Ayant vécu une situation similaire, mais pas analogue, je confirme ce que SNP dit.

L'OCASC est une organisation civile qui sert entre autres à résoudre des problèmes sociaux créé par le contexte militaire très spécifique. Pas plus, ni moins.

Dans ce contexte l'OCASC est un régisseur immobilier, au service de la Défense, qui gère des logements mis à disposition de la Défense, pour entre autres donner du logement temporaire à des militaires rentrant pour des motifs d'urgence de l'étranger.

Le Sv Contentieux est un service interne de l'OCASC, analogue à l'avocat d'un régisseur. Pas plus ni moins.

Non. Un voisin, ... ne peut aller en recours que contre une décision. S'il n'y pas de décision la demande serait accordé, sans que personne puisse intervenir (même la province ou la région).

Donc la règle est simple: pas décision en dehors du délai équivaut à un refus. Ceci indépendant du niveau du permis.

Il se peut que la décision est prise, mais qu'il faut un temps par la communiquer à vous. Cette décision devra être affiché par vous pendant un certain temps.

Lors d'une AG la décision a été prise de rénover les terrasses. Ce sont en principe des travaux du type "mixte" (= partiellement commun et partiellement privatif). Il faut l'autorisation des copropriétaires concernées.

Questions:

1. La date de cet AG était il situé au moins trois mois avant la date de votre compromis? Tant pour l'AG avec la décision de principe que celui où on a donné l'ordre de commencer les travaux et déterminé les provisions à payer.

2. Avez-vous reçu lors du compromis et/ou acte authentique des copies de PV d'AG, décomptes, ... du vendeur?

3. Trouvez-vous, dans les documents joints à l'acte authentique d'achat, une déclaration du syndic des sommes dues (ou une mention du notaire que le syndic n'a pas répondu)?

4. L'agence immobilière du vendeur est-il aussi le syndic de l'ACP?

Je ne crois pas que Mme NYSSENS est resté dans le vague. Lors du colloque du 29.01.2007 elle a bien circonscrit son bût : en proposant 12 solutions à des problèmes réelles elle a voulu faire avancer le débat. N’oublions pas que le Ministre responsable a enterré la discussion dans une commission de son département.

En lisant les références de chaque proposition on constate qu’elle a proposé ce que des auteurs d’articles de doctrine ont proposé. Sa proposition sur les votes d’abstention prouve qu’elle a surtout voulu chaque fois surtout poser le problème et obliger le législateur à prendre position.

La loi est aveugle. Elle est la pour régler le « sort » de tous les acteurs de l’ACP. Une bonne loi n’est pas contre des gens, mais pour un bût. On ne joue pas l’homme mais la balle.

On veut que cela s’applique au sein de l’ACP. Commençons à l’appliquer au sein de la loi. Une loi déséquilibrée donne lieu à une application déséquilibrée.

La loi sur la copropriété est déséquilibrée aujourd’hui. Mais ne la rendons pas plus déséquilibré dans l’autre sens.

C’est un fait que cela peut prendre du temps. C‘est le sort d’une démocratie. Seulement dans une dictature on peut proposer et faire appliquer le jour même la proposition. Et je crois qu’on se bat pour plus de démocratie dans les ACP. Acceptons donc le revers de la médaille de la démocratie : sa lenteur à prendre des décisions.

Mais je suis d’accord avec vous que l’application de certaines propositions aura un effet néfaste.

Exemple : j’ai vu dans une autre commune que la mienne un groupe de 6 immeubles, groupé en trois blocs de 2 bâtiments. La proposition de C. BRODER & Co, qu’elle a repris, de scinder ce groupe en six y est déjà appliqué de fait. Au moins 4 syndics sont en fonction dans cet ensemble.

On peut déjà voir de l’extérieur, que cette gestion différenciée est néfaste pour la conservation de ce groupe d’immeubles.

On reconnaît le style de gestion de chaque syndic et que je ne peut constater que seulement un, appartenant à l’ABSA, a proposé et pu faire accepter par l’AG ce qu’il fallait faire dans le cas de ce complexe.

Si ce complexe n’aurait eu qu’une ACP et qu’un syndic, sa solution aurait pu s’imposer à tous à l’avantage de la copropriété, de ses copropriétaires, de ses résidents et la communauté locale. Maintenant c’est un exemple comment il ne faut pas faire, en plus à un endroit assez fréquenté.

Il y a des lots avec quotités et ceux sans quotités.

Ceux avec quotités doivent participer aux frais et ont droit au vote à l'AG.

Ceux sans quotités doivent en principe être vendues à d'autres copropriétaires.

Pour l'ascenseur: ce jugement concerne un immeuble à appartements, où je crois il n'y a pas de caves ni un parking souterrain ni locaux de réserve au grenier.

