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#1801 Re : Copropriétés forcées » quitus comptes » 27-04-2015 18:15:03
" ... Le syndic peut néanmoins introduire une action judiciaire en paiement de sommes provisionnelles" (La récupération des charges de la copropriété, Sophie LEBEAU et Matthieu VAN MOLLE, JURIM Revue pratique de l'immobilier 1-2/2011, page 250).
QED.
Le syndic DOIT entamer les actions nécessaires, si non il est en personne responsable envers l'ACP.
#1802 Re : Copropriétés forcées » quitus comptes » 27-04-2015 18:15:03
Est-il exact que le syndic ne peut rien faire par rapport aux impayés si le quitus n'a pas été donné en 2014. Est-il normal, que le nouveau syndic , invoque cette raison pour n'avoir rien fait pendant une année, pour la récupération des impayés ? Il nous dit que légalement il ne pouvais pas
NON.
Mais l'AG doit dans un délai raisonnable délibérer et voter sur les comptes, cela certainement avant de délibérer et voter sur les comptes d’une année suivante.
L’AG peut émettre des réserves. Par exemple:
Elle peut le faire en approuvant les comptes partiellement de l’année X, en indiquant les classes/comptes/poste sur lesquelles elle émet des réserves motivés.
Il reste utile que le commissaire aux compte aurait déjà mis ces postes dans son rapport. Mais aussi en indiquant les postes qui doivent être remboursés.
Le commissaire aux comptes peut aussi indiquer les postes dont il demande un vote séparé, préalable et explicite de l’AG. Si l’AG n’approuve pas ces dépenses ou recettes, la comptabilité de l’année X pourra être approuvé, moyennant régularisation de l’exercice compable de l'année X dans l’année comptable en cours. Si l’intéressé refuse de rembourser alors le syndic doit entamer les procédures nécessaires et l’enregistrer dans la comptabilité telle que prévue par l’AR du 12.07.2012.
Ces réserves, etc. ..., doivent alors donner lieu à une écriture comptable dans l’exercice comptable X, qui reflète fidèlement les réserves de l’AG concernant la comptabilité X, remis par le syndic.
Puis le syndic pourra donc remettre pour l’AG suivante la comptabilité de l’année X+1 à l’AG pour information, délibération et vote.
Les impayés des années antérieures sont un problème de l’ACP actuelle ET donc du syndic actuel.
Le syndic, comme représentant de l’ACP, doit entamer leur récupération, tant que l’AG n’a pas pris une décision. S’il y a un doute concernant le montant, c’est le syndic qui entamer les procédures nécessaires pour corriger les montants (décisions d'AG, ...). Si on il est responsable envers l’ACP des conséquences de son inaction.
Il est donc possible que le syndic agit sur base d’une comptabilité, qui pourra plus tard être considéré comme erronée par un juge. Si l’AG a été informé d’une façon transparente ET diligente, l’ACP est responsable et en paiera les conséquences. Si non le syndic.
D’où l’importance de la loyauté et transparente pour les mandataires concernées :
le syndic de l’ACP (communiquer avec les membres de l’AG d’une façon diligente)
le commissaire aux comptes (faire son rapport endéans les 30 jours, communiquer sa version provisoire au syndic et de préférence aussi conseil de copropriété, …)
les membres du conseil de copropriété (est-ce le syndic fournit l’information aux membres de l’AG avec diligence et transparence voulue ?, les corrections/motivatiionbs demandés par le comissaire sont répondue d'une façon diligente?, ...)
#1803 Re : Copropriétés forcées » quitus comptes » 27-04-2015 18:15:03
Je précise ma question: est-il raisonnable de vérifier les comptes 2013 - 2014 qui ont été approuvé en AG ? Mon impression est que ce copropriétaire cherche surtout à faire perdre du temps à tout le monde, vu qu'il a déjà vérifié les comptes 2013.
J'ai demandé en 2005 l'accès (= voir) aux documents des comptes de 2002 et 2003. Il en est résulté l'annulation de fait par le juge compétent (JP, puis appel) du rapport du commissaire aux comptes de 1999 à 2005, et la nomination d'un expert par l'AG sur ordre du juge. Le rapport de l'expert de 2012 n'a pas encore été rendu accessible aux membres de l'AG ni délibéré ni voté en AG. Les derniers comptes approuvés en AZG (mais contestés en justice) sont ceux de 2011.
