forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
- Recherche de discussions : Récentes | Sans réponse
#1701 Re : Copropriétés forcées » Procès verbal de l'assemblée générale » 13-09-2015 14:35:02
De la combinaison des art. 577-10, §3 et 577-10, § 10 et 12, code civil, il me semble qu'un copropriétaire ne peut exiger de consulter le registre contenant les décisions de l'AG avant qu'elles ne soient consignées par le syndic dans ledit registre.
Correct, mais combien d'ACP ont un registre en bonne et due forme?
Si le PV des décisions existe, sous forme d'un document (et c'est le cas), le syndic est obligé selon moi d'en donner copie, comme tout autre document, suivant la procédure consigné dans les statuts ... .
#1702 Re : Ventes et achats » Achat maison familiale -- Estimation de sa valeur » 23-09-2015 16:05:40
En conclusion, pour la paix des ménages, et pour la simplicité lors de situation déjà compliquées (décès, personnes âgées, problèmes de famille), je conseille d'ACCEPTER parfois de ne pas chercher le prix maximum, et de cloturer l'affaire au plus vite. Même pour 25.000 euros de plus, ça ne vaut pas forcément la peine de risquer de détruire une famille, et de perdre encore plus dans une dispute légale qui s'éternise des années.
C'est la solution que ma famille a finalement choisi (avec mon soutien) lors de la vente de notre maison familiale l'année passée. Probablement une perte en tout de 50.000 EUR selon les experts, mais un bénéfice énorme et inestimable : la paix saufgardé ... .
#1703 Re : Copropriétés forcées » Procès verbal de l'assemblée générale » 13-09-2015 14:35:02
Et puis, la Loi dit : "si le copropriétaire n'a pas reçu le procès verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic."
Et alors... informé ! Rien ne dit qu'il doit répondre en envoyer le procès verbal au copropriétaire. Le législateur aurait pu mieux faire.
Le législateur a prévu le cas, mais il ne l'a pâs répété partout:
Art. 577-8 §4
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale;
Les statuts peuvent imposer au syndic d'en fournir une copie sur papier et/ou électronique.
#1704 Re : Copropriétés forcées » Procès verbal de l'assemblée générale » 13-09-2015 14:35:02
En fait, les 2 PV sont presque identiques.
La loi dit que celui qui est rédigé durant l'AG s'appelle décisionnel.Il reprend les présences, les décisions des CP, qui a voté contre, qui s'est abstenu et qui a signé en fin d'AG.
Le PV que vous recevez dans les 30 jours qui suivent l'AG ne reprend que les décisions prisent à chaque point de l'ODJ et pas les votes, les présences, les abstentions et pas les signatures
Ce dernier PV est certainement irrégulier, et peut être abusif et frauduleux. Il ne peut y avoir qu'un PV.
#1705 Re : Copropriétés forcées » Assurance copropriété » 11-09-2015 22:25:39
Que dit l'acte de base ou les statuts?
#1706 Re : Copropriétés forcées » nuisance sonore dans copropriété » 17-09-2015 15:59:01
Le problème ne concerne pas, selon moi, la règlementation communale. Vous êtes au sein d'une copropriété. Il existe un ROI et des décisions prises AG.
C'est à vous de faire porter ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG. Jours et heures d'ouverture/fermeture de la buvette et conditions/limites des nuisances sonores. Mais c'est la majorité qui décidera...
Il est plus que probable que le bail prévoit en effet une exploitation commerciale et que celle-ci est autorisée dans les statuts. Le contraire serait surprenant ! Quant à la gestion des aspects fiscaux du bail, cela concerne exclusivement le bailleur (l'ACP ?) et le locataire.
La décision de l'AG ne peut pas être irrégulière, frauduleuse ou abusive, si non le juge va l'annuler ... . J'ai l'impression que la décision pourrait être abusive.
Dans mon ACP on a résolu ce cercle vicieux en votant qu'au sein de l'ACP le règlement de police est valable. Les pouvoirs de police au sein de la copropriété (= pour l'application du ROI), sont attribués au syndic. S'il veut mettre quelqu'un devant le juge, il le peut moyennant l'accord prealable de l'AG. La sanction uniforme et statutaire est 500 EUR. Déja appliqué une fois et confirmé par le juge.
Attention si le bruit gène des voisins hosr la copropriété, alors l'ACP¨est responsable envers les voisins et risque de devoir payer l'amende à charge de tous.
La commune a imposé par la voie du permis d'urbanisme initial des normes. Il faut les étudier. Sûrtout les conditions d'utilisation de la buvette. Est-elle prévue dans le permis? Si non, consulter le dossier de la copropriété à la commune. Surprises pratiquement garanties.
