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#2701 Re : Divers (hors achat/location) » l’attestation de conformité, service incendie » 25-04-2012 17:55:38
@tous
Nous tous ont eu à un moment ou autre de notre vie des rêves qui se sont avérés irréalisable. J'en ai eu un en 2003, aussi à Laeken comme notre intervenant. Cela m'a coûte de l'argent. J'y ai appris beaucoup. La leçon a été chère, mais sur long terme rentable.
@lakaen1020
D'abord je comprends très bien votre bût, mais je crois que les travaux sont à votre charge. Votre voisin a présenté son dossier en cachant des faits (= en faisant selon moi un faux en écritures).
C'est effectivement possible d'obtenir un permis sans un avis de pompiers en déposant une demande de permis qui ne reflète pas la réalité.
Il doit espérer que rien se passe dans les 30 ans à venir, si non il est à 500% vu.
En 2008 j'ai vu un cas comme votre voisin. Ce CP est maintenant face à un grand problème et sera normalement en juin mis responsable pour les dégâts causés par sa demande au moins irréfléchie.
Ces cas seront retrouvés avant 2020, cela dépend surtout de mise une oeuvre d'un nouveau système informatique au Cadastre (elle existe déja, mais ne fonctionne pas encore). L'Etat est lent, mais n'oublie rien.
J'ai indiqué dans votre réponse les points marquants en gras, et mes conlusions plus bas.
Bonjour merci pour vos reponse
l'acte de base est deja fais avec les divisions
les futur acheteur on mis les clause du pret hypotequaire et urbanismemais ma question c'est les pompier les travaux ?
le raport :
1° Des panneaux RF 1 h dans les cage escalier (mur et plaphon)
2° les appartement doit etre separee par des panneaux RF 1/2 h (mur , plaphon,plancher )
3° les deux porte cave et la pieces ou sont les compteur gaz doit placer des porte anti feu 1h
4° atout les etage palier doit avoir une lampe de secour
5° les porte des appartement doit etre numerotee
6° Dans tout les appartement des dedecteur incendie (min 2 pieces )
rien pour tout ça les travaux estime 5000 euro
je vend pour ne pas faire les travaux (aussi trop de credit ralle bol)
mon vosin a vendu sa maison comme le mien en 5 appartement deux mois pour le permis et meme pas le rapport des pompiers (?)
encore mais je vais pas bouree les cerveaux
"urbanisme" = obtenir le permis (et les travaux obligatoires pour avoir ce permis) est 100% à charge du vendeur.
"plancher" = exige en fait dans la plupart des cas une rénovation lourde (= ne garder que la structure "béton").
"même pas le rapport des pompiers" = voir mon opinion plus haut
#2702 Re : Divers (hors achat/location) » l’attestation de conformité, service incendie » 25-04-2012 17:55:38
(...) ma question les travaux de service incendie pour le permis urbanistique doit être fait par le proprio actuel ou le futur ?
Un acte de base (= acte de division de la maison uni familiale en un immeuble à appartements) à été fait par le notaire?
En principe:
- si oui et à la demande de vous: frais à votre charge
- si oui et à la demande de 4 acheteurs: frais à leur charge
- si non: frais à votre charge
Informez vous auprès de votre notaire.
Ce qui précède se base sur un cas concret d'un immeuble à diviser en deux appartements à Laeken, vécue en 2003. Où on a discuté sur le moment à faire l'acte de base (avant ou après achat). Finalement j'ai abandonné le projet, suite aux frais de compartimentage.
En effet la dizaine classique de points des pompiers sont en fait le résultat d'une obligation de compartimentage d'un immeuble à appartements par étage pour motif de protection contre l'incendie. Ce qui exige de renforcer certains éléments (portes, ...), revoir le circuit électrique, ... ET remettre l'immeuble aux normes d'aujourd'hui en ce qui concerne la sécurité.