C'est donc selon mon expérience très raisonnable de consulter les archives, pas seulement la comptabilité, mais aussi les dossiers sinistres. A ces derniers je n’ai jamais eu accès (tenu par le courtier d’assurances, dont le gérant était le gérant du syndic), bien c’est une mine de mélange d’intérêts. L’AR du 12.07.2012 rend de fait cette partie des archives un peu plus accessibles.
#1804 Re : Copropriétés forcées » pouvoirs du syndic » 23-04-2015 13:00:27
Par ailleurs, un membre du CDC a le pouvoir, suivant une certaine procédure, de prendre connaissance et copie de toutes pièces ou documents intéressant la copropriété (art. 577-8/1, CC).
Tout membre de l'AG a ce droit (Art.577-8 §4 11° CC)
Dans ce cadre, le membre du CDC peut prendre connaissance et copie des factures d'électricité. Et d'ensuite les examiner afin d'en obtenir l'évolution de la consommation électrique de l'immeuble.
Elecrabel (et je crois tout fournisseur d’électricité, gaz, …) joint des statistiques à la facture annuelle. Le syndic devrait les diffuser ou rendre accessible (à imposer par les statuts).
#1805 Re : Copropriétés forcées » quitus comptes » 27-04-2015 18:15:03
Ce n'est pas le commissaire aux comptes (appellation retenue depuis la loi de 2010 et il ne peut y en avoir qu'un dans une ACP) qui donne quitus au syndic pour ses comptes mais l'assemblée générale des copropriétaires après avoir en principe pris connaissance du rapport du commissaire aux comptes.
Pour les comptes 2013 non approuvés précédemment, la question de leur approbation devrait avoir été mise à l'ordre du jour de l'AG 2015.
Attention.
Si on approuve les comptes de 2014, sans faire l'inventaire le 01.01.2014 comme prévue par l'AR du 12.07.2012, on approuve de fait les comptes de 2013.
#1806 Re : Copropriétés forcées » annulation AG » 23-04-2015 12:28:31
C'est ce que je souhaiterais savoir, sur quelle base juridique pourrait-on demander la suspension ou l'annulation
Suspension : NON
Annulation : NON
Postposer à une AG ultérieure : POSSIBLE
Si le président de l’AG constate que les points ne sont pas prêt à être délibéré. Cela se retrouve dans le droit commun (doctrine = non écrit) sur l’organisation d’assemblées. Cela doit en principe se faire point par point.
Cas concret: lors d'une AGA 2015, où je représentais mon frère, la délibération et vote des comptes 2014 ont été postposés à l'AGA 2016, suite au refus du commissaire au comptes de faire son rapport. Le commissaire aux comptes a été remplacé.
#1807 Re : Copropriétés forcées » procurations AG » 23-04-2015 10:56:41
Bonjour,
J'ai trouvé le maillon manquant ! Dans un acte notarié de 1995, je peux lire : "Etant donné que les lots de la quatrième extension comportaient dix mille deux cent soixante quatre cent millièmes (10.264/100.000) et qu'ils sont intégrés dans les parties communes, il n'y a plus que quatre vingt neuf mille sept cent trente six cent millièmes (89.736/100.000), une ag extraordinaire des copropriétaires du Parc Résidentiel xxxxxxx sera convoquée tant pour adapter l'ancien dénominateur (100.000) au nouveau dénominateur (89.736)que pour rendre les statuts conformes à la loi sur la copropriété."
Ceci étant dit : pour les procurations,la loi parle de lots : .... si le total des voix dont il dispose au total (ses propres voix et celles de ses mandants) n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
L'ensemble des lots veut il dire les 89.736quotités ? si oui, les procurations ne peuvent excéder les 10%.
Il y a aura des problèmes ...
si l'AGE dont on parlait en 1995 n'a pas été tenu
si les décisions de l'AGE ne sont pas repris dans l'acte de base
si les statuts n'ont pas été coordonné depuis 2010
#1808 Re : Copropriétés forcées » procurations AG » 23-04-2015 10:56:41
Bonjour,
89000/100000 représentent les parties privatives, je crois et le reste parties communes.
