L'article 42 de la loi du 21/12 (MB31/12) dit :

Art. 42. A l'article 2 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, les modifications suivantes sont apportées :
1° dans l'alinéa 3, inséré par la loi du 22 décembre 2009, la référence aux articles "40, 171 et 172" est remplacée par "40, 168, 171 et 172";
2° l'alinéa 4, inséré par la loi du 22 décembre 2009, est complété par les mots ", dont en particulier, pour chaque partie à l'acte, son numéro d'identification dans le Registre national ou son numéro d'identification dans le registre bis, attribué en application de l'article 4, § 2, de la loi du 15 janvier 1990 relative à l'institution et à l'organisation d'une Banque-carrefour de la sécurité sociale ou encore, pour une personne morale, son numéro d'entreprise visé à l'article 5 de la loi du 16 janvier 2003 portant création d'une Banque-Carrefour des Entreprises, modernisation du registre de commerce, création de guichets-entreprises agréés et portant diverses dispositions.".

L'article 2 CE dit :

Article 2 du Code visé par loi 21/12

Les actes sont enregistrés sur les minutes, brevets, copies signées à la main ou par signature électronique ou originaux.

Toutefois, sont enregistrés sur les expéditions, copies ou extraits, les actes authentiques en minute passés en pays étranger et les actes visés à l'article 19, 3°, peuvent être enregistrés sur une copie, à condition que les immeubles soient affectés au logement d'une famille ou d'une personne seule.

Le Roi peut, pour les catégories qu'Il désigne, d'actes, d'é crits et de déclarations qui sont soumis à la formalité de l'e nregistrement, déterminer qu'ils peuvent ou doivent être présentés à l'enregistrement en minute, expédition ou copie et de manière dématérialisée ou non. Pour les catégories ainsi désignées d'actes, d'écrits et de déclarations, Il détermine les modalités de la présentation à la formalité et de l'exécution de la formalité ainsi que les mesures nécessaires à la juste perception des droits dus. A cet effet, Il peut déroger aux dispositions des articles 8, 9, 26, 39, 40, 171 et 172 du présent Code. Il ne peut toutefois, en cas d'i nfraction aux dispositions qu'Il a établies en dérogation aux articles 171 et 172, fixer une amende d'un montant supérieur à 25 euros.

Le Roi peut déterminer que la présentation à l'enregistrement des actes ou de certaines catégories d'actes de manière dématérialisée, doit être accompagnée de métadonnées structurées relatives à l'acte.

L'article 19, 3° vise les baux :
Section Ire : Actes et déclarations assujettis à la formalité

Article 19

Doivent être enregistrés dans les délais fixés par l'article 32 :

1°   les actes des notaires ; les exploits et procès-verbaux des huissiers de justice, à l'exception des protêts visés par la loi du 3 juin 1997 sur les protêts; les arrêts et jugements des cours et tribunaux qui contiennent des dispositions assujetties par le présent titre à un droit proportionnel ;

2°   Les actes translatifs ou déclaratifs de propriété ou d'usufruit d'immeubles situés en Belgique ;

3°   a) les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d'immeubles ou de parties d'immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule ;

b) les actes, autres que ceux visés sous a), portant bail, sous-bail ou cession de bail d'immeubles ou de parties d'immeubles situés en Belgique.

CONCLUSION : OUI, on peut comprendre que les nouvelles contraintes s'appliquent également aux baux.

Bonjour,

Je lis que vous rachetez la part de votre épouse. Je présume que c'est dans un cadre de liquidation de la communauté existant entre vous parce que la vente entre époux est interdite selon notre code civil, sauf exceptions précisées à l'article 1595 du dit Code, qui consacre ce principe d'interdiction.
Si cession de la part indivise du bien immobilier commun il y a, elle ne pourra être effective que lorsque vous ne serez plus mariés. Est-ce bien la situation ?

Concernant le taux de sortie d'indivision, il est bien de 1 % et effectivement à calculer sur la valeur VENALE totale du bien cédé et non la 1/2 cédée. (Taux passé à 2,5 % en Région flamande pour info).

Les autres frais compris dans la provision que vous demandera le notaire portent sur ses honoraires, le coût de la transcription au bureau des hypothèques, l'ensemble des recherches légales que doit effectuer le notaire (fiscales, cadastrales, hypothécaires, urbanistiques, pollution du sol, TVA s'il échet, etc..). 

