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#1 Re : Copropriétés forcées » C.d.C. Qui fait faire des travaux » 05-03-2014 13:11:28
..., ou sur un pointillisme légaliste qui confine à l'immobilisme ou à la bureaucratie.
Que voulez-vous dire exactement ici ? Pouvez-vous donner un exemple concret ?
Je ne comprends pas pour quelle raison la loi ne devrait pas être respectée ou en quoi le respect de la loi conduirait à un « immobilisme » ou à la « bureaucratie ».
..., j'ai déjà fait sauté des syndics parce que nous n'en étions pas content ou parce qu'ils manipulaient des propriétaires pour son propre combat. Et j'ai déjà dénoncé et fait sauté des couples malsain syndic-CdC. Ne me faites donc pas de procès injustifié.
Comment avez-vous fait pour faire sauter des syndics et des couples malsain syndic-CdC?
B.
#2 Re : Copropriétés forcées » Gros travaux non décidés en AG. » 01-03-2014 12:32:14
Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les CP en AG.
Je pense que c'est correct.
Le Syndic ne peut donc pas lancer des travaux non urgents s'il n'y a pas eu de décision en ce sens prise par le CP en AG.
Et s'il le fait quand même ? Comment réagir ?
(C'est ainsi qu'agissent les syndics des ACP où je suis : ils agissent comme bon leur semble sans tenir compte des règlements, des statuts du bâtiment ou de la loi).
B.
#3 Re : Copropriétés forcées » honoraire et indexation ? » 14-06-2014 15:50:12
1. refuser d'approuver le poste "honoraires" pour les comptes 2013, en spécifiant explicitement le montant à rembourser et la date limite de remboursement. Nommer un syndic adjoint provisoire avec la seule mission d’assurer le remboursement et entreprendre tous les actions nécessaires en restant dans le cadre de l’Art. 577-8 §4.
1bis. Le syndic adjoint signale cette décision à son assurance RC en la demandant de rembourser.
1ter. Le syndic adjoint signale cette décision à l‘IPI pour faute déontologique (non respect des engagements contractuels).2. refuser la décharge 2013
3. le virer et en nommer un autre
"1. refuser d'approuver le poste "honoraires" pour les comptes 2013" : tout à fait d'accord mais "Nommer un syndic adjoint provisoire" est-ce possible ?
Et sur quelle base ou comment procéder ?
Une copropriété peut-elle avoir plusieurs syndics : le syndic-chef et le syndic-adjoint?
En ce qui concerne les points 2 et 3, je suis entièrement d'accord.
B.
#4 Re : Copropriétés forcées » Approbation des comptes en AG, une logique? » 08-05-2016 10:10:35
Cela dit, puisque la trésorerie ne peux être négative, la quote-part du fonds de roulement d'un CP est toujours positive. Et oui, en copropriété on paie toujours trop !! .
Je pense qu’il ne faut pas confondre le fond de roulement avec les provisions à payer périodiquement.
Mais peut-être que quelques spécialistes sur ce forum peuvent donner une meilleure explication ?
Je suis en tous cas d’avis qu’il n’est pas normal qu’ “en copropriété on paie toujours trop ! ”
#5 Re : Copropriétés forcées » Syndic demande 250 EUR pour ouverture dossier chez assurance » 30-01-2014 12:47:11
Scale2601 a écrit :… Ben rentrez une déclaration de sinistre auprès de votre compagnie.
Vous serez étonné de l'efficacité de cette manière. Votre assurance ouvrira le dossier à la place de votre syndicFrancis,
Je ne voulais pas expliquer ce qui suit, mais je le fais à votre demande, tout en restant dans le sujet.
Il y a trois semaines (juste avant Noël) j’avais des dégâts dans mon appartement, probablement causés par des parties communes. Je simplifie: le syndic ne réagissait pas, puisque je ne veux pas payer les frais demandé par lui (avec TVA !).
C'est l'ombudsman qui m'a expliqué la procédure citée par Scale2601. Mais il y avait un petit problème, qui rendait cette solution inopérable. Motif : cela sort du sujet selon vous, donc je n'explique pas pourquoi j'ai cité l'Art. 577-8 §4 15° CC.