Merci à tous pour vos réponses
Est-ce les installations sportifs ont des quotités selon les statuts ?
#1809 Re : Copropriétés forcées » gestion de la piscine d'une acp » 19-04-2015 10:13:26
GT,
Ce sujet n’a pas été approfondi dans le sujet « élection CC ». La situation de cette ASBL envers le Code du Droit Economique peut surtout avoir des conséquences quant à la représentation de cette ASBL.
Monique,
Une piscine, terrain de pétanque, ... peuvent être des parties communes d’une copropriété et ainsi accessible aux copropriétaires, locataires, . .. gratuitement ou moyennant une contribution pour les frais de fonctionnement. Mais il est aussi possible que ces parties sont accessible à des membres d’une ASBL, qui sont ou ne sont pas des copropriétaires ou des résidents.
Si cette piscine est une partie privative, alors le propriétaire de cette piscine peut les exploiter et donner accès selon ses conditions, mais comme tout copropriétaire il devra participer aux charges de la copropriété telle que déterminé par les statuts. Il pourait contractuellement demander un montant fixe pour permettre l’accès d’un groupe déterminé. Donc l’ACP pourrait contractuellement s’engager de payer par exemple 2.500 EUR et exonérér le propriétaire de la piscine des charges de propriétaire.
Mais cela dépasse nettement l’objet légale d’une ACP : « la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. ». En effet une ACP ne peut imposer à ces copropriétaires de participer, pro rata ou non, dans des frais de services, qui n’ont rien à voir avec l’administration et conservation de l’immeuble.
Si la piscine est par exemple un élément de l’installation de protection contre l’incendie, qui se trouve sur le toit (c’est le cas dans au moins une commune bruxelloise), alors l’ACP doit intervenir dans les frais de conservation.
Si l’ACP veut exploiter ce réservoir d’eau comme piscine, elle devra faire attention. Dès que cela dépasse la conservation, elle devra confier cette exploitation à une personne privé (personne physique ou morale), qui devra en assumer la responsabilité financière et autre.
Résumons
Dans le cas de Monique il faudra vérifier :
À qui appartient la piscine, terrain de pétanque, le terrain de tennis, … : partie commune ou lot privatif ?
Si c’est une partie commune, est-ce des frais d’exploitation sont imposés statutairement, sans en avoir un usage réel et/ou l’accès est donnée à des non-résidents moyennant contribution.
On arrivera probablement à la conclusion que l’exploitation aurait dû être confié à une ASBL, depuis le 01.08.1995.
Si cette ACP a refusé la coordination des statuts, alors elle se trouve sur un terrain précaire. Je réfère ici à des ACP de Knokke et Namur qui ont été analysé je crois lors les auditions au Parlement en janvier 2008. Les deux ont été traités depuis lors par la justice (Appel ou Cassation).
La première (avec piscine) a du éjecter son syndic qui était une ASBL et l’autre (une seigneurie en copropriété forcée) a du en plus confier l’exploitation des services de seigneurie à une ASBL.
Conclusion
Il serait recommandable que l'ACP de Monique propose la mise en concordance des statuts à un spécialiste indépoendant, qui est au courant de la législation et jurisprudence concernant l’exploitation des parties communes à autre chose que la conservation de l’immeuble.
#1810 Re : Copropriétés forcées » élection conseil de copropriété » 18-04-2015 13:52:26
Merci Luc pour ta réponse...juste une petite partie de ta phrase qui m'échappe ...
En fait, c'est logique, je sais bien, je me bats depuis 5 ans pour cela...En plus pour leurs activités, ils emploient notre infrastructure, terrains de pétanque, piscine, tennis...en plus des 2500€ que la cp leur donne, ils demandent 7€ à leurs membres, et en plus une quote-part de 4€ pour participer ...Mais vu que cela existe depuis plus de 25 ans, je crois que je me bats contre des moulins à vents.
J'étais 5 ans dans le cc, et le jour où j'ai mis ces points à l'ordre du jour, ils se sont regroupés et m'ont lynchée.
Cela sort du sujet ("élection CC").
