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#1141 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10
Il n'y a pas une voie unique. Il faut être prêt à toutes les éventualités. Se retrouver sans syndic, ce n'est pas très confortable.
Avec une information de tous les copropriétaire à l'avance, avec une campagne d'information et avec une bonne AG qui est d'accord sur un candidat syndic de manière quasi unanime, si le syndic démis claque la porte, je n'hésite pas et je nomme le candidat syndic choisi par l'AG.
Sans information, avec une AG houleuse, et un syndic qui s'accroche, je serait évidemment plus circonspect, et je demanderais immédiatement au syndic de convoquer une AGE, par une demande faite sur place signée par 20% des propriétaires.
Si vous me relisez, c'est ce que j'ai écrit. Je ne conseille certes pas de faire un putsch sans transparence vis à vis des copropriétaires.
Oui, mais on est dans une discussion de quelqu'un qui veut faire un putsch et demande s'il peut virer le syndic actuel pour en faire nommer un nouveau uniquement choisi par quelques CP obscurs sans aucun mandat. Tout en voulant éviter de devoir tenir une AGE et laisser aux autres CP le temps de réfléchir, de s'informer, de comparer, ...
Tout cela, sans avoir prévenu ni le syndic, ni l'ensemble des CP avant l'AG.
Dans la bonne méthode et dans les règles en toute clarté, je suis d'accord avec vous mais ce n'est pas ce qui est voulu ici.
#1142 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10
GT a écrit :L'ordre du jour de l'AG qui a été convoquée est établi par le syndic. L'art.577-6, § 3, . C. civil stipule que la convocation indique l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. L'AG ne peut en principe voter que sur des points figurant à l'ordre du jour. L'ordre du jour = le menu de l'AG. Il est en principe interdit aux copropriétaires de dîner à la carte. Seuls les points figurant à l'ordre du jour feront l'objet d'une décision.
Certes oui. Mais quand je commande des moules, il est évident que les frites sont incluses, même si elle ne sont pas mentionnées dans le menu. Quand je commande une bière, on me fournit le verre aussi. Quand je commande un café, il y a du sucre. Quand je demande deux boules de glace, il y a le cornet.
Quand on vote sur le syndic, il est inclus qu'on en choisit un nouveau si on ne garde pas l'ancien.
Mais comment choisir un syndic quand tout se fait dans l'ombre et que les CP n'ont reçu aucune information sur les candidats ?
Je suis du même avis que GT.... impossible de choisir un nouveau syndic dans ces conditions !
Il faudra une AGE. Je ne comprends pas non plus cette volonté de vouloir à tout prix éviter la transparence et une AGE formulée par les putchistes.... tout cela n'augure rien de bon sur la bonne intégrité de ce groupe de travail obscur !
#1143 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Emprunt pour achat et double vente en même temps ? » 15-08-2020 14:58:53
Votre situation n'a rien d'exceptionnelle et est très classique : vente d'un bien, un PH en cours et achat d'un nouveau bien !
Rien que de l'ordinaire.
Ne vous en faites pas, de nombreuses solutions existent et votre banquier vous donnera déjà les premières informations.
Le vendeur n'est pas concerné par votre situation, inutile de lui en parler. Spécifiez juste la clause suspensive classique d'obtention d'un crédit dans votre offre d'achat.
Par contre, je vous recommande de passer une partie de votre week-end sur ce site pour trouver tous les bons conseils sur la bonne formulation de l'offre d'achat et le bon choix de formule de crédits par rapport à tout ce qui existe...
#1144 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10
grmff a écrit :Pourquoi il doit se barrer? Ben, il ne doit pas. Mais certains le font quand même...
sans prester le préavis contractuel??? il indemnisera dès lors la copropriété je suppose...
Vous vous comportez mal en le virant sous la forme d'un putsch ("en traître"), il pourrait mal le prendre.... c'est un humain avec des ressentiments d'humains....
