L'avocate était  membre du cabinet qui s'occupe du dossier depuis plus de 10 ans .
L'avocat principal a pris sa retraite l'an passé et lui a  transmis  le dossier .
Nous sommes en procès depuis plus de 20 ans avec ce CP défaillant  qui " s'amuse " a  tout constester depuis qu'il prétendu avoir payé +/-
1000 euros il y a 25 ans que le syndic de l époque n'aurait pas imputé .Il y a 3 ans il devait plus de 30.000 euros d 'impayé et le juge lui a ordonner
de payer +/- 25000  en attendant la conclusion du procès . Ce qu'il fait mais continue à ne pas payer ses nouvelles charges .
il a introduit une action il y a +/- 20 ans contre la CP . on a gagné tous les procès sauf ce dernier .
L 'échéance du syndic est fin mars  et nous n'avons pas voté sa demande de nouveaux contrats  dont ses exigences financières en matière de suppléments  étaient  déraisonnable .On devrait rediscuter du contrat lors de la prochaine AGO.
la longueur de la procédure tient principalement au CP défaillant qui a plusieurs reprises  indique vouloir discuter ... qui ne vient pas aux AG
et qui lorsqu'il est présent  et que l'ACP lui fait des propositions (annulations interêts )  déclare ne pas connaître l'état du dossier  et puis se tire de l'AG  se contentant de   voter contre l'approbation des comptes .
dans des  attendus d'un vieux jugement le condamnant ,le juge lui rappelait qu'il avait 4 mois pour contester  , or il avait introduit sa demande de contestation  plusieurs années après  .( pendant près de 15 ans il n'a assister a aucunes AG  ni voter contre  l'approbation des comptes )
sa politique de paiement est systématiquement  de foutre le bordel dans la comptabilité pour mieux la contester comme inexacte.
par ex : s'il doit pour janvier 1000 euros , pour février 700 euros , pour mars 500 euros .....il va envoyer 270 euros .
le syndic imputera cette somme sur le plus vieux paiement en attente .... et il le contestera en disant qu'il faut l'imputer au mois de mars .....
C'est systématique. il a un jour remis en main propre une somme cash a notre avocat   (genre 640,50 euros)  et conteste ultérieurement que le syndic ne l'a pas imputé a cette date et que les intérêts qu'il doit  sont donc inexacts....et c'est repartit pour un tour .

Je ne dirais rien de plus. Et j'attendrais la sortie effective. Ce sera une affaire plus simple devant le juge.

La réponse ne s'est pas faite attendre trop longtemps.
Sans surprise il reste sur ses positions.

J'ai mentionné les différents articles du décret que grmff m'a fourni pour défendre mon point de vue et voilà sa réponse :"Je pense que l'on peut encore apporter et citer de multiples loi ou décrets à ce sujet très vaste. C'est pour cette raison qu'un accord commun appelé contrat locatif cadre (plus précisément) les responsabilités des parties."
Donc si je comprends bien, il y a des lois, mais si certaines ne sont pas respectées ce n'est pas grave car il y a un contrat qui permet d'avoir des règles plus simples.
Il maintient que je lui dois un mois d'indemnité, comme la loi le prévoit dans le cadre de résiliation anticipée pour baux à courte durée (cette loi -là, il veut bien l'appliquer curieusement).
Et il se permet même de me dire "Avec toute la bonne volonté je ne saisis pas comment le texte ci-joint et pourtant si évident vous semble encore flou ou incompréhensible!", on est d'accord qu'il fallait oser la sortir celle-là ?

Alors que je lui ai fait remarquer qu'il n'avait jamais enregistré le contrat de renouvellement de 2023, il me répond "ce contrat est enregistré et tant que la personne est enregistré à la maison communale à cette même adresse il reste enregistré pour une durée indéterminée."
Je doute de sa parole car je n'ai jamais reçu de notification sur ce sujet et je viens de vérifier sur MyMinfin, je confirme que je n'ai pas ce contrat dans mes documents. Je suppose donc qu'il mentionne en fait le contrat initial de 2020, qui lui avait bien été enregistré.
C'est du détail vu que selon le décret de mars 2018, ce contrat de renouvellement est de toute façon non avenu mais bon, c'est pour vous dire la mauvaise foi de la personne en face. Un coup c'est le premier contrat qui compte, un coup c'est le deuxième contrat qui fait foi.

