Bonjour,

Je précise que cette règle a été non négociable (pour moi en tout cas) chez ING (alors que j'ai déjà 2 crédits chez eux depuis plusieurs années, ils n'ont pas voulu entendre parler d'hypothèque). Par contre j'ai pu trouver d'autres banques ou courtiers pour qui les 20% n'étaient pas nécessaires. Perso je suis passé à côté du bien que je visais donc j'ai pas été au bout de la demande de crédit, mais je précise quand même que c'est jouable pour ceux qui liraient ce post et seraient dans le même cas. De toutes façons les règles changent tous les 6 mois...

Salut Florentfaure,

Ca dépend aussi de ce que tu appelles 'le meilleur endroit': tu veux un bien le plus facile à gérer possible ou tu veux un rendement maximal avec les risques qui vont avec? Comme dans tout placement la règle est que le rendement est proportionnel au risque. Je crois que tu dois soit préciser ta question soit bien réfléchir à ce que tu veux si tu veux des réponses plus concrètes... Bonne chance

Bonjour,

Je n’ai pas la prétention de  parler avec autant d’expérience que les intervenants ci-dessus, mais je passe juste donner mon avis en fonction de mon expérience personnelle (je me posais globalement les mêmes questions avant mon premier achat).

Les frais d’achat (notaire + droits d’enregistrement +…) représentent environ 15% de la somme, soit 15.000 euros. Un achat à 100.000 euros avec même pas les frais de notaire, c’est chaud. Sauf si c’est pour habiter dedans ; tu récupères alors environ 6.000 euros (abattement fiscal). Mais dans ce cas-là pas de rentrées locatives avant 5 ans !

Perso j’ai cherché pendant environ 1 an avant d’oser me lancer. Si tu mets 1.000 par mois de côté ; mets cette année pour approfondir tes recherches, mieux connaitre le secteur, prendre des rdv avec les banques,… Car pour une vraie bonne affaire, il faut souvent être au taquet : pouvoir faire une offre à la sortie de la visite. Plus le temps à ce moment-là de prendre rdv à la banque pour confirmer ton pouvoir d’achat : si t’hésites le suivant signera avant toi (je l’ai vécu et je l’ai regretté longtemps ! Alors que j’ai donné une réponse dans les 24h…).

Bref, une année de plus ; 12.000 euros de plus ; et une petite somme de sécurité. Parce qu’avec à peine 1.000 de réserve tu te mets un boulet aux pieds : le moindre problème de locataire (vécu aussi), les moindres travaux à l’improviste (idem), ou autre imprévu tu fais quoi ?

Par contre je crois qu’Himura surestime les taux actuels : en 15 ans on peut viser vers les 2,2% sans soucis je crois (ce qui change pas mal les mensualités : voir simulateur sur ce site). Aussi la possibilité d’emprunter sur plus longtemps pour réduire la mensualité (mais les intérêts montent en flèche).

Finalement je dirais oui : se tourner vers un studio moins cher me paraît plus prudent. En même temps il faut se rappeler que le gain potentiel est proportionnel au risque, comme dans tout placement. Et moi je fais ça en ‘bon père de famille pas très courageux’, surtout pour un premier achat… Si tout va bien rien n’empêche de vendre plus tard ! Et les plus petites surfaces présentent souvent un bon rendement et une plus grande facilité pour trouver des locataires (voir nombreuses discussions sur ce forum sur avantages/inconvénients des petites surfaces).

Bref, bonne chance, mais rien ne presse (25 ans c’est encore jeune pour un premier achat seul et sans aide de papa/maman) !

Bonjour,

A mon sens louer via AIS n'est pas non plus la meilleure solution pour maximiser le rapport revenus/risques.
Si le but est d'être assuré que le bien sera loué, je confirme selon mon expérience que des studios se louent vraiment très facilement (la dernière fois: 30 appels en quelques jours!).
D'autre part si le but est d'être sûr de ne pas tomber sur un locataire indélicat, personnellement j'avais les mêmes doutes au début (en fait pire, je suis tombé sur l'un d'eux), et j'ai finalement eu recours à un cabinet de gestion privé. Il se charge du choix du locataire, rédaction et enregistrement du bail, état des lieux, contrôle des 'petits travaux' au quotidien, lettres au syndic,... Bref, je reçois une lettre en fin de mois qui m'informe des détails.
Le coût est de 8% du loyer par mois. Alors certes ça a un coût, mais inférieur au manque à gagner si le bien est loué à 60% de sa valeur locative! De plus il est possible de louer des baux courte durée, de choisir son locataire,... Je veux pas faire de pub, et je suis sûr qu'il y a plein de bons cabinets de ce genre. Quitte à s'en passer dès qu'on sent qu'on contrôle un peu mieux le monde de l'immobilier ou qu'on a un peu plus le temps de s'y pencher.

Bonne continuation!

