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#421 Re : Copropriétés forcées » Compte bancaire communs » 30-08-2019 05:16:22
Bonjour,
je suis copropriétaire, il n'y a que 5 appartements et le syndic est un professionnel.
Merci d’avance pour votre réponse.
Pascal
Je déconseille de prendre un avocat à ce stade et dans ce contexte (groupe < 12).
Mais par contre il serait utile de savoir si un commissaire aux comptes existe.
Si non proposez au syndic les deux points suivants pour l'AG suivante:
- "nomination d'un commissaire aux comptes"
- "approbation des comptes annuels après rapport du commissaire aux comptes".
Proposez vous-même comme commissaire aux comptes.
#422 Re : Copropriétés forcées » Avocat spécialisé » 10-07-2019 20:39:07
Personne n'aurait quelqu'un à me conseiller ?
Votre question est trop vague. Que ville/commune ?
Il faudra faite un effort vous-même: interroge Google avec par exemple "avocat copropriétaire Woluwe".
Préparez une description de vos besoins
Puis utilisez votre téléphone pour ramener votre sélection à 2 ou 3.
Demandez une consultation à ces 2 ou 3. Puis faites votre choix.
Avant tout cela il faudra bien fixer votre bût (le limiter à l'avance) et votre budget.
.
#423 Re : Législations régionales » Obligation de compteur individuel au gaz pour 2024 pour Immeuble appartements ? » 05-07-2019 08:57:57
Si ca peut servir au suivant, j'ai eu une réponse de la cwape ce jour :
Suite et fin du dossier avec la réponse de la Cwape :
=> les chaudières collectives ne sont pas concernées par le décret."Le décret précise « pour une utilisation finale individuelle ». Une chaudière collective n’est donc pas visée ici puisque, dans ce cas, c’est de l’eau chaude qui est fournie individuellement aux différents appartements et non du gaz.
Par contre, si les appartements sont équipés d’autres appareils à gaz (cuisinière, boiler eau chaude sanitaire,… ), un compteur individuel devra être installé sur les départs gaz vers les appartements ; sans que cela ait la moindre influence par rapport à la chaudière commune."
Dans ma copropriété Bruxelloise une discussion éternelle concernant le gaz de cuisine est en cours depuis le début. La position du secretaire de notre CdG des années 90 (ex-employé de SIBELGA): il faut un compteur individuel.
Je poserai mes questions dans un sujet séparé.
@Lounize
Merci pour communique la réponse de CWAPE. Pas d'application directe à Bruxelles, mais utile ...
#424 Re : Copropriétés forcées » Entente entre deux experts dont le mien contre moi » 06-11-2019 14:10:29
Si vous avez la planète entière contre vous, vous n'avez plus qu'une solution: vendre et acheter une maison où vous serez seule maître à bord.
Mais je pense vous l'avoir déjà dit.
On tourne en rond.
Négatif.
Une planète n'est qu'un grain de sable dans l'univers, etc. ... .
"La planète entière est soit-disant dans mon ACP contre moi", dit-on à différents nouveaux CP par note officielle en application de l'Art. 577-11 CC.
Mais ... par hasard malgré l'intimidation écrasante environs 25 % des CP votent comme moi.
Et une grosse loupe de votants dans l’autre sens pourraient être caducs (masse de procurations du CaC, ...) suite à une application correcte de l'Art. 577-8 § 5 CC, qui est impératif. Cette disposition définit de fait l'interdiction de la cogérance depuis 1995.
Dès que possible suivant les règles de ce forum plus d'info, probablement pas avant mi septembre (AG + 4 mois) ...
Donc de ce coté il y a de l'espoir.
#425 Re : Législations régionales » Bxl: Un propriétaire peut-il couper le chauffage du locataire? » 30-06-2019 22:08:50
Sur le Blog d'ISTA vous trouverez la page :
Chauffage collectif : température, date d’allumage, recours.
Pour autant que je sache le contenu de cette page est correct pour un appartement en copropriété à Bruxelles (= mon cas). Il constitue probablement une bonne base de discussion avec votre bailleur.
Il y a une nette différence avec le système appliqué en France, mais la France évolue lentement vers la méthode Belge.
#426 Re : Locations et baux » Les multipropriétaires visés par le fisc » 04-02-2022 11:06:18
Ce qui est neuf c'est que cette année ce type de multipropriétaire est dans le collimateur du fisc. Les 2 articles ont été publiés aujourd'hui. L'un dans l'Echo et l'autre dans mon Argent.