Mes frais? Une visite de l'immeuble avec un architecte d'une demi-heure et un avis oral, m'a suffit de pouvoir estimer les frais réels (et l'abandonner).
#2703 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 04-02-2026 11:49:34
(..)
Et puis cet indice, il m'enerve avec ses 5 chiffres de precision quand on sait que l'echantillon est de 7500 biens.
La remarque est pertinente. Il est probablement utile dans ce cadre de consulter:
- http://en.wikipedia.org/wiki/Accuracy_and_precision (en anglais mais les trois dessins méritent un détour - ceux qui ont été à l'armée comprendront les 2 derniers dessins)
- http://fr.wikipedia.org/wiki/Calcul_d%27incertitude (en français - avec les formules mathématiques - pour ceux qui connaissent la courbe de Gauss).
#2704 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 04-02-2026 11:49:34
Citation des textes officiels, en soulignant les mots qui font la différence:
TREVI:
L'indice TREVI est basé sur le prix de mise en vente d'un échantillon de 7.500 biens immobiliers recensés au cours du trimestre précédent sa publication.
Source : ici
NOTAIRES :
Les chiffres des notaires, présentés dans le Baromètre des notaires, représentent les ventes qui ont eu lieu au cours du trimestre écoulé.
Source : ici (voir aussi le post de PIM)
On compare selon moi des poires avec des pommes, si on veut comparer les deux statistiques.
#2705 Re : Divers (hors achat/location) » Information sur les chalets » 18-04-2012 14:49:17
Quelle région?
#2706 Re : Copropriétés forcées » Comptabilité ACP: la facture = une preuve ? » 15-04-2012 15:31:58
Je reformule une question:
2. est le syndic de l'ACP comme mandataire de l'ACP dans sa fonction de syndic d'ACP soumis au Code des Sociétés?
L'ex-syndic dit que dès une facture est faite en bonne et due forme suivant le Code des Sociétés, c'est au CP qui conteste de prouver que les dépenses sont fictifs.
Il dit qu'une facture de timbres, n'est pas soumis au TVA, donc pas au Code des Sociétés.
Il en ressort selon lui qu'il ne doit pas justifier ni le nombre ni à qui il a envoyé les lettres. Un simple bout de papier non-signé, avec la mention "Timbres ..... 750 EUR" suffit selon lui à payer 750 EUR tous les 3 mois.
Sa décharge a été annulée par le Juge, suite entre autres au fait que le commissaire aux comptes tenait une caisse séparée, signait les virements, était titulaire des comptes bancaires (avec ou parfois sans le syndic), .... sans le mentionner explicitement dans son rapport annuel.
La comptabilité contestée avait disparu pendant quelques années. Il a fallu déposer une plainte pénale pour la faire "réapparaître".
#2707 Copropriétés forcées » Comptabilité ACP: la facture = une preuve ? » 15-04-2012 15:31:58
- luc
- Réponses : 3
La comptabilité de mon ACP est soumise à une expertise judiciaire. Un des points de discussion est la validité de la facture, sans aucune annexe ni justificatif, comme preuve valable.
Dans ce contexte j’ai trouvé sur un site officiel de la Commission Européenne la page suivante Obtention et mode de preuves – Belgique. Sous le paragraphe 5 a) je lis :
a) Quels sont les différents moyens de preuve?
Il existe cinq types de moyens de preuve en droit civil (ordinaire): la preuve littérale, la preuve testimoniale, les présomptions, l’aveu de la partie et le serment (déclarations sous serment) (article 1316 du c. civ.).
1. La preuve littérale (article 1317 du c. civ.) peut prendre la forme d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé. L’acte authentique est un document rédigé avec les solennités requises par un officier public habilité à cet effet (comme un notaire ou un officier d’état civil) et fait pleine foi, entre les parties et envers les tiers, de la convention qu’il renferme. Un acte sous seing privé reconnu signé par toutes les parties concernées et reproduit en autant de copies que de parties fait pleine foi entre les parties. Il doit être passé acte devant notaire ou sous signature privée, de toutes choses excédant une somme ou valeur de 375 euros (article 1341 du c. civ.).
