Chère Capsule,

Vraiment désolé pour cette intervention tardive, mais j'ai de très gros souci d'ordinateur (les voies de l'informatique me sont parfois vraiment impénétrables  )

Je confirme également que le greffe n'est pas le juge et qu'il se trompe.

La loi sur les baux de résidence principale du preneur est impérative. Cela veut dire qu'elle s'impose à tous et que les personnes ne peuvent pas y déroger, sous peine de nullité de la partie du contrat qui y déroge.

La loi n'autorise qu'une seule prorogation d'un bail de courte durée, aux mêmes conditions (sauf la durée, celle-ci ne pouvant toutefois pas excéder une durée totale de trois ans pour rester dans le domaine d'un tel type de bail), et par écrit. A défaut, il n'y a non pas plus de bail, mais bien un bail de 9 ans, ayant pris cours à la date d'entrée en vigueur du tout premier bail conclu.

Vous êtes donc bel et bien titulaire d'un bail de 9 ans. Le bailleur peut y mettre fin sans motif, au terme de la 3e, de la 6e ou de la 9e année. Une indemnité est due par lui s'il résilie le bail sans motif au terme de la 3e ou de la 6e année (9 ou 6 mois, autant pour moi, mais j'ai rarement vu un bailleur aussi suicidaire  ).

Le simple fait de vous avoir signifié un congé (ou renon ou préavis, les termes font souvent l'objet d'une certaine confusion) met fin au bail, à un terme fixé par la loi. Dans votre cas c'est donc au bout de la 6e année. Par ce simple fait, l'indemnité vous est due.

Ceci ne vous empêche pas de notifier un contre-préavis d'un délai d'un mois, à n'importe quel moment, c'est-à-dire au moment où vous aurez trouvé un autre logement.

Si votre bailleur a envie de louer entre-temps votre habitation à quelqu'un d'autre, c'est son problème et il devra s'expliquer avec son nouveau locataire qui sera évincé par vous (il va de gaffe en gaffe quoi).

Vous, il ne peut pas vous mettre dehors avant l'échéance de votre 6e année.

Donc, vous lui envoyez un recommandée en expliquant tout ça et en exigeant qu'il fasse le nécessaire pour que vous puissiez jouir paisiblement des lieux. Sinon, juge de paix et demande d'indemnités pour conduite totalement inappropriée.

Vous pouvez lui proposer d'établir une convention par laquelle vous mettez ensemble fin à son congé. Mais alors vous perdez votre indemnité, mais le bail ne prendra pas fin au bout de la 6e année.

Vu le personnage, suivez le conseil de PIM et faites vous assister.

Chère Capsule, que cela se passe pour le mieux et courage.

Le preneur n’est pas tenu des dégâts survenus sans sa faute ou par cas de force majeure. Il me semble que l’on est dans ce cas.

Il appartient en outre au bailleur de faire jouir paisiblement le preneur.

Bien à vous,

Il faut évidemment lire ce que j'écris ...

Les dispositions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur précisent :

Cela veut dire concrètement que lorsque le bien se dégrade par vétusté ou par l'usage locatif normal, le bailleur doit assumer toutes les réparations autres que locatives. Inversément, le bailleur ne peut pas mettre à charge du locataire les réparations locatives qui sont la conséquence de la vétusté ou de la force majeure.

Comme l'a soulevé Francis, le bailleur se doit d'effectuer les réparations nécessaires, autres que locatives, afin de garantir au preneur une paisible jouissance des lieux.

En ce qui concerne les exigences élémentaires, voyez l'arrêté royal de 1997.

Le bailleur doit en outre veiller à ce que le logement loué réponde aux exigences régionales en matières de logement. Je pense plus particulièrement au Code bruxellois du logement (voyez les art. 4 et suivants), à un premier arrêté d'exécution, ainsi qu'à un second.

Bien à vous,

Ne pas confondre clause pénale et article 1023 du Code judiciaire.