Si vous ouvrez un nouveau sujet ("gestion de la piscine d'une ACP") je peux y répondre, ayant fait en 2011 une analyse d'une grande ACP avec une piscine à la côte. Et reposez cette partie de votre question, si vous êtes intéressé.
#1811 Re : Copropriétés forcées » élection conseil de copropriété » 18-04-2015 13:52:26
Un membre du cc est également vice-président d'une asbl cercle sportif pour laquelle il demande chaque année 2500€.
L'Art. 577-5 du Code Cvil dispose dans son $3:
L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Il s'en suit que l'ACP ne peut pas donner des subsides à des organisations ni ne poursuivenet le même objet pour le même immeuble.
#1812 Re : Copropriétés forcées » Communs et responsabilité » 17-04-2015 10:26:43
Pour la plateforme sachant qu'elle est privative (propriété de l'un des CP) et que son revêtement est en "roofing" elle est considérée comme une partie du toit de la maison ? Le propriétaire a donc obligation de la nettoyer mais s'il y a des travaux à faire dessus c'est pour tout le monde ? Et s'il entretenait mal ?
Un platforme d'un immeuble en copropriété forcée ne peut pas être privatif, mais bien une partie commune à usage privatif. Si l'acte de base n'est pas assez prècis, l'ACP (= les CP) paiera les conséquences de la négligence de préciser plus clairement, tant au sens figuratif que concret.
#1813 Copropriétés forcées » Le caractère impératif des dispositions légales concernant la copropriété forcée » 15-04-2015 12:39:54
- luc
- Réponses : 4
Le sujet « le contrat du syndic IPI délègue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6° » a été fermée à la demande logique de ninifel.
Mais cela a laissé un bout ouvert concernant les implications si la loi n’est pas d’ordre public. Cela m’intrigue déjà plus que dix ans. Grâce à l’intervention publique de ninifel j’ai trouvé l‘explication selon moi correcte et je vais adapter ma position personnelle concernant la nécessité ou non d’avoir certaines dispositions d’ordre public.
Les faits
Ci-après la table de matières de la partie du Code Civil qui traite la copropriété. Les articles 577-3 à 577-14, sont d’ordre impératif en application de l’Art. 577-14, donc exclus (des parties de) l’Art. 577-2..
CHAPITRE III. - DE LA COPROPRIETE.
SECTION I. - DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL
Art. 577-2
SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS
Sous-section I. - Dispositions générales.
Art. 577-3-577-4
Sous-section II. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires.
Art. 577-5
Sous-section III. - Des organes de l'association des copropriétaires.Art. 577-6-577-8, 577-8/1, 577-8/2
Sous-section IV. - Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission.
Art. 577-9-577-11, 577-11/1, 577-11/2
Sous-section V. - De la dissolution et de la liquidation.
Art. 577-12-577-13, 577-13/1
Sous-section VI. - Du caractère impératif.
Art. 577-14
Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.
Explication
Pour le caractère impératif de la loi voir une fiche sur Droit Belge.be. Cette série d’articles parle :
des différents aspects de la distribution commerciale, notamment le contrat d’agence, le contrat de franchise et le contrat de concession de vente
L’élément commun avec la copropriété est que les statuts sont en essence un contrat.
La fiche « Le caractère impératif et de loi de police des dispositions légales » reprend le texte suivant, écrite par Pierre Demolin, Avocat aux barreaux de Mons et de Paris, Cabinet DBB Law(www.dbblaw.eu):
(...) En conséquence, les parties ne peuvent y renoncer qu’après la survenance de l’événement justifiant la protection et dans le respect du formalisme édicté par le nouvel article X.30 dernier alinéa du CDE (voir ci-dessus).
A. Rappel des principes : loi d’ordre public, loi impérative et loi de police
Faisons tout d’abord un rappel des trois notions distinctes de « loi d’ordre public », « loi impérative » et « loi de police ».
Depuis l’arrêt de la Cour de Cassation du 9 décembre 1948, il est constant que les lois d’ordre public sont celles qui touchent « aux intérêts essentiels de l’État ou de la collectivité, ou qui fixent dans le droit privé les bases juridiques sur lesquelles repose l’ordre économique ou moral de la société (cf. Note 1)».
