Oyez oyez, nous vivons dans ce post archéologique un événement incroyable et unique !

Ninifel vient de constater que tout ce qui se passe dans son acp vraiment bizarre n'est peut-être pas la réalité dans toutes les acps de Belgique !

Tout espoir n'est pas perdu de récupérer Ninifel dans le monde des acps belges pas toutes pourries !       

Je ne vois pas en vertu de quoi un curateur serait en droit de demander le paiement de la garantie si elle se trouve chez le bailleur.
Et, de toutes façons, s'il peut la demander, c'est où quelle soit. S'il ne peut pas la demander, c'est où qu'elle soit !

De plus, en cas de faillite, soit le locataire quitte les lieux très rapidement pour éviter d'aggraver la situation : donc clôture des comptes avec le proprio et le sort de la garantie est réglé, soit l'évacuation des lieux est compliquée donc le bail continue avec toutes ses conditions y compris la garantie.

Merci Luc pour cette réponse.
Donc, la loi n'est pas impérative dans son entièreté mais laisse des "libertés contractuelles".
Tout cela devient trop juridique et peut-être trop politique  pour moi.

On ne va pas refaire le monde (ni les lois) mais il aurait été possible d'indiquer dans les articles concernés la loi par défaut (en indiquant la liberté de convenir autre chose).
En sachant les problèmes d'implications très important des copropriétaires ainsi que les difficultés à obtenir des accords suffisants en AG pour faire modifier certains textes sans oublier les questions financières que cela engendre, il me semble que le législateur n'a vraiment pas choisi la meilleur voie pour la plupart des copropriétés....

J'ai vu quelques nouveaux AB mais jamais avec l'implication que vous présentez. Il m'a chaque fois semblé que l'on a fait le minimum pour remplir des obligations légales et que les textes étaient plutôt standardisés !

Ce n'est pas la même chose, ce n'est pas la même loi et ce ne sont pas les mêmes contraintes !   Le bail commercial tombe sous la loi sur les baux commerciaux (1951 ? les clauses du bail doivent respecter cette loi ou la clause est nulle par exemple pour les renouvellements très contraignant), le bail de bureau pas  (il me semble que c'est uniquement du droit commun, (= donc le bail est primordial sur (presque) tous le reste !).
De plus, on ne peut pas échapper à la loi sur les baux commerciaux en indiquant bail de bureau comme titre pour une boulangerie par exemple  !  La loi sur les baux commerciaux écrase tout, même si les parties ne voulaient pas....

Faux ! Seulement si le bail le prévoit !  Idem pour les taxes diverses sur l'immeuble infligées aux propriétaires. => cela doit être prévu par le bail.
Le précompte s'ajoutera aux loyers pour le calcul de l'IPP du propriétaire. Pas les taxes qui seront considérées comme des charges.

Il suffit de prévoir dans le bail que la garantie ne portera pas intérêt ou que les intérêts seront de ... % ou que la garantie sera déposée sur un livret au nom du propriétaire avec des intérêts acquis au locataire ou ...
Mais le locataire sera souvent récalcitrant vu les sommes en jeu....  A négocier au moment du bail !
En baux commerciaux, il vaut mieux essayer d'obtenir 6 mois de garantie !
Attention aux garanties bancaires : c'est souvent ce qui est proposé par le locataire (son banquier) mais de nombreuses banques limitent leur caution à x mois après la fin du bail avant une extinction automatique. Dangereux en cas de procédure pour récupérer des sommes impayées en fin de bail

L'impôt sur les loyers pro, c'est beaucoup moins qu'un revenus professionnels avec impôts, cotisations sociales, ...

Et, effectivement, la TVA pourrait mettre son grain de sel aussi avec ses grosses amendes, intérêts et majorations

Je confirme (et sur ce sujet, je suis plus à l'aise que sur les actes de base ) : le précompte immobilier reçu doit être ajouté aux loyers reçus  !
Un PI demandé mais non payé ne doit pas être déclaré (un loyer non plus d'ailleurs) et si le PI est demandé par provisions mensuelles, c'est ici aussi le montant réellement reçu qui doit être déclaré  (donc le supplément ou le remboursement fait l'année suivante sera pour l'année suivante...)
Par contre, des loyers ou des précomptes reçus anticipativement (deux ans d'un coup par exemple) peuvent être déclaré en fonction des années couvertes.... (mais ne pas essayer l'arnaque de changer de règle d'une année à l'autre pour éviter de déclarer, ils ont un bon suivi contre cela...)

