G.B. a écrit :

12 copropriétaires sur combien au total ?

A quelle intervention réagissez-vous ?

copropriétaire engalère a écrit :

oui l'acp était attaquée, pas le syndic.
et oui on a tous reçu la signification et les sous,
depuis bof, classique, le syndic avait mal conseillé "la partie adverse" concernant l'avocat , ténor, meilleure, imbattable, et paf! s'est mit beaucoup de personnes à dos, a démissionné le mois passé, une nouvelle ag arrive j'attend les odj et la convoc lol........

Le syndic, lui même, copropriétaire a démissionné
Hypothèse où l'ACP serait dépourvue de syndic.
Qui convoquera l'AG ? Avec quel ordre du jour ? Celui de nommer un syndic

article 3.87,  § 2 alinéa 3, Code civil
"A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale AUX FINS DE NOMMER UN SYNDIC."

Si le mandat du syndic, lui-même copropriétaire, a pris fin

article 3.89, § 5, Code civil.

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:
7° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;"

Ne serait-il pas plus "simple" de verrouiller les discussions trop anciennes ?

Je ne pense pas que ma copropriété soit particulièrement problématique, bien sur le bâtiment date de 1968 donc il y a des travaux de réfection habituel mais :

- un syndic oublie de payer l’assurance incendie, un cp est avisé de la prochaine révocation de son prêt.
- un gestionnaire (grosse boîte) ne fait rien, on vote en AG des choses simples qui ne demande que d’approuver un devis … rien.
- la gestionnaire nous fait une AG avec un mois de retard dans un bâtiment annexe non chauffé au mois de décembre.
- laisse traîner un devis approuvé en AG et au final avec l’hyperinflation la facture augmente de 4000 €.
- ignore les obligations légales (chaufferie, comptabilité énergétique, cuve mazout, contrôle électricité commun), même le
paiement de la taxe sur les établissements insalubres etc est oubliée.

On paie près de 600 € / mois, pour cela on doit quand même avoir droit à quelques heures d’attention. Comptons une heure pour la compta (une dizaine de factures à scanner/ encoder et éventuellement payer si pas domiciliées). Une fois par trimestre sortir les relevés et les envoyer par mail. Reste la gestion mais la plupart des mois il n’y a rien et au pire envoyer un mail à un prestataire habituel ou demander un devis.

Je ne pense pas que cela soit trop demander.

Mon sentiment est que l’activité syndic n’intéresse pas beaucoup, c’est de l’argent qui rentre chaque mois mais l’intérêt est plutôt du côté des transactions immobilière, 2-3% de commission c’est quand même plus alléchant même si cela demande plus de travail.

Dans toutes les ACP que je connais, c'est le CdC qui valide les conclusions.

Bonjour,

Je souhaiterais pour une fois enfin voir un contrat de vérification des comptes de  car je constate pour toutes les copropriétés que je connais :
1° Aucune mise en concurrence des offres CAC
2° Aucun contrat
3° A fortiori le CAC est en roue libre, même si l'on m'a expliqué hier au salon que les modalités de controle des comptes de l'ACP doivent être précisées dans le ROI, j'estime que cela ne peut remplacer un petit contrat d'une page en bonne et due forme signée au nom de l'ACP avec le CAC avant le début de sa mission ( même logique en droit que pour le contrat écrit avec le syndic  qui entré dans la loi seulement depuis 2010)

"si vous ne vous occuppez pas du droit, le droit s'occuppera de vous"

J'ai trop bu ou ce sont plein de gentils compliments de notre pafeuse de compet'? 
Allez, on prend (moi en tout cas). Même si on sait que le pot n'est pas loin!

C'est souvent une question de nature: outre les 16 intervenants à répétitions , il y a aussi de très nombreux visiteurs anonymes qui se félicitent, lorsqu'il interviennent finalement, de l'utilité du forum.
A l'instant où j'écris ceci, le compteur affiche "2 membres en ligne et 715 invités en ligne"...

Merci ;-) en effet, les moustiques me piquent... mais j'ai le cuir dur.

Mon avis est que le forum de Pim n'a ni haters ni troll. Juste des intervenants réguliers, somme toute peu nombreux, avec chacun leur mode de fonctionnement. On est 16 a avoir plus de 1000 messages, dont certains qui ne posteront plus jamais...
Et pas mal de visiteurs qui postent une ou deux questions et s'en vont une fois la réponse obtenue.

