Région Bruxelles
Bail de 9 ans renouvelable
Résidence principale
Bail enregistré
Prise d'effet depuis 01/06/2011
Locataire

Bonsoir,
Ayant des charges très élevées je me permets de vous contacter.

Le bail a été rédigé entre une SA  (un seul propriétaire donc) représentée par le gérant qui travaille pour une Real Estate bancaire bien connue, et moi-même (isolée).

CHARGES PRIVATIVES extrait du bail
Sont à considérer comme charges privatives : eau froide, eau chaude et chauffage.

QUOTITES : Il est à savoir également que sur mon bail est repris une quotité pour l'immeuble de 445/100000ème. Or il me facture également une autre quotité qui est de 405/14245 et qui là concernerait les 3 entrées vers les appartements privatifs. Lorsque j'ai loué et comme bien repris sur mon contrat de bail j'ai loué à une adresse, nulle part il n'est dit dans ce bail que cela concerne toute une portion de la rue avec des entrées à des numéros différents pour les appartements et pour les bureaux ou commerces.

ELECTRICITE : Pour l'électricité des communs je n'ai aucun numéro de facture sur mes charges. Ils utilisent la quotité de 405/14245ème qui correspond à 3 entrées différentes pour locaux privatifs, qui ont au moins, pour l'électricité un compteur à part par entrée (vu sur facture)

ASCENSEURS : j'ai pu avoir accès aux factures en 2014, sur chaque facture est repris le numéro d'ascenseur pour lequel ils sont intervenus. Je sais que certains ascenseurs fonctionnent mal ou les locataires n'y sont pas très regardant et souvent des pannes surviennent. Les ascenseurs des 3 entrées privatives (donc à des numéros différents dans la rue) sont répartis en quotités de 405/14245 dans mes charges.

CHAUFFAGE GAZ : L'immeuble est équipé d'une chaudière commune rien que pour les appartements à ce qu'il parait. Pour le chauffage de mon appartement alors que justement tel qu'il est situé et le fait qu'il est très rare, même en hiver, que je me serve des radiateurs, ils me le facturent dans mes charges à la quotités de 405/14245ème. Je n'ai aucun calorimètres, et donc impossible qu'ils puissent savoir ma consommation. Là la quotité n'a pas lieu d'être, c'est la consommation exacte qui doit être reprise je pense.

EAU : Il se fait que dans le bail est repris l'index de mon compteur de passage mais ils n'en tiennent pas compte et l'incluent dans le charges communes à tout l'immeuble en tant que quotité au 445/1000000ème

Idem pour le nettoyage, l'entretien, etc…. des parties communes privatives, alors que certains des bâtiments des 3 entrées distinctes demandent plus de temps ou sont plus longs à nettoyer, pas de distinction.

VITRES : Ils nous facturent tous les 3 mois le nettoyage des vitres alors qu'ils ne nettoient que les vitres des bureaux (j'ai le nez dessus) parfois aux quotités de 445/100000, parfois aux quotités de 405/14245 (charges des communs privatifs), parfois même les deux ! Par exemple depuis septembre 2016, les vitres extérieures de mon appartement n'ont été nettoyées que 5 fois alors qu'ils ont m'ont fait 24 facturations pour la majorité au 100.000ème . De plus les vitres ne sont pas sales du tout (j'habite au 7ème) J'ai toutes les preuves, photos et vidéos pour le prouver qu'elles ne sont pas nettoyées lorsqu'ils viennent avec l'élévateur.

PARKING : mon emplacement est de 40/100000, tous les 3 mois ils font nettoyer les parkings qui sont à 95% utilisés par les bureaux et me le facture au 445/100000ème.

Même les extincteurs nous sont facturés au 100.000ème dans les charges. comme l'assurance du bâtiment complet et d'autrs encore.

Je vous passent les nombreuses erreurs voulues (je pense), comme par exemple le remplacement d'une clef qu'un locataire aurait perdu, le débouchage dans un appartement d'un évier ou la récupération d'une bague dans un siphon, le remplacement d'une boite aux lettres dans une autre partie de l'immeuble, les frais bancaires concernant l'envoi des courriers chaque mois pour nous demander de payer le loyer ou l'envoie du courrier des charges tous les 3 mois,  le matériel informatique pour les huissiers à la partie bureaux, même le remplacement d'une vitre sur une terrasse, vitre qui avait été cassée par les ouvriers lors de la mise en place de cette terrasse. Ou encore comme chez moi un coude d'arrivée d'eau dans le mur qui montrait des signes de vétusté, l'agent de maintenance a été en prendre un dans un appartement vide et il l'a placé chez moi; cela m'a été facturé 62€ hors tva ! alors que ce coude fait partie des murs du bâtiment et que je n'y ai pas accès. Depuis 2011 je pourrais en faire de page…

HONORAIRES
Mais le plus incompréhensible ce sont les honoraires du gérant.
Dans mon bail Il y est écrit "outre le loyer spécifié…, le preneur paiera au bailleur sa quote-part dans les charges communes de l'immeuble, …. , ainsi que tous les frais afférents aux rémunérations du gérant" sic.
"Afférent" désigne une chose qui se rattache à une autre chose. On peut également dire annexe ou connexe. On utilise l'adjectif afférent pour parler d'un quartier,  de pièces justificatives ou de pièces à conviction afférentes. Donc ce que j'ai compris c'est que cela concernait les frais occasionnés par sa gérance comme par exemple des déplacements, taxi etc. Ces frais que la gérance aurait en produisant les souches de paiement, seraient donc répartis en quotité dans les charges vis-à-vis des locataires