Qui sait comment il va se comporter ? il pourrait ne rien dire et accepter le préavis (et les honoraires) mais la motivation de faire son travail se fera nécessairement ressentir et il est probable que ce sera des prestations très très réduites...
Je ne comprends pas cette lâcheté de certains CP quand ils ne sont pas content de leur syndic et souhaitent le remplacer !
#1145 Re : Locations et baux » dégât connu et reconnu mais quid de L'ELS » 07-09-2020 15:17:19
Dans la plupart des contrats d'assurance, il est indiqué que le sinistre doit être déclaré sous 48h....
Est-ce le cas ? la cie pourrait refuser d'intervenir dans un sinistre déclaré hors délai !
Par contre, si la cie accepte de couvrir des dégâts pour un contrat en cours, je vois mal comment le propriétaire pourrait décider de lui-même de ne pas lui demander d'intervenir et exiger du locataire qu'il paie la totalité des dégâts au lieu de la franchise.
C'est le piège d'un abandon de recours... le locataire est aussi partie au contrat et a le droit de demander l'intervention de la cie. Il paie pour ça et le problème du proprio qui voit sa sinistralité augmenter ne le concerne pas !
#1146 Re : Copropriétés forcées » Syndic bénévole - rémunération » 15-09-2025 14:52:14
Si on met de côté la question du remboursement des frais consentis pour compte de la copropriété (qui sont toujours autorisés !) et, éventuellement, une petite indemnité complémentaire pour les faux frais (qui ne sera, en pratique, jamais contrôlée si elle est raisonnable).
Un syndic rémunéré est un syndic professionnel soumis à toutes les obligations d'un pro : inscription comme indépendant à la BCE, TVA, cotisations sociales trimestrielles, tenue d'une compta, impôts à payer, .... Je ne vois pas en vertu de quelle législation un syndic rémunéré pourrait échapper à tout cela tout en restant dans la légalité !
Et je ne sais pas ce que pense l'IPI d'un syndic (copropriétaire) rémunéré : est-il toujours autorisé comme syndic de son ACP ou devient-il un syndic pro avec obligation d'être agréé (IPI ou autres métiers acceptés) ?
#1147 Re : Locations et baux » dégât connu et reconnu mais quid de L'ELS » 07-09-2020 15:17:19
Et bien, vous avez donc la réponse de ce qu'il faut faire sans hésitation :
- Demander une copie du devis au vitrier pour vous assurer du travail prévu
- Demander le prix du devis + TVA en tant que dégâts locatifs
Pour la suite, cela dépendra de votre locataire : a t'il vraiment fait une déclaration sinistre ? la cie va payer ? tout cela sera son problème et ne vous intéressera que pour la question de la commande et de la facture : à votre nom ou au sien....
#1148 Re : Locations et baux » dégât connu et reconnu mais quid de L'ELS » 07-09-2020 15:17:19
Donc à la grosse louche je retiens 500€,
je fais établir la facture au nom du locataire sortant , je lui fais envoyer pour qu'il puisse retoucher de son assurance.
Je lui rembourse les 500€ dès que le travail est fait.
Mais s'il ne paye pas le vitrier ??? Le vitrier ne peut il se retourner contre moi ?
500€ si la TVA est de 6% mais 565€ si la TVA est de 21%
Selon vos interventions précédentes, c'est le locataire qui a fait la commande au vitrier.
Il est donc seul responsable du paiement envers l'entrepreneur.
Le vitrier n'a aucun contrat avec vous ! Même pas tacite...
#1149 Re : Locations et baux » dégât connu et reconnu mais quid de L'ELS » 07-09-2020 15:17:19
Si la vitre n'est pas remplacée à la sortie, vous devez vous faire indemniser du montant des dégâts (465 € + la TVA).
Quand le vitrier aura fait la réparation (et que vous aurez été voir pour valider le travail), il vous présente la facture faite à son nom (pour qu'il puisse la remettre à son assureur) et vous lui remboursez le montant pour qu'il paie l'entrepreneur.