#1707 Re : Copropriétés forcées » Charges d'ascenseur et répartition par étage » 29-08-2025 21:52:38
phil7578 a écrit :Si oui, l'acte authentique - en deux langues, nous sommes à Bruxelles - coûte environ combien?
1- Un notaire m'a donné une estimation de 300 EUR TTC pour notre copropriété.
J'ignore s'il y a des paramètres susceptibles de faire varier ce montant pour d'autres cas que le nôtre.2- Nos statuts - à Bruxelles - sont rédigés uniquement en français.
Je pense que c'est une bonne idée de prévoir des statuts dans les deux langues, mais je ne pense pas que ce soit obligatoire.
Quelqu'un peut-il confirmer / infirmer ?
1: "Un notaire m'a donné ...": avant le 01.09.2014?
2: passage des statuts unilingues vers bilingues impossible à réaliser sans des frais importants (voir ma réplique précédente). Donc à déconseiller. Mais les dispositions de l'Art. 577-13/1 sont suffisantes, si les statuts (ou leur mise à jour) datent d'après le 01.09.2010. En effet tout CP peut demander la traduction dans l'autre langue.
#1708 Re : Copropriétés forcées » Charges d'ascenseur et répartition par étage » 29-08-2025 21:52:38
luc a écrit :Finalement je maintiens qu'il est possible que dans certains cas de sortie d'indivision un droit de 1% est due. La page qui y réfère explicitement se trouve sur Wikipedia.
Je suppose que cette phrase est à considérer comme réponse à ma question du 01-09-2015 10:14:01
Je ne suis pas d'accord avec vous.
Ces 1 % (d'ailleurs 2,5 % si Flandre) ne concernent que les droits dus dans le cas de sorties d'indivision et cessions entre indivis initiaux, dans le cadre d'indivisions classiques.
Ici, on se trouve dans des copropriétés et indivisions forcées, comme vous vous plaisez d'ailleurs souvent à le souligner.S'il y a modification des quotités via changement de l'acte de base, il n'y a pas cession de parts indivises.
Si cession d'une partie de couloir à un lot privatif, il y a 1% à payer, puisque cette partie sort de l'indivision des parties communes.
En marge: la Flandre est je crois revenu à 1%
#1709 Re : Copropriétés forcées » Charges d'ascenseur et répartition par étage » 29-08-2025 21:52:38
http://www.legalworld.be/legalworld/con … gType=2060
De manière optimiste, le texte me fait estimer un salaire de 5,01 EUR/acte pour un document dématérialisé envoyé par courriel.
De manière pessimiste, le texte me pousse à y rajouter un montant de 10,70 EUR/page A4.Je mets donc en doute le montant de 50 EUR/page avancé précédemment par un intervenant.
Par ailleurs, j'en viens également à penser que les HONORAIRES DU NOTAIRE pourraient bien également être compris dans cette estimation de 300 EUR TTC. Dans l'article suivant de 2006, on voit que les honoraires pour modification de statuts d'une ASBL étaient de maximum 100 EUR. Bien que ça ne prouve rien, celà me semble être une opération de nature comparable à la modification des statuts d'une ACP.
D'abord, étant sur la voie de créer une ASBL, je sais qu'il ne faut pas un acte authentique ... donc coût réduit pour une ASBL.
Puis je renvoie pour les frais d'un acte de base (ou sa modification) à la page suivante du site des notaires:
La transcription de l'acte au bureau des hypothèques. Je reste sur ma position de 50 EUR/page, ayant posé la question à un notaire en 2014, lors le passage d'un acte de vente.
Finalement je maintiens qu'il est possible que dans certains cas de sortie d'indivision un droit de 1% est due. La page qui y réfère explicitement se trouve sur Wikipedia.
#1710 Re : Copropriétés forcées » Charges d'ascenseur et répartition par étage » 29-08-2025 21:52:38
Adam a écrit :Merci PIM.
Je savais qu'il est obligatoire à Bruxelles de fournir une traduction dans la deuxième langue si quelqu'un la demande, mais je ne suis toujours pas convaincu qu'on soit obligé d'enregistrer les statuts dans les deux langues (bien que je pense que c'est une bonne idée, même si ça double les frais de transcription).
Il n'est pas obligatoire d'enregistrer dans les deux langues.
Il est obligatoire de fournir une traduction à charge de la copropriété sur demande expresse d'un CP.
Petite nuance: si l'acte de base a été transcrit initialement chez le conservateur des hypothèques en deux langues, il faut continuer à délibérer, voter et déposer les changements de statuts en deux langues, sauf s'il y a unanimité de 100% des CP à dissoudre l'ACP bilingue (frais de liquidation) et en créer une unilingue (frais énormes de création). A déconseiller pour les frais inutiles que ce changement génère. Un PV bilingue de l'AG est seulement nécessaire sur demande explicite.