Je ne crois pas que c'est simple. Mais ma question reste: "les travaux CASCO" sont-ils prévues dans les statuts de l'ACP? Oui ou non?

Le syndic ne peut qu'exécuter les décisions de l'AG et les statuts, pas plus ni moins.

Si c'est un accord entre les copropriétaires pour les lots privatifs, alors il faut que le groupe des copropriétaires se constitue, séparément de l'ACP, comme une entité en "indivision normale". Si deux se désistent, alors il ne reste qu'une procédure de l'association de fait contre eux.

Une ACP gère un immeuble en copropriété forcée. Si les travaux de finition CASCO dans vos lots privatifs ne sont pas repris dans les statuts, alors ils ne sont pas du type "forcée".

Je crois qu'un avis d'un avocat spécialisé est nécessaire, pour voir les documents et vous donner les possibilités réelles.

Les risques encourus par l'ACP sont réelles, mais le contrôle est minimal (surtout à Bruxelles).

Vous n'avez pas de risque si vous allez devant le Juge, en demandant entre autres l'application de l'Art. 577/9 §5 CC:

Tentez d'abord une sorte de médiation par la voie d'une organisation de défense d'intérêts des copropriétaires, comme le  SNP ou le CNIC.

Ou un avocat qui connaît effectivement les procédures de copropriété.

Personnellement je commencerai avec le SNP, si vous (ou l'ACP ou le syndic) en est membre. Ceci pour des motifs essentiellement psychologiques, étant donné que vous attaquez le syndic-copropriétaire  lui-même.

Une intervention par le CNIC aura un peu plus de chance à aboutir, puisqu'ils s'occupent exclusivement des copropriétaires.

La journée du copropriétaire qu'ils organisent le 23.03.2007 est justement concentré sur les charges de la copropriété.

Une intervention d'un avocat est déjà plus sec, mais aura ses effets dans 90% des cas.

Un plainte à l'IPI pour exercice illégal d'une activité de syndic non-bénévole est efficace, mais aura des effets secondaires vu que ce syndic est votre voisin. A utiliser seulement si différentes médiations et/ou actions n'a apporté aucune solution.

Si tout cela n'aide pas, alors il y a probablement plus de problèmes présents dans cette ACP que les honoraires du syndic.

Le permis d'urbanisme peut imposer des portes coupe-feu. Vous pouvez le consulter au service d'urbanisme de votre commune.

Le constat des pompiers est payant pour le demandeur. Ne le faites que quand c'est vraiment nécessaire, puisqu'il peut avoir des conséquences non négligeables pour les copropriétaires de l'immeuble. Et limitez le constat aux installations visées.

Revenons au sujet ... le dernier paragraphe corrigé (mots remplacés par moi sont sous-lignés) de la réponse du Ministre dit:

Donc selon le Ministre Belge des Finances le syndic d'ACP est un salarié. Un salaire n'est pas soumis au TVA. Un agent immobilier-syndic ne pourrait pas être soumis à l'IPI, puisqu'il n'est pas un indépendant .... .

L'autre thèse dit que c'est un indépendant, donc .... soumis à la TVA. C'est la thèse de l'UE, mais ... des exceptions nationaux sont admis. Les syndics en sont une.

En tout cas cette situation n'est pas claire.

Il faudra donc choisir entre deux médailles, et en accepter le revers:
- l'une être indépendant et organe de l'ACP (= TVA sur les honoraires et IPI obligatoire)
- l'autre être salarié de l'ACP (= un salaire sans TVA et pas d'IPI)

Pour moi c'est égal, mais la situation actuelle ne favorise que ceux qui ne veulent pas la transparence. Et obligent la majorité silencieuse des syndics à les suivre.

La solution "salarié" permet par contre de résoudre le problème des petits ACP.

L'AG de ratification du 15.11.2005, dont on parle dans ce sujet, avait ratifié les décisions de l'AG 2004 sans délibération.

L'AG du 15.11.2005 vient d'être annulé à son tour.

Le Juge a nommé lui-même un syndic provisoire pour une période de 2 ans, avec différentes missions supplémentaires, en supplément de son mandat de gestion générale.

Dont la nomination d'un autre commissaire aux comptes pour les comptes 1999-2005.

Le mandat du syndic provisoire a pris effet le jour du jugement, pour une période de 2 ans. Le syndic, nommé par l'AG 2006, n'est plus en fonction.

Je ne considère cela pas comme une victoire. Dans un procès il n'y a jamais des gagnants.

Mais je suis content que le Juge refocalise l'AG de fait sur l'entretien à longue terme de la copropriété.

Chose que j'avais demandé à discuter dans un groupe de travail lors de l'AG 2001, vu l'état du bâtiment déjà dénoncé en 1998 par un autre copropriétaire.