Réponse sous réserves d'usage de Perplexity:

Votre ressenti est fondé : il s’agit bien d’une actualité en droit belge, puisque le **nouveau Livre 6 du Code civil sur la responsabilité extracontractuelle** est entré en vigueur au 1er janvier 2025. Voici l'essentiel à retenir pour votre situation en copropriété (ACP/syndic):

**1. Possibilité contractuelle d’exclure la responsabilité extracontractuelle**
- Le nouveau régime est « supplétif » : par **clause expresse**, il est possible d’exclure contractuellement la possibilité pour les parties d’agir sur la base de la responsabilité extracontractuelle plutôt que contractuelle.
- **Cependant** : ces clauses doivent être conformes à l’art. VI.83 du Code de droit économique, qui interdit les clauses créant un déséquilibre manifeste au détriment du consommateur (clause « léonine »).[1][2]

**2. Clauses de limitation/exclusion abusives ?**
- De telles limitations peuvent être considérées comme **inopposables** si elles dérogent aux règles d'ordre public, comme celles protégeant l’intégrité physique, les fautes lourdes/intentionnelles, etc.[3]
- La validité d’une clause dépendra de sa rédaction, du contexte, et du contrôle du juge qui appréciera si elle n’est pas abusive ou manifestement déséquilibrée.
- Concernant le plafonnement à la couverture d’assurance, ce plafonnement n’est valable que si la faute n’est pas intentionnelle ou d’une gravité telle que la loi l’interdit.

**3. Obligation/doute sur la gestion “configurée à 15 €/mois”**
- Il n’existe pas (à ce jour) d’obligation légale ou réglementaire imposant un “forfait de gestion configurée” au montant de 15 €/mois. Il s’agit sans doute d’une modalité contractuelle proposée par le syndic, qui n’a pas de portée générale.

**4. Vos craintes concernant les dérives**
- Ce type de clause a précisément fleuri face aux risques accrus pesant sur les syndics depuis la fin de la « quasi-immunité » ; mais leur validité réelle, surtout en cas de faute grave ou intentionnelle, reste soumise à l’appréciation des tribunaux et ne saurait aboutir à une irresponsabilité totale du syndic.
- Les clauses de limitation/exclusion sont autorisées, sauf hypothèses strictes et limites posées par la loi (faute lourde, fraude, atteinte à la personne).[3]
- L’assurance IPI (AXA) couvre typiquement les actes professionnels sauf fraude ou vol.

**5. Retour d'expérience / pratique**
- Ces clauses sont conseillées par certains assureurs/syndics, mais beaucoup de copropriétés et d’avocats immobiliers s’en méfient et préfèrent un équilibre contractuel.
- L’entretien d’un dialogue avec le syndic et la prise d’avis indépendants (avocat, association copropriétaire, etc.) sont recommandés avant approbation.

**Conclusion :**
- Il est possible contractuellement d’exclure la responsabilité extracontractuelle du syndic, mais sous contrôle du juge et dans les limites prévues par le Code (économie, sociétés, travail).[2][1][3]
- Ces clauses peuvent être écartées si elles créent manifestement un déséquilibre ou en cas de faute grave, intentionnelle ou contraire à l’ordre public.
- Rien n’exige une gestion forfaitaire à 15 €/mois.
- Prudence : privilégiez un contrôle sur le contenu du contrat/ROI, et ne signez pas sous la pression sans avis indépendant.

**Sources/Pour aller plus loin** :
- lexgo.be et centrius.be — analyse du nouveau Livre 6 et des limites des clauses d’exclusion[1][2]
- pia.be — conditions et limites contractuelles valables[3]

N’hésitez pas à partager le texte précis des clauses proposées pour un avis plus circonstancié.

[1](https://www.lexgo.be/en/news-and-articl … n-pratique)
[2](https://www.centrius.be/le-nouvel-artic … te-civile/)
[3](https://pia.be/fr/nouvelles/nouvelles-r … ter-de-202)
[4](https://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=1155)
[5](https://www.vandessel.be/fr/connaissanc … clin-doeil)
[6](https://www.grantthornton.be/fr/the-fie … rs-belges/)
[7](http://justice.belgium.be/fr/bwcc)
[8](https://www.antarius-avocats.com/action … du-syndic/)
[9](https://www.deloittelegal.be/lg/en/blog … loy-s.html)
[10](https://www.yago.be/fr/entreprise/refor … tractuelle)