Les lois impératives sont celles « auxquelles il est interdit de déroger mais qui ne sont pas d’ordre public parce qu’elles protègent principalement des intérêts privés, et qui, dès lors, n’entraînent que la nullité relative des clauses ou des actes qui y dérogent sans exclure une renonciation ou une confirmation dans les conditions fixées par le droit commun et, en outre, par chaque loi particulière » (cf. Note 2).
Les lois d’ordre public et les lois impératives se distinguent par leurs effets sur deux points :
- la nature de la nullité et les pouvoirs subséquents du juge ;
- la faculté de renonciation à la protection offerte.
Les lois d’ordre public peuvent être invoquées par toute personne pour obtenir la nullité du contrat conclu en contravention de celles-ci et cette nullité absolue peut être soulevée d’office par le juge. En ce qui concerne les lois impératives, seule la partie protégée pourra s’en prévaloir pour obtenir la nullité relative que le juge n’est pas autorisé à soulever d’office.
Il n’est pas permis de renoncer à la protection offerte par une loi d’ordre public, tandis que la partie protégée par une loi impérative peut y renoncer après la survenance de l’événement justifiant la protection et en connaissance de cause. (...)
Mon opinion personnelle
Depuis quinze ans je me bats pour que les copropriétaires désinformés puissent arriver à un compromis/transaction, … entre eux qui ne lèse pas leurs intérêts, mais qui en même temps rend possible de mettre les mandataires responsables devant leur responsabilité.
C’est pourquoi je suis et reste contre la proposition de rendre les Art. 577-3 à 577-14 CC à 100% d’ordre public. En effet la déclaration « d’ordre public » exclut d’arriver à un compromis/transaction/… . Et aura des conséquences nèfastes pour les CP de bonne volonté.
Mais je suis maintenant à 100% convaincu qu’il faut mettre dans le contexte de la proposition de loi planifié concernant le « contentieux de la copropriété » certaines dispositions d’ordre public et/ou imposer une amende administrative par défaut à charge du syndic, pour bloquer l’opinion de certains syndics qu’il fait seulement exécuter les dispositions qui comportent une sanction explicite.
La liste des points très spécifiques concernent en essence certaines tâches du syndic, qui sont repris dans les Art. 577-6 et 577-8.
J’en cite quatre :
L’affichage imposée par l’Art. 577-8 §2 CC, aussi si une des dispositions explicitement mentionné dans le 2ème alinéa manque (amende administrative par défaut à charge du syndic = constat par la police locale).
L’annualité de l’AG statutaire (Art. 577-4 §1 5° & Art. 577-8 §4 17°) en imposant que l’inventaire annuel de l’ACP doit être remis pour information, délibération et vote à l’ACP lors d’une AG tenue avant les douze mois qui suivent la fin de l’année comptable concernée. S’il est impossible de le remettre le syndic doit faire un rapport motivé par écrit, et le remettre à une AG en séance avant la fin de ces douze mois. Si rien n’a été fait la comptabilité serait considéré comme non existante, le syndic (ou son assureur) obligé à rembourser automatiquement les provisions payés. Puis il lui serait possible de solliciter le remboursement des frais dont il prouve un par un la légalité. Frais d’expertise éventuelle, … à sa charge (d’ordre public) ;
L’oubli d’organiser une AG avant la date de fin du mandat d’un ou plusieurs mandataires de l’ACP, pour nommer les nouveaux mandataires. Si la fin du mandat est déterminé comme étant la date de l’AG suivante, cette AG doit être tenu au plus tard 12 mois après la fin de l’Année comptable durant laquelle le mandat a commencé (d’ordre public = le mandat « provisoire » donné par le syndic et nul et non avenue avec effet rétroactif à la date de début du mandat de surveillance = les rapports deviennent caducs, … ).
La non-communication des données imposés par l‘Art. 577-8 §4 15° (d’ordre public = tous les factures concernés, payés par l’ACP, doivent être remboursés par le syndic à l’ACP).
Tout cela parait sévère, mais les bons syndic n’auront pas de problèmes et ceux qui s’en foutent de la loi , s‘il n’impose pas de sanctions, subiront les conséquences d’une disposition d’ordre public.
Cela imposera aux assureurs RC syndic d’être attentif.
