Le PV des décisions (imposé par la loi du 02.06.2010 à partir du 01.09.2010)) est un document qui est protégé par la loi = il est opposable au demandeur (= le CP qui conteste une décision), si la procédure imposé par la loi est suivi. En cas de contestation, le demandeur doit prouver qu'il y a un faux dans le texte.).

N'oublions pas que demandeur peut être :

• un membre de l'AG (= CP avec droit de vote - délai de 4 mois à partir de la date de l'AG)

• un résident (CP sans droit de vote, locataire, ... = delai de 3 mois à partir de la date de l'AG) auquel le syndic à communiqué par lettre recommandé le PV des décisions. Le syndic ne peut pas se décharger de cette tâche légale de communication.

Un compte-rendu des délibérations n'est pas protégé par la loi. Le syndic (ou celui qui fait le compte-rendu) en est en personne responsable (y compris les frais afférents). Le défenseur (= l’ACP et/ou syndic) doit prouver qu'il est exact (= il n'est pas opposable).

Mon opinion est que la loi empêche l'AG d'imposer ce compte-rendu, puisque l'Art. 577-14 CC (version adapté par la loi de 2010) va de droit supprimer l'utilisation de ce compte-rendu contre le demandeur, comme étant partial et reflétant le point de vu de celui qui fait le compte-rendu. Consultez les documents parlementaires de 2008/2010 concernant ce PV.

Vous me mentionnez, mais vous ne me comprenez pas. Vous m’obligez donc à être plus précis.

Pour vous je vais traduire (et ajouter/traduire plus d'extraits), dès que j’ai le temps, l'article "De democratie kan zeer gevaarlijk zijn" (La démocratie peut être très dangereuse)  sur mon Blog "VME" et publier sur mon Blog "ACP", concernant la vraie démocratie, les droits de la majorité, les droits fondamentaux et individuelles, ... .

Votre problème est selon moi que vous n’êtes pas logique avec vous-même. Ce qui rend tout débat (avec vos CP, sur ce forum, avec le juge, ...) au moins confus.

D’abord vous exigez le respect de vos droits fondamentaux, mais n’avez aucune empathie avec les droits fondamentaux des autres propriétaires des lots privatifs de votre immeuble. C'est un manque de respect, qui nuit à vos intérêts.

Puis je crois que vous balancez certains commentaires/décisions du juge concernant votre attitude dans la poubelle.

Mentionnez, si vous voulez que je vous aide encore, avant de continuer sur ce forum clairement et d’une façon transparente par année le nombre de jugements où vous avez été partie dans la cause, le nombre de fois que vous avez obtenu raison ou mis en tort (= payé les dépens), cela depuis le début.

C'est exclusivement dans son intérêt.

Chronologie normale:

1. 1ère AG avec nomination du syndic indépendant du promoteur, ....

2. réception provisoire des communs

3. réception provisoire de la partie privative

Eaxct. Je suis membre des trois les plus importants dans ma région.

Mais la suggestion de Ninifel reste valable pour ce problème spécifique.

@GT

Ayant bien lu et compris (comme vous) le contexte de la question d’Aurelie888, je me suis basé sur mon expérience très concrète et très similaire.

L’origine structurel de la "problématique" de mon ACP bilingue de 248 appartements se situe en 1978/1986, quand le promoteur a voulu forcer la réception provisoire/définitive des parties privatives/communes en mélangeant tout, avec la complicité du nouveau syndic.  J'étais à ce moment le plus jeune propriétaire.

On avait nommé un nouveau en 1983, mais il avait "oubliè" de communiquer ses liens  avec l'ancien syndic. On a donc été roulé dans la farine. Ce sont les défauts de construction initiaux qui posent encore problème maintenant. Problème initial d'environs 100.000 EUR (prix 2015) monté à plus que 1.000.000 EUR (prix 2015) par des travaux de bricolage de firmes qui faisaient faillite tous les trois ans.

Les lois des 1994 et 2010 ont clarifié tout cela. Mes suggestions à Aurelie888 tiennent donc compte avec mon expérience très concrète ET avec les lois de 1994 et 2010 ET avec le fait que l’ACP d’Aurelie888 se situe probablement dans ma commune (ou une commune avoisinante).