Si je comprends bien, quand on est copropriétaire on paie ou on cotise pour une assurance (police bloc) et quand un sinistre survient, pour pouvoir être indemnisé on doit payer en plus un montant non négligeable (avoissionnant parfois le montant de la quote part de la prime d'assurance police bloc) au syndic ??
Dans ce cas, ne doit-on pas considérer que le copropriétaire n'est pas assuré ? et qu'il doit lui-même assumer les dégâts ?
B.
#6 Re : Copropriétés forcées » Envoi des convocations à l’AG » 23-01-2014 20:08:55
Oui, le délai légal est respecté.
De plus vous savez bien longtemps à l'avance le jour exact de l'AG donc, il n'y a de surprise pour personne.Le seul hic que je vois dans votre énoncé, c'est que l'AG est fixée au dernier samedi de mars or la loi dit que l'AG doit se tenir durant la quinzaine fixée par l'AG et pas un jour précis....et la loi prévaut sur les statuts.
Surprise il y a bien chaque année :
- ce sont les points mis à l’ordre du jour ainsi que les documents qui accompagnent ou pas la convocation;
- L’heure et le lieu de la réunion.
Raisonnablement on peut dire que c’est aussi l’ordre du jour qui incite les CP à prendre les dispositions (à l’avance) pour se rendre à l’AG ou pas.
#7 Re : Copropriétés forcées » Envoi des convocations à l’AG » 23-01-2014 20:08:55
Par analogie à ce qui se pratique par exemple pour les baux: dès lors que le courrier recommandé est expédié de manière à ce que le destinataire puisse le recevoir dans le délai prescrit, l'expéditeur a respecté les délais requis...
Pourquoi ne demandez-vous pas au dit syndic d'envoyer copie par courrier simple ? ou par email ?
Dans l’exemple donné, le CP qui n’est pas là lorsque le facteur sonne (le lendemain de l’envoi), doit-on considérer que le destinataire a reçu sa convocation dans le délai prescrit ?
L’envoi de la convocation par courrier simple ou e-mail ne garantit pas au CP qu’il reçoit effectivement sa convocation. Le syndic peut très bien dire qu’il a fait l’envoi alors qu’il n’en est rien et personne ne pourra rien prouver.
#8 Copropriétés forcées » Envoi des convocations à l’AG » 23-01-2014 20:08:55
- Basilia
- Réponses : 8
La date de la tenue de l’assemblée générale annuelle a été fixée statutairement chaque dernier samedi du mois de mars. C’est le syndic qui décide du lieu et de l’heure à laquelle cette assemblée aura lieu ; le lieu et l’heure peuvent donc varier d’une année à l’autre.
La loi dit :
La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières. Les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires. Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Systématiquement, le syndic remet ces convocations au bureau de la poste pour un envoi recommandé, le jeudi qui est le 16ième jour avant le dernier samedi du mois.
Question : Le délai imposé par la loi est-il respecté dans ce cas ?
En effet, dans le meilleur des cas, le facteur se présente à l’adresse du CP avec l’envoi recommandé le lendemain (vendredi), le CP est présent et réceptionne la lettre. Il prend donc connaissance de la convocation et de l’agenda de l’AG exactement 15 jours avant la tenue de l’assemblée.
Or, dans la plupart des cas, le CP n’est pas présent lorsque le facteur sonne à sa porte. Le facteur laisse alors un avis dans la boîte aux lettres. Le CP peut alors retirer sa lettre au bureau de poste au plus tôt le lundi suivant. Il ne prend donc connaissance de la convocation et de l’agenda que 12 jours avant la tenue de l’AG.
Et ce délai peut encore se réduire :
- si le CP n’a pas la possibilité de se rendre le lundi au bureau de poste (ouvert généralement de 9 heures à 17 heures) parce que, par exemple, il ne peut pas se permettre d’être absent de son travail sans avoir demandé préalablement un congé ;
- ou que la poste n’a pas été en mesure de présenter la lettre recommandée le lendemain de l’envoi (ce qui arrive aussi).