En outre, comme l'a très bien écrit Grmfff, s'il existe une inscription hypothécaire grevant le bien immobilier, il vous faut l'accord de la banque et prévoir les frais inhérents à l'acte notarié de mainlevée partielle de l'inscription puisque votre épouse ne sera plus codébitrice solidaire et indivisible.

Reste encore une série de frais dont je vous fais grâce (inscription au répertoire, coût des timbres de dimension de la minute....).

Enfin, nous ne savons pas si ces frais s'inscrivent dans une procédure de simple cession ou de liquidation-partage, auquel cas d'autres frais devraient être à prévoir.

Bien à vous !

Bonjour Grmff,

Il me semble que vous pouvez vous opposer à ce que l'on pénêtre dans votre propriété. La question est de savoir si vous pensez que leur "travail" futur pourra vous apporter un avantage, auquel cas vous pouvez tolérer dans un cadre strict une incursion sur votre propriété. Dans le cas contraire, votre voisin devra s'adresser au juge de paix, comme vous le savez sûrement.

Bonjour Grmff,

Ravi de vous "revoir" également

Effectivement, il convient de d'abord s'assurer qu'il s'agit d'une copropriété forcée. Le teme peut porter à confusion.

Au delà, je trouve étrange que seul le titre du bien B mentionne une servitude. Les notaires reproduisent systématiquement les conditions particulières et servitudes dans les actes de vente successifs des biens. A mon sens, le titre du bien A aurait donc du mentionner cette servitude, sauf si, par exemple, elle a été concédée entre voisins ultérieurement à la vente de A au profit de l'actuelle propriétaire et avant celle de B. 

Il existe plusieurs autres pistes qui pourraient expliquer l'absence de cette mention.

Attendons les réponses pour nous prononcer.

La nouvelle loi destinée à moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion est parue au Moniteur de ce jour.

Comme pour les droits d’enregistrement dans le cadre d’une acquisition, les droits d’enregistrement liés à un crédit hypothécaire seront perçus par le notaire au nom et pour le compte de l’Etat. Le taux de taxation est de 1 %. Il est calculé sur le montant de  l'affectation hypothécaire (le capital emprunté), généralement majoré des accessoires, fixés à 10 % du capital.  Que sont ces accessoires ? L’organisme de prêt est prudent. Il couvre les éventuels frais complémentaires qu'il devrait éventuellement avancer pour le compte de son débiteur si celui-ci ne pouvait plus assumer le remboursement de son crédit. On cite souvent comme exemples les primes d'assurances ou les frais d'huissier. Les premières servent à continuer à couvrir le bien en cas de survenance d’un sinistre et les seconds à poursuivre le débiteur défaillant.
Dans votre cas,  c'est le montant pour lequel inscription hypothécaire  est prise qui compte :  100.000 EUR.  Vous paierez 1.100 EUR de droits d’enregistrement (1 % de 110.000 EUR, étant 100.000 EUR + les 10 % d’accessoires).

b) Les honoraires du notaire.
Comme pour l’acte de vente, les honoraires sont fixés par la loi. Pour rappel, ils sont légèrement supérieurs lorsqu’il ne s’agit pas d’un acte de prêt hypothécaire, mais de crédit hypothécaire.

c) Les frais divers de l’acte notarié.
Outre certains frais de recherche, notamment en matière fiscale, le notaire doit prélever pour les payer les frais liés au  salaire du Conservateur et à l’inscription hypothécaire.
Le droit d'inscription hypothécaire est actuellement fixé à 0.30 %. Comme pour  le droit d'enregistrement, il est calculé sur le montant du capital et des accessoires.

Enfin, si un mandat hypothécaire vient compléter l'opération (les 80.000 EUR), une provision complémentaire vous sera réclamée.

Le site des notaires ne dit rien d'autre que moi. Il faut en passer par là. Si vous craignez tant de perdre la maison, et si vous êtes certaine que le divorce sera prononcé sans heurts, pourquoi ne pas immédiatement proposer au propriétaire vendeur de s'engager irrévocablement de vendre à votre profit à tous deux au prix de..... moyennant une somme que vous lui verseriez tout de suite, somme à déduire du prix si l'affaire se fait et perdue dans le cas contraire (principe des arrhes). Cela devrait le rassurer, bloquer le bien et le faire patienter jusqu'au compromis. Bien sûr, ce type de documents soit être rédigé par un professionnel (votre notaire, pe)

Je vous conseille d'enregistrer le compromis dès signature. Si les conditions suspensives sont bien mentionnées, il vous en coûtera 25 EUR, qui est le droit fixe général, montant qui sera déduit des droits d'enregistrement proportionnels ultérieurement perçus, mais cela donne à votre opération une date certaine.