En plus il faut distinguer entre enregistrer (donner à l'acte une date certaine) et transcrire (rendre l'acte opposable à des tiers). Pour pouvoir transcrire un acte, il faut d'abord l'enregistrer.
Budget minimal: 50 EUR/page pour la trancription et 50 EUR/acte pour l'enregistrement, plus d'autres frais ... . Si l'acte change les droits de propriété des parties communes, il y a au moins une taxe de 1% sur la valeur des parties qui ont changé de copropriétaire. Donc 300 EUR pour la coordination de l'acte: cela ne correspond pas avec la réalité.
#1711 Re : Copropriétés forcées » AG - Procédure idéale de vote? Enregistrement ? » 28-08-2015 16:13:52
Est-il permis d'enregistrer l'AG? Faut-il un accord quelconque?
Q1: Oui.
Q2: Non, sous condition que celui qui enregistre participe aux débats (= est membre de l'AG avec droit de vote).
Enfin, mon syndic a refusé de quitter l'AG à ma demande alors que nous devions débattre de la reconduction de son mandat. Au motif qu'il doit retranscrire les débats et discussions du PV et "que je m'applique à lui nuire". Est-ce légal?
Non. La synthèse des débats ne peut plus être repris dans le PV depuis le 0109.2010.
Un point est traité comme suit, si le syndic n'est pas CP:
1. information (syndic peut être présent - cette information doit en principe être en possession des membres de l'AG lors de l'envoi de l'invitation, si non une annulation est possible)
2. délibération entre les membres de l'AG (le syndic ne peut pas être présent si on délibère (partiellement) sur sa gestion)
3. vote (le syndic ne peut pas être présent si on vote sur sa gestion)
4. communication du résultat par le président de l'AG (le syndic peut être présent et complèter le PV)
N'oubliez pas qu'un vote ècrit avec un bulletin par séance peut donner lieu à une annulation de toutes les décisisons. Il faut un vote écrit par point.
#1712 Re : Locations et baux » bail garage et enregistrement » 24-08-2015 07:30:30
En écrivant ma réponse, je me disais: "Rexou ne va pas tarder à revenir avec son dada"...
17h23 --> 18h41: moins rapide que d'habitude
Mais ce sont les vacances et il faisait beau dehors ...
#1713 Re : Copropriétés forcées » Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014 » 15-02-2016 18:09:42
Pour information :
le bureau des hypothèques compétent a enregistré courant 2015 l'ACP dont je suis syndic auprès de la BCE, alors que les statuts de cette ACP n'étaient pas encore coordonnés. Aucune question ne m'a été posée au sujet des statuts.
Ce qui est logique.
L'enregistrement dont vous parlez a été fait sur base de la loi de 1994 (copropriété) et environs 2004 (BCE)
#1714 Re : Copropriétés forcées » Cumul Syndic CP - Président - Secrétaire de l'AG : autorisé ? » 16-08-2015 00:11:36
Président d'AG: Non
Secrétaiare d'AG: oui
#1715 Re : Copropriétés forcées » Syndic Bénévole » 20-09-2015 21:39:28
PIM a écrit :GT a écrit :J'ai obtenu de manière informelle le renseignement que l'ACP doit compléter un relevé 325.20 et une fiche 281.20 dont une des rubriques concerne les indemnités en remboursement de dépenses incombant à la société (en l'espèce l'ACP).
Donc, en pratique, fiches à établir par... le syndic bénévole
)
Effectivement, seul le syndic, représentant de l'ACP a la qualité pour établir ces fiches bien que l'ACP soit visée à l'article 29 du code des impôts sur les revenus 92, § 2, 4°. L'ACP n'a pas la personnalité juridique fiscale pour l'assujettissement aux impôts sur les revenus (transparence fiscale) ce qui ne la dispense pas de devoir établir des fiches (281.10, 281.20, 281.50..). Qui d'autre que le syndic, représentant de l'ACP, pour les établir ?Dans les faits, sauf dénonciation, l'administration ne vérifie pas le respect de ces obligations fiscales par les ACP. Les moyens de vérification à mettre en oeuvre de manière systématique seraient trop importants.
Dénonciation n'est pas le seul moyen qui est à disposition du Fisc. Ils lisent aussi les jugements ... . Mon ex-syndic l'a resenti après le jugement de 2007. Il a du adapter les comptes de ses trois firmes à la réalité.
En plus l'AR du 12.07.2012 a donné les moyens de vérification au Fisc.
