"L’arrivée sur le marché de telles plateformes a soulevé de nombreuses questions, notamment au regard des règles de la copropriété. Si théoriquement il ne peut être interdit de mettre son bien en location, les désagréments occasionnés ont conduit la jurisprudence à se prononcer sur la question. A ce jour, nous avons donc une bonne vue d’ensemble sur la procédure à respecter.

Pour rappel, les copropriétaires doivent, avant toute mise en location de ce type, se conformer aux différentes législations régionales car ces locations sont considérées comme des hébergements touristiques (destination urbanistique conforme, déclaration préalable, autorisation). Le respect des règles civiles de la copropriété n’est toutefois pas exempté des réglementations, et dans le cas de la législation bruxelloise, l’accord de l’ACP est même requis.

La jurisprudence a, dès lors, dû se positionner quant à la qualification civile à donner à ce type de location au regard d’une part du droit de propriété et de celui (essentiel) de pouvoir mettre son bien à disposition, et d’autre part, du droit à la tranquillité des autres copropriétaires.

Il en ressort que la location via ce type de plateforme doit être conforme aux statuts et/ou au règlement de copropriété. Ce(s) dernier(s) peut(vent) interdire des activités spécifiques (luna park, Horeca, …), ou d’une manière plus générale, des activités qui génèrent des nuisances. Le copropriétaire, ou locataire éventuel, est dès lors tenu de le(s) respecter.

En pratique, vous devez vérifier la destination attribuée aux lots, laquelle peut, en principe, empêcher l’exercice d’une autre activité.  En effet, si l’acte de base prévoit qu’un bien est destiné au logement ou à une habitation privée, sa destination ne peut être modifiée sans autorisation préalable de l’ACP.

La jurisprudence constante a jugé à plusieurs reprises que l’exercice répétitif de locations de très courtes durées peut relever d’une activité hôtelière ou commerciale, qui ne peuvent pas, dans les deux cas, être exercées dans un lot destiné au logement sans modification de la destination du lot.

Que faire si les statuts ne prévoient pas d’interdiction spécifique et que l’ACP souhaite malgré tout interdire une telle pratique ?

La mise en location sur de courtes périodes et occasionnelles par un copropriétaire ne pourrait être systématiquement requalifiée en activité hôtelière ou commerciale. Sous réserve des autorisations administratives requises, un copropriétaire a le droit de louer son bien. Il reviendra alors à l’ACP de prouver l’existence de nuisances qui en découleraient. A titre d’exemple, la jurisprudence a considéré comme nuisance ce qui suit : le passage répété avec des bagages, la fréquentation multiple de l’immeuble par des personnes non habituelles qui peut entrainer du bruit et de l’insécurité, des tapages nocturnes à répétition ayant requis le passage de la police, etc.

Pour conclure, en cas de demande de renseignements par un copropriétaire pour mettre son bien en location sur Airbnb, le syndic vérifiera si cette pratique est permise dans l’ACP. A défaut, le syndic rajoutera un point à l’ordre du jour pour que l’assemblée générale puisse se positionner. Face à un copropriétaire qui ne respecterait cette procédure, le syndic n’aura d’autre choix que de faire appel au Juge de paix afin que ce dernier puisse trancher la question et/ou interdire cette activité s’il apparait qu’elle génère des nuisances excessives. "

Source: Ipimail 522 du 22/05/24 sous le titre "Syndics : comment réagir face à un copropriétaire souhaitant mettre son bien sur une plateforme telle Airbnb ? "