Luc, si je m'en souviens bien, nous avait déjà informé voici quelques semaines de l'existence d'une proposition de loi qui serait déposée en janvier 2015 en ce qui concerne l'adaptation des statuts.

Les solutions envisagées dont il nous fait brièvement part sont typiquement belges prouvant en ces matières (adaptation des statuts, tenue de la comptabilité),  comme en d'autres, certainement la puissance des groupes de pression  mais aussi peut-être - attendons d'en savoir plus - la "qualité' des textes votés par le législateur.

Il a été écrit que l'on considère généralement que des chambres prises en location sur des sites universitaires par des mineurs sont conclus par mandats tacites des parents qui sont donc engagés.

Les éléments de fait : mineur, site universitaire, location de chambres.

Ne serait-ce pas l'information qui aurait été donnée par un avocat à l'amie qui loue des appartements? information écrite suite à une consultation? par un avocat  ou par un juriste? l'amie a-t-elle bien compris?

De là à en tirer une conclusion générale d'obligation des parents jusqu'à l'âge de 25 ans (pq 25 ans?), il y a des la marge !!

"j'ai finalement eu recours à un cabinet de gestion privé. Il se charge du choix du locataire, rédaction et enregistrement du bail, état des lieux, contrôle des 'petits travaux' au quotidien, lettres au syndic,... Bref, je reçois une lettre en fin de mois qui m'informe des détails.
Le coût est de 8% du loyer par mois."

Il s'agit apparemment du recours à un régisseur, profession réglementée  si elle est exercée à titre professionnel. Ses prestations établies dans un contrat peuvent être plus ou moins étendues. Ses honoraires sont, je pense, soumis à la TVA.

Quelle que soit la raison invoquée, il faudra que la personne concernée prouve - la charge de la preuve lui incombe - qu'elle constitue un événement IMPREVISIBLE et INEVITABLE qui a rendu IMPOSSIBLE l'exécution de  l'obligation de résidence pendant 5 ans dans le bien acquis. Chaque cas est différent.

Dans le cas présenté, il peut être relevé que le bien a été acquis après janvier 2013 et que l'acquéreur affirme être aujourd'hui au chômage depuis 2 ans et subir actuellement une chute de ses revenus. Il était donc au chômage au moment de l'acquisition et le principe de la dégressivité des allocations de chômage était déjà inscrit à ce moment dans la loi. S'agit-il alors d'un événement imprévisible constituant pour l'administration un élément de la notion de la force majeure ?

Une situation malheureuse n'est pas nécessairement un cas de force majeure.

La situation visée par l'intervenant initial semble être celle faisant l'objet de l'article 257, 2° du code des impôts sur les revenus 92 (CIR 92) énonçant que sur la demande de l'intéressé, il est accordé une réduction du précompte immobilier afférent à l'habitation occupée par une personne handicapée au sens de l'article 135, alinéa 1er, 1°, réduction qui est égale à 10 pct .Je me limiterai à l'examen des questions posées.

La  première question semble porter exclusivement sur les modalités de payement au locataire de  la  réduction de précompte immobilier octroyée au redevable du précompte (le propriétaire) mais dont le locataire est l'ayant-droit en sa qualité d'occupant handicapé. Cette situation se produit lorsque le précompte a déjà été enrôlé dans le chef du propriétaire sans la réduction  et qu'une réclamation ou une demande de dégrèvement d'office visant  à l'obtention de celle-ci a été introduite ultérieurement. Dans cette hypothèse, l'administration, après avoir pris une décision favorable sur la demande de réduction dudit précompte, rembourse au propriétaire sur son compte  le montant correspondant à la (aux) réduction(s) accordée(s).

Par ailleurs, le numéro 257/69 du commentaire administratif du CIR 92 précise qu'"il est admis qu'une demande en réduction, reconnue fondée, reste valable pour les années suivantes, sauf révocation ou modifications par le redevable.

L'article 259, CIR 92 prévoit que " les réductions prévues à l'article 257, 2° et 3° sont déductibles du loyer, nonobstant toute convention contraire.

Dans les faits, l'administration informe (informait?) le locataire du montant des réductions qui lui sont dus par le propriétaire en précisant que s'il tardait à le rembourser, ce montant est déductible du loyer  moyennant toute convention contraire et en ajoutant qu'elle n'intervenait en aucune manière dans la liquidation du montant au locataire qui, en cas de litige, peut s'adresser au juge de paix de son canton.

Dans la mesure où la réduction précompte immobilier concerne l'occupation par un handicapé est fixée à 10%, je ne comprends pas l'objet de la question tordue. La réductions visée à l'article 257, 2 , CIR 92 est accordée dans le chef de l'occupant qui ne doit pas être nécessairement le redevable du précompte immobilier. Cela signifie que le propriétaire de plusieurs habitations peut, pour chacun de ses biens immobiliers, bénéficier de ladite réduction si l' occupant de ces biens satisfait aux conditions légales exigées (handicap).

L'abattement fiscal (avantage/faveur fiscal(e) en matière de droit d'enregistrement de vente) trouve son origine dans l'Ordonnance du Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale du 20 décembre 2002 modifiant le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe) qui a été modifiée par l’ordonnance du 22 novembre 2012.