2. La preuve par témoin (article 1341 du c. civ.) contre et outre le contenu des actes est irrecevable. S’il n’y a qu’une preuve littérale prima facie ou s’il est impossible de produire une preuve littérale, la preuve testimoniale sera admise.
3. Les présomptions (article 1349 du c. civ.) sont des conséquences que la loi ou le magistrat tire d’un fait connu à un fait inconnu. Les présomptions ne peuvent pas passer outre le contenu des actes, mais elles peuvent, à l’instar de la preuve testimoniale, constituer une preuve prima facie à compléter par une preuve écrite et remplacer les actes lorsqu’il est impossible d’en produire.
4. L’aveu qui est opposé à une partie (article 1354 du c. civ.) est ou extrajudiciaire ou judiciaire. L’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son fondé de pouvoir spécial et fait pleine foi contre celui qui l’a fait. L’aveu extrajudiciaire, en revanche, ne fait l’objet d’aucune prescription formelle.
5. Le serment (article 1357 du c. civ.) est soit déféré par une partie à l’autre (serment décisoire), soit déféré par le juge. Dans le cas d’un serment décisoire, la déclaration ne constitue une preuve concluante qu’en faveur ou en défaveur de la personne qui l’a faite.
La preuve en matière commerciale (article 25 du c. de com.) n’est pas réglementée, mais il existe un mode de preuve spécifique, à savoir la facture acceptée dans le cas des contrats de vente. Un commerçant peut toujours utiliser une facture acceptée pour créer une preuve valable, tandis que tous les autres documents écrits doivent émaner de la partie adverse pour pouvoir servir de preuve.
Questions
1. est le syndic de l'ACP un commerçant?
2. est la personne, qui est agent immobilier agréé, un commerçant (= soiumis au Code des Sociétés), dans l'exécution de son mandat comme syndic de l'ACP?
3. est une facture de plus que 375 EUR, jointe à la comptabilité de l’ACP, valable si aucune référence n’est faite ni jointe à une décision explicite et écrite d’un organe de l’ACP ? Tenant compte de ce qui suit:
- La facture émane d’un tiers ou de la firme du syndic
- La facture est conforme à la législation commerciale (TVA, …)
- Le syndic étant bénévole ou professionnel
#2708 Copropriétés forcées » Le PV de l'AG » 15-04-2012 16:16:37
- luc
- Réponses : 2
Dans le sujet Assurance incendie copropriété le texte suivant, qui mérite un sujet séparé, a été cité:
QUE DOIT-ON TROUVER DANS LE PROCÈS-VERBAL D’UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ?
Il est important que le contenu des procès-verbaux soit concis, mais clair et précis, afin qu’il puisse dans l'avenir servir à refléter sans interprétation le déroulement de ce qui s’est traité, dit et décidé lors de la réunion. Des procès-verbaux qui reflètent uniquement les résultats des votes, ne seront dans certains cas pas suffisants.
La loi du 2 juin 2010 impose au syndic d’acter toutes les décisions prises par l’Assemblée Générale et de les consigner dans un registre.(Article 577-6 § 10, 1° C.C.).
Avant nous avions fréquemment l’habitude d’établir le compte rendu longtemps après le déroulement d’une Assemblée Générale. Et souvent (volontairement ou pas) il y avait des inexactitudes suite aux délais trop importants entre le jour de la réunion et celui de la rédaction du procès-verbal.
Aujourd’hui les procès-verbaux doivent être établis immédiatement lors du déroulement de l’Assemblée Générale. Cela apporte pas mal d’avantages pour les copropriétaires d’appartement. Le fait qu’un propriétaire d’appartement dispose d’un délai de quatre mois pour faire appel des décisions prises prouve l’importance d’un tel document. Dans ce sens un copropriétaire doit être le plus rapidement possible averti des décisions prises. Cela est devenu possible grâce à la rédaction immédiate du procès-verbal.
