Vente d’un bien immobilier par notaire

Si vous décidez de ventre votre bien immobilier par le biais d’un notaire, quels sont les honoraires que vous allez devoir supporter ? S’agit-il des mêmes frais qu’avec un agent immobilier ? Quelles sont les démarches à effectuer ?

Nous vous décrivons ci-après en détail toutes les informations relatives à ces ventes notariales.

Les relations entre notaires et propriétaires qui vendent leur bien bientôt strictement réglementées.

La négociation par notaire d’une vente immobilière fera l’objet de conditions légales précises dès le premier janvier 2007.

Le titre d'agent immobilier n'est protégé que depuis une dizaine d'années (Arrêté Royal du 6 septembre 1993, Moniteur belge du 13/10/03). Avant cette date, n'importe qui pouvait se présenter comme agent immobilier. C’est l’I.P.I. (Institut Professionnel Immobilier) qui veille au bon fonctionnement du secteur. Pour pouvoir accepter une mission de courtage (trouver acquéreur) d’un propriétaire qui souhaite vendre son bien, un agent immobilier doit être agréé auprès de l’I.P.I. Personne d’autre ne peut accepter une telle mission. Il existe toutefois des exceptions. La profession de notaire en fait partie. Présumés qualifiés de par leur formation et leur expérience pour cette mission de courtage, ils sont dispensés de toute agréation et peuvent exposer en vente de gré à gré et négocier des biens immobiliers de leurs clients.

Un arrêté royal du 14 novembre 2006 (Moniteur belge du 28 novembre 2006) précise les règles applicables à la négociation par les notaires de ventes amiables ou judiciaires de biens immeubles. Il entrera en vigueur dès le premier janvier 2007. En voici les grandes lignes :

1. Nécessité d’un lien avec un acte de son ministère.

Un notaire peut être chargé d'exposer en vente de gré à gré et de négocier des biens immobiliers de ses clients pour autant que cette activité soit en relation avec un acte de son ministère. Pas question de démarcher ou de prospecter. Du reste, cette interdiction d’affairisme a toujours existé dans la déontologie notariale.  De plus, un lien professionnel doit préexister entre les parties.

2. Priorité à l’agent immobilier.

Si un agent immobilier agréé par l’I.P.I. est déjà sous contrat avec le propriétaire du bien à vendre, le notaire ne peut s’occuper de cette affaire.

3. Nécessité d’un écrit.

Un contrat écrit devra impérativement être signé, sous peine de ne pouvoir réclamer le moindre honoraire en cas de vente. Cet écrit devra préciser les conditions de la vente (modalités de mise en vente, mode de publicité et son coût, déclaration du propriétaire qu’il n’a pas donné mission à un tiers de vendre, montant du salaire et conditions d’exigibilité).

4. Honoraires limités.

Les honoraires se négocient librement entres parties mais ne pourront dépasser 2 % du prix de vente (outre le remboursement des frais et débours).

5. Mandat de 6 mois, sans tacite reconduction.

Un délai maximal existe également : la mission du notaire ne pourra excéder 6 mois, sans tacite reconduction. Au-delà, un nouvel écrit devra être signé. De plus, cette mission sera résiliable à tout moment par le notaire ou par le propriétaire moyennant envoi d'une lettre recommandée et observation d'un préavis de quinze jours.

6. Pas d’honoraires si pas de vente.

En cas d'expiration de la durée pour laquelle la mission a été confiée ou en cas de résiliation du contrat avant que la vente ait été conclue, le notaire réclamera au propriétaire le remboursement des frais de publicité, d'affichage et des autres débours (tels que visites, expertise, coûts des recherches...) qu'il aurait avancés, le tout sur la base de justificatifs. Le notaire ne pourra réclamer au propriétaire aucun salaire de négociation, à moins que la vente ne soit finalement conclue au profit d'un candidat qui s'était signalé en l'étude du notaire avant la résiliation ou l'échéance du contrat. Toute les sommes dues par le vendeur seront payées au notaire au plus tard lors de la passation de l'acte authentique de vente.

7. Aucune exclusivité entre notaires.

Si plusieurs notaires sont chargés conjointement de mettre en vente un immeuble, ils régleront entre eux librement la répartition des tâches que comporte cette mission. Sauf convention contraire, le salaire de négociation sera partagé entre eux dans la même proportion que leur part respective dans l'honoraire de l'acte de vente (article 5 de l’arrêté royal).

Du côté des agents immobiliers,  le conseil fédéral des ministres a  approuvé le 20 juillet dernier un projet d’arrêté royal dont le principal objectif est de réglementer de manière stricte les contrats entre consommateurs et agents immobiliers. Il devrait entrer en vigueur début 2007. Il existe certaines similitudes entre les mesures prévues par ce projet et celui de l’arrêté royal du 14 novembre 2006. Ainsi, par exemple, l’obligation d’un écrit. Il arrive que des agents acceptent de ne pas se couvrir par un écrit, mais ils constituent déjà une minorité. L’exigence de conditions précises qui doivent figurer dans cet écrit constitue aussi une contrainte similaire (étendue de la mission, honoraires, etc.). Le délai de six mois, non renouvelable tacitement, se retrouve également dans les deux textes légaux.

Concurrence déloyale ?

Comme, d’une part, à l’inverse des agents, les notaires ne sont pas soumis à la TVA et que, d’autre part, ils jouissent d’un certain prestige, certains agents immobiliers les considèrent comme des concurrents déloyaux. A un arrêté royal, l' I.P.I. aurait préféré « la définition d'un contrat-type non contraignant pour davantage de souplesse dans les rapports entre les agents immobiliers et les consommateurs ».

L’arrêté royal du 14 novembre 2006 a très probablement tenu compte du projet du 20 juillet 2006. Il prévoit un honoraire plafonné à 2 % (mais sans TVA à charge du client) et empêche le notaire de s’occuper d’une vente si un agent immobilier a déjà reçu mission de courtage. De plus, il est en concordance avec le projet du 20 juillet 2006 en ce qui concerne le délai maximal de 6 mois, non renouvelable tacitement. Enfin, il impose également un écrit circonstancié.

En conclusion:  on ne peut que constater que, notaire ou agent immobilier, le professionnel qui sera chargé en 2007 d’une mission de courtage devra respecter des obligations qui protègent de manière accrue le consommateur, tout bénéfice pour lui…

article pap du 2/2/07