Concernant le PEB, il m'a transmis le certificat de l'appartement au 2e étage, alors que celui que je loue se trouve au 1er étage (c'est une ancienne maison de maître rénovée en plusieurs appartements, un par étage).
Question : Si les 2 appartements sont à priori identiques (je ne suis jamais rentré dedans mais je suppose que c'est le cas) et rénovés en même temps. Le certificat PEB d'un appartement peut-il être utilisé pour les autres ?
J'en doute fortement mais bon, on ne sait jamais...

Bref, une fois de plus il applique les règles qu'il veut et ça devient n'importe quoi.
Demain matin, je me rends au Greffe de la Justice de Paix pour y entamer les démarches nécessaires.

A ce sujet, est-il préférable que je prévienne le propriétaire que j'entame ces démarches ? Ou au contraire vaut-il mieux couper tout dialogue avec lui ?
Et autre point, mon préavis se termine le 31 octobre et je dois m'arranger pour faire l'état des lieux de sortie avec son représentant.
Vu que je vais entamer les démarches auprès d'un juge de paix, est-ce que je dois quand même procéder à l'état des lieux de sortie ou dois-je bloquer cette procédure tant que le jugement n'a pas été prononcé ?

petitluc a écrit :

Bonjour
samedi j'aperçois un courrier judiciaire ouvert sur la tablette du hall d'entrée de la CP. Il est adressé a notre ACP.
puisqu'il est visible (qui l'a ouvert ? ) j'en prends connaissance : c'est une décision judiciaire concernant un procès en cours avec un CP
mauvais payeur depuis  plus de 25 ans (un avocat )  ...et auquel la CP lui réclame encore 13.000 euros d'arrières de charges + intérêt ....
Nous sommes déboutés ...au motif que lors du procès notre avocat  n'était pas présent pour plaider et que celle ci n'a pas introduit un dossier de pièces  . par ailleurs , le tribunal estime n'avoir retrouvé ni un relevé des faits sur laquelle notre demande principale se fond ni une motivation du fondement de notre demande .
le tribunal déclare l 'irrecevabilité de notre demande  (les charges impayées)  et nous condamne également à des frais de procédure .(1000 euros)
J'envoie immédiatement un mail au syndic pour lui signaler cela avec copie du jugement .car nous sommes attérés dans la CP par cette décision.
En lui demandant de réagir (demander explication à notre avocat + interjeter appel ) .
Depuis samedi aucunes réactions : même pas de réception du mail de notre demande .Rien , absolument rien !!!
cela fait également  déjà des mois que le syndic ne réponds plus à nos différents courriers de CP sur le site internet de l'ACP .
Que peut on envisager de faire ?(envisager une AGE ne servirait à rien n'ayant toujours pas trouvé un autre syndic )

Faire appel avec la même avocate ?

Etant donné que le couple est marié, la loi m'oblige a adressé le renon de bail aux deux époux ( une aberrante situation belge vu que les deux vivent sous le même toit) et non qu'à un seul des époux , chose que la société a fait.

Le juge a estimé que je devais savoir  le mariage car lors de la visite de l'achat du bien, le couple était présent (chose que j'ai complètement oublié et qui est clairement contestable) et que le loyer est toujours versé via le compte de l'épouse dont je ne connaissais pas le nom.....

Je pense que soit mon avocat a été mauvais, soit le juge a clairement voulu "défendre" les locataires.

Quid des solutions actuelle pour expulser ces locataires étant donné que le bail a été automatiquement reconduit?

Bonsoir,

Je crée cette discussion car je suis dans une situation un peu particulière et la résiliation anticipée de mon bail ne se passe pas dans les meilleures conditions. Et je souhaiterais connaitre l'avis de personnes habituées pour savoir comment gérer ça au mieux.