C'est LA cible de cette année...
En marge :
- deux articles = une rédaction (L'Echo)
- aujourd'hui = date d 'ouverture de la session parlementaire 2019-2014
Je crois plutôt que c'est une préoccupation d'un groupe de lecteurs de L'Echo
Finalement on perd de vue le but d'un assurance. Je commence à douter de mes capacités intellectuelles quand je lis ce raisonnement. Je n'aurais plus droit à la pension puisque je possède une maison ? Je commence a comprendre pourquoi on a voté comme on a voté dans les régions de la Belgique.
Certains comme panchito veulent donc revenir au système d’avant 1789. Pris acte.
#427 Re : Copropriétés forcées » Entente entre deux experts dont le mien contre moi » 06-11-2019 14:10:29
@panchito,
Pas du tout.
D'abord en copropriété on paie!?
(....)
D'abord on est informé, puis on en discute, puis on décide, puis on exécute les décisions et finalement on contrôle (on = membres de l'AG)
@petitfuret,
Le syndic aux travaux ratés de 2011 a commencé à mes chercher des noises quand je lui ai demandé la copie des factures payées à l'entrepreneur RKSK.... je voulais simplement les intégrer dans ma déclaration d'impôts au prorata de mes 290/1.000èmes. Il est devenu furieux car il avait payé plus de 30.000 € sans tva. Il a commencé par trafiquer mon décompte et m'a cité en justice de paix...le juge m'a condamnée, les autres lots ayant approuvé les comptes..
Il n'a jamais voulu porter à l'ordre du jour ce que je demandais dans les délais.... Il n'avait qu'une idée en tête... me f..... dehors. Il a lancé une saisie immobilière sans AG et a continué chaque année à me compter certaines charges en lieu et place des 6 autres, qui ont toujours approuvé les comptes.. Mon " solde" augmentant et pour cause, il a fait voter le renouvellement de la saisie immobilière lors de l'AG du 25.11.2015sans que ce soit à l'ordre du jour... Le président de l'AG - un secrétaire général d'un gros syndicat - a poussé à la charrette, il avait toujours couvert le syndic. dont les travaux sans TVA par des low-coats sans WC durant plus de trois mois sur le toit
Il n'a jamais été question de la remise en état de la toiture... Seule solution, citer.
Il y a une différence entre des faits et des suppositions.
Vous n'avez pas suivi la route sinueuse et lente de la justice , mais cru de pouvoir suive l'autostrade des suppositions.
Il est fort possible que vous avez dans la réalité raison, mais il faut obtenir raison.
Là le chemin suivi par vous mène nulle part, sauf des frais énormes sans rendement réel, sauf de faire gagner de l'argent à des experts, avocats, ... .
Je crois que vous avez brûlé trop de ponts.
Suggestion: cherche un avocat spécialisé en médiation pour voir quels meubles vous pouvez encore sauver.
#428 Re : Copropriétés forcées » Entente entre deux experts dont le mien contre moi » 06-11-2019 14:10:29
Bonjour,
Lors de l'expertise judiciaire, mon conseil-technique, expert très connu et très réputé comme expert près les tribunaux qui a travaillé pour moi depuis 2009 a , lors de la réunion technique littéralement renié tous ses rapports que j'avais payés et qui étaient repris dans la liste des faits directoires et l'inventaire
Un expert judiciaire est nommé pour donner un avis "vol d'oiseau impartial" au juge qui l'a nommé.
Vous avez payé un expert pour donner un avis "sur votre point de vue en soi toujours partial" à vous.
Relisez entièrement les règles légales d'une expertise judiciaire.
En fait de quoi s'agit-il ? La comptabilité ? un contrat ? des travaux mal exécutés ? Une décision d'un syndic prise en cogérance sans accord explicite de l'AG?
Pourquoi n'avez vous pas vous opposé à la nomination de votre expert comme expert judiciaire ? C'est le point faible de votre raisonnement. Mon ACP s'est aussi heurté récemment à ce fait. Ils ont proposé leur expert comme expert judiciaire. mais il n'a pas suivi leur mais mon opinion.
Faites attention au choix d'un expert judiciaire. ils doivent être impartial envers tous les parties et le prouver dans les faits envers le juge.