Il va rentrer la facture à la cie qui ne paiera qu'une partie de ce montant après déduction de la franchise mais ce n'est plus votre problème.
#1150 Re : Locations et baux » Changement de locataire » 09-08-2020 08:48:37
Chère Madame,
Je passe ma vie à signer des contrats. Il suffit de bien s'entourer et/ou d'être compétent! Vous, vous dites avoir peur d'en signer, c'est votre problème.
Au fond, louez-vous seulement des biens? Signez-vous des baux? Quelle est votre expérience? Surtout si la vue du moindre contrat vous fait trembler de peur...
Je serais curieux de voir où j'ai dit que j'avais peur de signer un contrat.... ou que la vue du moindre contrat me fait trembler de peur...
A court d'argument, vous vous mettez à fabuler et inventer des éléments bidons pour vous en servir.... comme d'habitude....
#1151 Re : Locations et baux » Changement de locataire » 09-08-2020 08:48:37
Chère Madame,
Vous n'avez rien compris!
Comme je n'ai pas de temps à perdre avec d'éventuels ennuis, je règle toujours mes affaires le plus parfaitement possible!
Jeremy a posé une question, je lui fait profiter de mes dizaines d'années d'expérience gratuitement.
Vous avez reconnu que, vous, vous n'aviez AUCUNE expérience avec ce type de contrat. Pourquoi alors intervenir...
Je passe ma vie à signer des contrats. Il suffit de bien s'entourer et/ou d'être compétent! Vous, vous dites avoir peur d'en signer, c'est votre problème.
Au fond, louez-vous seulement des biens? Signez-vous des baux? Quelle est votre expérience? Surtout si la vue du moindre contrat vous fait trembler de peur...
Il faut vraiment que vous amélioriez votre compréhension de texte.... on ne parle pas de vous et vos dizaines de biens. On ne parle pas de vous et vos dizaines d'années d'expérience. On ne parle pas de vous et votre organisation parfaite. On ne parle pas de vous et tout ce que vous avez mis en place pour votre confort personnel. etc etc On ne parle pas de vous !
Jeremie a un bien, un locataire qui part, un autre qui arrive 3 jours plus tard. Pas de raison de se prendre la tête et chercher le bon fournisseur, le bon tarif, le bon contrat,...
Pour le reste, je note que vous passez votre vie à signer des contrats mais, vu le poste que vous annoncez occuper, ils sont plus que certainement lu, relu et analyser en profondeur par le service juridique de votre super boite !
Entre vos interventions où vous mettez en avant votre qualité d'expert, celles où vous étalez vos affaires et l'insistance à répéter continuellement que vous répondez gratuitement sur ce forum, je crois avoir une très bonne idée de votre personnage...
On est très loin de la réciproque 
#1152 Re : Locations et baux » Changement de locataire » 09-08-2020 08:48:37
Chère Madame,
Que d'assertions complètement fausses!
1/ Je ne suis pas consultante, j'exerce une fonction dirigeante dans une société pan-européenne!
2/ Temps "perdu"? 1minute et 30 secondes?
3/ J'ai choisi une fois pour toute le même fournisseur, tarif maison vide toujours le plus intéressant! De toutes façons pour quelques jours, je ne vais pas faire d'étude comparative! Ce serait parfaitement stupide!En plus, vous venez donner des commentaires ici, mais vous reconnaissez que vous n'avez aucune expérience avec ce type de contrat?
Incroyable!
Par contre, moi j'ai souvent le cas, souvent avec mes expats qui sont mutés ou autre et qui me demandent de pouvoir payer leur préavis pour pouvoir partir sur le champ sans devoir le prester!
Tous mes biens sont donc chez le même fournisseur et il me suffit de réactiver le contrat correspondant! Durée 1min30!
panchito le monde et le forum pim ne tourne pas autour de vous. Ne vous en déplaise !
