Je rejoins l'opinion de Grmff, ... : le contrat et rien que le contrat (ou la loi).

Si rien n'a été spécifié dans le contrat de location, alors c'est selon moi à charge du propriétaire, puisque cette charge est inhérente à l'administration des lots, indépendant du fait s'ils sont loués oui ou non.

Mais une répartition 50/50 est aussi équitable, sous condition que le syndic applique la loi concernant les résidents (questions AG, accès pièces, ...).

Un syndic, appartenant à un groupe international L***, a racheté toute une série de syndics belges. La fusion est effectif depuis le 31.12.2008. Votre syndic actuel appartient probablement à ce groupe.

Il est classique que les nouveaux associés imposent leur politique de groupe à leurs cabinets.

Dans ce cas-ci c'est un groupe bancaire, touché par la crise bancaire et nationalisé en pratique par l'Etat Français, sauf en ce qui concerne la branche "syndic": trop de problèmes (en France et ailleurs).

Cette partie du groupe est en train de rationaliser (diminuer les dépenses et augmenter les recettes).

@bdz: d'abord jamais citer des noms de personnes ou firmes sur ce forum.

@bdz: ce qui est moins positif est que vous parlez de "moi et le syndic". En fait vous devez parler de l'AG et du syndic ou de vous et l'ACP. Grmff a donc raison d'être à sa manière un peu "sceptique".

@bdz et ses collègues CP de son ACP:

Il y a un mélange de problèmes chez vous.

1. D'abord un refus du syndic en place (depuis le début?) de faire payer les provisions par certains CP.

2. Puis une mise en doute du mode de calcul des charges par certains CP suite à une autre interprétation de l'acte de base

3. Un problème d'infiltrations d'eau dans un bâtiment (construit il y a 2 ans?), probablement sous garantie décennale.

4. Une hésitation de mettre le syndic actuel à la porte seulement par peur d'avoir à payer des frais de rupture).

Pour le point 4: L'AG peut à tout moment désigner un autre syndic. Il suffit qu'un groupe de CP, qui représente aux moins 20% des quotités, pour de demander au syndic en place de convoquer une AG avec le point suivant sur l'ordre du jour: "Nomination d'un nouveau syndic conventionnel", etc .... C'est à lui de demander une indemnité de rupture.  La seule chose que vous devez faire, si son contrat prévoit des indemnités de rupture, est de rassembler des preuves pour savoir prouver, le cas échéant, la négligence de ce syndic, s'il attaque l'ACP en justice.

Le point 3 exige de faire mettre la responsabilité de l'entrepreneur/promoteur en cause par tant l'ACP (gestionnaire des parties communes) que tous les CP (propriétaires des parties communes) et les CP directement concernées par les dégâts. Ici il faudra probablement d'abord faire appel à un avocat, vu les circonstances et vu la complexité, pour représenter le groupe (= accorder les violons au sein du groupe).

Le point 2 exige une prise de position de l'AG envers cette problématique. Si la majorité suit le syndic, alors il ceux qui contestent doivent aller chez le Juge de Paix.

Le point 1 est simple. L'AG doit mettre la responsabilité du syndic en place en cause, mettre un autre syndic en place, donner ce dernier l'ordre à mettre la situation en règle et de préparer une procédure pour faire indemniser les dégâts causés par le premier syndic, si la responsabilité de l'AG n'est pas en cause. Le groupe des CP du point 2 risquent d'être aussi mis en cause avec le groupe 1, s'ils ne contestent pas rapidement et officiellement, en demandant au syndic de mettre leur problème à l'OJ de l'AG suivante.

Vu les interférences et la complexité du cas il est conseillé à demander d'abord un conseil écrit à une association de défense des intérêts des copropriétaires spécialisée.

La partie en chape devra être fatalement rénové, s'il est usé, mais un entretien peut consister à essayer de diminuer la corrosion (et donc postposer la date de rénovation) si on l'applique systématiquement.

Des tuyaux qui desservent dans un circuit deux appartements, flats, restent communs.