Comment éviter ce piège dans le futur ? Demander a votre avocat, expert, ... de vous donner un avis d' avocat, expert, ... du diable (=opposé au votre). Puis débattez avec lui, jusqu'au moment du consensus. Alors votre avocat, expert, .... défendra votre point de vue qui est devenu pour lui une opinion impartiale.
Et refusez toujours des experts judiciaires qui ont été votre expert. C’est comme creuser un puits pour l’adversaire et y tomber soi-même dedans.
Quoi faire maintenant ? En débattre avec votre avocat.
#429 Re : Ventes et achats » Valeur d'un grand jardin » 18-06-2019 22:41:36
Non ce n'est pas comme cela que ça fonctionne.
Quand vous achetez un terrain à bâtir, il n'y a pas deux prix différents comme vous le prétendez (1 pour le morceau correspondant à la surface de la bâtisse, et l'autre pour la partie non constructible).
Pas du tout!
Voici un terrain à bâtir pour une 4 façades à Gerpinnes. Il fait 12,71 ares. De quoi vous laisser un jardin de 10 ares autour de votre villa.
Voir ICILe prix: 130.000€.
Ou 102,28€/m²
On compare des pommes et des poires. Je lis aussi dans la même annonce:
Terrain de 1271 m²
Surface constructible de 461 m²
Je crois que, simplifié, la question intermédiaire est: quel serait le prix si 100% du terrain était constructible?
#430 Re : Copropriétés forcées » charges pour des usufruitiers - montant global à tous ? » 10-06-2019 10:43:53
C'est l'article 165 b de la loi du 18 juin 2018 qui a modifié l'article 577-5, § 3, C. civil.
L'alinéa 7 de ce paragraphe 3 prévoit :
" Lorsque la propriété d’un lot est grevée d’un droit d’usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus du paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l’appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve."
La question se posait de savoir si l'usufruitier étaient tenus solidairement ou indivisiblement vis-à-vis de l'association des copropriétaires , même des dépenses relevant des grosses réparations , à charge en principe du ou des nus-propriétaires dont il est question aux articles 605 et 606 du Code civil.
Le législateur a tranché en instaurant vis-à-vis de l'ACP une solidarité en cas d'usufruit sur un lot.
Cette solidarité vis-à-vis de l'ACP n'exclut pas un recours entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. L'ACP n'est pas concernée par celui-ci.
L'obligation pour le syndic de communiquer à toutes les parties concernées lors de l’appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve permet à l'usufruitier et au nu-propriétaire d'identifier plus facilement les grosses réparations au sens de l'art. 606, C. civil de sorte qu'ils peuvent l'un et l'autre évaluer leur propre contribution en ce qui concerne leurs rapports internes.
Merci.
#431 Copropriétés forcées » charges pour des usufruitiers - montant global à tous ? » 10-06-2019 10:43:53
- luc
- Réponses : 2
La loi de 2019 prévoit à la fin de son Art. 577-5 :
Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve.
J'en déduit que si le propriétaire du lot concerné doit payer les provisions, qu'il ne peut pas subdiviser ce montant.
Il doit signifier/notifier/communiquer le même montant global à tous les usufruitiers, sans discrimination et sans calcul pro-rata du montant due par chaque usufruitier.
En plus si les usufruitiers ne paient pas il peut chercher en cas de payeur défaillant le montant encore du chez un d'eux.
Question complémentaire:
Quoi en cas de vente avec rente viagère ? Le syndic doit envoyer quoi à qui ?
#432 Re : Législations régionales » Accès aux compteurs et aux caves: légalement obligatoire? » 08-06-2019 15:02:46
PIM a écrit :- Ce sujet n'a-t-il pas déjà été discuté (il y a quelques temps) dans le forum ?
C'est vrai.
Mais en 10 ans, comme le temps passe, l'expérience des uns et des autres évolue, parfois.
J'y ai retrouvé le texte:
Art. 9. Les critères minimaux liés aux installations électriques et de gaz sont respectés si le logement ne présente aucun des manquements suivants :
1° le propriétaire n'est pas en mesure de présenter les attestations de conformité en vertu des réglementations en vigueur;
2° ces installations présentent un caractère manifestement ou potentiellement dangereux;
3° le tableau électrique du logement et le dispositif de coupure de l'installation électrique ne sont pas accessibles en permanence à l'occupant;
4° l'installation produisant des gaz brûlés n'est pas munie d'un dispositif d'évacuation en bon état de fonctionnement et donnant accès à l'air libre;.