L’article 577-6 § 10, 1° C.C. prévoit que les décisions prises par l’Assemblée Générale doivent contenir également les majorités obtenues ainsi que les noms des copropriétaires qui ont votés contre ou se sont abstenus. Cet article est important pour les copropriétaires qui forment opposition contre certaines décisions et qui par la suite veulent faire appel à l'encontre de ces décisions devant le juge de paix.
La personne qui établit le compte rendu ne doit évidement pas, transcrire littéralement dans son rapport chaque intervention de tous les intervenants. Ce n’est pas le but non plus de refléter intégralement dans le rapport les discussions ou commentaires exprimés spontanément entre les personnes présentes lors de l’Assemblée Générale.
Mais il va de soit qu’il est parfois nécessaire de citer intégralement les délibérations des points importants de l’ordre du jour. Nous pensons par exemple à la décision du choix d’un syndic ou d'un entrepreneur lors de grands travaux.
Nous pouvons donc conclure facilement que sur base des procès-verbaux, nous devons pouvoir vérifier quelles sont les décisions prises et si ces décisions sont légitimes. Cela n’est évidement pas possible avec des procès-verbaux qui ne reflètent que les points de l’ordre du jour avec leurs résultats de votes. Des procès-verbaux corrects comprennent : la constatation que la réunion atteint le nombre de présences légales, le nom du président de la réunion ainsi que celui du secrétaire, l’ordre du jour, le texte de chaque point de l’ordre du jour pour lequel le vote est demandé, le résultat précis pour chaque point de l’ordre du jour, et la décision effectivement prise ainsi que le nom des copropriétaires qui ont votés contre ou se sont abstenus, la mention que le contenu a été lu à la fin de la réunion et en dernier l’heure à la quelle la réunion s’est clôturée.
Pour terminer le procès-verbal, il est conseillé de citer littéralement en bas du rapport, le texte de loi concernant les articles 577-9, § 2 et 577-10, § 4 C.C.
Ces articles définissent la période pendant laquelle les décisions peuvent être contestées par les copropriétaires et les habitants du bâtiment.
Les procès-verbaux doivent être signés par le président de l’Assemblée Générale, le secrétaire désigné à l’ouverture de la réunion et évidement par tous les copropriétaires encore présents ou représentés à ce moment (Article 577-6 § 10 C.C.).
Rédaction - asbl CNIC - MA
#2709 Re : Copropriétés forcées » copropriété & profession libérale » 15-04-2012 05:44:11
La loi ne prévoit pas de discrimination entre les propriétaires, sauf pour déterminer en matière de gestion si l'ACP est un petite ACP ou pas.
Pour changer la clé de la répartition des bénéfices et charges il faut prouver que des lots causent de par leur destination plus de frais que des lots avec une autre destination.
Ex: destination générale (= appartement) ou spécifique (appartement du rez).
Un lot avec destination "cabinet de médecin" causera peut-être plus de charges pour certains postes (nettoyage, ...) mais moins pour d'autres (usage de l'eau chaude, ...).
Un rapport fait par un expert indépendant, désigné par l'AG, aidera utilement.
#2710 Re : Copropriétés forcées » Assurance incendie copropriété » 15-04-2012 15:40:48
(...)
Y-a't'il eu obtention d'un permis d'urbanisme pour modifier une maison unifamiliale en 3 appartements?
Je crois que c'est la question primaire.
Sans cette réponse vous n'êtes même pas sûr de pouvoir être assuré.
#2711 Re : Copropriétés forcées » Assurance incendie copropriété » 15-04-2012 15:40:48
Oui, je me pose la même question.
Mais en gros quand on est face à un "je m'en foutiste" et un autre carrément limité mentalement, il n'y a pas de vraie solution.
La nouvelle loi vous impose d'acter comme un copropriétaire responsable.
Le respect de l'autre en fait partie.
