Le locataire doit rendre le bien dans le même état qu'il l'a reçu.
Un locataire qui forerait un trou dans un mur recouvert de tapisserie ou de fibre de verre ne pourrait pas le rendre en l'état. C'est donc interdit de le faire, sauf autorisation du propriétaire.

Personnellement, j'interdirais de forer dans un mur recouvert de fibre de verre ou de tapisserie. Après 5 locataires, à quoi ressemblerait le mur en question?

Idem pour la façade. Même si on fore dans les joints, il ne sera jamais possible de récupérer la même couleur de joint, et la façade serait irrémédiablement abimée.

Ceci étant dit, les murs des biens que je mets en location sont généralement en plafonnage, recouvert d'une peinture beige standard. à la sortie, un coup de plâtre, un coup de papier de verre et un coup de peinture tout à fait localisé sur la zone replafonnée et il n'y a plus de trace.

Il est courant que mes locataires me demandent l'autorisation de forer un trou dans un mur, que ce soit pour mettre une étagère, un support de télévision, un cadre ou autre. Je ne m'y oppose généralement pas, sauf les cas énoncés ci-dessus. Le fait de demander démontre qu'il est parfaitement logique de le faire pour un locataire.

Il est à noter que mes baux précisent que le locataire ne peut pas faire de travaux sans mon autorisation. Le bail de Pim le prévoit également.

Une ACP avec 12 lots et 4 ACP partielles, c'est un beau bordel au niveau des majorités.

Actuellement, vous gérez comme on gérait avant l'invention des ACP partielles. Il y avait des parties communes générales, répartissant aux quotités générales les charges générales telles l'assurance, les frais de syndic, etc.
Il y avait les parties communes spéciales, avec des quotités spéciales égales aux quotités générales, mais dont le total n'était pas un chiffre rond. On y réparti les charges spécifiques à cette partie commune spéciale. Par exemple, quand les immeubles sont répartis par entrée, on peut répartir les frais d'ascenseur uniquement sur les appartements reprenant ces ascenseurs. 3 entrées font 3 parties communes spéciales.

A l'époque, aussi absurde que cela puisse être, c'est l'ACP qui votait, pour tout. Il y avait une seule AG pour l'ensemble de la copropriété. Donc, certains votaient pour des parties communes spéciales dont ils ne font pas partie, et dont ils ne supportaient pas les frais. Avec le risque de voter des travaux alors que les propriétaires devant supporter le coût de ces travaux sont majoritairement contre...

Personnellement, j'avais résolu ce problème en votant les travaux conditionnellement à l'approbation des propriétaires des parties communes spéciales concernées, qui se réunissaient séparément ultérieurement, ou donnaient leur avis par écrit après l'AG. Un beau bordel à gérer, mais au moins, on avançait avec tous les propriétaires concernés et ils étaient impliqués dans le processus de décision.

La raison pour laquelle l'ACP devait voter ces travaux des parties communes spéciales, c'est qu'en cas de mauvais payeur pour des travaux dans une des parties communes spéciales, les frais étaient à charge de tous.

C'est comme cela que vous gérez actuellement.

Dès lors que vous souhaitez continuer ainsi, vous devriez soumettre lors de l'AG principale au vote la proposition des travaux à l'ensemble de la copropriété (responsable en cas de mauvais paiement...) ET aux propriétaires de l'ACP partielles. Avec double quorum, ou autorisation écrite des propriétaires de l'ACP partielle.
La proposition soumise à l'AG doit être claire sur les propriétaire qui supporteront la charge des frais en question.

Vous pourriez aussi prévoir que les travaux ne commenceraient que lorsque les propriétaires concernés ont payé leur quote part.
Et si j'était vous, en cas de contestation, j'attendrais la fin des 4 mois où il peut y avoir contestation.

Vous pouvez aussi mentionner lors de l'AG que, théoriquement, il devrait y avoir 5 syndics différents, 4 pour les ACP partielles à charges des ACP partielles concernées, et un pour l'ACP générale. Et évidemment mentionner que vous ne serez pas syndic des ACP partielles où vous n'êtes pas propriétaire, car cela est interdit. Avec les coûts de 5 syndics, de 5 comptes bancaires, de 5 assurances syndic, de 5 AG, etc. Je parie que cela va les faire réfléchir...

