Le nombre de membres du conseil est-il fixé dans les statuts de l'ACP concernée ?

Je partage l'avis de Dach concernant les pouvoirs du CDC.
Des copropriétaires s'imaginent, à tort, que le conseil peut donner des instructions au syndic et que ce dernier doit exécuter les décisions du conseil.Cette approche n'a aucun fondement légal.
Un tel comportement d'un CDC constitue une intrusion du conseil dans la gestion du syndic  et une pression sur celui-ci dont le mandat et le contrat ont une durée limitée. Il est source de confusion dans l'esprit et le comportement des copropriétaires sur les rôles respectifs du syndic et du CDC.

L'art. 577-8/1, C. civil, nous apprend que le seul pouvoir du CDC est de prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.

Cet art. a été introduit par la loi du 2 juin 2010 contenant des dispositions du code civil concernant copropriété. Voici plus de 5 ans....

La réponse se trouve  dans la lecture de l'article 3, § 6 de la loi sur le bail de résidence principale.

"Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
  Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.
  Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
  Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
  Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée, sans préjudice de l'application des articles 6 et 7."

Pour la consultation de l'intégralité du texte légal:
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … &imgcn.y=9

Le site PIM renvoie également à des brochures explicatives bien utiles accessibles à toutes les personnes intéressées

https://www.pim.be/telechargement/broch … s_2013.pdf

D'après certains, les travaux de peinture des murs intérieurs ont une durée de vie présumée de 5 à 10 ans et la papier de tapisserie a une durée de vie estimée  de 3 à 10 ans selon le lieu dans lequel il est fixé (cuisine : 3 ans) et sa qualité (papier ordinaire : 6 ans, papier de qualité : 10 ans).

Sans prendre position sur l'aspect légal, l'absence de prise en charge par le bailleur des frais de rafraîchissement au terme de l'usure normale des travaux de peinture et des tapisseries semble heurter pour le moins le sens de l'équité si l'on considère qu'en cas de départ d'un locataire après un bail de 9 ans, le bailleur est supposé avoir avantage à rafraîchir le bien pour le locataire suivant.

Pour le surplus, le cas devrait être examiné à la lecture du contrat de bail (bail écrit ? oral?) et des dispositions prévues dans la loi de 1991 sur les contrats de résidence principale en cours au moment de l'entrée en vigueur de cette loi.

Il s'agit du prolongement à l'intervention de Ninifel de ce jour (à 14.00.28)

En ce qui concerne le bail de résidence principale, il est conclu pour une durée de 9 ans.(art. 3 , § 1er, loi sur le bail de résidence principale).

Par dérogation à l'art. 3, § 1er, précité, un bail peut être conclu, par écrit soit pour une durée inférieure ou égale à 3 ans (art. 3, § 6,  loi sur le bail de résidence principale), soit pour une durée supérieure à 9 ans ( (art. 3 , § 7, loi sur le bail de résidence principale) soit pour la vie du preneur(art. 3 , § 8, loi sur le bail de résidence principale).

Dans certaines circonstances, le bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans) est réputé avoir été conclu pour une durée de  9 ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

Ci-dessous, le texte de l'art. 3, § 6, de la loi sur la résidence principale

§ 6. Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
  Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.
  Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
  Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
  Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée, sans préjudice de l'application des articles 6 et 7.

Le syndic a-t-il été informé ?
Quelle est la position de celui-ci relative à l'imputation du coût de l'intervention de la  firme qui s'est déplacée ?
Quels sont ses arguments ?
Quels sont tous les éléments de fait et leur chronologie ?

Il ne peut être exclu que le copropriétaire qui a fait la démarche se soit inscrit dans ce qu'on appelle dans le code civil "la gestion d'affaires pour autrui".

http://www.ejuris.be/gestion-d-affaires.shtml

Bonjour petitluc,

Je comprends vos interrogations et frustrations.

Ceci étant dit, le conseil de copropriété ou un de ses membres n'ont de directives à donner ni au syndic et à l'avocat qui défend les intérêts de la copropriété..

Le seule mission légale qui leur est impartie est de surveiller le syndic. Et, à cet effet, le seul pouvoir dont ils disposent est de prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Ceci suppose que ces éléments aient été préalablement identifiés par les membres du conseil.
Le représentant légal de la copropriété est le syndic. Et l'interlocuteur de l'avocat est le syndic.

En ce qui concerne l'imputation des payements du copropriétaire présenté comme défaillant, elle doit être examinée conformément aux principes légaux énoncés aux articles 1253 à 1256, C. civil. Une (des) erreur(s) du (des) syndic(s) serai(en)t susceptible(s) de justifier une contestation, éventuellement fondée.

Si je vous ai bien lu, dans votre copropriété, les imputations correctes conformément aux dispositions du code civil n'ont pas été effectuées.
Le dossier est-il alors vraiment en béton ?

Les syndics et avocat ont-ils réussi à présenter un dossier énonçant la dette incontestable due en principal et en intérêts ?

@petitluc

Je suis partisan d'une large information préalable des copropriétaires en ce qui concerne les points mis à l'ordre du jour.

Mais votre question porte sur la légalité d'une résolution votée en l'absence, selon vous, d'informations suffisantes communiquées préalablement à la tenue de l'AG mais présentées seulement en cours d'AG.

La légalité d'une telle décision doit être examinée au regard des articles 577-3 à 577-14, C. civil.

L'art. 577-6, § 3 C. civil prévoit que la convocation envoyée par le syndic d'une part indique l'ordre du jour avec les points qui seront soumis à discussion et d'autre part les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.

Ainsi, les copropriétaires qui le désirent ont l'opportunité de consulter selon les modalités définies les documents relatifs à l'ordre du jour et de compléter ou parfaire ainsi leurs connaissances.

Pour autant que vous ayez eu le choix de consulter les documents relatifs aux points mis à l'ordre du jour, il me semble à priori difficile de demander au juge d'annuler ou de réformer une décision souveraine de l'assemblée générale concernant une réduction ou une remise des intérêts dus par un copropriétaire. Il conviendra d'établir qu'elle est soit irrégulière, soit frauduleuse, soit abusive.

Je constate que vous êtes membre du conseil de copropriété. En cette qualité vous êtes chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. Pour exercer cette tâche de survaillance, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic ou intéressant la copropriété.

Avez-vous usé de ce pouvoir en consultant le dossier justice tenu par le syndic relatif au copropriétaire défaillant ? d'autant plus que vous n'avez-pas obtenu des réponses satisfaisantes à vos questions répétitives.

Quant à la remise ou à la modération des intérêts prétendument dus par le copropriétaire, ne vaut-il pas mieux que la copropriété prenne cette décision si un litige dont l'issue est incertaine en fonction des éléments du dossier devait être ainsi clôturé ?  A l'assemblée, éclairée par le syndic et l'avocat en charge du dossier, de prendre position.