Intéressant proscpectus. Mais il faut conserver à l'esprit qu'il s'agit d'une tentative de vulgarisation du droit afin de rendre celui-ci plus compréhensible (bien que la loi sur les baux d'habitation n'est pas trop mal rédigée en soi).

Je lis dans le message initial qu'il existe deux points en réalité distincts.

Le premier concerne l'indélicatesse du locataire. Le second, le droit du bailleur de mettre fin au bail.

Je commence par ce dernier.

Le bail, portant sur la résidence principale du locataire, a été conclu et est entré en vigueur le 1er juin 2011. Il s'agit donc d'un bail conclu ou réputé conclu pour neuf ans.

L'immeuble a été vendu en février 2015 (transcription de la vente). Si dans la rigueur des principes, les contrats conclus entre tiers ne sont pas opposables au nouveau propriétaire, le droit du bail d'habitation prévoit cependant une exception sur ce principe, à condition que le bail ait soit date certaine (essentiellement par l'effet de l'enregistrement), soit, s'il n'a pas date certaine, qu'il ait été conclu au moins trois mois avant la vente. Nous nous trouvons dans ce dernier cas d'espèce. L'acquéreur de l'immeuble se trouve dans ce cas et par l'effet de la loi, 'subrogé' au vendeur. Il doit alors respecter les termes du bail.

Je déduis des postes ci-dessus (ci-dessous - cela dépend de l'ordre) que le bailleur subrogé ne souhaite pas occuper personnellement les lieux ou les faire occuper par une personne de sa famille, ni qu'il souhaite y entreprendre des travaux d'une certaine importance (équivalent de 36 mois de loyer en principe). Ces deux motifs de congé doivent donc déjà être écartés (ils n'ont d'ailleurs pas été invoqués dans la lettre de congé).

Nous ne sommes pas à la fin du bail (31 mai 2020) non plus.

Subsiste donc, à mon avis, la faculté de mettre fin au bail prévue à l'article 3, § 4, de la loi du 20 février 1991 : " § 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée".

L'anniversaire du premier triennat était le 31 mai 2014. Celui du deuxième est le 31 mai 2017.

Comme le congé est donné pour ce motif (art. 3, §4), celui ne pourra donc pas à mon avis produire ses pleins effets avant le 31 mai 2017. Une indemnité de 6 mois devra être payée au locataire (au lieu de 9 mois). Je ne pense pas que Pocni pourra contraindre juridiquement son locataire à partir sur base du congé actuel, du moins pas avant 2017.

Ce qui nous amène au premier volet du sujet, c'est-à-dire l'indélicatesse du locataire. A brûle-pourpoint, je pense qu'il faille ici distinguer les conséquences du comportement du locataire pour le bailleur et celles pour les autres locataires.

Pour agir sur base du défaut d'occupation en bon père de famille, il doit en résulter un dommage qui est propre au bailleur. Je pense essentiellement à une dégradation des lieux. Mais attention, l'obligation d'entretien et de réparations locatives s'apprécie en principe en fin de bail, lorsque le locataire doit restituer les lieux. Il faut donc que les dégradations soient à ce point importantes que le bailleur est en droit de craindre que son locataire ne pourra pas respecter son obligation de restitution en fin de bail. Avant d'agir en justice sur cette base, il faut d'abord adresser une mise en demeure sévère au locataire et bien détailler ce qu'on lui reproche, le dommage que cela vous a causé et en demander réparation. Ensuite, à défaut de réponse adéquate, vous serez mieux armé pour soutenir vos prétentions devant le juge.

Il sera plus difficile de faire valoir les troubles que subiraient les autres locataires de l'immeuble (bruits, odeurs, ...), car il s'agit d'un dommage qui ne vous est pas propre. Le Code civil prévoit d'ailleurs que le bailleur n'est pas tenu du trouble que des tiers apportent à la paisible jouissance des lieux auquel tout locataire peut prétendre. C'est donc à chaque occupant troublé qu'il appartient de se retourner contre le locataire indélicat pour obtenir réparation des troubles de jouissance.

Le tribunal de Bruxelles a toutefois fait une exception en jugeant que le propriétaire d'un immeuble à appartements multiples pouvait agir en justice contre un locataire malveillant qui, par son comportement, troublait très sérieusement ses voisins, alors que vis-à-vis du bailleur même, il était en règle (paiement des loyers, charges, entretien, ...). Il s'agit cependant d'une jurisprudence assez isolée.

Voici dans un mouchoir de poche quelques réflexions sur ce poste.

Bonne journée,
Gof

Avant tout, vous devriez vérifier dans votre contrat de vente (compromis si vous en avez signé un et acte authentique) si le vendeur s'est exonéré ou non de se responsabilité pour vices cachés de la chose vendue (selon le code civil le vendeur doit garantie pour le vice de la chose, mais la plupart des contrats de vente contiennent une clause d'exonération). Le cas échéant, vous devrez sans doute apporter la preuve de ce qu'il connaissait le vice d'étanchéité ce qui n'est pas facile en soi.

Un mandat peut être rétracté.

C'est vrai que cela fait tout de suite plus sérieux  (ne serait-ce le nombre de fils de discussions?).

Je pense avoir compris. Il semblerait que je dispose de deux comptes avec la même identité.

Bonjour,

Une première question serait de savoir pourquoi vous ne seriez pas responsable d'un dégât locatif, c'est à dire les traces de brûlures. En effet, même si vous n'auriez pas vous même provoqué les traces, elles se sont produites pendant votre location et vous êtes légalement présumé responsable, même si les traces sont le fait de tiers à qui vous avez donné l'accès au logement. Mais vous pouvez tentez de prouver le contraire (p. ex., les traces sont le fait d'un entrepreneur du bailleur, ou celui de personnes qui se sont introduites par effraction.

Ceci étant, vous dites qu'aucun état des lieux n'a été etabli lors de la prise en location. Dans ce cas, vous êtes présumé restituer les lieux dans l'état où vous les avez reçus. C'est dans ce cas au bailleur de prouver le contraire (ce qui n'est pas toujours facile). Le document signé par lui à la sortie des lieux affirme en tous cas que vous auriez restitué les lieux en bon état et il est difficile pour le bailleur d'affirmer maintenant le contraire (à moins d'une information capitale qui m'échappe).

Comment la garantie locative a-t-elle été constituée ?

En bail de résidence principale, le bailleur acquiert privilège l'actif du compte. En outre, le texte de la loi dispose clairement que :

La demande des locataires est donc contraire à cette disposition légale, qui est impérative et ne souffre donc pas de dérogation.