5° le dispositif de coupure de l'installation de gaz n'est pas accessible en permanence à l'occupant.J'en conclus que le système de coupure suffit. Pas d'obligation d'avoir accès en permanence aux compteurs. Qu'ils soient de gaz ou d'électricité.
Attention bien lire le §3 (électricité) en ce qui concerne le compteur, sauf si le compteur n'est pas intégré dans le tableau électrique.
.
#433 Re : Législations régionales » Accès aux compteurs et aux caves: légalement obligatoire? » 08-06-2019 15:02:46
Pour Bruxelles j'ai trouvé une réglementation assez récente (Déc 08) pour le gaz et l'électricité. Quand a l'eau il y a des références indirectes (et donc incomplètes).
Le GRD (= Gestionnaire du Réseau de Distribution) serait le point de référence à contacter. Probablement aussi en Wallonie et Flandre.
Je cite ci-après le texte du point 3 et une partie du point 4.2. de ce document. Lisez tout le texte (10 pages):
3 ACCESSIBILITÉ DES INSTALLATIONS
Les règles applicables en matière d'accessibilité des installations du GRD sont prescrites par le Règlement technique pour la gestion du réseau de distribution de gaz en Région de Bruxelles-Capitale et l’accès à celui-ci et par le Règlement technique pour la gestion du réseau de distribution d’électricité en Région de Bruxelles-Capitale et l’accès à celui-ci. Les règlements techniques sont consultables sur le site internet www.sibelga.be.
Toute modification d’accès nécessite l’autorisation du GRD.
(...)
4.2 Prescriptions générales concernant le local et l’implantation du (des) compteur(s)
a. L’emplacement du (des) compteur(s) est situé le à front de rue où se trouve la canalisation, au rez-de-chaussée ou au premier sous-sol de la cave. La partie intérieure du branchement doit être aussi courte que possible.
b. Les compteurs
Les compteurs doivent être placés dans un espace pouvant être fermé à clef ou dans une armoire
spécifique, fermant à clef elle aussi. L'espace doit toujours rester accessible pour le GRD et pour les
clients finaux (locataires et propriétaires), et est limité à ceux-ci.
(...)
#434 Re : PIM:Suggestions et nouveautés » RGPD: adaptation du règlement du forum » 05-06-2019 12:01:01
PIM a écrit :Himura a écrit :Bien essayé
??
Le RGPD, tel que nos juristes nous l'ont décrit du moins, n'autorise pas les désinscriptions sur demande écrite (comme avant en fait).
Il semble qu'il faut obtenir l'autorisation explicite de les conserver en base de donnée.
Je crois que c'est un peu plus nuancé pour les contacts des intervenants dans un sujet du forum. Faut-il garder les contacts tenant compte de leur dernier intervention active dans ce sujet ou de la dernière intervention de n’importe quel membre.
#435 Re : Copropriétés forcées » Provisions de charges: augmentation sans ok AG » 04-06-2019 08:02:13
Bonjour,
Mon syndic a décidé d'augmenter les provisions de charges sans accord de l'assemblée générale. Est-ce légal ??
Merci pour votre réponse
La possibilité d'augmenter les provisions dépend entre autres du contenu de vos statuts. Dans mon ACP un minimum et maximum est fixé (formule lié à la hauteur des dépenses de l'année passée).
Vous êtes locataire? Ce n'est pas le syndic qui fixe la participation du locataire dans les charges pour l'appartement que vous louez. Dans ce cas tout dépend du contenu de votre bail.
#436 Re : Copropriétés forcées » reprise des comptes par nouveau syndic » 31-05-2019 14:39:52
@paspigeon
J'ai retrouvé des sujets initiés par vous dans le contexte du sujet actuel, entre autres:
1. Message de vous Mandataire des comptes suite demission syndic 21-06-2017 13:49:18.
panchito a écrit :Il est illégal d'être sans Syndic.
La toute 1ère priorité est de rassembler 20% des quotités et d'organiser une AGE pour nommer un Syndic.
