette période, le maître de l'ouvrage ou l'acquéreur déroge aux conditions fixées,  il doit en faire la déclaration à l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dans le ressort duquel le bâtiment est situé. Il devra alors reverser à l'Etat le montant de l'avantage fiscal dont il a bénéficié.

Le texte est clair mais ne traite pas des absentions. Comme déjà expliqué, c'est ce point qui a généré une controverse qui rejaillit au final sur le texte lui-même. Les auteurs de la doctrine (ceux qui commentent les lois) ne sont pas d'accord sur le sort des absentions : c'est en ce sens que la question est, en l'état actuel, insoluble juridiquement. En pratique, elles sont d'ailleurs traitées différemment selon les copropriétés, lors des assemblées. Telle extrait les absentions de la computation. Telle la considère comme un vote négatif. Telle l'intègre au nombre de voix mais comme neutre, etc...  C'est ces pratiques différentes, ces interprétations divergentes , qui ont conduit des parlementaires à se pencher sur la question. Lorsque la nouvelle loi entrera en vigueur, le texte sera complété et la question résolue.

Bjr Grmff.

On peut aussi considérer que s'abstenir, c'est accepter de se rallier à l'avis majoritaire. Après tout :
- celui qui se rend à une assemblée générale régulièrement convoquée a du recevoir un ordre un jour et, donc, a déjà du se faire une idée;
- si, même, ce n'est pas le cas, le copropriétaire peut poser ses questions ses questions au syndic et/ou au conseil de gérance.

En conséquence, si, après éclaircissements, il décide de s'absenter (hypothèse de Baxter) ou de s'abstenir, on peut tout aussi bien soutenir qu'il s'en remet à la majorité.

De toute façon, comme déjà expliqué, sans aboutissement en loi du projet de loi des deux représentants légaux prénommés qui ont entretemps fondu leurs propositions respectives en une seule, tout le monde a tort ou raison. C'est juridiquement insoluble.

La loi a instauré aux règles de présence et de vote certaines limitations, mais reste muette sur le sort des absentions.

Voici quelques éléments de réflexion.

En matière de présence, toute décision ne pourra être prise que si la moitié au moins des copropriétaires est présente ou représentée. Mais attention ! Il faut encore que, ensemble, ces copropriétaires représentent la moitié des parties communes de l'immeuble !

A défaut du respect de ces deux exigences, une nouvelle assemblée sera convoquée dans les quinze jours au moins (article 577-6 & 3) et pourra voter sans devoir respecter ces deux limitations.
En matière de vote, aucun  copropriétaire, même titulaire d'une procuration, ne pourra disposer d'un nombre de voix supérieur à celles de tous les autres copropriétaires présents ou représentés.

A la lumière de toutes ces limitations, on comprend mieux l’intérêt de cette question : faut-il considérer ou non une abstention comme une vote « contre » ?

Un copropriétaire qui se rend à une assemblée générale, mais qui s’abstient, sera repris comme présent.

Mais quid de l’impact de son abstention sur le résultat du vote ?

Une minorité de statuts d’immeubles évoquent le sort à réserver aux absentions (impact non dans le calcul de majorité). Pour les copropriétés concernées, la question ne se pose pas puisque les statuts s’appliquent.

Mais toutes les autres, de loin majoritaires ? Prenons un exemple : une décision requiert une majorité absolue des voix (la moitié + une). Sur les 20 voix présentes, 8 sont favorables, 6 défavorables et 6 s’abstiennent. Si ces six dernières voix ne comptent pas, le point à l’ordre du jour  sera adopté (8 sur 14, ce qui est supérieur à la moitié). Dans le cas contraire, le vote sera négatif (8 sur 20, ce qui est inférieur à la moitié requise).

Dans le silence de la loi, une doctrine majoritaire estime qu’il faut considérer que celui qui s’abstient vote « contre ».

Une décision du juge de paix de Molenbeek (J.P. Molenbeek, 16 mars 2004, inédit, R.G. 03A616) qui, « reprenant son dictionnaire, constate que s'abstenir, veut dire, ne pas voter, ne pas prendre part à un vote et qu’en conséquence, les abstentions ne sauraient donc être assimilés aux votes négatif. Celui qui s'est abstenu n'a exprimé aucune préférence et s'est limité à déjà se rallier à la décision à intervenir, quelle qu'elle soit ».

Selon Maître Jauniaux, Avocat au Barreau de Nivelles, dans le « Journal des Tribunaux » du 10 septembre 2005, selon lequel, « à suivre la doctrine majoritaire, un copropriétaire qui n'a pas d'avis peut être rangé parmi les partisans ou les opposants  à une proposition, selon que cette proposition est formulée de manière négative ou au contraire affirmative ».

A l’inverse, dans son excellent ouvrage, Maître Eric Riquier, Avocat au Barreau de Bruxelles,  considère que « si l’on devait considérer que les abstentions ne rentrent pas en compte, certaines décisions seraient prises par un nombre ridicule de copropriétaires, parfois un seul copropriétaire si tout le monde s’abstient »  (127 questions et réponses sur l’assemblée générale des copropriétaires, 2004, Wolters Kluwer Belgique, P.129, n°87).

Le sujet est fortement controversé, raison pour laquelle le législatif se penche actuellement sur la question, dans un cadre bien plus vaste de réforme globale de la loi sur la copropriété.
Pour Madame la Sénatrice Clotilde Nyssens (CDH), qui avait déjà déposé deux propositions de loi portant sur des réformes en matière de copropriété, en date des 2 avril 2004 et 15 décembre 2006, en a déposé une autre en session extraordinaire de la Chambre des
Représentants du 22 août 2007 (Doc 52 0123/001). Cette dernière propose de considérer «les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises».

D’autre part, trois propositions de loi de Monsieur le Député Olivier Hamal (MR) & Consorts. Parmi elles, celle déposée à la Chambre en date du 15 janvier 2008 (doc 52/0684001) prévoit que «les abstentions viendront renforcer la majorité des votes exprimés ». De plus, «en cas d’égalité du nombre de votes émis, les abstentions seront considérées comme des votes positifs.»

Entretemps, afin d’éviter toute ambiguïté, le syndic pourrait préciser dans la convocation à l’assemblée et l’ordre du jour  le sort réservé aux abstentions par les statuts et, à défaut, brièvement rappeler l’existence d’une controverse. Tout cela serait alors à nouveau précisé en ouverture de réunion d’assemblée et mention devra en être faite dans le procès-verbal. De cette manière, si un copropriétaire s’abstient, ce sera en connaissance de cause…