Le bénéfice de cet abattement est subordonné à la réalisation de conditions strictes. Parmi celles-ci figure l'obligation actuelle de maintien de la résidence principale pendant 5 ans dans le bien acheté lui-même (et non plus comme auparavant en Région bruxelloise).

Lorsque cette condition n'est pas remplie , la sanction consiste maintenant uniquement dans le paiement de droits complémentaires qui ne sont plus majorés de l'intérêt légal.

Si cette condition ne s'est pas réalisée pour cause de force majeure, il n'existe aucune sanction, aucun remboursement ne sera dû. Par "force majeure", il faut entendre un événement imprévisible et inévitable rendant impossible le respect d'une obligation et qui s'apprécie par définition au cas par cas. Cette notion a été développée dans la réponse donnée par le Ministre des Finances à la QP n°768 de Monsieur L. Van Besien du 13.02.2014.

Le fisc (l'administration) ne fait pas preuve de mesquinerie en n'adoptant un système de calcul au prorata   dans le calcul de paiement de droits complémentaires.  Il ne le peut  tout simplement pas. Le fisc applique la loi (ici l'ordonnance bruxelloise) qui a été votée.

Eu égard aux objectifs de l'ordonnance - inciter les personnes, et plus particulièrement les ménages à revenus moyens , à acquérir, dans la Région bruxelloise, un immeuble où elles établiront leur résidence principale et attirer ainsi de nouveaux habitants dans la Région; attirer les habitants à Bruxelles (par l’abattement) et les y fixer (par la règle des cinq ans de résidence)- il ne me semble pas que l'on puisse parler de discrimination au sens que donne le Cour constitutionnelle à ce concept lorsqu'il faut payer des droits complémentaires pour ne pas avoir réalisé la condition de résidence dans le bien pendant une durée ininterrompue de 5 ans.

Par ailleurs, en cas de revente dans les 2 ans, l'art. 212 du code de l'enregistrement applicable à Bruxelles prévoit qu'il est possible d'obtenir la restitution d'une partie des droits d'enregistrement payés lors de l'acquisition et, je pense (à vérifier), des droits complémentaires. La restitution s'élève à 39% ou 9/25.

Certains actes de base prévoient des conditions de validité de tenue d'une réunion de CDC en ce qui concerne p.e. le nombre de membres présents. Quid en l"espèce?

Généralement le syndic est invité à participer aux réunions du CDC. Parfois cela figure explicitement dans les statuts, parfois implicitement dans les contrats de syndic (le syndic participera à autant de réunions du CDC sans honoraires complémentaires)
Dans les faits, il lui arrive de convoquer matériellement cette réunion, soit d'initiative, soit à la demande de membres du CDC. Mais aussi d'en fixer unilatéralement l'ordre du jour.

Mais rien n'empêche un membre du CDC en l'absence de dispositions statutaires de provoquer une réunion du CDC en précisant son ordre du jour.

Quant à la diffusion du PV d'une réunion du CDC, il convient de se référer aux statuts de l'immeuble. Dans le silence de ceux-ci,  le syndic ne peut suivre les injonctions du CDC visant à la diffusion par envoi aux copropriétaires  du PV des réunions du CDC. En revanche, le CDC est astreint légalement à rédiger à l'attention des copropriétaires 2 rapports semestriels sur l'exercice de sa propre mission de surveillance du syndic, rapports qu'il fera parvenir auxdits copropriétaires.

En ce qui concerne le certificat PEB en matière de location les règles sont différentes selon les régions concernées

En région bruxelloise

Ce certificat est exigé pour la mise en location des bâtiments résidentiels et des bureaux de plus de 500 m² depuis le 1er novembre 2011. La publicité doit également reprendre la classe énergétique et l’émission en CO2 relative au bien. Des copies de ce certificat devront être mises à disposition des candidats locataires. Le locataire devra en toute hypothèse être en possession d’une copie de ce certificat lors de la signature du contrat de bail.

La législation impose également d’indiquer, dans ledit contrat, la classe énergétique et l’émission en CO2 ainsi qu’une copie du certificat a été remise au locataire.

En région wallonne

Depuis le 1er juin 2011, le certificat de performance énergétique est également obligatoire pour la location des bâtiments résidentiels. Au-delà des copies de ce certificat à disposition des candidats locataires, celui finalement choisi devra disposer d’une copie au plus tard au moment de la signature du contrat de bail.  Ledit contrat doit aussi indiquer la classe énergétique ainsi que l’émission en CO2.

SITE NOTAIRES

Apparemment seule la réglementation bruxelloise impose des obligations en matière de publicité Communiquer la classe énergétique et le niveau d’émissions de CO2 est une obligation dans toute publicité (petite annonce, Internet, affiche, vitrine d’agence immobilière,…).

Des sanctions sont prévues.

19 m² au lieu de 25  m² et 8 m² au lieu de 20  m². Il s'agit de différences significatives, respectivement de 24 et 60 % par rapport aux surfaces annoncées.