Question posée autrement : doit-on considérer que la convocation est communiquée dès qu’elle est réceptionnée par le bureau de poste ?
#9 Re : Copropriétés forcées » La justice est malade » 01-11-2013 17:38:11
Après 13 ans de combat en justice, et sur le front politique, j'en suis arrivé à la conclusion que les copropriétaires les plus intelligents, étaient ceux qui se taisent dans toutes les langues et qui paient quand on leur demande de payer.
Je suis d'accord pour dire qu'aller en justice est rarement une bonne idée et qu'aller en justice n'apporte pas souvent une solution en matière d'ACP, puisque, une fois que vous êtes engagé, vous prendrez probablement un abonnement annuel chez le Juge. Mais, pourquoi faudrait-il se taire ? Ne rien dire et payer avec le sourire, c'est justement ce que veulent les syndics. Ils ont alors la main libre pour exploiter leurs "clients".
... la raison d'être des toutes nouvelles lois sur la copropriété: responsabiliser au maximum les copropriétaires pour ne plus qu'ils se laissent faire (par le CdC et/ou le Syndic) et acceptent n'importe quoi sans sourciller.
Le problème c'est que bien peu de copropriétaires en sont conscients et n'ont dès lors pas modifié leur comportement.
Non seulement ils n'en sont pas conscient, mais peu connaissent la loi et ne sont pas intéressés ou ne veulent pas faire l'effort de la connaître. Certains n'ont même pas lu leur acte de base et règlement de copropriété.
D'autres ne se préoccupent pas des frais, c'est le locataire qui paie.
Dès lors pourquoi ne pas s'exprimer et protester quand quelque chose ne semble pas correct ? Pourquoi ne pas communiquer entre CP tout au long de l'année ? Avec le courrier électronique c'est très facile.
Ce n'est pas en se taisant que la transparence et la bonne gestion des ACP va s'améliorer.
B.
#10 Re : Copropriétés forcées » arrieres de charges lors d'une vente » 17-10-2013 10:53:19
Les sommes dues par le cédant seront récupérées parce que :
Art. 577-11./1 du code civil :
" Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés de charge ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance"En fait, le notaire envoie au syndic une série de question et le syndic doit y répondre. Donc, pour que rien ne s'oublie, informez-vous que le syndic est bien interrogé par le notaire et qu'ensuite, le syndic réponde à ce questionnaire et ensuite, que le notaire n'ai pas oublié d'inscrire les dettes envers la copropriété dans le décompte final, le jour de la passation de l'acte authentique.
J'ai déjà vu un notaire qui avait oublié de décompté les sommes dues envers la copropriété. Je m'en suis aperçu, peu de temps avant la passation de l'acte et j'ai envoyé directement un recommandé au notaire pour lui faire part de ce manquement.
Quid en cas de vente publique ?
#11 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété. » 29-10-2013 08:55:13
Rexou a écrit :
Un CDC de 5 membres ne se justifie à mon avis que dans de très grandes ACP. Risques de discorde, de manque de cohérence ou au contraire, apparition d'un noyau d'influences qui impose ses choix et décisions.
Où cela est-il écrit ? Dans la loi je ne lis nulle part que les membres du Conseil de copropriété doivent être tous du même avis, ni qu'ils doivent faire des choix ou prendre des décisions.
Quid, si l'acte de base ne précise pas le nombre de membres ? Je suppose que dans ce cas chaque copropriétaire peut se porter candidat et que sa candidature sera acceptée ou non par les autres copropriétaires lors de l'assemblée générale ?
Où peut-on trouver la (ou une) réglementation concernant la composition de ce Conseil de copropriété ? Un président de ce conseil est-ce nécessaire ? et pour quelle raison ? Quelle est sa fonction spécifique par rapport aux autres membres de ce conseil ? Y-a-t-il des règles établies ? et où peut-on trouver celles-ci ? (Sauf erreur de ma part, dans le loi on n'en parle pas)
#12 Re : Copropriétés forcées » une employée de syndic peut-elle exercer les fonctions du syndic » 08-08-2013 12:23:34
.......