Pour le loyer réduit : une grosse erreur à éviter : accorder un loyer réduit en échange de travaux réalisés par le preneur. Pour le fisc, il sera considéré que le loyer à imposer est le loyer plein (car travaux réalisés = une sorte d'avantages en nature) ou, si le contrôleur est de mauvaise humeur, il prendra les loyers réduits + le coût des travaux payés par le locataire + la TVA de 21% sur les travaux (car le preneur n'aura bien souvent pas payé de TVA)
==>  donc bien préciser dans le bail la raison du loyer réduit et bien veiller à ce que cela n'apporte aucun avantage direct ou indirect possible, probable ou potentiel au bailleur à part le loyer qui rentre....

Depuis quelques temps, pratiquement tous les contrôleurs fiscaux demandent une copie du bail (qu'ils auraient de toutes façons par l'enregistrment)

Encore une précision : un bail commercial ce n'est pas un bail de bureau !  et l'inverse non plus  !  Il faut bien choisir le titre de son bail en fonction du commerce qui sera établi dans les lieux. Cela ne relève pas des mêmes lois, ni des mêmes contraintes !!!  Le bail de bureaux est vachement plus cool 
Et toujours préciser dans le bail l'activité qui sera exercée.

Merci à Luc et GT pour les précisions.
Je ne suis pas juriste, même pas en amateur. Et je comprends (ou j'interprète) peut-être mal ce que je lis de vos interventions et la QR Parlementaire.
Je ne vais pas alourdir en reprenant chaque fois vos réponses.

L'art 577-4 dit que l'AB doit faire l'objet d'un acte authentique avec description de l'acp, quotités, ...  ==>  une acp ancienne à un acte authentique avec toutes ces informations.
Si l'AB (et les autres doc) sont uniquement adapté par rapport à la loi (donc pas de modification de quotités, de lots, ...) mais, de ce que je sais de ces adaptations obligatoires, ce sont des articles de lois, des procédures, des termes, ... ==> l'acp est toujours en ordre avec son ancien acte authentique + acte modificatif non authentique.

Est-ce qu'il y a dans la loi un article qui impose un acte authentique si on modifie l'acte sur des éléments tels que des numéros d'article, des dispositions générales, des rappels à la loi, ....  ?  La QR parlementaire semble dire que ce n'est pas nécessaire dans le cadre d'une coordination avec la loi....

Je ne vois pas comment interpréter qu'il faut un acte authentique si on ne respecte pas le délai  ?

Précisions : c'est une question pas une affirmation, j'en sais rien.... 
                   Et j'ai bien compris que ce n'est que le cas de la coordination à la loi, pas de changement des éléments de base comme les lots, les quotités, les règles de répartitions, ... qui, eux, demandent un acte authentique que l'acte soit ancien ou déjà avec la nouvelle loi....

Que de confiture étalée pour pouvoir utiliser des expressions bizarres....    

Et au final, ça sert à quoi tous ces échanges sur la signification d'une expression "millénaire" qui n'a aucune importance dans cette discussion ?

Est-ce bien légal de mettre les hono d'avocat de l'acp à charge du propriétaire attaqué  ?   je ne crois pas....  même par une décision d'AG !

Cela devrait être soit l'acp dans sa globalité, soit l'acp sauf le propriétaire attaqué.... et il me semble que c'est souvent la 2ème  qui est imposé lors d'un jugement où cette question est soulevée !

Je ne crois pas que ce soit le même genre de modification de répartition : vous parlez ici d'une méthode de calcul de répartition des frais de chauffage individuels : la quote part des frais fixes en quotités et frais variables suivant index. Ce n'est donc pas la modification de quotité individuelle.
Plutôt une évolution par rapport à la technologie des répartiteurs, aux économie d'énergie, ... ou d'autres raisons du style...   
Je ne pense pas que cela doive faire l'objet d'une modification à l'AB (mais bien d'une décision en AG).
En tout cas, je ne l'ai jamais vu et n'ai jamais entendu une telle demande.

Par contre, modifier une clé de répartition ou modifier les personnes devant participer aux frais me semblent impliquer une modification de l'AB.
Par exemple, décider que les appartements du dernier étage ne doivent plus participer aux frais de chauffage car ils installent des chaudières individuelles.

C'est mon raisonnement mais aucune idée s'il est bon juridiquement, ni si un juge suivrait