Et cela imposera surtout à l’IPI d’être plus attentifs quant au contenu des cours de formation des candidat-syndics, puisqu’en final l’IPI est l’assureur final des syndics, si leur assurance ne couvre pas les risques.
#1814 Re : Copropriétés forcées » La copropriété et le N° de BCE » 03-08-2015 16:34:41
Je me demande si de tels arrêts sont valides finalement sans aucun N° de BCE en 2015 !
L'arrêt (ou ordonnance ou jugement) est valable, mais peut-être pas opposable, si les parties ne sont pas correctement identifié.
Exemple extrême: ma copropriété a cinq ACP qui "gèrent" le même immeuble.
Le N° BCE a aussi son importance, pour les affaires après le 01.09.2010, dans le cadre:
de la comptabilité de l'ACP (qui paie les frais de procès, ... )
de la gestion électronique au niveau du tribunal des requête, citations, conclusions, ... (passage du papier vers l'électronique de la justice belge, qui démarre le 01.09.2015).
des assurances de l'ACP et du syndic de l'ACP (L'IPI est devenu responsable si l'assurance du syndic fait défaut ET la l'ACP st correctement identifiable)
etc ....
Je veux bien tout expliquer aux curieux en MP car j'aime le dialogue.
MP = dialogue ?????
#1815 Re : Copropriétés forcées » La copropriété et le N° de BCE » 03-08-2015 16:34:41
J'ai sous les yeux deux arrêts de Cassation de Belgique N° C.14.0142.F/1 et C.14.0145.F/1 du 12 février 20125 qui ne font aucune mention du N° de BCE de la copropriété.....
Quel exemple !
La citation pour le jugement en premier instant (= probablement le JP) date d'avant ou après le 01.09.2010?
Cette citation identifie les parties en cause. Le N° BCE n'était pas obligatoire avant le 01.09.2010.
#1816 Re : Copropriétés forcées » Réformer une décision prise en AG. » 03-04-2015 18:24:48
Certains esprits mal tournés pourraient imaginer (les gens sont parfois fous) que le syndic aurait un intérêt caché qui l'incite à favoriser la collaboration avec cette société.
C'est pour éviter cette confusion que le syndic doit depuis 2010, lorsqu'il engage une firme, déclarer qu'il n'a aucun lien avec elle. Le juge a consacré le droit d’un CP à être méfiant, si le syndic n’informe pas. Le législateur a confirmé ce droit.
Plus spécifiquement le syndic DOIT de propre initiative exécuter ce qui suit, si non sa responsabilité est engagé. Il y aurait donc lieu à avertir son assureur (et pas l‘IPI). Ceci en envoyant à l’assureur une copie d’un rappel recommandé envoyé au syndic.
@rexou: Vous êtes un psychiatre diplomé? Depuis quand?
Art. 577-8 CC
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :15° de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;
Un suggestion : laisse lui signer une déclaration sur l’honneur qu’il n’a aucun lien, contractuel ou autre, avec ces deux firmes de nettoyage. Si oui : les factures à sa charge (motif : abus de confiance) & choisir un autre syndic.
Mais... bien sûr que non, puisque la déontologie de l'IPI le proscrit. Et l'IPI, c'est pas du pipi !
Si pas, c’est de l’eau pure ?
Ce genre de problème n’est selon moi pas du ressort de l’IPI, mais bien de l’AG et/ou juge compétent. Il est donc inutile de se plaindre à l’IPI, dans le stade actuel de cette problématique.
Ayant eu le cas maintes fois (notre ACP à 3 concierges, dont régulièrement une qui est aussi CP), il est dans les compétences du syndic de démettre et engager du personnel. L’AG n’y a rien à dire si le syndic reste dans le cadre statutaire : remplacer une concierge par une autre concierge avec le même nombre d’heures par semaine.
S’il sort de ce cadre il commet peut–être une faute. Cette faute doit être prouvé (en civil et/ou pénal). Puis une plainte à l’IPI sera rentable, se basant entre autres sur les dépostions suivants de sa déontologie :
Art. 38
L’agent immobilier doit éviter tout conflit d’intérêts.
À cet effet, il indiquera sans équivoque à un commettant potentiel s’il intervient comme agent immobilier ou en une autre qualité et est tenu d’informer le commettant de toute situation où l’éventuel cocontractant de ce dernier est une personne avec laquelle il a un lien moral, familial ou juridique.