Pour le reste, un groupe de travail me semble malsain s'il reprend les prérogatives du conseil de copropriété. Demandez en AG la dissolution de ce groupe de travail... ou le remplacement du conseil par celui-ci. En clair, demandez la fin de ce double emploi malsain.
La seule fonction du Conseil de copropriété est de contrôler si le syndic fait bien son travail (selon les règles et la loi). Est-ce exact ? Et ce droit (contrôler si le syndic fait bien son travail) chaque propriétaire individuel l'a aussi. Est-ce exact ? Quelles sont donc les prérogatives d'un conseil de copropriété vis à vis des autres copropriétaires ?
B.
#13 Re : Copropriétés forcées » Le pouvoir du syndic » 19-06-2013 22:31:06
rexou a écrit : Mais la résistance seul contre tous, je ne suis pas certain que ce soit une solution.
À long terme c'est la seule solution dans des cas complexes, en me basant sur mon expérience concrète, puisqu'elle évite de scinder l'AG en deux clans.
J'ai tendance à suivre le raisonnement de Luc et d'aller dans la résistance. Mais, à quel prix ? ??? Je ne suis absolument pas certaine que "la Justice" est la bonne solution non plus, vu le coût exorbitant qu'on doit être prêt à débourser, sans aucune garantie de réussite !
Tous les conseils pour apprendre à convaincre
"l"la très grande majorité des CP qui n'y connaissent rien, ni à la loi ni à leur acte de base (certains ne l'ont même pas lu ou pire, ne l'ont même pas réclamé) et pensent benoitement que tout ce que dit et fait le syndic est bien fait et conforme à la législation" que le syndic n'est pas Dieu le père et qu'il n'est que leur employé qui doit exécuter ce que l'AG lui dicte de faire, sont bien entendu bienvenu.
B.
#14 Re : Copropriétés forcées » Questions au sujet du syndic » 20-06-2013 05:49:52
Le Cdc n'a en effet pas d'autre mission que de contrôler le travail du syndic.
C'est le syndic qui est seul habilité à convoquer l'AG et donc aussi à communiquer à ce sujet. J'admets qu'on peut juger étrange que le syndic puisse être amené à mettre à disposition la corde avec laquelle il sera peut-être pendu, mais il en va de même dans les sociétés commerciales lorsque le conseil d'administration convoque les actionnaires qui sont appelés à prendre connaissance du rapport des commissaires, qui peut contenir des observations désagréables.
Bien, je ne vois toutefois pas pour quelle raison le Cdc ne pourrait envoyer lui-même son premier ou deuxième rapport semestriel à tous les CP ? Nulle part la loi ne dit de quelle façon le rapport du Cdc doit parvenir au CP (sauf erreur de ma part bien sûr).
Peut-être certains pimonautes plus expérimentés que moi peuvent-ils m'expliquer cela ?
Oui, si le rapport est signé par tous les membres de l'organe de contrôle.
Quid si le rapport n'est pas signé par tous les membre du Cdc ?
Quid si il y a UN membre du Cdc qui n'est pas d'accord avec les autres membres du Cdc ?
Quid si un rapport est fait au nom du Cdc par une seule personne?
B.
#15 Re : Copropriétés forcées » Questions au sujet du syndic » 20-06-2013 05:49:52
On peut le déduire de l'article 577-6, § 3, du Code civil : La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
Le rapport du conseil de copropriété étant un des points de l'odj, il faut que les cp puissent en prendre connaissance avant l'ag
Je suis tout à fait d'accord que les CP doivent pouvoir prendre connaissance du rapport du CdC avant l'AG; mais :
- si j'ai bien compris la loi, le seul rôle du CdC c'est de contrôler si le syndic fait bien son travail (?)
et
- dans ce cas, est-ce normal que c'est le syndic qui envoie le rapport du CdC avec les convocations ? Ou, est-ce normal que celui qui est contrôlé envoie le rapport que son contrôleur a fait sur lui et a ainsi un droit de censure ?
B.
#16 Re : Copropriétés forcées » Questions au sujet du syndic » 20-06-2013 05:49:52
...