Pour auto-assurer une copropriété il faut avoir un bon plan d'entretien, si non ce sera une déroute vers l'enfer, après quelques années "moins cher" en utilisant des méthodes de bricolage. Ceci dès qu'un incident se présente qui est trop cher pour l'auto-assurance, mais critique pour la conservation de la copropriété.

Une auto-assurance ne peut être une solution très temporaire en attente d'une rénovation en profondeur pour résoudre les problèmes techniques.

Une copropriété qui ne peut plus être assuré avec une prime normale est en difficulté, puisqu'elle est incapable d'assumer sa mission primordiale: "La conservation des parties communes de la copropriété".

Un manque d'entretien fait diminuer la valeur des appartements, qu'on le veut ou non.

Certes on peut le cacher à l'acheteur, mais si ce nouveau copropriétaire le constate plus tard, ce sera un candidat potentiel pour être un "emmerdeur". Le fait qu'il deviendra peut-être un emmerdeur sera  un effet de cette auto-assurance et pas la cause  ... .

Voulez vous éviter des problèmes?

1. Faites vous assurer par la voie d'un courtier indépendant, qui n'a aucun lien avec la copropriété.

2. faites analyser les recettes  et dépenses pour les incidents couverts par l'assurance.  Dès que ce que l'assurance paie pour des incidents privatifs ou commun dépasse les 50%, commence à suivre de près et d'urgence les causes de ces incidents. Demandez s'il faut un avis à un expert immobilier, spécialisé en pathologie de bâtiments.

Rénovez les parties en cause, si c'est une partie commune.

Si un lot privatif est en cause, appliquez les mesures statutaires prévues. L'augmentation de la prime pourra être mis, au moins partiellement à la charge de ce lot privatif, si vos statuts l'ont prévu, etc ...  ET si vous avez pris les mesures nécessaires (mise en demeure, ...).

3. si votre syndic centralise les récettes et dépenses des assurances sur un compte bancaire à son nom, soumettez à l'AG un point qui lui interdit à travailler ainsi. Cela vous permettra entre autres d'avoir le courrier avec le courtier dans les archives de l'ACP et de voir sur la liste des factures les montants versés et payés par l'assurance. Le montant versé à un lot privatif peut et doit être connu par les autres CP, puisqu'il peut-être à l'origine d'une augmentation de prime.

J'ai eu le même genre d'échos que vous lors ma 2ème plainte. puis tout c'est gâté, parce que je déposais plainte pour non-existence d'assurance ET pour le fait que le syndic mettait ses frais d'avocat à charge de l'ACP.

La non-existence d'une assurance obligatoire met la responsabilité de l'IPI en cause. Alors l'IPI s'est crispé et a cherché la faute chez moi.

Il s'agit d'un agent immobilier contre qui au moins 2 copropriétaires ont déposé des plaintes tout à fait différent. Les "preuves" de ce syndic sont de pièces fait par lui. Les preuves de moi sont des pièces fait par ce syndic ou comptabilisé (= accepté) par lui. J'ai même une lettre officielle d'un des avocats concernés qui prouve mon cas.

L'IPI pousse en fait à faire déposer une plainte pénale par les personnes lésés. Ceux qui ont payé ce montant d'au moins 16.000 €.

L'IPI aurait du intervenir, puisque la loi est claire: on ne peut mettre ses frais de justice à charge d'autres parties qu'en application d'un jugement.

Le fait qu'elle n'ose pas intervenir indique seulement que cette manière de travailler est probablement fortement répandu.

Un des membres de la Chambre Exécutive précédente et actuelle, qui intervient régulièrement dans notre ACP comme rapporteur de l'IPI, a déjà fait, selon les écrits de ce rapporteur, une expertise comptable pour le compte de ce syndic dans notre ACP en 2001. Expertise qu'il utilise dans son rapport. Ce rapporteur a écrit une lettre au commissaire aux comptes en 2007. Ni ce rapporteur ni l'IPI veulent me donner une copie de cette lettre.