#2712 Re : Copropriétés forcées » fuite sur le toit » 10-04-2012 16:38:57
luc a écrit :Oui
Il me semble que c'est un peu court...
Oui je l’admets, mais je persiste en expliquant un peu plus, en reprenant la question initiale avec le contexte et en motivant un peu plus. J'ai souligné les mots clés.
Est-ce que le syndic peut engager un architecte de sa propre initiative pour analyser une toiture d'un grand immeuble? Ne faut-il pas l'accord de l'AG?
Seul mesure probatoire est la réparation à mon avis.
Nous avions eux quelques fuites sur la toiture et nous l'avons fait réparé. Mais je ne comprend pas pourquoi notre syndic fait appel à un architecte. Quand il y a une fuite sur le toit, on appel un couvreur-toiturier. Mêmes si c'est pour faire un état des lieux.
Tant bien même que l'on décide de rénover toute la toiture (avec ou sans isolation thermique) et que l'on ne touche pas à la structure du bâtiment, l'architecte n'est pas nécessaire.
Le choix de l'expert est une responsabilité du syndic en cas de mesures conservatoires et/ou provisoires (Art. 577-8 §4 4° CC).
Dans ce cas-ci il s’agit de réparations consécutives et l’appel à un expert à fin de chercher l’origine structurelle et de proposer les remèdes possibles est une mesure provisoire, tant que le syndic soumet les solutions proposés à l’AG, avec le budget provisionnel de chaque solution ET le budget provisionnel si on fait rien.
Quand au choix de l’expert. Un expert doit
1. avoir une expertise de la problématique (ce qui élimine par exemple un peintre pour réparer un toit – cas réel)
2. n’avoir aucun intérêt dans la solution proposé (ce qui élimine les entreprises, qui ne proposent que des solutions qu'ils maîtrisent et pas la solution efficace – cas réel).
3. n’avoir aucun lien avec le syndic, tel que définit dans l’Art. 577-8 CC, si non il doit préalablement demander une autorisation à l’AG.
#2713 Re : Copropriétés forcées » carte d'ascenseur: frais ou investissement » 09-04-2012 19:30:59
idem, grosse réparation
idem.
#2714 Re : Copropriétés forcées » fuite sur le toit » 10-04-2012 16:38:57
Est-ce que le syndic peut engager un architecte de sa propre initiative pour analyser une toiture d'un grand immeuble?
Oui
Ne faut-il pas l'accord de l'AG?
Non
#2715 Re : Copropriétés forcées » Charges dans un nouvel immeuble » 07-04-2012 11:20:25
Mais ce doit être la même règle pour tout le monde.
Oui.
#2716 Re : Copropriétés forcées » Charges dans un nouvel immeuble » 07-04-2012 11:20:25
(...)
Si tout va bien, le promoteur paie les charges pendant des années. C'est la théorie, mais en pratique ?
1. Nommer un syndic qui est indépendant du promoteur
2. Faire envoyer des demandes de paiement au promoteur (une lettre par lot privatif)
3. Mettre une procédure de récupération des dettes des CP dans le règlement de copropriété avec un calendrier approprié.
4. Prévoir des indemnités à voter par l'AG (Ex. classique: 15% du montant, augmenté avec 1% d'intérêt par mois)
5. Donner la mission au vérificateur des comptes à suivre cela de près.
Calendrier possible et classique:
X: envoi de la demande de paiement par le syndic pour payer avant la date X+30
X+40: lettre simple
X+60: lettre recommandée
X+75: mise en demeure par l'avocat de l'ACP
X+90: citation devant le Juge
#2717 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 04-02-2026 11:49:34
Opinion de cinq spécialistes belges, dont l'IPI, dans la section "Ik ga bouwen" du Knack en N, mais avec une table très lisible.
#2718 Re : Copropriétés forcées » Projet de loi pour un contrôle plus poussé des comptes des ACP » 31-03-2012 11:49:27
Encore une foi, on invente un nouveau machin. Un char d'assaut pour écraser une mouche. On ferait mieux de sanctionner plus fortement les indélicats de tout genre.