Or, Ils correspondent à 5% du loyer + TVA et ce tous les 3 mois et n'ont rien à voir avec la quotité, ce sont des charges privatives.
Autrement dit, depuis juin avec l'indexation des loyers, la gérance se prend 8,2% en plus ! Et bien-sûr nulle part dans le bail il n'y ai fait allusion des 5% de frais privatif sur le loyer. C'est juste parce que j'ai été chercher les plans à l'urbanisme, cherché chez le notaire, vérifié les lots, que le gérant m'en a fait part. J'ai le mail.
Sur ce mail, voici ce que le gérant me répond  "Les charges de l'immeuble sont réparties suivant les quotités des différents lots et non en fonction des m2 de ces lots. Dans votre cas l'appartement qui vous occupé s'est vu attribué *405/1000.000èmes et l'emplacement de parking s'est vu attribué 40/100.000èmes. … Enfin pour les appartements les honoraires HTVA représentent 5% du loyer indexé"
*Même là il se fourvoie, la quotité étant de 445/100.000ème comme repris dans mon bail.
A aucun endroit non plus, il n'ait  fait référence aux quotités de 445/14245 dues pour les communs privatifs.
Je ne sais ce qu'il y lieu de penser, non seulement ce bail me fait penser à un bail de bureaux ou de local commercial mais en plus ce bail semble fait comme si nous étions en copropriété. Ce qui n'est pas le cas, Il y a un seul un seul propriétaire et ce depuis 2002.

Pensez-vous que ce "contrat de bail appartement" soit correct ou en passant devant un juge de paix, il y aurait lieu à ce qu'il soit revu et bien-sûr au remboursement de sommes non dues ?

Pensez-vous que ce "contrat de bail appartement" soit correct ou en passant devant un juge de paix, il y aurait lieu à ce qu'il soit revu et bien-sûr au remboursement de sommes non dues ?

Le préavis a déjà été envoyé. Il concerne un congé pour occupation personnelle.
Ce n'est pas un problème ?

Il me semble que vu l'importance des enjeux (j'ai au total augmenté mes dépenses de 15000 euros sur le coup), un simple "j'ai reçu une offre supérieure, que faites-vous?" est bien maigre.
Qu'est-ce qui garantit que l'agence et/ou le vendeur soient honnêtes? Je ne les connais pas.

Existe-t-il dès lors une disposition légale me permettant d'exiger de pouvoir voir la contre-offre annoncée, ou la faire vérifier par un conseil, afin de m'en assurer?

Cela m'aiderait mes doutes et me permettrait d'acheter en toute sérénité.

Vu mes compétences en immobilier je n'ai en aucun cas besoin d'aides extérieures pour juger des points positifs ou négatifs d'un achat.
Je vais mettre pour ma part un arrêt à cette discussion stérile qui ne fait que me confirmer tout le bien que je pensais du milieu de la vente ... Libre à vous, bien entendu, d'estimer tous moyens moralement licites ou pas d'arriver à ses fins acceptables. Quelle que soit votre activité, j'espère juste ne jamais devoir un jour avoir affaire à vous. Pour le reste, vous vous en refererez à votre conscience...

Oui et je me suis exprimé poliment , c'est juste que pourquoi n'ai-je pas reçue de mise en demeure ou de courriel expliquant qu'un avocat a du intervenir ? Si je n'ai reçue aucun courriel c'est qu'il y'a aucune procédure, est-ce qu'il ont réellement pris contact avec un avocat ? Je doute fortement, je pense juste qu'il essaye d'en tirer quelque chose, le bail n'avais jamais été signé par le propriétaire du coup ça ne vaut pas un contrat.

Ayant ignoré la requête, l'agence me recontacte au bout de 2 mois pour me dire que si je payer 1 mois l'affaire serait clôturé, ils m'ont dis qu'ils ont contacté un avocat et me laisse le temps de réfléchir 1 semaine ou sinon après cela je devrais payer la somme total (3 mois de préavis + 1 mois d'indemnité) au près de la justice.

globetrot a écrit :

(Je décidé maintenant de faire  les EDL avec expert, même si cela coute).

Bonne résolution.
Trop de bailleurs négligent l'importance d'un bon état des lieux d'entrée.
Et c'est utile pour les locataires aussi: cela évite des discussions inutiles lors de la sortie.

Le syndic a le droit d'imputer cette facture au bailleur (donc lui-même dans ce cas-ci) et le bailleur la répercute sur son locataire.

On pourrait jouer sur le fait que le bail n'a pas encore commencé et que donc les dispositifs du bail ne sont pas d'application.

Par ailleurs, tant que le bail n'est pas signé par les deux parties; y a t-il bail?

Toujours est-il que la police et les pompiers ont été appelés et sont arrivés avant l'ascensoriste.

A mon idée, c'est celui qui a appelé le prestataire qui doit payer la facture. A lui ensuite de se retourner contre le responsable s'il estime qu'il n'a pas à supporter les frais.
Cela peut être le cas si l'ascensoriste n'a pas répondu, n'a pas répondu assez vite, ou ne pouvait pas arriver assez vite.
Si le locataire a fait une crise de panique, à lui de supporter les frais...

rexou a écrit :

GT a écrit :

De quelle manière cette personne a-t-elle fait appel à la police ou aux pompiers ?

L'ascenseur est en principe une partie commune d'une association des copropriétaires.
La cabine n'était-elle pas pourvue d'un système de communication bidirectionnel ?
Je crois qu'une réglementation l'impose.

oui, il y a un numéro d'appel indiqué dans la cabine... la personne a probablement ignoré cette  indication et a téléphoné à la police

Un numéro d'appel d'urgence ?

Mais la cabine n'était-elle pourvue d'un système de communication bidirectionnel comme l'impose , je crois, une réglementation visant la sécurité ds les ascenseurs ?