La gestion du syndic doit être avant tout transparente (= claire et honnête).

Ayant lu le site internet du syndic proposé, je suis d’avis que ce syndic donne l’impression qu‘il n’applique pas la loi de 2010. Qu’en fait qu’il appartient à ce groupe d’agents immobiliers qui n’ont pas compris le changement profond qui se passe à ce moment à l’IPI.

Il se peut qu‘il a compris, mais je doute tant qu’il ne le dit pas personnellement en public (= sur son site internet). En Belgique on parle d’un syndic d’ACP (= il gère l’ACP, qui lui gère les parties communes de l’immeuble) et en France d’un syndic d’immeuble (= il gère l’immeuble et demande de l’argent aux copropriétaires).

@Aurelie888

Ayant moi-même une AGE ce soir de 17h à 22h (3me séance des en fait 6 planifiés pour traiter +100 points - pas d’AG réelle depuis mars 2013), je n’ai pas tout dit sur ce forum. Puisque certains arguments seront d’abord avancés par moi ce soir à mon AG.

Exact. C'est un arrêt de Cassation d'avant 2010 qui a confirmé cette interprétation du Code Civil. La loi de 2010 a ajouté comment une décision de l'AG, en attente de cet acte authentique, peut-être immédiatement opposable aux résidents, membres de l'AG et copropriétaires.

QED.

Me basant sur une expérience presque analogue que le votre à Schaerbeek (que j'ai visité) et une dans mon village natal (que j'ai lu), je crois que votre erreur de base déjà soulevé par GT.
En effet il s’agit d'un problème d’un litige de réception des parties communes. L’ACP doit y être représenté. Le syndic est le seul à contacter l’avocat de l’ACP. Cet avocat est le seul à contacter l’expert judiciaire.
Dès le début les CP avec un intérêt (= ceux du rez avec usage du jardin) auraient dû y aller avec leur avocat (chacun tout seul ou en groupe) dans ce procès comme partie volontaire, pour observer et suivre.
Quant à l’utilité de faire cela maintenant, je ne sais pas vous aider. Seul un avocat peut voir ce qui est faisable (et rentable).

Petit exemple concret :

Le plan de mon immeuble a été utilisé dans les années 70 par le promoteur à trois places (Bruxelles, Liégé et Anvers). Le même défaut de construction (infiltration d’eau) est présent dans les trois immeubles. Constat chez les 3 fait vers 1986.

1. Ceux d’Anvers ne sont pas allé en procès, mais ils ont réparés les défauts minimaux à leur frais (remplacement des tuyaux d’évacuation de l’eau de pluie du 10èmé (toit) au moins -2 pour 26 colonnes).

2. Ceux de Liège sont allé en procès et ont gagné après 10 ans de procès. Leur frais en tout : probablement Anvers x 3.

3. Ceux de Bruxelles (le mien) n’ont rien fait dans les années 80/90 et réparent maintenant les dégâts énormes causés par l‘infiltration d’eau à leurs propres frais. Leurs frais en tout : Liège x 10 à 100 (en 2002-2013: 40% fait – réparation à recommencer vu les résultats concrets).

Donc ils doivent intervenir dans les frais de renovation, qui sont en principe inscrit dans la comptabilité à charge du compte 61014.
Les frais d'entretien sont inscrits à charge du compte 61012.
Les frais de comsommation d'électricité sont inscrits à charge du compte 61212 si un compteur intermediaire existe ou si les statuts prévoient un pro rata spécifique.
Le sort des charges du compte "61013 Téléphone d’urgence ascenseurs" serait à specifier dans les statuts, si un téléphone existera.

Il serait utile et prévoyant d'imposer par les statuts l'existence de sous-comptes comptables "ascenseurs" pour les comptes 6140, 6141 et surtout 6147. Les frais des sinistres "ascenseurs" sont alors à 100% à charge des propriétaires des appartements.

Extrait du plan comptable ACP
(obligatoire à partir du 01.01.2013 pour les ACP avec 20 Appt. ou plus, facultatif pour les autres, sous condition si l'AG le décide explicitement)):