La clause pénale est celle par laquelle les parties conviennent de forfaitiser en quelque sorte le dommage qui pourrait résulter de la non-exécution d'une obligation contractuelle. Il n'est pas nécessaire d'ailleurs que l'exécution fautive ait entraîné quelque dommage. La survenance de la faute contractuelle est une condition nécessaire, mais suffisante (voyez l'usage des termes "plein droit et sans mise en demeure préalable" que l'on trouve dans de nombreux contrats de vente).

C'est une clause très courante dans les contrats de tous ordres. Certaines législations l'interdisent cependant pour certains types de contrats déterminés, où en limitent les effets.

La clause pénale est une technique conventionnelle tout à fait licite, mais puisqu'elle déroge au principe de la réparation intégrale, elle est soumise à l'appréciation du juge qui peut en vérifier le caractère raisonnable.

Voyez les articles 1226 et suivants du Code civil :

Bien à vous,

La visite des lieux peut être d’une part un droit-conséquence : le bailleur est par exemple tenu aux grosses réparations et, de manière générale, aux réparations autres que locatives (art. 2, § 2 des dispositions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur). Comment pourrait-il exécuter cette obligation s’il n’avait pas de possibilité d’accéder au logement ?

Il s’agit toujours d’un droit-conséquence s’il souhaite, par exemple, contrôler la bonne exécution de travaux qu’il a fait réaliser dans le logement du preneur.

Enfin, la jurisprudence reconnaît le droit au bailleur de constater la bonne exécution des obligations qui pèsent sur le preneur, dont celle, qui figure parmi les deux obligations principales, d’occuper les lieux en bon père de famille, ou encore celle concernant l’affectation des lieux. Le droit de visiter les lieux doit toutefois s’exercer avec délicatesse et ne pourrait se muer en une investigation continuelle. En général, une visite annuelle est admise sans difficulté. Mais il est en effet plus prudent et plus transparent de régler la question dans le bail.

Enfin, en cas de vente ou de mise en location, le bailleur a également le droit de faire visiter le logement à des candidats, selon les usages des lieux, à défaut de stipulation dans le bail, et généralement 2 à 3 fois par semaine, pendant 2 ou 3 heures consécutives.

Mais dans tous les cas, le bailleur ne peut pénétrer dans les lieux que moyennant l’autorisation du preneur … ou du juge si aucun accord ne peut être dégagé.

Bien à vous,

Chère Marie,

Nul besoin d'être inspiré pour constater que les deux articles sont contradictoires.

Lorsqu’un bail est fait à tant le mois, il est logique de payer le mois en cause dans le mois. Il est cependant d’usage que le loyer se paye par anticipation, c’est-à-dire en début de mois et non pas en fin de mois. Etablir un contrat pour un an à tant le mois, tout en exigeant le paiement de l’année par anticipation est un non sens.

Si l’on s’en référer aux règles d’interprétation des conventions contenues dans le Code civil, « Ce qui est ambigu s'interprète par ce qui est d'usage dans le pays où le contrat est passé ». « Dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. » Ces deux dispositions légales sont de nature à renforcer votre position juridique.

Par ailleurs, l’article 1762bis du Code civil interdit explicitement la clause résolutoire expresse, telle celle qui figure à l’article 31, et il n’est pas contesté que cet article est de droit impératif. Autrement dit, le bout de phrase « Dans le cas où cette somme n’était pas versé sur le compte du propriétaire, le bail serait de commun accord par les 2 parties et le preneur versera une indemnité de rupture de 3 mois de loyer » est légalement nul.

Enfin, il est évident que faire un bail d’un an à tant le mois, puis faire payer l’année par anticipation est constitutif d’une garantie locative.

L’art. 10 des dispositions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur précisent :

La loi interdit donc qu’une garantie locative constituée par une somme d’argent excède trois mois de loyer. Toute clause contraire est nulle.

Le bailleur vous demande donc de conclure un contrat dont une série de clauses sont nulles de par l’effet de la loi, du moins c’est mon opinion. A défaut d’être nulles, elles ne peuvent s’interpréter qu’en votre faveur.

