Toujours cette faculté de croire que vous détenez toutes les vérités et que vous savez tout mieux que les pauvres lecteurs de ce forum...

Je ne suis pas bailleur (sauf quand je suis aussi le locataire) et pas un pro de l'immobilier !

Si ceux qui restent locataires sont ceux qui présentent les plus mauvais taux de solvabilité, il faudra revoir vos autres interventions où vous parlez de vos supers locataires de Woluwe, de locataires qui paient des loyers qui vous fournissent des rendements extraordinaires, .... il y a beaucoup de raisons qui peuvent faire qu'on n'achètent pas et qu'on préfère louer.... même (et surtout)  quand on a un revenu confortable.

Avec vos certitudes, pourquoi continuer à investir dans l'immobilier d'habitation ?

Triste mentalité mais grand bien vous fasse vos certitudes.

A mon avis (de non juriste), on ne peut pas obliger quelqu'un à poursuivre un contrat jusqu'à son terme.
La locataire vous a signifié qu'elle mettait fin au contrat de bail au 01 juillet 2017, le contrat est donc rompu.

Vous êtes maintenant dans la phase de négociation des conditions de cette rupture :
- 6 mois de préavis et une indemnité de 6 mois comme prévu au bail
- 6 mois de préavis et rien d'autre comme semble vous le proposer votre locataire
- La totalité des loyers qui auraient dû être payé si le contrat avait été à son terme si la rupture de contrat ne correspond pas aux conditions du bail
- un accord entre les parties
- un "accord convenu" avec un juge

Je crois que vous êtes donc plutôt dans la phase des négociations des termes de fin de bail avant d'aller voir le juge à défaut d'accord. Mais votre bail semble bien appelé à se terminer le 30 juin (à valider par un juge ou un notaire pour un bail commercial).

En matière commercial, j'ai déjà vu plusieurs fois un locataire amené à payer des indemnités bien supérieurs à 6 mois pour clôturer un bail en dehors des conditions du contrat.... que ce soit par un accord entre parties ou devant un juge.

Rexou, mon intervention était une réponse à une intervention précise de Panchito !
Ne reprendre qu'un tout petit morceau de mon intervention en dehors de tout contexte est incorrect et sans objet  !

La clause de prise en charge par le locataire de tous les suppléments d'impôts (et autres coûts qui en découlent) devraient effectivement se trouver dans tous bons baux de résidence principal ou non.
Pensez aux nombreux étudiants qui ont maintenant une activité professionnelle à côté de leurs études (développement d'apps, sites internet, livraisons à vélo, ...).
Ils doivent prendre une inscription TVA et donc, de facto, doivent donner une adresse d'exploitation (qui peut être le domicile des parents mais aussi le kot ou le petit studio....).

Par contre, cela ne concerne pas le cas ici qui relève de la sous-location partielle à une société = revenus divers. 

Mais la clause automatique dans le bail ne fait aucun mal et est la seule protection du bailleur.

Le bailleur n'a aucun moyen de contester un usage professionnel dénoncer à un locataire lors d'un contrôle fiscal.
Il ne peut agir que contre son locataire pour récupérer son supplément d'impôts.

Curieux de lire un article du code, un commentaire ou une circulaire qui dirait cela  !

Le fisc ne peut pas méconnaitre les contrats entre partie : le bailleur a un contrat avec le locataire, pas avec la société. S'il ne peut démontrer que la société est la locataire effective de l'appartement (par des preuves directs (comme un loyer payé directement au bailleur), pas des présomptions ou le simple fait de l'établissement du siège sociale), il ne peut pas transformer un bail de résidence principal en un bail ordinaire entre bailleur et société  ! 
(les seuls cas que je vois possible serait que le contrat soit fictif, qu'il n'y ai pas d'usage d'habitation et que dans les faits le locataire n'occcupe pas du tout les lieux (par ex. domicilié ailleurs))

Le raisonnement de la présomption ne peut être avancé par le fisc que si le locataire est lui-même indépendant et établi son siège d'exploitation dans les lieux loués (donc en déduit une partie des frais en charges professionnelles !)
Dans ce cas, même si aucun loyer n'est déduit (par exemple uniquement chauffage, électricité, peinture), le fisc peut essayer de faire passer la totalité du loyer en loyer professionnel (et là, ce sera plus compliqué à défendre). Sauf si le bail prévoit une ventilation cohérente usage privé / usage pro.

