Et bien, je ne suis pas contre que l'on serre la vis, bien du contraire et mes précédentes interventions en font état, mais ce n'est pas en ajoutant des lois aux lois existantes et en compliquant les réglementations qu’on parvient à un contrôle plus efficace. 
Quant aux cas extrêmes comme celui que j’évoque, ils sont certainement aussi nombreux que les cas de malversations dans les acp.

Pour ce qui est du suivi de la législation, j’ai de sérieux doutes.  Combien d’acp n’ont pas encore l’affichage des coordonnées du syndic dans le hall ?  Et aussi bien pour des syndics pro que pour des syndics bénévoles (et bénévole, c’est encore à voir ?)

Cher PIM, je ne drague pas, pardon,   je ne prospecte pas sur ce forum.  Désolé si vous l'avez pris comme cela mais j'essayai juste de répondre avec un peu d'humour.  ....à genoux, je vous demande pardon.

je répondrai évidemment par mp à Rexou et Zlurp dès que j'aurais un peu de temps....

Hum... Pourquoi je paye encore mes insertions dans le bottin téléphone, Le forum de pim est la meilleure pub. (et en plus cela me détend!)

@ Rexou et Zlurp, je ne suis pas membre absa, ni ipi, ni labellisé, ni systématiquement d'accord avec Luc, ni avec d'autres.  Je provoque parait-il des poussées d'urticaire chez certains copropriétaires et surtout, quant je ne suis pas d'accord, je le dis et le redis.  En plus je ne suis pas bon marché et vous voudriez quant même que je devienne le syndic de votre acp?

Il est étonnant qu'une terrasse qui n'a que 2 ans soit dans cet état, même sans entretien.  A mon avis, il doit y avoir un vice de construction.  De toute façon, il n'y a pas péril et cela peut attendre votre retour.

Pour le jardin, c'est autre chose.  Lors de votre passage, pour la terrasse, attirez l'attention de votre locataire sur cette absence d'entretien et le coût d'une remise en état.  Montrez lui la facture de réalisation du jardin, par exemple.

La photo n'est pas très précise et je ne peux en dire plus !

Mais qu'est ce qu'une petite copropriété??????

Bonjour,  j’ai lu en vitesse et en diagonale et je livre ici mes quelques réflexions.

Premièrement, bien que géomètre et membre entre autre de l’Ugeb, je ne suis pas l’expert en question.  J’étais en vacances et n’ai reçu aucune plainte de cette sorte pendant ces vacances.

Petite précision, un expert et d’autan plus s’il est géomètre, ne doit pas être certifié IPI.  Il ne faut pas nous confondre avec les vendeurs de tapis :  Pas Pim évidemment mais certainement 50% des agents immobiliers surtout lorsqu’ils « sont aussi expert » !  mais c’est un autre débat.  Notez que je connais aussi quelques illustres confrères à mettre dans le même sac, mais là aussi, c’est un autre débat !

Pour en rester à l’expert, c’est un homme comme un autre et il peut aussi faire des erreurs ou omissions.  Il m’est arrivé aussi de me tromper, d’oublier ou de ne pas voir ! 

Pour ce qui est de l’état des lieux d’entrée (ELE par facilité), son but primordial est de permettre lors de la sortie la comparaison avec l’état initial et de là établir les éventuels dégâts locatifs et l’indemnité compensatoire.  Les experts notent les index des compteurs, mais c’est à titre indicatif et sous toutes réserves, cela n’oblige pas nécessairement les parties.  Les compteurs (eau, gaz, électricité) sont souvent très ma répertoriés et les calorimètres mal visibles, et difficile à relever.  Je dois souvent utiliser un miroir, un appareil photo, ou d’autres subtilités pour obtenir un relevé dont je ne peux être sur à 100%. 

Pour commencer, un calorimètre à évaporation peut rester à zéro si le radiateur n’est pas utilisé car les tubes à évaporation sont remplis au-dessus du zéro pour pallier l’évaporation naturelle.  Si l’appartement est bien isolé et que son chauffage est resté coupé, les calorimètres n’auront enregistré aucune (ou une très faible) consommation.   En réalité comme ils sont parfois mal placés ou mal calibré, même sans utilisation du chauffage il y a une petite évaporation. 

Pour les calorimètres, comme pour d’autres compteurs, on parle bien de relevé d’index, mais les sociétés qui établissent les décomptes transforment ces relevés en consommations et en unités.

Pour ce qui est de la consommation réelle de chauffage, il ne faut pas perdre de vue que le début de l’année a été très froid et que les chaudières ont tourné à plein rendement. 

Une question importante est de savoir si l’appartement est resté vide longtemps ?  Si un état des lieux de sortie à été établi pour le locataire précédent avec le relevé des compteurs ?  Notez que l’expert ne peut communiquer ces détails à un tiers (locataire entrant) qu’avec l’accord du propriétaire (et en principe aussi du locataire sortant).

Pour ce qui est de l’absence de réaction du locataire endéans les 30 jours de l’ele, cela ne concernent pas les erreurs matérielles flagrantes à mon avis, et donc l’erreur de lecture de compteur ou de calorimètre.

En cas de menaces (ou de craintes) précises ou pas, vous pouvezles signaler à la police en demandant qu'il y ait une trace de votre demande.  Ensuite vous signalez au proprio que la police est prévenue.  Cela devrait le calmer.

Grmff, vous avez zappé mes virgules !

Il n'est pas normal de garder une garantie de 2500 € par exemple, si le solde de charges prévisible n'est que de 200 €.  Dans ce cas, on libère toute la garantie sauf 300 € en attente du décompte du syndic.

Une solution aussi est de faire le décompte sur base de celui de l'année précédente, en indexant de 3%.  La différence sera minime.

Au SNP,  bien entendu que les AIS sont différentes des sociétés de logement social bien que le but poursuivi soit très proche et que c'est la société (cad vous et moi et tt le monde) qui payons la note.

à Rico.  Je comprends votre position, que je peux en partie partager, mais ce n'est pas parceque quelques pommes sont pouries qu'il faut abattre tout le verger.  Mes visites professionelles dans le logement social m'ont fait découvrir un aspect méconnu (pour moi) de l'immobilier et j'ai constaté qu'il y avait un énorme travail à y acomplir, et je ne peux, ici, écrire tout ce que je pense ou que j'y ai vu.