Vous pourriez, partant, jouer l’autruche
(depuis le temps que j'avais envie de la placer celle-là  )

et signer le bail, puis refuser l’application des clauses nulles. Mais cela serait immanquablement source de vives tensions. Cela risque même d’aboutir chez le juge de paix, qui vous donnerait vraisemblablement raison. Mais que de tracas pour vous …. et pour le bailleur.

Je ne puis que vous conseiller d’attirer l’attention de l’intermédiaire sur la fragilité de certains aspects du contrat, et, c'est là la seule voie raisonnable, de demander qu’un contrat équilibré et conforme à la loi soit conclu.

Bien à vous.

Le bailleur veut s'offrir de garanties en ce qui concerne le paiement des loyers, ce qui en soi est tout à fait compréhensible.

Mais s'agissant d'un bail de résidence principale (du moins c'est ce que je déduis des informations disponibles), une garantie qui consiste en une somme d'argent qui est mise en gage ne peut dépasser l'équivalent de trois mois de loyer. Or ici, il faudrait payer par anticipation 11 mois de loyer. Pour moi il s'agit en effet d'une mise en gage. En outre, le bailleur ne peut pas disposer des sommes données à titre de garantie locative sans l'accord exprès ou sans décision de justice.

Selon moi donc, l'on cherche ici à contourner les limites légales. Or, la disposition en matière de garantie locative étant impérative, il me semble que la clause est nulle.

En outre le bail est conclu pour une courte durée. Y insérer une clause résolutoire expresse comme celle vantée (même si l'on tente de la faire apparaître comme une condition suspensive en l'espèce) est également contraire à l'esprit et à la lettre de la loi. Cette clause me paraît donc également nulle.

Mais ce n'est jamais que mon opinion,

Bien à vous,

Pour information, un arrêté royal relatif à un service de médiation pour l’énergie est paru ce jour.

Selon son art. 2 : « Le client final qui souhaite formuler une plainte au sujet d'une entreprise d'électricité ou de gaz peut introduire, par lettre, par télécopie ou par courrier électronique, une demande à cet effet auprès du service de médiation. »

Suivez ce lien pour plus d’informations.

Bonjour,

Une précision d’abord sur votre bail. Il s’agit d’un bail de courte durée et l’on ne peut en principe pas y renoncer avant l’échéance. Il existe cependant une controverse quant à la validité de la clause de votre bail qui vous permettrait de résilier le bail avant son terme et en cas de contestation, tout dépendra vraisemblablement du juge qui sera amené à trancher le cas échéant. Mais à titre d'exemple, si vous aviez conclu un bail de 9 ans et que vous l’auriez résilié en sorte qu’il prenne fin avant la fin de la 3e année (toujours possible pour ce type de bail), la loi prévoit une indemnité d’un mois de loyer pour le bailleur, outre le délai de préavis de 3 mois. Donc, le mois réclamé dans votre cas me semble raisonnable.

Une garantie locative est en général donnée pour garantir l’ensemble des obligations du preneur à raison du bail à loyer : bon état d’entretien locatif, paiement des loyers, paiement des charges, etc. Il faut donc vérifier votre bail sur la portée de votre garantie.

Il est admis que la garantie ne doit être libérée qu’à l’issue du bail, jusque là c’est évident, lorsque l’ensemble des obligations sont exécutées. Concrètement, cela veut dire que votre bailleur n’est pas tenu de libérer la garantie locative aussi longtemps que le décompte final des charges n’est pas établi. Ce décompte doit cependant être établi dans un délai raisonnable, compte tenu de la manière dont cela ce faisait par le passé.

En l’absence d’état des lieux, vous êtes légalement présumé restituer les lieux dans l’état où vous les avez reçus.  Cela ne veut cependant pas dire que vous pouvez remettre les lieux dans un état quelconque. Vous êtes tenu de les remettre en bon état d'entretien locatif (par exemple, sauf erreur, du papier peint est présumé amorti après 9 ans. Si le vôtre l'était déjà totalement maintenant, vous devriez supporter 6/9e d'un nouveau papier peint). Il appartient cependant au bailleur d’apporter la preuve de ce que vous n'avez pas remis les lieux en bon état d'entretien et de réparations locatifs .

Bien à vous,