Art. 76
L’agent immobilier administrateur de biens ne peut passer commande de fournitures ou de services avec des personnes avec lesquelles il a un lien familial ou juridique, sauf autorisation ou ratification du commettant dûment informé de ce lien.
En relisant le texte de la déontologie pour ce post, je commence à comprendre mon syndic stagiaire. Les Art. 38 et 76 se contredisent probablement.
Dans un post séparé je vais annoter une partie de cette déontologie et indiquer où selon mon opinion l’IPI interprète le Code Civil autrement sur base de sa déontologie. Dans le cas de mon syndic, il est évident que la responsabilité de l’IPI pourra être mis en cause.
#1817 Re : Copropriétés forcées » Etat des charges présenté à l'AG » 01-04-2015 09:25:32
Malgré tout, je pensais que pour plusieurs d'entre vous, votre position aurait été plus tranchée.
1. D’abord la comptabilité budgétaire n’a pas été normalisé, tout comme le contrôle de la comptabilité. Seulement la tenue de la comptabilité générale a été normalisé en 2010/2012.
2. Extrait de l’avis de 1975 :
« II.A.2. La comptabilité doit être complète, c.-à.-d. comporter l'ensemble des opérations et éléments qui doivent être saisis par elle. »
3. C’est à l’AG d’imposer des règles statutaires. Si elle ne le fait pas, le syndic peut imposer ses règles.
Dans ce cadre il est regrettable que l’IPI a refusé de négocier les normes de la comptabilité budgétaire avec toutes les associations de défense des intérêts des copropriétaires et syndics, qui certes ne seraient pas obligatoire, mais auraient donné une base solide pour rendre les cabinets de syndics plus performant et la gestion des ACP plus transparente.
Le projet de loi avorté concernanat le reviseur d'entreprise par cabinet de syndic voulait en fait normaliser le contrôle.
4. Last but not least : étant donné que l’AG 2014 de mon ACP n’a pas encore été tenu et que les comptes 2012 et 2013 n’ont pas encore été présenté (ne parlons pas de 2014), je réserve mon opinion d’abord aux membres de l’AG de mon ACP. Enjeu principal : le syndic refuse d’inscrire les dettes incertaines. Cela a comme conséquence que la facture finale sera payé par ceux qui sont CP au moment du paiement, mais pas ceux du moment de la décision.
#1818 Re : Divers (hors achat/location) » Barbecue dans un petit jardin bruxellois dont la moitie est couvert » 29-03-2015 15:16:44
Ce que la ville de Bruxelles autorise n‘a aucune importance. C’est la commune d’Ixelles qui décide. Le règlement de police d’Ixelles prévoit:
Section 6. Feu et fumées
Art. 23. Sans préjudice de l’exercice d’activités conforme aux conditions fixées par les permis d’environnement, il est interdit d’incommoder de manière intempestive le voisinage par des fumées, odeurs ou émanations quelconques, ainsi que par des poussières ou projectiles de toute nature.Sauf autorisation de l’autorité compétente, il est également interdit de faire du feu en dehors des immeubles bâtis et de détruire par combustion en plein air tous déchets, en ce compris les déchets verts tels que visés à l’article 20 du présent règlement.
Sans préjudice de l’alinéa 1er, les barbecues sont autorisés dans les jardins privés, et uniquement s‟il est fait usage de fourneaux fixes ou mobiles.
#1819 Re : Copropriétés forcées » Etat des charges présenté à l'AG » 01-04-2015 09:25:32
Ci-après un extrait de l'« Avis CNC 174-1 - Les principes d'une comptabilité régulière » (Source : Bulletin CNC, n° 38, février 1997, p. 2-32).
Tenez compte avec le fait qu’un membre de l’AG de l’ACP est un tiers vis à vis de la personne morale ACP. Et qu’en plus se sont les statuts de la copropriété en indivision forcée qui déterminer la manière que l’ACP est organisée. Les statuts peuvent donc préciser la portée de l’expression « sans retard ».
Ma définition (pour une copropriété du type très grande ACP avec la présence d’une personne avec diplôme de comptable au sein du cabinet) telle que proposé pour la coordination des statuts est « le même jour de travail ou le jour qui le suit la date de réception, sauf si une autre périodicité est explicitement prévue dans les statuts ».
1. Sans retard
En utilisant l'expression «sans retard», le législateur n'a pas entendu, aux termes des travaux préparatoires de la loi, imposer un délai déterminé dans lequel l'opération doit être comptabilisée. Il a toutefois voulu souligner que pour qu'une comptabilité puisse être considérée comme régulière, il importe que l'enregistrement comptable des opérations intervienne rapidement après leur conclusion ou après que l'entreprise ait eu connaissance du fait comptable en cause.Il est évident que l'expression «sans retard» doit s'interpréter en fonction des aspects organisationnels de l'entreprise, ainsi que de la nature des opérations et des faits à enregistrer.
A ce titre on relèvera que :
plus indiscutables sont les pièces justificatives, moins contraignante sera l'exigence de la rapidité de la comptabilisation. Ainsi, la régularité du journal de banque traduisant les opérations en compte consistant en paiements faits à des tiers ou reçus de tiers et faisant l'objet d'extraits de comptes périodiques émanant de la banque, ne sera pas affectée si ces opérations ne sont consignées qu'après un certain délai. En revanche, la loi impose de manière expresse la comptabilisation journalière des ventes et prestations au détail lorsque celles-ci font l,objet, non pas d,une comptabilisation opération par opération, mais d'une inscription globale par journée (art. 6, alinéa 2) et, en ce qui concerne les entreprises tenant une comptabilité simplifiée, des mouvements des disponibilités en espèces et en compte et des soldes journaliers en espèces, ainsi que des prélèvements opérés en espèces ou en nature par le commerçant lui-même (art. 5, al. 2);
la fonction de gestion de la trésorerie et le suivi des relations financières avec les clients et les fournisseurs, ainsi qu'en général avec les débiteurs et les créditeurs, pourront exiger un enregistrement comptable très rapide, voire en temps réel, des opérations réalisées;
dans les cas simples et où la tenue de la comptabilité d'une entreprise est confiée à un comptable externe, la régularité de la comptabilité ne serait pas affectée par le seul fait qu'il ne serait procédé que périodiquement, mais sans retard anormal, à l'inscription des opérations dans le journal ou dans les journaux auxiliaires, sur la base des pièces justificatives. Une réserve doit toutefois être faite sur ce plan en ce qui concerne les mouvements et les soldes journaliers des disponibilités en espèces et les prélèvements en espèces ou en nature qui, comme rappelé ci-dessus, doivent, aux termes mêmes de la loi, faire l'objet d'une «journalisation» quotidienne (art. 5, 1° et art. 6, al. 2);
le principe de l'enregistrement sans retard s'applique essentiellement aux relations avec les tiers. Les mouvements qui ne traduisent pas des relations avec des tiers (tels que les relevés d'inventaire, les constatations de variations de stocks, les constitutions d'amortissements, la formation, l'ajustement ou la reprise de réductions de valeur ou de provisions, les ajustements monétaires) peuvent n'être comptabilisés que de manière périodique. A la limite, ils pourront n'être actés que lors de la mise en concordance des comptes avec l'inventaire, même si les faits constatés ont leur origine à une date antérieure. Si, en revanche, ces mouvements font, dans l'organisation administrative de l'entreprise, l'objet d'un suivi comptable permanent ou périodique (par exemple un suivi des entrées et des sorties de stocks, la prise en charge mensuelle d'amortissements par voie d'imputations par douzièmes, la révision périodique du cours de conversion des postes monétaires en devises), ce suivi comptable fait partie de la comptabilité et l'impact des faits constatés doit être enregistré selon la même périodicité;
la comptabilité remplira d'autant mieux son rôle essentiel d'instrument de gestion que les données qu'elle fournit seront plus récentes, plus à jour.
#1820 Re : Copropriétés forcées » Etat des charges présenté à l'AG » 01-04-2015 09:25:32
Votre syndic n'applique manifestement pas l'AR du 12.07.2012 concernant la comptabilité d'ACP, qui lui impose d'inscrire immédiatement (= le même jour) chaque opération bancaire dans la comptabilité générale de l'ACP.
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