En janvier 2020, je signe un contrat de courte durée pour un appartement à Liège, pour une durée de 3 ans. Tout se passe bien.
Mi-décembre 2022, à l'approche de la fin de cette durée de 3 ans, mon propriétaire m'envoie par recommandé un contrat de renouvellement pour une nouvelle durée de 3 ans.
Désirant rester dans cet appartement, j'accepte et signe le contrat.
Mais en juillet 2023, j'ai besoin d'un appartement 2 chambres donc j'envoie mon renon au propriétaire (par mail et par recommandé). Il accuse bonne réception fin juillet, le préavis débute donc le 1er aout 2023.
Et c'est là que les soucis commencent.
Tout d'abord, il y avait une clause dans le contrat concernant les résiliations, spécifiant que la résiliation ne pouvait se faire qu'à la date d'anniversaire du contrat, et avec une notification de 6 mois. Pour mon propriétaire, je devais donc prester un préavis jusqu'au 31 décembre 2023.
Je découvre à ce moment-là l'existence du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, spécifiant notamment des règles claires concernant les résiliations anticipées et les préavis. J'informe alors mon propriétaire que la clause du contrat ne respecte pas la loi et je lui demande, de bonne foi, quelle est la règle à respecter : la clause ou la loi ? Il me répond que c'est le contrat qui fait foi, donc préavis jusque décembre 2023.
Et en même temps, il me donne quelques informations pour trouver un remplaçant, que je suis responsable de l'annonce et des visites, ainsi qu'un petit texte avec les coordonnées du propriétaire à fournir aux éventuels candidats pour la suite des démarches.
Pour moi, il me donnait ces informations-là car je lui avais demandé s'il était possible de trouver un arrangement à l'amiable, je pensais donc que c'étaient des conditions au cas où je voudrais trouver un remplaçant afin de mettre fin au préavis plus tôt.

Le temps passe, je discute avec mon entourage de la situation et tout le monde me dit que c'est très étrange qu'un contrat puisse nullifier la loi. Et de mon côté, durant cette période je n'avais pas vraiment le temps de faire des recherches actives pour trouver un remplaçant, quelques contacts et visites qui ne portent pas leur fruit. Tant pis pour moi, je paye mon préavis.
Arrivé en octobre 2023, je prends quand même la peine de contacter un notaire, puis un avocat, pour savoir si oui ou non la clause du contrat nullifie la loi.
Mi-octobre, j'obtiens une réponse formelle : c'est la loi qui nullifie la clause, pas l'inverse !
J'informe donc mon propriétaire que mon préavis se termine le 31 octobre, point final.

Forcément, mon propriétaire n'est pas content de la situation et me reproche de notifier mon refus d'appliquer la clause du contrat aussi tard... De mon point de vue, s'il ne m'avait pas menti en juillet lorsque je lui avais fait part des différences entre le contrat et la loi, nous n'en serions pas là.
Mais en plus de ça, il me reproche de ne pas avoir respecté l'obligation de remise en location, avec publication sur Immoweb.
Quand j'avais cru qu'il me donnait des informations et des conseils pour trouver un remplaçant, dans le cadre d'un arrangement à l'amiable pour réduire la durée du préavis, j'avais tort. En fait il voulait dire que c'était à moi de faire toutes les démarches pour trouver un nouveau locataire à sa place, pas seulement pour réduire la durée du préavis mais de manière générale, et en plus il m'imposait d'utiliser Immoweb (les frais d'abonnements à ce service étant alors à ma charge). Donc ici, il m'imposait en réalité de nouvelles règles, à son plein avantage, qui n'étaient pas présentes dans le contrat initial. Et lui n'a évidemment rien fait de son côté pour trouver un nouveau locataire.
Est-ce une pratique vraiment autorisée ?
Etant donné que je n'avais pas compris ça comme ça, je n'avais pas émis mon refus d'appliquer ces règles lorsqu'il me les a données en juillet, je suppose que mon silence à ce moment-là peut servir de consentement tacite ?