Dans ce cas, le bailleur n'a aucun problème et aucun avocat à engagé. Ce n'est pas à lui à prouver qu'il n'y a pas usage pro ou que le prorata n'est pas bon. Le bailleur ne peut que subir le résultat du contrôle fiscal de son locataire. Mais il peut directement demander à être remboursé de tout le supplément fiscal (et toutes majorations) qui lui seront imposé par le fisc suite à la requalification du loyer. Le fisc tiendra compte des déductions fiscales auxquels le bailleur aurait droit grâce à cette majoration de revenu immobilier (intérêts sur PH, assurances vie....) pour calculer le supplément à payer et c'est ce montant uniquement (+ majorations) que le bailleur peut demander. Hors de question de demander 100% du loyer comme vous le dites précédemment.
Le bailleur pourrait éventuellement tenter une action devant le Juge de Paix pour le non respect du bail mais c'est un autre débat !

Effectivement Luc, merci pour ce rappel.

En fait, il suffirait d'imposer au notaire ce que certains acceptent déjà de faire (et qui devrait d'ailleurs être obligatoire, même après les privilégiés)  : prélever du prix de vente le montant des arriérés communiqués par le syndic (ou prévoir un blocage quelque part en cas de contestation) et le verser au syndic....
Mais, le mieux, ce serait en passant avant la banque et autres privilégiés... et c'est probablement là que ça va coincer par les lobbys des banques, l'état, ...
Ne resterait alors plus ouvert que le dernier décompte (vive les décomptes trimestriels  ), le dernier appel (quoique celui-là devrait être automatiquement à charge du nouveau qui profitera un jour de ce fonds de réserve ou travaux) et sous-déduction du fonds de roulement évidemment.... Cela devrait donc être souvent "néant" ou un montant "allégé"

Dans ce cas, on pourrait parler d'une responsabilité du syndic qui ne communique pas le montant ou du notaire qui n'interroge pas le syndic dans les temps...
Le syndic serait obligé de faire ce qu'il devrait déjà faire : tenir une comptabilité avec des encodages très réguliers et pas au moment de l'établissement du décompte comme je l'ai vu parfois.

Il suffit de voir déjà la difficulté de respecter l'obligation pour le syndic de disposer des fonds avant de commander des travaux décidés en AG.
Combien de propriétaires ne font-ils pas pression pour que les travaux commencent au plus vite mais que les appels de fonds soit étalés au rythme de l'échéancier du fournisseur ou de râler parce que le bon de commande n'est pas encore envoyé (alors que le syndic doit attendre que les appels de fonds soient payés), ...

Rien que cette obligation pourtant basic et simple à mettre en oeuvre est très difficilement acceptée et comprise par les copropriétaires qui exige qu'elle soit contournée régulièrement.... alors pour toutes les charges et dépenses, cela deviendrait complètement ingérable....

C'est oublié que l'ACP est une entité, une personnalité. Elle passe une commande à un fournisseur et elle doit le payer.
Ce n'est pas au fournisseur à entamer des poursuites contre chaque propriétaire défaillant, il a traité avec l'acp, pas avec chacun individuellement !
Pour moi, cela s'arrête donc directement à ce niveau : l'acp commande, elle paie et tente de se faire rembourser.

Dans votre hypothèse, plus aucun fournisseur ne voudra traiter avec une ACP  !

Et si on suit votre "obligation" du syndic de renoncer à engager une dépense si un propriétaire est défaillant, je voudrais bien connaitre la réaction de n'importe quel propriétaire en ordre de paiement à qui on dirait : on ne commande pas de mazout car le mauvais payeur du 2è ne pourra pas payer sa quote-part....
On va donc d'abord faire une AG extraordinaire dans 15 jours pour voir ce qu'il y a lieu de faire... et espérer qu'elle soit en nombre...

Une ACP, ce sont des droits, des devoirs, des obligations et une solidarité obligatoire. Et, comme partout dans la vie, ce sont toujours les plus respectueux de tout cela qui paient pour les autres....

Mais c'est justement le but d'un fonds de roulement d'être utilisé pendant la période en attendant l'établissement des décomptes et le paiement des charges par les copropriétaires.
Le fonds de roulement n'est jamais présent (physiquement) à la fin (ni au début) d'un exercice. Il bouge au cours de la période, c'est son but !

Vous parlez comme si les copropriétaires ne vont pas payer leurs charges de la période écoulée. Vous avez des éléments qui vont dans ce sens et dont vous ne nous auriez pas fait part  ?
En vous lisant, j'ai l'impression que vous considérez que, pour les comptes du passé, "c'est bon comme cela" et personne ne paiera ou ne recevra de solde de comptes.

Pour rappel, les comptes ne sont pas ceux du syndic sortant ou entrant mais bien ceux de la copropriété  !
En reprenant le rôle de syndic, vous reprenez les comptes tels qu'ils sont et vous reprenez la charge d'en assumer le recouvrement (y compris pour les soldes remontant aux charges d'avant votre entrée en fonction !!!!).  Ce sera à vous de reconstituer le fonds de roulement en assurant le recouvrement des soldes impayés !!!!
(avec toutes les réserves de vérification, d'approbation ou non par l'AG, de modifications à faire, ... mais c'est un autre sujet)