Je ne sais pas si cette lettre, qui blanchit selon le commissaire aux comptes la manière que le syndic tient la comptabilité, a été écrite avec l'autorisation de l'IPI ou non. Ce qui sera névralgique pour déterminer la responsabilité des personnes en cause ... .

Je retiens surtout cette partie du communiqué:

Il prouve que l'Etat abandonne le contrôle  de certains dispositions légales  et en refoule la facture au privé.

Veut-on payer plus de taxes pour garantir la sécurité des chantiers? Ou veut-on appliquer le principe du "pollueur paie" pour ces cas?

Il faut faire un choix et en accepter le revers de la médaille.

Donc l'indépendant ne doit pas être capable de gérer?

Donc le syndic professionnel ne doit pas être capable de gérer?

Les statistiques sur la cause des faillites d'indépendants en disent autre chose.

Une faillite veut dire que des factures de tiers (fournisseurs, clients, ONSS, fisc, ...) ne sont pas payés.

Une faillite de 10.000 euros c'est donc d'un autre coté le fait que d'autres personnes ne reçoivent pas cet argent.

Si le créditeur est l'Etat (arrière en ONSSS, ...), ce sont les taxes, payés par les autres (donc vous et moi), qui devront augmenter, pour payer entre autres la pension de vous et de moi.

Si cela empêche que des personnes, incapable de gérer, ne deviennent pas indépendant, je suis d'accord qu'ils peuvent devenir indépendant, sous condition qu'ils ne peuvent avoir comme client ceux qui sont contre cette attestation de "capacité de gestion".

Dans une autre vie j'ai participé activement à l'informatisation d'un autre grand département. Les mêmes problèmes y ont surgit.

Cause principale, hormis les problèmes déjà cités (et d'autres), on voulait trop faire en une fois.

La somme d'initiatives, en soi chacun louable, peut  être contra-productif. Quand on veut mener un projet informatique à l'échec, il faut le surcharger (50% des projets échouent).

En plus la réalisation d'un projet complexe, comme un projet informatique est toujours, dure 3x le temps planifié. C'est un fait prouvé par les statistiques depuis les années 40.

Le 4ème essai dans le grand département où je travaillais a finalement réussi, en coupant le pain dans des tartines. C'est une méthode classique, qui existe au moins depuis les années 40, mais qui a le malheur à être contra-productif pour un seul point: la promotion des responsables (et surtout de leurs chefs).

Il a pris en tout +20 ans pour réaliser le projet intial. J'étais jeune quand on a commencé à parler de ce projet. J'étais déjà pensionné quand le résultat final était disponible.

Le Ministre actuel de la Justice a décidé en fait de suivre cette méthodique. On se concentre maintenant au niveau des Juges de Paix (à réaliser en 2009/2010), puis aux Juges de Police (2010), Tribunal de 1ère instance, etc ... . Son plan serait communiqué en mai/juin.

Le Ministre actuel des Finances n'a encore rien décidé dans ce sens, pout autant que je sache.

Tout ceci se base sur la "théorie des erreurs", bien connu par au moins un participant de ce forum.

En 1992 on disait que j'étais un "vieux snoc" quand j'ai proposé de scinder le projet et j'étais finalement en 1995 éjecté du groupe de projet. En 1998 je n'étais plus un vieux snoc, mon avis était suivi, ... .

J'étais éjecté principalement parce que je n'avais pas les diplômes requises, mais "seulement" une très longue expérience. Je n'étais donc pas un "homme de qualité", selon certains, à leur tour éjecté quelques années plus tard.

D'où une 2ème devise, hormis le "Qui en profite":

"La vérité fait toujours surface, tôt ou tard."

En gros d'accord avec PIM.

Mais quand on touche à l'installation, en cas de rénovation (d'une partie) du circuit, on est obligé de faire inspecter l'installation avant de la raccorder au réseau. On est obligé de se conformer aux remarques.

Je crois me souvenir que cette réglementation est d'application à partir de 1988.

1988 + 25 ans = 2013.