Il est aussi évident que, si des travaux similaires ont été effectués sur l'ACP partielle qui ne concerne pas les lofts, et que ces frais ont été répartis aux quotités générales, il serait injuste que les propriétaires de l'ACP partielle dont les frais ont été couverts par les lofts refusent de leur rendre la pareille.

Il est courant que les syndics ne tiennent pas compte des ACP partielles / parties communes spéciales, et répartissent tout aux quotités générales, où que les travaux aient été fait. Si on procède de la sorte pour de gros travaux dans une partie, il faut faire pareil dans les autres parties...

Effectivement, une palme d'or de déterrage de topic! 

Pour rappel, on peut ester en justice de deux manières: la citation par huissier, ou la requête écrite.
Il est à noter que, à Bruxelles, le coût de la citation reste à charge du demandeur (sauf si c'est impossible de déposer une requête simple, par exemple quand la personne n'a plus de domicile)
A Bruxelles toujours, il faut joindre la copie de la mise en demeure, et la preuve de son envoi, que ce soit avec la citation ou avec la requête.

En justice de paix, on peut représenter son conjoint (pas sa partenaire, pas ses associés,...)
En première instance, ce n'est pas possible. Chacun doit être présent en personne.

Pour ma part, j'ai réglé ce problème en faisant une différence entre bailleur et propriétaire : je suis propriétaire avec ma partenaire/conjoint/associés, mais je suis seul bailleur. Seul mon nom apparaît sur le bail. Pas besoin de procuration, pas besoin que mon conjoint ne se déplace en audience d'appel...

De toute façon, cela se terminera devant le juge de paix....

Repeindre, oui.
Devoir tout détapisser, bof
Changer la cuisine, je n'ai encore jamais dû le faire qu'avec deux personnes qui ont tourné Amok...

Ajourd'hui, je reçois une convocation en conciliation de la part d'un locataire qui trouve que j'exagère dans mes demandes présentes dans un jugement signifié depuis plus d'un mois. En clair; il n'a pas fait appel, il est forclos, c'est trop tard pour lui, et il arrive encore à m'insulter ou presque dans une demande de conciliation portée devant le juge.

Les cons, cela ose tout. C'est même à cela qu'on les reconnait.

Est-ce que la cuisine est à changer parce qu'ils entretiennent mal? Si oui, c'est un dégât locatif. Sinon... pas.
Est-ce que c'était peint et qu'ils ont tapissé sur un mur peint? Si oui, c'est un dégât locatif, et encore. Sinon... pas (sauf si le papier peint est horrible et bien qu'en bon état, doit être changé. Et encore, il faut voir avec l'amortissement).

Il faut voir ce qui est de leur responsabilité et considéré comme dégât locatif, et ce qui est de l'usure normale.
Si l'appartement est vieillot, ce n'est pas de la responsabilité des locataires. Ce sera à vous de payer pour la remise au goût d'aujourd'hui.

S'ils sont deux, je ne me tracasserais pas trop non plus. Si un enfant habite en Belgique, aucune raison de s'inquiéter.

Maintenant, si vous estimez que ce n'est vraiment plus possible, vous avez la possibilité de mettre fin au bail à chaque triennat.
Je ne l'ai fait qu'une seule fois dans ma vie de propriétaire, avec une dame handicapée mentale légère, vivant seule et avec des soucis de mobilité. Au bout de 21 ans, j'ai mis fin au bail, à son grand désespoir. Mais comme les pompiers étaient déjà venus 3x pour la rechercher avec l'échelle par la fenêtre, ce n'était vraiment plus possible. Son père ne pouvait plus surveiller quoi que ce soit, elle n'avait pas d'autre famille, et ce n'est pas son administrateur de bien qui serait venu voir si elle vivait correctement. Elle est partie en home. Et j'ai ma conscience pour moi sur ce cas particulier.