La mouche avait la valeur de plus que 750.000 EUR dans le cas M., cas très concret et récent. Ne parlons pas du cas de Furnes et le cas C. à Bruxelles, et la liste impressionnante d'autres en cours "d'expertise" à Bruxelles, Liège et Anvers.
Nouveau machin?
NON.
1. cette proposition intègre les ACP dans un système de contrôle existant depuis 1975, et international. AUCUNE formation supplémentaire nécessaire, seulement une loi (ce sujet), un AR (bloqué par l'IPI), et une note technique (prête).
2. cette proposition permet à informer l'IPI (ou son successeur futur) rapidement pour que cet Institut prenne IMMEDIATEMENT les mesures provisoires nécessaires. Dans le cas M. cela à traîné à l'IPI de 2009 à 2012.
#2719 Re : Copropriétés forcées » Projet de loi pour un contrôle plus poussé des comptes des ACP » 31-03-2012 11:49:27
(...)
Je comprends pas, dans le cas d'un syndic pro, comment le commissaire aux comptes du syndic pourra-t-il sérieusement vérifier si les comptes de chaque ACP sont conformes à leurs statuts respectifs sans généré des coûts important pour le syndic et donc pour l'ACP ?
D'autre part, l'obligation de la mise en sprl des syndics et l'obligation du commissaire aux comptes pour la société syndic va aussi généré des coûts supplémentaires pour l'ACP puisque je pense que'actuellement peu de syndic ont cette obligation.Je ne vois pas non plus l'intérêt pour l'ACP de remplacer le vérificateur de l'ACP par le commissaire aux comptes du syndic.
C'est à première vue bizarre. Mais c'est en fait logique, et surtout très efficace.
A lire:
1. Reviseur d'entreprise
2. Commissaire aux comptes (France). Contexte européen:
Un commissaire aux comptes (CAC) exerce une profession agréée dans tous les pays de l'Union européenne. C'est un acteur extérieur à l'entreprise ayant pour rôle de contrôler la sincérité et la régularité des comptes annuels établis par une société ou autre institution, et pour cela de faire un audit comptable et financier. Il s'agit d'une mission légale, toutefois elle peut être décidée volontairement par l'entreprise.
Plus d'info plus tard, après la publication de l'AR sur la comptabilité des ACP (de 20 Appt et plus).
#2720 Copropriétés forcées » Projet de loi pour un contrôle plus poussé des comptes des ACP » 31-03-2012 11:49:27
- luc
- Réponses : 4
Le PS vient de déposer ce mardi un projet de loi concernant la comptabilité des ACP, les sociétés de syndic, etc ... .
Je cite le résumé:
La présente proposition de loi vise à protéger les copropriétaires par rapport aux fautes ou autres malversations commises par certains syndics, en assurant un contrôle plus poussé des comptes et en permettant une meilleure information des copropriétaires sur toutes les opérations financières et comptables réalisées au sein de la copropriété.
Le texte complet:
Projet de loi modifiant le Code civil, relative à la copropriété
Le dossier officiel:
[url=http://www.dekamer.be/kvvcr/showpage.cfm?section=flwb&language=fr&cfm=/site/wwwcfm/flwb/flwbn.cfm?dossierID=2129&legislat=53&inst=K]Document parlementaire 53K2129
[/url]
C'est une proposition des députés MUSIN et DEOM du PS. Elle se base sur un avis de l'IRE de janvier 2008, mais aussi et surtout sur les évènements récents concernant par exemple le syndic M. (enfin définitivement rayé par l'IPI après des années de plaintes des copropriétaires).
Cette proposition met clairement la responsabilité de la surveillance financière finale des syndics pro au sein des organisations professionnelles des syndics (ABSA, CIB, UVS, CIBRU, ...), mais pas de l'IPI.
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