Vous pouvez légalement organiser un don manuel.
Lorsqu'une personne appelée donateur donne de la main à la main, avec l'intention de se dépouiller irrévocablement, à une personne appelée donataire, qui accepte, on peut affirmer qu'un don manuel s'est réalisé entre ces deux personnes. L’organisation d’un don manuel impose de se ménager des preuves de chacune de ces étapes. Il faut prouver la volonté de donner et d’accepter, ainsi que la «tradition» (le fait qu’il y a bien eu remise de ce qui est donné).

Mais si un don manuel correctement effectué n'est pas taxable, il le devient si le donateur décède dans les trois ans de ce don. C’est à l'administration fiscale qu'il incombera de prouver qu'il y a bien eu don manuel dans les trois ans qui précède le décès.

En Flandre, un Décret (Décret du 23 novembre 2007, Moniteur belge du 3 janvier 2008) exempte la perception de ces droits dits proportionnels. Il prévoit un droit fixe de 10 EUR si le compromis n'a pas été confirmé par acte authentique. Pour obtenir cette «faveur» fiscale, il faut «présenter ensemble à l'enregistrement, le document relatif à cette convention (le compromis), ainsi qu'une convention constatée par écrit dans laquelle toutes les parties à cette première convention déclarent avoir résolu ou annulé celle-ci à l'amiable ou dans laquelle elles déclarent qu'une condition résolutoire expresse stipulée dans la première convention s'est réalisée». Sans entrer dans les détails, une condition résolutoire est une clause du compromis qui prévoit son annulation si un fait précis survient. Autre condition : il ne peut s’être écoulé plus d’un an entre compromis et convention nouvelle.
En Wallonie, un Décret similaire, du 30 avril 2009, publié au Moniteur belge du premier juillet 2009, prévoit des dispositions similaires et un même montant de taxation (10 EUR).
Bien entendu, tout cela ne concerne que l’aspect fiscal des choses, mais cette nouvelle mesure simplifie clairement la situation des personnes concernées.

Afin d'aider à y voir plus claire, voici la manière dont je définirais la vente en triangle. Elle est interdite et consiste à présenter seulement à l’enregistrement la convention de vente intervenue entre un vendeur initial (A) et l’acquéreur final (C) alors qu’en réalité, le vendeur initial (A) a d’abord vendu l’immeuble à un acquéreur initial (B) qui l’a lui-même ensuite revendu à l‘acquéreur final (C).
Exemple.
: A vend un appartement situé en Wallonie à B pour le prix de 160.000 €. B revend cet immeuble à C. L’opération est présentée au bureau d’enregistrement compétent comme une vente entre A et C,  au prix de 160.000 €.
Que risquent les parties ?
- les droits d’enregistrement sur les deux ventes dissimulées, à savoir 12,5% de 160.000 EUR pour la vente A à B et 12,5% de 160.000 EUR pour la vente B à C (soit un total de 40.000 EUR) ;
- les amendes dues suite à l’enregistrement tardif de la vente par A à B ;
- et éventuellement de la vente B à C, égales aux droits éludés (soit  20.000 EUR). Aucune réduction de ces amendes ne sera envisageable parce qu’il y a eu fraude.
- les amendes pour simulation, égales aux droits éludés, dues individuellement par chacune des trois parties.
Aucune restitution de droits pour revente de l’appartement dans les deux ans ne sera autorisée.

a) La cession des 50 % a eu lieu avant l'achat du nouveau logement. Madame peut  donc bénéficier d'une réduction de droits en tenant compte de la moitié des droits payés lors de l'achat du premier logement. Je pense que le plafond de 12.500 EUR s’applique en fonction des quotités et au prorata. La limite est donc de 6.250 EUR.

Attention : des conditions doivent être respectées (résidence principale, délais, demande expresse, etc..).

b) La clause de tontine s’éteint de plein droit, accord ou pas des parties.