Je me souviens que mon notaire m'avait parlé d'une possibilité de récupérer les droits d'enregistrements. Après recherche:

« Si l'acquéreur d'un immeuble qui a payé le taux plein le revend endéans le délai de deux ans qui suit son acquisition, il peut également demander une restitution des droits d'enregistrement et récupérer 3/5èmes des droits qu'il aura payés »

Malheureusement ça parle d’un délais de 2 ans et non 3… Donc mon message ne sert à rien . Enfin ça vaut peut-être toujours le coup de demander à votre notaire.
Bonne chance !

Bonjour, et merci pour vos commentaires/remarques.

Alors, dans l'ordre:

1) Oui, j'ai bien sûr un notaire; mais cette clause suspensive était visiblement sujette à discussion... En tout cas d'après le notaire du vendeur qui lui ne voulait rien lâcher. Pour lui visiblement c'est comme si j'avais fait exprès d'être dans la m..., il menaçait d'aller en justice toute les 3 lignes. Bref, un bon notaire je suppose vu qu'il défendait les intérêts de son client au final.

2) Concernant les papiers signés, il s'agissait en fait simplement de la demande de crédit. J'admets parfaitement les remarques qui diront 'c'est incroyable de ne pas savoir exactement ce qu'on signe', et c'est plus que justifié. D'autant plus que ce n'était pas mon premier achat... Mais il faut comprendre que j'ai également signé l'assurance habitation, l'assurance solde restant dû (au final proposition aussi sans doute), et que donc pour moi tout était réglé dans les moindres détails. C'est à peine si le banquier ne me parlait pas d'autre chose pendant la signature des documents tellement ça semblait être une formalité. Ca paraissait donc tellement évident que tout était en ordre, sans compter 'l'accord automatique', que j'ai pas commencé à lire attentivement toutes ces pages en caractère 10. De même, avec les 2 studios tout à roulé, j'ai signé sans me méfier (en vérifiant le contenu bien sûr, mais sans entrer dans le détail), vu que les 2 premières fois aussi c'était un accord automatique soi-disant. Limite le banquier me tournait limite les pages en me disant 'il faut signer ici, ici,...'. Quand je me rends compte des risques encourus je me dis que j'ai été débile.

Visiblement j'ai été prévenu si tard car la personne en charge de mon dossier à l'agence aurait été malade. Il aurait quand même eu la décence d'appeler mon notaire pour s'excuser. Ca m'aurait pas rendu mes 30.000 euros, mais j'ai quand même apprécié le geste.

3) Le crédit a été refusé pour la raison suivante: si mes 3 locataires ne payent pas en même temps, je ne serai pas capable de rembourser mes 3 crédits et de conserver le minimum vital. Et là j'avoue que je trouve ça léger. D'une part parce que c'est tiré par les cheveux, bien sûr ça peut arriver, mais quelle est la probabilité que les 3 locataires (dont mes parents!) ne payent pas durant la même période??!; et d'autre part car les loyers sont déjà pondérés à 80% pour faire face aux potentiels vides locatifs. J'avoue que s'il y a bien une personne à qui j'en veux, c'est ce foutu analyste financier qui a été pondre un truc pareil, mais on final je tiens pas à m'éterniser sur cette histoire; moi aussi j'ai un proverbe: 'la rancune est une prison qu'on partage avec son bourreau'. Je passe à autre chose, mais j'ai encore des sueurs froides en pensant à ce à quoi j'ai échappé.

Aucuns soucis, c'est même un plaisir de pouvoir vous renseigner!
Au départ je comptais mettre environ 10 à 15% de fonds propres, ce qui donnait un taux de 4,75% sur 30 ans ou 4,15 sur 25 ans.

Avec une quotité de 20% les taux sont passés à 4,3% en 30 ans et 3,7 en 25 ans (formule retenue).

Les formules à taux variables étaient plus intéressantes chez AXA, avec des formules qui n'existaient pas ailleurs (je crois) comme des taux révisables au bout de 10 ou 20 ans- pour un crédit sur 30 ans- (taux respectifs de 3,51 et 4,24); ou révisable au bout de 5 ans - pour un crédit sur 25 ans- taux de 2,8%; avec un plafond de variation de 3% dans tout les cas (   j'espère être clair).

La banque retenue est ING. Le banquier m'a expliqué que c'était une bonne période (juste post-batibouw, début d'année,...). Peut-être qu'il m'a baladé, mais il avait l'air honnête, et au final j'ai l'impression que ce taux n'est pas mauvais en soi.
Concernant le fixe ou variable je suis d'un naturel prudent, et ne voulais pas risquer. De plus je me suis simplement dit qu'on part sur du variable quand on espère que ça va descendre en toute logique... Or là j'ai l'impression que ça ne peut que monter, donc...

Toutefois je précise pour ceux qui ne sont pas encore passés par là que c'est moi qui ai demandé au banquier de voir ce que ça donnait avec cette quotité au niveau des taux. Le banquier 'de base' (sans être aucunement péjoratif) n'avait dans aucune banque l'air de s'y connaître des masses.

Voilà! A l'occasion je penserai à vous déposer vos pralines pour vous remercier!