En effet certains comptes comptables de la comptabilité en partie double de l'ACP devraient reprendre à partir du 01.01.2013 le montant exact à déclarer par moyen d'une fiche du type 281. D'où la responsabilité du commissaire aux comptes qui doit déclarer la comptabilité comme conforme à l'AR de 2012. Et qu'il a vu les fiches "281", qui doivent être joint à la comptabilité et/ou rapport de gestion.
#1716 Re : Législations régionales » Bxl: renseignements urbanistiques: paralysie du marché immo bruxellois » 15-09-2015 07:46:44
On n’apprend pas ?
Dans le contexte de la copropriété des dispositions semblables existent déjà.
Si le syndic n’a pas transmis des renseignements, le notaire applique la disposition suivante (Art. 577-11 CC) :
« A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci. »
Différentes acheteurs d’appartements dans mon ACP avec 250 appartements sont dans ce cas (attestation inexistante et/ou incomplète).
Ils devront dans les mois qui viennent faire face à d’importants montants à payer (mais heureusement aussi à recevoir un montanat plsu grand s’ils entament rapidement la procédure prévue par la loi contre les responsable de ce désastre, en votant comme il faut lors d'une AGE future).
Il n’y aura qu’un groupe des gagnants …. les avocats. Ils vont entamer les procédures d’Art. 1382 envers …, aux frais des acheteurs (ou de l’ACP si une faute grave est constaté correctement envers le syndic ou le mandataire en cause).
Tout cela aurait pu être évité si l’existence de cette attestation aurait été obligatoire.
Mais pour cela le nom du syndic doit être connue publiquement par la voie d'affichage (dans le hall de l'immeuble) et/ou dans le BCE.
L'AR d'exécution de l'Art. 577-8 §2/1 CC n'a pas été publié ...
Les dispositions de l'Art. 577-8 §2 CC ne sont pas d'ordre public ...
#1717 Re : Copropriétés forcées » Syndic Bénévole » 20-09-2015 21:39:28
Je profite de ce post pour poser une question annexe concernant un syndic bénévole : dans un immeuble d'une douzaine d'appartements, un CP qui reprendrait le rôle de syndic peut-il demander une participation pour frais administratifs. Par exemple, un forfait mensuel de 10€/appartement qui engloberait la totalité de ses frais ?
Forfait: non (si jon taxable dès le premier €)
Frais réels: oui, mais à approuver explicitement par l'AG suivante.
#1718 Re : Copropriétés forcées » Toit d'immeuble » 11-08-2015 07:22:33
Pour le toit il est conseillable de mettre le projet “rénovation toit” sur l’OJ de l’AGE suivante, sans attendre d’en connaitre la date.
La première phase du projet est : « faire établir un cahier des charges par un expert agréé» (ARt. 577-8 §4 13° CC).
Lors d’une 2ème AG le syndic doit alors proposer au moins deux offres, pour que l’AG puisse en choisir un. Cela en y joignant un budget qui fait ressortir les frais de chaque projet & les gains pour la copropriété (diminution des frais de chauffage pour chacun)
Si la rénovation n’est pas approuvé, alors (et il est conseillable de ne pas le faire plus tôt) vous pouvez appliquer la procédure prévue par l’Art. 577-9 § 4 CC (voir ci-après) avec une chance réelle de réussir. Il vous faudra probablement provisionner les frais d’un expert et/ou d’établissement d‘un cahier des charges (ce qui n’est pas un devis fait par une firme).
Art. 577-9
§ 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.
§ 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.
§ 5. Dès qu'il a intenté l'une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l'absence de décision.
Consultez aussi les documents suivants :
#1719 Re : Copropriétés forcées » Calcul du quorum copropriétaires si copropriétaires de lots multiples » 10-08-2015 08:41:08
Si les titulaires d'un droit de participer aux réunions de l'AG sont au nombre de 6, l'AG délibérera valablement si, p.e, 3 copropriétaires sont présents et représentés et qu'ils représentent 76% des quote-parts ds les parties communes.
Le 1er quorum de validité des AG est visé à l'art. 577-6, § 5, al.2, le second à l'art. 577-6, § 5, al. 3.
Cette disposition a été introduite dans la loi pour des petites ACP qui ont beaucoup de lots de garage.
Mais je n'était pas conscient que cette disposition protège en fait les promoteurs tant qu'ils possèdent 75% des quotités non-vendues.
#1720 Re : Copropriétés forcées » Calcul du quorum copropriétaires si copropriétaires de lots multiples » 10-08-2015 08:41:08
- Doit-on considérer que 4 de ces 6 personnes sont nécessaires pour atteindre le quorum cité ? (Ceci est mon interprétation actuelle).
Cette AG compte 6 membres. Il faut donc que à l'heure mentionné sur l'invitation soient présents ou représentés:
et au moins 4 membres de l'AG des 6
et 50%+1 des quotités
Pied de page des forums
Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.
Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres