La société (TECHEM) ne préconise rien du tout. Elle déconseille seulement de ne baser le calcul que sur les consommations.

Il revient à chaque copro de décider du mode de répartition des frais. C'est prévu dans l'acte de base ou c'est décidé en AG. Le syndic ne peut de sa propre initiative modifier unilatéralement le mode de calcul.

De quand date l'application des 10% et quelle est son origine ? Est-ce nouveau ? Quel était le mode de répartition antérieur ?

Vous devez faire porter ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG et il sera décidé de la manière la plus adéquate de procéder, chacun exposant son avis et ses arguments.

Concernant l'exercice en cours vous ne pouvez pas demander de correction en fonction de votre souhait. Si vous établissez que le syndic a modifié récemment et sans décision d'AG le mode de répartition, vous pouvez demander qu'une rectification soit établie dans les comptes et refuser de les accepter.

Pour ma part, je dirais que 10% de frais fixe, c'est peu... mais 40% c'est énorme. A vous de définir ce qui est le plus adapté pour votre copro. VOTE

Perso, je conserve le bail, et éventuellement le courrier relatif au renon. Un EDL qui n'est plus d'actualité ne présente aucun intérêt, si le bien a déjà changé de locataire deux fois. Pareil pour tout courrier et document relatif à la garantie; c'est sans aucun intérêt dans la mesure où il est signé un document en fin de bail "pour solde de tout compte" et si la fin de bail n'a pas entrainé un litige.

Pour ce que j'en sais, en ce qui concerne les documents relatifs à la gestion de la copropriété, le syndic doit légalement les tenir durant 7 ans seulement, hors bien sur les factures de travaux sous garantie décennale et les PV d'AG.

Sauf que le nouveau locataire ne connait en principe pas son prédécesseur et n'est pas informé du dernier loyer ni des conditions du bail qui permettraient ou non une modification du loyer. 

A priori, il visite un bien proposé à la location à un prix donné et accepter le prix et les conditions du bail en le signant. Rien n'oblige le bailleur à transmettre une information quelconque en ce sens.

Dans les faits, le changement de locataire est bien sur une occasion de réadapter le loyer au prix du marché. De là à changer de locataire dans le seul but d'augmenter le loyer, il y a un (énorme) pas que je ne franchis pas. Un locataire qui paie est un locataire qui paie.

Personne ne s'emballe, mais les avis sont unanimes. Vous avez bénéficié d'un versement qui ne vous était pas destiné -que vous avez accepté sans rien dire/voir- et un an plus tard, vous vous interrogez sur la légitimité d'une demande de remboursement.

Un échelonnement est en effet possible et normal si la somme est importante. Mais aussi, plus la somme est importante, moins il est normal que cette anomalie vous ait échappé. Le syndic a certes commis une erreur, qui n'a d'ailleurs pas un caractère exceptionnel, et les CP n'ont pas prêté attention au détail, le montant n étant pas contesté et la situation les concernant ne présentant aucune anomalie. Le CAC n'a pas été très attentif, mais là aussi, les chiffres sont bons, seul le destinataire du remboursement n'est pas le bon.

Trois personnes sont finalement susceptibles de réagir : Celui qui n'a pas reçu l'argent qui lui était dû, et celui qui a reçu un remboursement indû. Ou le syndic qui constate son erreur avec retard.

Vous pouvez ne pas avoir réagi en toute bonne foi. Mais contester une demande de remboursement d'une somme perçue indument ou essayer d'échapper au remboursement n'est pas correct.

Quand on gagne il est facile de ne pas se poser de questions, mais ici vous avez posé une question et reçu des réponses. Je suppose que si vous êtes déçu, vous ne devez pas vraiment être surpris.

Pourquoi donc avoir créé un nouveau post pour évoquer le même sujet et la même problématique ?

C'est aussi ce que j'ai compris,mais cela n'enlève rien selon moi à la validité de l'offre.

D'après ce court rapport il semble que la vétusté soit la cause du souci actuel. Les travaux  incomberaient dès lors à la copro. Cela me semble un peu basique pour un rapport d'architecte.

Le syndic a-t-il motivé de façon valable son refus de votre demande de facilitateur bâtiment de la région BXL. Je ne connais pas la fonction et les compétences de cet expert, mais un avis extérieur et gratuit ne peut pas faire de mal me semble-t-il.

Le rapport mentionne 20M2 tandis que vous indique 120. Quid ? Le prix de 44 mille est correct et même bas dans la seconde hypothèse et totalement surfait dans la première.

Je crois que la copro doit assumer de fait les frais de rénovation/isolation du toit-terrasse. Cela n'interdit pas d'avoir plusieurs devis et avis et d'attendre du CP concerné de remettre un prix hors concurrence pour que la copro le charge d'effectuer le travail. A priori, il sera motivé pour le faire correctement. Les nouvelles dalles seraient à sa charge, mais il sera libre alors de leur choix.

Il faut savoir que l'immense majorité des biens mis en location à Bruxelles sont dans ces deux dernières catégories.
Qu'en outre le mode de répartition entre les différentes catégories varient d'une région à l'autre, la Flandre étant plus souple pour catégoriser un bien dans une meilleure tranche

Nawal Ben Machin est une vraie calamité et une plaie pour les bailleurs !

Le droit préférentiel accordé aux locataires est un méfait de plus à porter à son actif.

La responsabilité du syndic ETAIT engagée. Je me suis mal exprimé dans mon premier message. Mais la copro a approuvé les comptes et donné décharge aux syndics successifs pendant plus de 15 ans sans émettre de remarque. Il es inutile et vain de chercher à poursuivre l'ancien syndic.

Un ou plusieurs CP possédant 20% des parts peut en effet demander la tenue d'une AGE. Si le quorum n'est pas atteint, l'AG sera reportée. Le syndic devra reconvoquer une nouvelle AGE, qui sera apte à délibérer et prendre des décisions même si un seul copropriétaire est présent. Ces AGE et tous les frais qui en découlent seront à charge de l'ensemble des copropriétaires.

Tout personne qui se sentirait lésée par les décisions prises dispose de 4 mois pour intenter une action en justice de paix. Le juge annulera une ou plusieurs décisions, mais très probablement pas l'ensemble de l'AGE

Votre couple infernal n'est pas majoritaire je suppose (vous évoquez 17 appartements en tout, et il en possèderait 6). Il n'est donc pas en position d'abuser de sa majorité (qu'il n'a pas) pas plus que de faire élire un syndic à lui tout seul.

Votre amie était syndic pendant 12 ans. Est-elle au moins actuellement commissaire aux comptes ? Ou l'un de vos sept autres alliés ? Dix copros sur 17 lots, dont 8 d'un côté, quid des quotités ?  Je suis surpris que votre amie, qui a exercé durant 12 ans la fonction de syndic, ne soit pas mieux informée de la marche à suivre et des modalités de recours possibles.

Si des travaux sont décidés (majorité des 2/3 je pense) ils seront effectués après devis et aux frais de l'ensemble des copros. Toute décision contraire doit faire l'objet d'un recours en justice de paix de la part de la personne à qui on veut imputer ces frais.

Si une AG n'est pas convoquée en respectant les délais et dans les règles, tout CP peut en demander son annulation en justice de paix. La convocation se fait par recommandé, sauf si avis écrit du copropriétaire concerné, acceptant par exemple une convocation par email. Un avis affiché aux valves n'a aucune valeur.