Ma réponse est pour Jeremy. C'est lui qui pose une question, demande des avis.
Il n'est pas multipropriétaire, son locataire n'est probablement pas un expat, il n'a pas de dossier déjà ouvert chez le fournisseur d'énergie proposant les meilleures conditions de contrat, etc, etc,.... pour tout votre blabla !!!!
Je n'ai pas d'info détaillée sur les contrats "maison vide" mais j'ai suffisamment de connaissances et d'expériences pour savoir qu'il faut se méfier des contrats que l'on signe. Et la procédure que je décris est le minimum à faire avant de contracter !
Pour ce qui est de votre vie personnelle, elle ne m'intéresse pas. Je n'en retiens que ce que vous vous plaisez à étaler ici...
#1153 Re : Locations et baux » Changement de locataire » 09-08-2020 08:48:37
panchito a écrit :La solution le plus sécurisante pour le locataire est de mettre fin à son contrat avec son fournisseur après la signature de l'état des lieux de sortie reprenant les index et restitution des clés. A priori, rien ne l'empêche, même si la durée contractuelle du bail est fixée au 31/8/2020..
Et oui! Et donc si vous ne reprenez pas les compteurs à votre nom juste après l'ELS, le locataire va demander de les couper!
Et légalement c'est son droit!
Bonjour les coûts pour les réouvrir ensuite...
Vraiment je ne comprends pas comment il y a des gens qui puissent recommander de ne pas suivre les règles alors que c'est si facile par Internet!
Mes biens y sont déjà connus (je prends toujours le même fournisseur pour mes biens en "maison vide"), donc je dois juste remplir les index et réactiver mon contrat. Durée 1min30.
Et vous êtes SAFE!
Et le nouveau locataire rentre 3 jours plus tard et signe avec vous le document de transfert des compteurs avec les index qu'il lit avec vous lors de son ELE. Tout est parfaitement correct, juste et légal.
Donc où est le problème? Pourquoi ne pas respecter les régles?
J'avoue que vu comme ça, pourquoi pas.
Vous rendez-vous compte de ce que cela implique comme prestations & temps perdus pour éviter de demander à votre loc sortant de garder son contrat jusqu'au 31 et de signer directement avec le nouveau ?
panchito est consultante : tout est toujours simple tant qu'on ne doit pas le mettre en oeuvre et que le volume vient un peu compenser les coûts & le temps perdu.... Si j'ai bien compris vous avez un bien et un locataire qui succède directement au sortant. Pas de quoi sortir l'artillerie lourde et je ne vois pas quelle règle on enfreint à faire coïncider l'entrée et la sortie des locataires...
A faire et être attentif si vous voulez suivre les conseils de panchito :
- Vous devez choisir un fournisseur et vous y inscrire
- Vous devez choisir le meilleur tarif pour les frais fixes : par exemple, est-ce qu'ils sont au prorata temporis ou par mois-trimestre-année commencé...
- Vous devez bien lire le contrat qu'on vous propose pour vous assurer qu'il n'y a pas de frais cachés, de durée minimum ou de délai ou d'indemnité pour résilier votre contrat maison vide. Est-ce qu'il faut un écrit, un mail, un recommandé ?
- etc... peut-être encore d'autres choses mais je ne suis pas habitué à ce type de contrat... Par contre, je suis habitué à la roublardise des vendeurs de contrat d'énergie !!!
Enfin, je suis de l'avis de rexou : pourquoi un locataire viendrait vous chercher des poux parce que vous choisissez la voie la plus simple et la plus cohérente pour tout le monde...
#1154 Re : Ventes et achats » Ma cave a disparu » 17-08-2020 20:59:46
max11 a écrit :Je vais faire l'avocat du diable....
L'offre est faite à un prix plus bas que le prix demandé. Le vendeur pourra prétendre qu'il l'a acceptée parce que la cave ne faisait pas partie du deal.... Cela se fait souvent pour un parking pourquoi pas pour une cave ?Fort bien. Mais alors le vendeur peut aussi produire un document qui atteste de ce qu'il avance ? C'est en totale contradiction avec le mail envoyé par l'agent immo. Dans l'ordre chronologique, il y a d'abord une offre et ensuite un mail qui fait état de la présence d'une cave.
De quoi mettre le diable en boite, non ? ^^
Je précise que je ne suis pas d'accord avec le principe (si ça n'a pas été négocié tel quel...) mais je cherche les éléments qui pourraient être avancés par le vendeur...
Si j'ai bien toutes les infos, le mail de l'agent immo qui parle de la cave a été envoyé avant de recevoir l'offre.
L'offre est faite par un avocat (ça se voit, ça se sait ou vous avez simplement recopié son texte ?) et précise simplement que l'offre est faite pour l'appartement sans parler de cave....
Voir l'intervention de PIM du 07.08 à 18h09....
Sans autre élément contradictoire, le vendeur et l'agent immo ont la possibilité de défendre cette position car on ne sait pas comment s'est négocié verbalement l'offre et son accord. Il reste les écrits et l'offre acceptée ne parle pas de la cave.
#1155 Re : Copropriétés forcées » UN cp à mobilité réduite, obligation acp d'accepter monte escalier électrique? » 25-08-2020 09:58:50
C'est un propriétaire ou un locataire?
La réponse semble se trouver dans le titre du sujet : "Un CP à mobilité réduite..."
#1156 Re : Ventes et achats » Ma cave a disparu » 17-08-2020 20:59:46
Juste avant de l'envoyer nous avons contacté l'agent immobilier pour lui demander quelle cave était assignée a cet appartement pour inclure cave x dans l'offre.
Il a répondu (par e-mail) qu'il n'avait pas le plan sous les yeux, mais a confirmé qu'il y avait bien une cave pour chaque appartement.Pour moi, votre offre est valable AVEC cave. Il est clairement précisé dans un mail par l'agent immo qu'il y a une cave rattachée au bien que vous proposez d'acheter. Si plus de cave, plus d'offre. Ou à tout le moins, un prix adapté en conséquence.
Au vendeur de se dépatouiller avec l'agence immo pour trouver une solution.
Je vais faire l'avocat du diable....
L'offre est faite à un prix plus bas que le prix demandé. Le vendeur pourra prétendre qu'il l'a acceptée parce que la cave ne faisait pas partie du deal.... Cela se fait souvent pour un parking pourquoi pas pour une cave ?
#1157 Re : Locations et baux » Changement de locataire » 09-08-2020 08:48:37
Et si le locataire sortant est tatillon, il faut lui rappeler que son bail se termine le 31/08 et qu'il est donc invité à venir le 31/08 pour les relevés des compteurs et la signature des transferts des compteurs....
#1158 Re : Locations et baux » Changement de locataire » 09-08-2020 08:48:37
Jeremy a écrit :GT a écrit :Jeremy a écrit :En effet, la sortie des locataires actuels à lieux le 28/08 mais leur bail cours jusqu'au 31/08 23h59. Le nouvel entrant rentre le 01/09.
Et alors ?
Quelle conclusion en tirez-vous ?Que d'un point de vue contrat d'énergie, il n'y à pas de coupure, vu que le 31/8 il y a madame Patate, et le 01/09 il y à madame Tartenpion.
A quel moment pourrai-je souscrire un contrat pour maison vide ?
Par contre si madame Tartenpion me mets un lapin ...
La solution le plus sécurisante pour le locataire est de mettre fin à son contrat avec son fournisseur après la signature de l'état des lieux de sortie reprenant les index et restitution des clés. A priori, rien ne l'empêche, même si la durée contractuelle du bail est fixée au 31/8/2020..
Le cas échéant, un document de remise/reprise reprenant les index pourrait être établi et signé par le locataire sortant et le bailleur..Si j'étais locataire, j'éviterais l'établissement d'un document de remise-reprise que seul je signerais.