Pourquoi avez-vous attendu 3 mois??Merci pour la reponse
Personne ne veut s'occuper de trouver un syndic
Il y a chez nous une tres mauvaise entente et deux clans
Personne ne s'interesse de ce probleme de syndic et c'est toujours les memes qui sont de corvée
Bonne journée
2. Message initial de vous dans le sujet syndic provisoire: modèle requête » 22-07-2017 10:11:25
Bonjour,
J'aimerais demander au juge de paix de designer un syndic provisoire car nous sommes sans syndic depuis plusieurs mois
Que doit contenir cette requete unilaterale?
avez vous un modele de lettre type?
car la demande que j'ai faite a ete refusée car il manquait des informations
Je n'ai pas les moyens de prendre un avocat
Merci a tous
Commentaire et suggestions:
Problème classique, dans votre situation une solution: contactez le SNPC. Attention ils font le pont. Contactez lundi.
Attention: la loi permet dès 01.01.2019 de nommer un syndic provisoire avec mandat d'administrateur provisoire qui prendra les décisions nécessaires au lieu et place de l'AG. Une solution radicale qui coûtera beaucoup plus chère que la solution actuelle au sein de votre ACP de 8 appartements.
En fait est-ce le syndic actuel est un syndic pro ?
Si oui il pourra raccourcir tout en faisant un rapport au juge, après avoir demandé l'autorisation de l'AG (accepté" ou pas) avec l'aide d'un avocat de l'ACP, nommé d'urgence par lui.
#437 Re : Locations et baux » louer à des Limosa ? » 31-05-2019 17:26:36
@luc
les positions (dans le projet) sont pour cette duree. Les personnes qui les occupent changent. Mal decrit par moi, je suis d'accord.
Mais de toute maniere ce n'est pas mon probleme. Pourvu que le contrat est legal (peu importe son type, dans le contexte) je ne compte pas faire des tableaux avec des pieces d'identite.BAV/
jet
Le problème pour vous ne sont pas les résidents, mais votre candidat-locataire. Il doit être identifié correctement avant signature du bail, pour que vous puissiez signer en connaissance de cause.
Relisez les questions suggérés par GT.
#438 Re : Locations et baux » louer à des Limosa ? » 31-05-2019 17:26:36
@jetlag
Dans votre question initiale je retrouve le mot "24" qui fait probablement sortir ces travailleurs hors le système LIMOSA
(...) peut aller de 2 mois a 6-12-24 mois (...)
Cela fait allumer chez moi un feu orange. Et provoquerait, si j'étais dans votre cas, une vérification intégrale des dires de votre locataire futur qui veut mettre votre bien en sous-location (= tout sur papier et opposable). GT a mentionné les questions à vérifier. Le site BCE vous sera très utile dans ce contexte. Pas sur BCE = une firme n'existe pas officiellement
Mais n'oubliez pas (simplifié) que dans le droit contractuel, qui est une partie du droit civil, les parties en cause sont considéré d'agir comme bon père de famille, tant le contraire n'est pas prouvé. Tenez compte du dilemme, encore récemment appliqué par MUELLER envers TRUMP.
C’est donc au bailleur comme contractant de constituer un dossier qui est opposable au locataire le cas échéant (avant signature du contrat, lors d'un défaut de paiement, lors d'un problème aves les résidents réels, ...).
Je me suis brûlé les doigts dans un contexte semblable en 1979. A ce moment j'ai appris ma leçon en payant cash comme jeune bailleur d'avoir oublié d'avoir tous les dires essentiels du locataire attesté sur papier.
#439 Re : Locations et baux » louer à des Limosa ? » 31-05-2019 17:26:36
(...) préjugés plutôt proches des 18 % d'électeurs qui se sont exprimés, avec cette approche, le week-end dernier en Flandre...
Bien que je suis 100% d'accord avec ces constats, étant de ceux qui veule jouer la balle et pas l'homme, j'y ajoute que ce type de généralisation n'est pas du tout exceptionnel.
exemple: dans mon ACP lors de l'AG de la semaine passée, la majorité des CP représentés (98) se sont exprimés sur basé sur des préjugés à l'encontre de la majorité des CP présents (45) qui ont essayé d'activer un débat réel basé sur la réalité des faits.
#440 Re : Copropriétés forcées » reprise des comptes par nouveau syndic » 31-05-2019 14:39:52
@paspigeon
Questions préliminaires:
Q1: combien d’appartements?
Q2: syndics 14, 15, 14 et 19: pro ou pas ?
Q3: qui a été le syndic de fait (= titulaire de la signature du compte bancaire) en 17-18: un CP ou ?
Q4: but à court terme de l'ACP: reconstruire la compta et prendre les pertes à charge de tous au pro rata ? Correct?
Q5: but à long terme de l'ACP: faire ce qu'il faut pour que cela ne se reproduit plus ? Correct?
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