Le rapport présenté à l'assemblée doit être joint aux convocations.
Dans quelle loi ou dans quel règlement peut-on trouver cette affirmation ?
Le Cdc n'est-il pas seul responsable de la façon dont il fait rapport à l'AG ?
B.
#17 Re : Copropriétés forcées » Le pouvoir du syndic » 19-06-2013 22:31:06
Merci à tous pour vos réponses. Malheureusement celles-ci ne m'aident pas beaucoup.
En effet, si :
- 95 % des CP se laissent manipuler par le syndic avec plaisir ; je me retrouve donc dans une situation quasi "1 contre le reste du monde";
- des alternatives ont été trouvées, mais les membres du Cdc sont persuadés qu'il faut faire "confiance" au syndic et les autres CP lors de l'AG n'y retrouvent rien à redire;
- effectivement, en apparence, les CP et le Cdc ne connaissent pas les lois, ni les règlements et apparemment ne font même pas l'effort de se renseigner;
- et devant un juge on doit prouver qu'on subit un préjudice personnel !?
Je vais donc poser la question autrement :
- Si 95 % dit que 3 + 3 = 7 ?? Ont-ils raison ? Et si non, parce que 3 + 3 = 6, comment faire appliquer 6 et non 7 ? Faut-il absolument un préjudice ou non ?
Ce qui ne pose pas problème aujourd'hui peut devenir un problème énorme demain ....
B.
#18 Re : Copropriétés forcées » Le pouvoir du syndic » 19-06-2013 22:31:06
Citation :Comment se fait-il alors que dans l'ACP où je suis (ainsi que dans beaucoup d'autres où je ne suis pas) presque tous les CP acceptent "sans broncher" que le syndic n'applique pas les clés de répartition des frais communs tels qu'ils sont décrits dans les statuts de l'ACP ?.
Parce que, à la très grande majorité, les CP n'y connaissent rien, ni à la loi ni à leur acte de base et ils pensent benoitement que tout ce que dit et fait le syndic est bien fait et conforme à la législation que les CP ne connaissent pas.
Globalement, vous pouvez sans doute vous dire que 90% des CP n'ont jamais lu leur acte de base en entier.
Conclusion : les CP sont souvent des moutons qui aiment être tondus et qui suivent le troupeau (jusqu'au ravin)
D'accord avec ce que bada écrit ici.
Je suis d'accord aussi avec ce que Panchito a écrit : "Les seuls ayant un quelquonque pouvoir de décision ce sont les copropriétaires réunis en AG!",
mais quand on a à faire à un syndic dictateur et manipulateur et que 90 %, voir 95 % des CP le suivent comme des moutons qui aiment être tondus .... et que lors de l'assemblée générale on vous empêche de vous exprimer ....
Comment réagir ou ne pas réagir ?
#19 Re : Copropriétés forcées » Recours face à syndic qui pose problème? » 07-06-2013 19:11:37
2. porter plainte à l'IPI. Cela ne sert à rien, mais cela soulage.
Pour quelle raison dites-vous cela ? En avez-vous l'expérience ou pouvez vous donner un exemple concret ?
S'il ne sert à rien de porter plainte à l'IPI, je me demande quelle est leur raison d'être.
Je pense qu'on peut se défouler en portant plainte, mais s'il n'y a pas de suite, cela ne peut apporter aucun soulagement; tout au contraire ... on n'en sort que plus frustré !
#20 Copropriétés forcées » Le pouvoir du syndic » 19-06-2013 22:31:06
- Basilia
- Réponses : 13
Le syndic n'a pas de pouvoir décisionnel. C'est ce que plusieurs pimonautes écrivent sur ce forum.
Comment se fait-il alors que dans l'ACP où je suis (ainsi que dans beaucoup d'autres où je ne suis pas) presque tous les CP acceptent "sans broncher" que le syndic n'applique pas les clés de répartition des frais communs tels qu'ils sont décrits dans les statuts de l'ACP ?
De quelle façon faudrait-il ou faut-il réagir ?
Merci d'avance pour vos réponses
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