Quid si les rapports ne sont pas optimaux entre le bailleur et le locataire sortant ? Quid si le locataire entrant omet de faire les démarches utiles ? Quid s'il tarde à effectuer les démarches ? Quid si le document s'égare ? Quid si le locataire décède avant le 1/9/2020 ou avant signature du document ?....
La solution le plus agréable pour le locataire entrant est évidemment de bénéficier dès son entrée en jouissance du service des prestataires.
Par ailleurs, il n'existe aucune relation contractuelle entre le locataire sortant et le locataire entrant.
La solution que j'avançais était susceptible d'agréer le locataire sortant et le locataire entrant pour autant que les remises/reprises impliquent le bailleur.
c'est la meilleure solution dans un monde idéal où tout fonctionne parfaitement....
Dans votre scénario de rêve, il faut que le nouveau contrat soit établi au nom du bailleur à partir du 29.08 et enregistré dans le système avant que le nouveau prestataire fasse la reprise du contrat au nom du bailleur pour le transmettre au nom du nouveau locataire.
Pour que le scénario tourne au cauchemar, il suffit que l'ancien prestataire traine un peu dans son encodage et que le nouveau fasse du zèle pour que tout l'édifice s'écroule et que le document soit recalé pour se perdre dans les limbes administratives....
Et, dans les probabilités de survenance, que croyez-vous qui est le plus susceptible de se produire : la mort du locataire entrant ou le cafouillage administratif de la société d'énergie ?
#1159 Re : Locations et baux » Changement de locataire » 09-08-2020 08:48:37
En Belgique, toute personne qui possède un compteur d’électricité et/ou de gaz est tenue de signer un contrat de fourniture auprès d’un fournisseur. Et cela, même si son logement est vide !
Sinon votre gestionnaire de réseau a le droit de couper (parfois ils cisaillent les câbles au poteau extérieur s'ils n'ont pas accès au bien!)
Personnellement je trouve que s'il y a une différence d'index, demander au locataire entrant de signer un ELE avec un relevé d'index qui n'est pas exactement égal à celui qu'on lit pendant l'expertise, ne lui donnera pas confiance en votre honnêteté.
En tout cas moi, je ne le fais jamais.
La procédure pour mettre les compteurs sous contrat "maison vide" est si simple et si rapide, pourquoi courir le moindre risque et se faire mal voir pas de nouveaux locataires dès le 1er jour?
Parce qu'une fois de plus vous n'avez pas lu ou pas tenu compte des éléments connus dans cette discussion avant de donner votre avis !
Le sortant quitte le 28.08 et le nouveau entre le 01.09 ! En 3 jours, quel intérêt de passer par "maison vide" ?
Je doute même que ce soit une bonne idée par rapport à l'administration très lourde des sociétés d'électricité. Cela va créer plus de problème qu'autre chose !!!!
De plus, il est probable que le bail des sortants se termine le 31.08 et pas le 28.08. Ils n'auront donc même pas le droit de discuter pour les quelques jours de frais fixes supplémentaires qui leur seront compté !
Il faut vraiment que vous appreniez à lire et prendre en compte les informations disponibles avant d'assener vos "vérités" !
#1160 Re : Locations et baux » Changement de locataire » 09-08-2020 08:48:37
Pourquoi se compliquer la vie ?
Les compteurs sont relevés le 28.08 avec les sortants en indiquant une fin de contrat le 31.08.2020.
Le formulaire est contresigné par les entrants avec un début de contrat le 01.09.2020.
Et le transfert est fait sans passer par la case propriétaire pour les 3 jours de vide.
Il ne devrait pas y avoir de différence d'index entre le 28.08 et le 01.09.... et s'il y en a, autant régler cela à l'amiable avec le nouveau locataire en lui payant les quelques (centimes d'?) € qui auraient été consommés.
Idem pour l'eau si l'abonnement est pris auprès de la compagnie des eaux....
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