Ensuite, vous vous souvenez au début de mon explication, je vous ai parlé d'un contrat de renouvellement d'une durée de 3 ans après un premier contrat de 3 ans ?
J'ignorais à ce moment-là que c'était interdit, un contrat de 3 ans qui arrive a terme se transforme en contrat de 9 ans. Et visiblement mon propriétaire l'ignorait aussi vu qu'il l'a découvert il y a 2 jours.
Et cerise sur le gâteau, autant le premier contrat (celui de 2020) a bien été enregistré auprès du SPF, autant le contrat de renouvellement (de 2023) ne l'a pas été.
Malheureusement je n'ai découvert toutes ces lois que récemment donc je n'ai jamais mis en demeure pour mon propriétaire pour qu'il enregistre le contrat (je sais qu'il existe une règle qui ôte l'obligation de payer un préavis et des indemnités dans le cas de contrat non enregistré mais ce n'est pas applicable ici).
Aujourd'hui, et après avoir discuté avec mon propriétaire, il accepte ma fin de préavis au 31 octobre (que j'ai donc déjà bien payé en ce début de mois), mais me demande un mois d'indemnité. Et ça, en plus de respecter mon "obligation" de poster une annonce sur Immoweb (dont tous les frais sont à ma charge) et d'assurer les visites jusqu'au 31 octobre.
Il a également pris connaissance du fait qu'un contrat de 3 ans est normalement transformé en contrat de 9 ans, mais comme j'ai accepté de signer un nouveau contrat en 2023, il considère que c'est ce contrat-là qui fait foi et qu'il peut donc appliquer les règles d'un contrat de courte durée. Pas de bol pour moi, une loi n'a pas été respectée mais comme un contrat a été signé, c'est le contrat qui importe.
Là où moi, je défends l'idée qu'on est désormais censé être dans le cadre d'un contrat de 9 ans, au cours de sa 4e année, et je n'ai donc pas d'indemnité à lui payer.
Il en profite d'ailleurs une fois de plus pour mélanger un peu tout à son avantage car il me dit qu'un départ au cours de la première année implique une indemnité de 3 mois (c'est effectivement le cas pour un contrat de 9 ans, pas pour un contrat de courte durée) mais il ne me demande qu'un mois, il pense me faire une fleur...
Et je rappelle que ce contrat de renouvellement n'a jamais été enregistré donc je me pose de sérieuses questions quant à sa validité face à la loi.

Ah et j'ajouterais que le propriétaire ne m'a jamais fourni le PEB de l'appartement (je ne suis même pas sûr qu'il l'ai), et qu'il m'a fait verser la caution locative sur son compte bancaire personnel...
Donc pour quelqu'un qui ne respecte pas plusieurs loi et joue avec les règles comme ça l'arrange, je trouve un peu gonflé qu'il me fasse passer pour le fautif qui ne respecte pas ses engagements.
Et je précise que j'ai toujours été un très bon payeur, jamais de retard, je n'avais jamais eu le moindre problème avec le propriétaire durant les 3 ans et demi que j'ai été locataire de cet appartement.
Cela fait maintenant plusieurs jours que j'échange des mails avec lui pour résoudre au mieux la situation (j'ai conscience que j'ai des torts, si j'avais pris plus au sérieux ma recherche de remplaçant, nous n'en serions probablement pas là), notamment en la confrontant face aux lois qu'il n'a pas respecté. Mais sa réponse reste globalement la même à chaque fois, c'est ma faute, et les "arrangements" qu'il propose continue à me mettre en défaut et à l'arranger lui.
J'ai déjà fait preuve de bonne foi en acceptant de poster l'annonce sur Immoweb, en payant donc moi-même l'abonnement à ce service, et en organisant des visites. Mais il insiste pour le paiement de l'indemnité.

Voilà, merci de m'avoir lu.
Que pensez-vous de cette situation ?
Croyez-vous que je devrais continuer d'accepter ses conditions (annonce + visites à ma charge jusqu'au 31 octobre et indemnité d'un mois) ou est-ce que cela vaudrait la peine de remonter le cas vers un juge de paix ?

Serge berge a écrit :

Bonjour
Je loue un bail commercial, suite une infiltration d'eau qui provient de la voisine je me retrouve dans l'incapacité à exercer mon activité depuis un mois
Le bailleur fait trainer les choses, et aucune réparation n'est annoncée
Puis je résilier mon bail ?
Si oui ? C'est quoi la procédure
Merci d'avance

Une seule solution: l'avocat...